第二章资产评估的基本方法

1、资产评估基本方法资产评估基本方法第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法u 市场法市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等：可比性的理解、直接比较法的运用等（难点（难点和和重点）重点）u 收益法收益法：折现方法的理解和运用（难点：折现方法的理解和运用（难点和和重点）重点）u 成本法成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本：各个参数的计算方法和成本法的基本原理（难点原理（难点和和重点）重点）u 资产评估方法的选择资产评估方法的选择（难点（难点和和重点）重点）资产评估的基本方法按照资产评估的基本方法按照分析原理分析原理和和技技术路线术路线不同可以分为三种基本类型，或者不同可以分为三种基本类

2、型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法三种基本方法：市场法、成本法和收益法。第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法第一节市场法第一节市场法一、市场法含义一、市场法含义 1. 1.定义定义利用市场上利用市场上同样同样或或类似资产类似资产的近期交易价格，的近期交易价格，经过经过直接比较直接比较或或类比分析类比分析以估测资产价值的各种以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。评估技术方法的总称。 2.2.市场法的理论依据市场法的理论依据 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。方法判断资产价值的评估技术规程。3.3.市

3、场法是市场法是最为直接，最具说服力最为直接，最具说服力的评估方的评估方法之一法之一 。替代原则替代原则批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值现行市场价格作为评估价值第一节市场法第一节市场法完全完全相同相同可上市流通的股票和债券可按照其在资可上市流通的股票和债券可按照其在资产评估基准日的收盘价作为评估价值产评估基准日的收盘价作为评估价值评估对象为某一快速变现资产，在评估时点评估对象为某一快速变现资产，在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价格为与其完全

4、相同的资产的正常变现价格为3030万元，万元，评估时确定的快速变现的折扣率为评估时确定的快速变现的折扣率为25%25%，计算评估，计算评估对象的价值。对象的价值。第一节市场法第一节市场法交易交易条件条件（1 1）被评估资产年生产能力为）被评估资产年生产能力为120120万吨，参照物资万吨，参照物资产年生产能力为产年生产能力为150150万吨，评估时点参照物资产的万吨，评估时点参照物资产的市场价格为市场价格为2020万，计算评估资产价值。万，计算评估资产价值。（2 2）被评估资产年生产能力为）被评估资产年生产能力为120120万吨，参照物资万吨，参照物资产年生产能力为产年生产能力为150150万

5、吨，评估时点参照物资产的万吨，评估时点参照物资产的市场价格为市场价格为6060万，规模经济效益指数为万，规模经济效益指数为0.60.6，计算，计算评估资产的价值。评估资产的价值。第一节市场法第一节市场法与评估相同的参照物资产在与评估相同的参照物资产在20112011年的交易价格为年的交易价格为2020万，已知万，已知20112011年和年和20122012年的该类资产定基物价指数年的该类资产定基物价指数分别为分别为100%100%和和120%120%，计算评估对象，计算评估对象20122012年的评估值。年的评估值。某资产在某资产在20082008年年1 1月份的交易价格为月份的交易价格为60

6、0600万，该类万，该类资产的价格变化如下：资产的价格变化如下：20082008年年1-61-6月份的环比物价指月份的环比物价指数分别为数分别为105.2%105.2%、105.6%105.6%、106.3%106.3%、105.5%105.5%、106.1%106.1%、105.2%105.2%，计算评估对象与，计算评估对象与20082008年年7 7月份的评估值。月份的评估值。第一节市场法第一节市场法与评估相同的参照物资产在与评估相同的参照物资产在5 5个月前的交易价格个月前的交易价格为为2020万，万，5 5个月来该资类资产的价格上涨了个月来该资类资产的价格上涨了6%6%，计，计算评估对

7、象的评估值。算评估对象的评估值。第一节市场法第一节市场法时间时间条件条件 评估某机器设备，其生产时间为评估某机器设备，其生产时间为19961996年，评估年，评估基准日为基准日为20092009年年1212月，被评估设备的尚可使用年限月，被评估设备的尚可使用年限为为1717年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间为为20092009年年1212月，交易价格为月，交易价格为150000150000元，该机器设备元，该机器设备的生产时间为的生产时间为20012001年年1

8、212月，参照资产已使用年限为月，参照资产已使用年限为8 8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为1515年，计算被评估设备的评年，计算被评估设备的评估值。估值。第一节市场法第一节市场法 资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格（评估（评估对象成新率对象成新率/ /参照物成新率）参照物成新率）二、市场法的基本前提二、市场法的基本前提第一节市场法第一节市场法三、市场法的基本程序及有关指标三、市场法的基本程序及有关指标（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序第一节市场法第一节市场法第一节市场法第一节市场法分析评定结果分析评定结果第一节市场

9、法第一节市场法差异因素：差异因素：（1 1）时间因素：交易时间和评估基准日的差异）时间因素：交易时间和评估基准日的差异（2 2）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响（3 3）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响（4 4）交易情况：市场条件和交易条件）交易情况：市场条件和交易条件（5 5）个别因素：资产的实体特征和质量）个别因素：资产的实体特征和质量第一节市场法第一节市场法待估不动产待估不动产案例案例A A案例案例B B案例案例C C 区区域域因因素素交易均价交易均价待估待估6105610554605460580

10、05800所处位置所处位置1212街街111111号号北大街南段北大街南段北大街南段北大街南段西大街尾段西大街尾段交通条件交通条件通达便捷通达便捷通达便捷通达便捷通达便捷通达便捷通达便捷通达便捷繁华程度繁华程度中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区公设状况公设状况完善完善完善完善完善完善完善完善个个别别因因素素结构形式结构形式框架框架框架剪力墙框架剪力墙框架框架框架框架外装状况外装状况进口光面磁盘进口光面磁盘铝合金玻璃幕墙铝合金玻璃幕墙陶瓷饰面砖陶瓷饰面砖铝合金玻璃幕墙铝合金玻璃幕墙内装状况内装状况三星级标准三星级标准普通装修普通装修普通装修普通装修普

11、通装修普通装修设备设施设备设施完善完善完善完善完善完善完善完善层高层高2.852.85米米3.63.6米米3.93.9米米3 3米米投用时间投用时间19911991年年19991999年年20002000年年19981998年年物业水平物业水平自备供热自备供热城市供热城市供热城市供热城市供热城市供热城市供热剩余年限剩余年限3 3363647474646容积率容积率3.93.98.88.84.54.56.16.1待估不动产待估不动产案例案例A A案例案例B B案例案例C C功能用途功能用途商办商办商办商办商办商办商办商办交易状况交易状况正常正常正常正常正常正常正常正常交易日期交易日期待估基准日待

12、估基准日近期近期近期近期近期近期四、市场法的具体评估方法四、市场法的具体评估方法第一节市场法第一节市场法（一）直接比较法（一）直接比较法方法一方法一第一节市场法第一节市场法方法二方法二评估对象价值评估对象价值参照物成交价格基本特征差额参照物成交价格基本特征差额1 1基基本特征差额本特征差额2 2基本特征差额基本特征差额n n 第一节市场法第一节市场法第一节市场法第一节市场法【例题例题】某商业用房位于某市繁华地段，面积为某商业用房位于某市繁华地段，面积为10001000平方米，建筑时间为平方米，建筑时间为19981998年，评估基准日为年，评估基准日为20082008年年6 6月月1 1日。评估

13、人员在待评估房屋附近，找到与评估对象的日。评估人员在待评估房屋附近，找到与评估对象的面积、建造时间、交易的市场条件等方面基本相同的面积、建造时间、交易的市场条件等方面基本相同的三个交易实例，具体情况如表所示：三个交易实例，具体情况如表所示：第一节市场法第一节市场法 参照物参照物比较因素比较因素A AB BC C被评估对象被评估对象交易日期交易日期20082008年年2 2月月20082008年年5 5月月20082008年年6 6月月20082008年年6 6月月交易单价（元交易单价（元/ /平方米）平方米）110001100012500125001150011500区域因素区域因素很好很好很

14、好很好很好很好较好较好交易情况交易情况正常正常高于市价高于市价2%2%正常正常20082008年商业用房所在地区的商业房地产价格年商业用房所在地区的商业房地产价格平均每月上涨率为平均每月上涨率为2%2%被评估商业用房所在区域的综合评分为被评估商业用房所在区域的综合评分为100100，A A、B B、C C三个参照物区域因素综合评分分别为三个参照物区域因素综合评分分别为106106、105105、106106。被评估商业用房与三个参照物结构相似、新被评估商业用房与三个参照物结构相似、新旧程度基本相同、剩余使用年限也基本相同，不旧程度基本相同、剩余使用年限也基本相同，不需要对这些因素进行调整需要对

15、这些因素进行调整第一节市场法第一节市场法第一节市场法第一节市场法100/100100/106评估值评估值= =（11207.55+11940.76+10849.06/3=11332.4611207.55+11940.76+10849.06/3=11332.46元元/m/m2 2（1 1）市场售价类比法）市场售价类比法- - 一个以上可比一个以上可比因素不一致因素不一致资产评估价值参照物售价资产评估价值参照物售价+ +功能差异值功能差异值+ +时间差异值时间差异值+ + +交易情况差异值交易情况差异值 参照物售价功能差异修正系数参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数时间差异修正系数 第一节市

16、场法第一节市场法【例题例题】企业企业20201 11 1年年5 5月月1 1日购入挖掘机一台，评估日购入挖掘机一台，评估人员准备对该挖掘机人员准备对该挖掘机20201 16 6年年6 6月月1 1日的价值进行评估。日的价值进行评估。通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解，选择了两个与被评估设备相类似的近期成交的了解，选择了两个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如下表所示：下表所示：另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备另据调查：评估基准日前一年来

17、，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升价格变化情况是每月平均上升1%1%左右；设备的生产能左右；设备的生产能力与其市场售价呈正比例关系。试用市场途径评估该力与其市场售价呈正比例关系。试用市场途径评估该挖掘机在挖掘机在20201 16 6年年6 6月月1 1日的价值。日的价值。序序号号经济技术参数经济技术参数计量计量单位单位参照物参照物A A参照物参照物B B被评估对被评估对象象1 1交易价格交易价格 元元 600000 600000 700000 7000002 2销售条件销售条件公开公开市场市场 公开公开 市场市场 公开公开 市场市场3 3交易时间交易时间20201 15 5年年1212

18、月月1 1日日20201 16 6年年3 3月月1 1日日4 4生产能力生产能力立方立方米米/ /年年5000050000700007000060000600005 5成新率成新率 % %606070707070（1 1）交易时间因素分析与量化：）交易时间因素分析与量化：（2 2）功能因素的分析与量化：）功能因素的分析与量化：（3 3）成新率因素差异量化：）成新率因素差异量化：（4 4）调整差异：）调整差异： 参照物参照物A A：6000006000001.061.061.21.21.171.17892944892944（元），（元）， 参照物参照物B B：7000007000001.031.

19、030.8570.8571 1617897617897（元）（元）（5 5）采用算术平均法求取评估值：）采用算术平均法求取评估值： （892944892944617897617897）/2/2755420.5755420.5（元）（元）参照物参照物A A：106/100106/1001.061.06，参照物参照物B B：103/100103/1001.031.03参照物参照物A A：60000/5000060000/500001.21.2，参照物参照物B B：60000/7000060000/700000.8570.857参照物参照物A A：70%/60%70%/60%1.16666671.1

20、6666671.171.17，参照物参照物B B：70%/70%70%/70%1 1【例题例题】某商业用房，现因企业联营需要进行评估，某商业用房，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为评估基准日为20102010年年1010月月3131日。评估人员在房地产交日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如表所示。被评估商业用房用房交易案例，具体情况如表所示。被评估商业用房所在区域的综合评分为所在区域的综合评分为100100，三个参照物所在区域条，三个参照物所在区域条件综合评分分别为件综合评分分别为1041

21、04、9494和和106,106,。当时房产价格。当时房产价格5-5-1010月份环比上涨率分别为月份环比上涨率分别为2%2%、3%3%、1%1%、3%3%、2%2%、4%4%。求该商业用房的评估值。对比情况如表所示。求该商业用房的评估值。对比情况如表所示。参照物参照物A AB BC C交易单价交易单价470047005800580059005900成交日期成交日期2010.52010.52010.72010.72010.102010.10区域条件区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产差比被评估资产差比被评估资产好比被评估资产好交易情况交易情况低于市价低于市价5%5%高于市价高于市价

22、3%3%低于市价低于市价1%1%1 1、（、（1 1）A A的交易时间的调整系数的交易时间的调整系数 B B的交易时间的调整系数为的交易时间的调整系数为 C C的交易时间系数不需要调整的交易时间系数不需要调整103101103102104114=100100100100100100103102104109=100100100100（2 2）对各个参照物进行调整）对各个参照物进行调整（3 3）被评估资产的价值）被评估资产的价值= =（5423.08+6529.64+5622.265423.08+6529.64+5622.26）/3/3 =5858.83 =5858.83（元（元/m2/m2）11

23、4100100: 4700=5423.0810010495109100100:58006529.6410094103100100100:59005622.2610010699ABC222（元/m ）（元/m ）（元/m ）（2 2）价值比率法）价值比率法第一节市场法第一节市场法第一节市场法第一节市场法成本市价法成本市价法第一节市场法第一节市场法评估时县城商品住宅的成本市价率为评估时县城商品住宅的成本市价率为120%120%，已知被估全新住宅的现行合理成本为，已知被估全新住宅的现行合理成本为2020万万，其市价接近于，其市价接近于3030万，则资产评估值是多少万，则资产评估值是多少？第一节市场法

24、第一节市场法市盈率倍数法市盈率倍数法主要适用对象：企业价值评估主要适用对象：企业价值评估第一节市场法第一节市场法某被评估企业的年净利润为某被评估企业的年净利润为10001000万元万元，评估时点资产市场上同类企业平均市，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为盈率为1818倍，则该企业的评估值为多少倍，则该企业的评估值为多少？第一节市场法第一节市场法（二）间接比较法（二）间接比较法 利用资产的国家标准、行业标准或者市场标利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比分别将评估

25、对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值打分从而得到评估对象和参照物各自的分值适用条件适用条件：不要求参照物与评估对象必须一样或者基本不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。相同或者相似。第一节市场法第一节市场法第二节收益法第二节收益法一、收益法的基本含义一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来收益法是指通过估测被评估资产未来预期收预期收益的现值益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总，来判断资产价值的各种评估方法的总称。称。从理论上讲，收益法是资产评估中

26、从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学较为科学合理的评估方法之一。合理的评估方法之一。第二节收益法第二节收益法二、收益法原理二、收益法原理（1 1）单利与复利单利与复利（2 2）现值与终值现值与终值（3 3）年金年金第二节收益法第二节收益法【例题】某人每年【例题】某人每年1212月月3131日存入保险公司日存入保险公司20002000元，元，连续连续1010年，其中第三年的年末多存款年，其中第三年的年末多存款50005000元，设保险元，设保险公司年回报率为公司年回报率为6%6%，每年复利计息一次，问这些钱在，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少第一笔存款的年初的现值总

27、和为多少? ? 第二节收益法第二节收益法P P20002000（P PA A，6%6%，1010）50005000（P PF F，6%6%，3 3） 18918.218918.2（元）（元）【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的奖学基金，在设立之初就发放奖金总额奖学基金，在设立之初就发放奖金总额2020万元，该万元，该基金将长期持续下去，当前的市场利率基金将长期持续下去，当前的市场利率5%5%。 请问请问需要在基金设立之初，为基金投资多少钱需要在基金设立之初

28、，为基金投资多少钱? ? P P202020/5%20/5%420420（万元）（万元）第二节收益法第二节收益法【例题】某人每年年初存入银行【例题】某人每年年初存入银行2 5002 500元，连续元，连续1010年，第年，第1111年的年末存款年的年末存款60006000元，设银行存款利率为元，设银行存款利率为8%8%，问这些钱的现值总和为多少，问这些钱的现值总和为多少? ?第二节收益法第二节收益法P P2500 2500 （P PA A，8%8%，1010） （1 18%8%）6000 6000 （P PF F，8%8%，1111） 2500 2500 6.7101 6.7101 1.08

29、1.08 600060000.4289 0.4289 18117.2718117.272573.4 2573.4 20690.6720690.67（元）（元）【例题】某公司准备购买一套办公用房，有两个付【例题】某公司准备购买一套办公用房，有两个付款方案可供选择：甲方案，从现在起每年年初付款款方案可供选择：甲方案，从现在起每年年初付款200200万元，连续支付万元，连续支付1010年，共计年，共计20002000万元；乙方案万元；乙方案，从第五年起每年年初付款，从第五年起每年年初付款250250万元，连续支付万元，连续支付1010年，共计年，共计25002500万元。假定该公司的资金成本率万元。

30、假定该公司的资金成本率10%10%，通过计算说明应选择哪个方案。，通过计算说明应选择哪个方案。第二节收益法第二节收益法P P甲甲=200=200* *（P/AP/A，10%10%，1010）* *（1+10%1+10%）=1351.81=1351.81（万元）（万元）第二节收益法第二节收益法P P乙乙250250（P/A,10%,10P/A,10%,10）（）（1 110%10%）（）（P/F,10%,4P/F,10%,4） 1154.111154.11（万元）（万元）第二节收益法第二节收益法【例题】某系列现金流量如下表所示，贴现率【例题】某系列现金流量如下表所示，贴现率为为9%9%，求这一系

31、列现金流量的现值。，求这一系列现金流量的现值。期数期数 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 现金现金流流量量 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 3000 3000 现金流量的现值现金流量的现值=1 000=1 000（P/AP/A，9%9%，4 4）2 0002 000（P/AP/A，9%9%，5 5）（P/FP/F，9%9%，4 4）3 0003 000（P/FP/F，9%9%，1010） 第二节收益

32、法第二节收益法【例题】某公司发行【例题】某公司发行1515年期的长期债券，面值年期的长期债券，面值10001000万元，规定票面利率万元，规定票面利率5%5%，单利计息，每，单利计息，每5 5年支付一次年支付一次利息，到期还本。假设市场利率是利息，到期还本。假设市场利率是10%10%。第二节收益法第二节收益法本利和的现值本利和的现值=250=250（P/FP/F，10%10%，5 5）250250（P/FP/F，10%10%，1010）250250（P/FP/F，10%10%，1515）10001000（P/FP/F，10%10%，1515）=250=2500.62090.6209250250

33、0.38550.3855125012500.23940.2394=550.85=550.85（万元）（万元）三、收益法的基本前提三、收益法的基本前提 1.1.收益法涉及到三个基本因素：收益法涉及到三个基本因素：第二节收益法第二节收益法2.2.应用收益法必须具备的前提条件应用收益法必须具备的前提条件（1 1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（用货币衡量（R Ri i或或A A）影响预期收益的主要因素包含主观因素和客观影响预期收益的主要因素包含主观因素和客观因素，应该比较明确，评估人员可以据此分析和测因素，应该比较明确，评估人员可以据此分析和

34、测算出被评估资产的预期收益算出被评估资产的预期收益第二节收益法第二节收益法（2 2）资产拥有者获得预期收益所）资产拥有者获得预期收益所承担的风险承担的风险也可也可以预测并可以用货币衡量（以预测并可以用货币衡量（r r）（3 3）被评估资产预期获利年限可以预测（）被评估资产预期获利年限可以预测（n n）第二节收益法第二节收益法四、收益法的基本参数四、收益法的基本参数1.1.收益额收益额（1 1）收益额是资产在收益额是资产在正常情况正常情况下所能得到的下所能得到的归其产权主体的所得额；归其产权主体的所得额；第二节收益法第二节收益法（2 2）资产评估中收益额的特点）资产评估中收益额的特点收益额是资产

35、收益额是资产未来预期收益额未来预期收益额，而不是资产，而不是资产的历史收益额或现实收益额；的历史收益额或现实收益额；用于资产评估的收益额是资产的用于资产评估的收益额是资产的客观收益客观收益，而不是资产的实际收益。而不是资产的实际收益。（3 3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类。种类。（净利润、净现金流量、利润总额）（净利润、净现金流量、利润总额）第二节收益法第二节收益法2 2、折现率折现率（1 1）从本质上讲）从本质上讲折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者

36、在折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。第二节收益法第二节收益法第二节收益法第二节收益法无风险报酬率无风险报酬率+ +同期国库券或银行利率同期国库券或银行利率风险报酬率风险报酬率资本成本加权法资本成本加权法 折现率折现率= =长期负债占资产总额比重长期负债占资产总额比重长期负长期负债的利息率债的利息率（1-1-所得税率）所得税率）+ +所有者权益占资所有者权益占资产总额的比值产总额的比值投资报酬率投资报酬率市场法市场法第二节收益法第二节收益法资本化率与折现率的关系资本化率与折现率的关系在本质上是没有区别的

37、。在本质上是没有区别的。二者是否相等，主要取决于同一资产在二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。第二节收益法第二节收益法折现率折现率n n有限有限资本化率资本化率n n无限无限3 3、收益期限收益期限根据在持续使用的能力，在未来多长时间根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益资产能够给所有者带来未来的预期收益可以是可以是1 1年、年、2 2年、年、5 5年有期限，也可以是年有期限，也可以是永续无期限。永续无期限。通常以年表示。通常以年表示。第二节收益法第二节收益法五、收益法中的主要技术方法

38、（重点）五、收益法中的主要技术方法（重点）（一）纯收益不变（一）纯收益不变即（Ri不变，令Ri=A）第二节收益法第二节收益法（二二）纯收入按等差级数变化）纯收入按等差级数变化1.1.在纯收益等差级数递增在纯收益等差级数递增B B，收益年期无限，收益年期无限的条件下的条件下第二节收益法第二节收益法（二二）纯收入按等差级数变化）纯收入按等差级数变化 2 2、在纯收益等差级数递增在纯收益等差级数递增B B，收益年期，收益年期有限有限的条件下的条件下第二节收益法第二节收益法（二二）纯收入按等差级数变化）纯收入按等差级数变化 3. 3.在纯收益按等差级数递减在纯收益按等差级数递减B B，收益年期，收益年

39、期无限的条件下无限的条件下第二节收益法第二节收益法（二二）纯收入按等差级数变化）纯收入按等差级数变化 4 4、纯收益每年成等差级数递减，且逐年、纯收益每年成等差级数递减，且逐年递减额为递减额为B B，收益期有限，收益期有限第二节收益法第二节收益法第二节收益法第二节收益法【例【例题题】某收益性资产，效益一直良好，经专业评】某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100100万万元，以后每年递增元，以后每年递增1010万元，假设折现率为万元，假设折现率为10%10%，收益，收益期为期为2020年，该资产的评估价值最接近于（

40、年，该资产的评估价值最接近于（14001400）万元。万元。本题中本题中A=100A=100万元，万元，B=10B=10万元，万元，r=10%r=10%，n=20 n=20 第二节收益法第二节收益法【例题】某收益性资产，经专业评估人员预测，评【例题】某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为估基准日后第一年预期收益为100100万元，以后每年递万元，以后每年递减减1010万元，假设折现率为万元，假设折现率为5%5%，该资产的评估价值最，该资产的评估价值最接近于（接近于（446446）万元。）万元。本题中本题中A A应该是评估基准日后的第一期收益应该是评估基准日后的第一期收益

41、100100万万元，元，B B应该是等差级数递增额应该是等差级数递增额1010万元，万元，r=5%r=5%，n=10 n=10 第二节收益法第二节收益法（三）按等比级数变化（三）按等比级数变化1 1、每年成等比级数递增，递增率为、每年成等比级数递增，递增率为s s，收益期无限，收益期无限第二节收益法第二节收益法（三）按等比级数变化（三）按等比级数变化 2 2、每年成等比级数递增，递增率为、每年成等比级数递增，递增率为s s，收，收益期有限益期有限第二节收益法第二节收益法（三）按等比级数变化（三）按等比级数变化 3 3、每年成等比级数递减，递减率为、每年成等比级数递减，递减率为s s，收，收益期

42、无限益期无限第二节收益法第二节收益法（三）按等比级数变化（三）按等比级数变化 4 4、每年成等比级数递减，递减率为、每年成等比级数递减，递减率为s s，收，收益期有限益期有限第二节收益法第二节收益法第二节收益法第二节收益法【例题】已知被评估资产评估基准日后第一年的预【例题】已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为期收益为100100万元，其后各年的收益将以万元，其后各年的收益将以2%2%的比例递的比例递减，收益期为减，收益期为2020年，期满后无残余价值，折现率为年，期满后无残余价值，折现率为10%10%。据此，该资产的评估价值为（。据此，该资产的评估价值为（11261126）万元万元。第

43、二节收益法第二节收益法对收益法的评价对收益法的评价优点优点：（1 1）考虑了未来的收益和时间价值考虑了未来的收益和时间价值（2 2）资产折现过程与投资过程相吻合，双方容易）资产折现过程与投资过程相吻合，双方容易接受接受缺点缺点：（1 1）受到）受到很多条件的限制，通常用于企业整体资很多条件的限制，通常用于企业整体资产的价值评估和可预测未来收益的单项资产评估产的价值评估和可预测未来收益的单项资产评估（2 2）未来收益额和折现率等的预测难度大，且容）未来收益额和折现率等的预测难度大，且容易收到主观判断和未来不可见的因素影响。易收到主观判断和未来不可见的因素影响。第二节收益法第二节收益法【例题】【例

44、题】 某收益性资产预计未来某收益性资产预计未来5 5年收益额分别年收益额分别是是1212万元、万元、1515万元、万元、1313万元、万元、1111万元和万元和1414万元。万元。假定从第假定从第6 6年开始，以后各年收益均为年开始，以后各年收益均为1414万元，确万元，确定的折现率和资本化率均为定的折现率和资本化率均为10%10%。【要求】确定该收益性资产在持续经营下和【要求】确定该收益性资产在持续经营下和5050年年收益的评估值。收益的评估值。第二节收益法第二节收益法【例题】【例题】某企业进行股份制改造，根据企业过去的某企业进行股份制改造，根据企业过去的经营情况和未来的市场形势，预测其未来

45、经营情况和未来的市场形势，预测其未来5 5年的收年的收益率分别为益率分别为1313万元、万元、1414万元、万元、1111万元、万元、1212万元和万元和1515万元。根据银行利率及经营风险情况，确定其折现万元。根据银行利率及经营风险情况，确定其折现率和资本化率分别为率和资本化率分别为10%10%和和11%11%，试确定该企业的评，试确定该企业的评估价值。估价值。第二节收益法第二节收益法2 2、前五年的折现率、前五年的折现率=8%+2%=10%=8%+2%=10% 资本化率资本化率=9%=9% 未来现金流的现值未来现金流的现值= =第三节成本法第三节成本法一、成本法的含义一、成本法的含义1.1

46、.定义定义成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的的重置成本重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。评估资产价值的评估方法的总称。2.2.基本思路基本思路重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是估资产的价值，如果该资产是旧的旧的，按照该重置成，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评

47、估价值。第三节成本法第三节成本法二、成本法的基本前提二、成本法的基本前提采用成本法评估资产具备的前提条件是：采用成本法评估资产具备的前提条件是：1 1、被评估资产处于被评估资产处于继续使用状态继续使用状态或被假定或被假定处于继续使用状态。处于继续使用状态。2 2、被评估资产的被评估资产的预期收益预期收益能够支持其重置能够支持其重置及其投入价值。及其投入价值。第三节成本法第三节成本法三、成本法的基本要素三、成本法的基本要素成本法的运用涉及到成本法的运用涉及到四四项指标项指标。（一）资产的重置成本（一）资产的重置成本1.1.重置成本定义重置成本定义指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所指按现行市

48、场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。支付的全部货币总额。2.2.重置成本分类重置成本分类一般可分为一般可分为复原重置成本复原重置成本和和更新重置成本更新重置成本两种两种第三节成本法第三节成本法第三节成本法第三节成本法第三节成本法第三节成本法新型材料、现代建筑或制造标新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等准、新型设计、规格和技术等重置成本重置成本当前市价当前市价被估资产被估资产建筑当时价格建筑当时价格更新构建资产与被评更新构建资产与被评估对象估对象功能完全一样功能完全一样以现行价格水平构建与被估对以现行价格水平构建与被估对象具有象具有同等功能的全新同等功能的全新资产资

49、产三、成本法的基本要素三、成本法的基本要素 3. 3.两种重置成本运用中注意事项两种重置成本运用中注意事项（1 1）在实践工作中，选择重置成本时）在实践工作中，选择重置成本时, ,在同在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择，应选择更新重置成本更新重置成本。在无法获得更新重置成。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。本时也可采用复原重置成本。第三节成本法第三节成本法（2 2）无论哪种重置成本，资产本身的）无论哪种重置成本，资产本身的功能相同功能相同，采用的都是资产的采用的都是资产的现时价格现时价格，不同的在于技术、，不同的在于技术

50、、设计、标准方面的差异。设计、标准方面的差异。（3 3）一般而言，）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本复原重置成本大于更新重置成本（4 4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是和更新重置成本的差额视作是功能性贬值功能性贬值的一部的一部分。分。第三节成本法第三节成本法第三节成本法第三节成本法与用与用“更新重置成本更新重置成本”等效等效情形情形1 1：更新重置成本：更新重置成本 小小情形情形2 2：复原重置成本：复原重置成本 大大复原重置成本复原重置成本- -更新重置成本更新重置成本超额投资成本超额投资成本（二）实体性贬值（二

51、）实体性贬值1 1、含义含义资产由于资产由于使用使用及及自然力自然力的作用导致的资产的作用导致的资产的的物理性能物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值的损耗或下降而引起的资产的价值损失。损失。2 2、资产的实体性贬值通常用相对数计量资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为，即实体性贬值率，用公式表示为 第三节成本法第三节成本法（三）功能性贬值（三）功能性贬值1 1、定义定义指由于指由于技术进步技术进步引起的资产功能相对落后而引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。造成的资产价值损失。2 2、功能性贬值一般包括功能性贬值一般包括（1 1）由于新工艺、新材料和新技术的采用

52、，）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额，超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额，即即超额投资成本超额投资成本）（2 2）原有资产超过体现技术进步的同类资产）原有资产超过体现技术进步的同类资产的的运营成本的超支额运营成本的超支额。第三节成本法第三节成本法（四）经济性贬值（四）经济性贬值1.1.含义含义指由于指由于外部条件的变化外部条件的变化引起的资产闲置、收益引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。下降等造成的资产价值损失。经济性贬值主要体现为运营中的经济性贬值主要

53、体现为运营中的资产使用率资产使用率下下降，甚至闲置，并引起资产的降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降运营收益下降。第三节成本法第三节成本法例如例如：在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。的经济性损耗，也称为经济性贬值。第三节成本法第三节成本法四、成本法运中各个参数的计算方法四

54、、成本法运中各个参数的计算方法（一）重置成本估算（一）重置成本估算单项资产重置成本单项资产重置成本的估算一般可以采用下列方法的估算一般可以采用下列方法1 1、重置核算法重置核算法（1 1）概念）概念利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。（2 2）分类）分类根据资产取得的方式可以分为：根据资产取得的方式可以分为：购买型购买型和和自建型自建型第三节成本法第三节成本法（3 3）资产的重置成本应包括开发者的合理收益资产的重置成本应包括开发者的合理收益（4 4）重置核

55、算法考虑了）重置核算法考虑了价格因素价格因素，费用项目的构，费用项目的构成上可以考虑生产成上可以考虑生产技术进步技术进步和和劳动生产率劳动生产率的变化因的变化因素，因而可以估算素，因而可以估算复原重置成本复原重置成本和和更新重置成本更新重置成本。第三节成本法第三节成本法（5 5）形成资产价值的耗费是合理的）形成资产价值的耗费是合理的采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现必须的，而且应体现社会或行业平均水平社会或行业平均水平。【例题】【例题】重置购建设备一台，现行市场价格每台重置购建设备一台，现行市场价格每台5 5万万元，运杂费元，运杂

56、费10001000元，直接安装成本元，直接安装成本800800元，其中原材元，其中原材料料300300元，人工成本元，人工成本500500元。根据统计分析，计算求元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人得安装成本中的间接成本为每人工工成本成本0.80.8元。该机元。该机器设备重置成本为：器设备重置成本为：直接成本直接成本5000050000100010008008005180051800（元）（元）间接成本间接成本500500* *0.8=4000.8=400（元元）重置成本合计重置成本合计5220052200元。元。第三节成本法第三节成本法2 2、价格指数法价格指数法原理和市场法

57、中的直接比较法中的原理和市场法中的直接比较法中的“价格指价格指数法数法”一样一样。【特点】利用与资产有关的价格变动指数，【特点】利用与资产有关的价格变动指数，将资产历史成本（账面成本）调整为重置成本将资产历史成本（账面成本）调整为重置成本第三节成本法第三节成本法注意注意：资产历史成本要求真实、准确并符合社会平资产历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本的要求。均的、合理成本的要求。资产评估时物价指数指的是评估基准日（或资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的的类别或个别物价指数类别或个别物价指数。（

58、越是分类具体的物价指。（越是分类具体的物价指数越准确）。数越准确）。第三节成本法第三节成本法第三节成本法第三节成本法一项科学技术一项科学技术进步较快进步较快的资产，采用价格指数的资产，采用价格指数法的重置成本往往法的重置成本往往会偏高会偏高。物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是变动因素，因而确定的是复原重置成本复原重置成本。（4 4）物价指数法与重置核算法的区别）物价指数法与重置核算法的区别物价指数法确定的是物价指数法确定的是复原重置成本复原重置成本；而重置核；而重置核算法既考虑了价格因素可以估算算法既考虑了价格因素可以估算复原重置

59、成本复原重置成本和和更新更新重置成本重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价至全部资产的物价变动水平变动水平上；而重置核算法建立在上；而重置核算法建立在现行价格水平现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。与购建成本费用核算的基础上。一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。第三节成本法第三节成本法（5 5）物价指数法和重置核算法相同点）物价指数法和重置核算法相同点都是建立在利用都是建立在利用历史资料历史资料

60、基础上。因此，都需基础上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。第三节成本法第三节成本法3 3、功能价值类比法功能价值类比法与市场法中的直接比较法中的与市场法中的直接比较法中的“功能价值类比功能价值类比法法”完全一样。完全一样。上述三种方法均可用于确定在成本法运用中的上述三种方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定。对象和可以搜集到的资料确定。【注意】