商业地产投资分析

1、赚钱主要有两种途径：寻事而为顺势而为赚小钱赚大钱寻找事情来干顺着趋势去做（投资）中国经济主体的变化趋势农业农田1990年以前工业厂房1991年-2000年服务业写字楼2001年-2010年互联网+微型公寓2010年以后农民工人职员自由职业者地主厂长企业家房东李克强在公开场合发出“大众创业、万众创新”的号召，最早是在2014年9月的夏季达沃斯论坛上。当时他提出，要在960万平方公里土地上掀起“大众创业”“草根创业”的新浪潮，形成“万众创新”“人人创新”的新态势。此后，他在首届世界互联网大会、国务院常务会议和各种场合中频频阐释这一关键词。每到一地考察，他几乎都要与当地年轻的“创客”会面。他希望激发

2、民族的创业精神和创新基因。今年李克强总理在政府工作报告又提出：“大众创业，万众创新”。政府工作报告中如此表述：推动大众创业、万众创新，“既可以扩大就业、增加居民收入，又有利于促进社会纵向流动和公平正义”。在论及创业创新文化时，强调“让人们在创造财富的过程中，更好地实现精神追求和自身价值”。中央及地方出台的相关政策湖北省政府新闻办2015年8月5日下午召开“大众创业 万众创新”系列新闻发布会第13场，发布了湖北省政府关于做好新形势下就业创业工作的实施意见文件。2015年“活动周”安排在10月19日-23日，主题为“创业创新汇聚发展新动能”，主会场设在北京中关村国家自主创新示范区展示中心和会议中心

3、，将举办启动仪式、主题展示、高层论坛等重大活动。届时各部门将举办各类政策宣传、创业大赛、项目对接等活动。同时，将在上海、深圳、合肥、武汉、西安、成都、沈阳等城市同步举办“活动周”重大活动。 城市一般投资额度年租金收益回报率相关新闻报道/数据来源全国平均2.7%中国房地产投资回报率调查报告北京仁达房地产评估有限公司/ 2013年住宅投资分析深圳200万4.8万2.4%深圳新闻网15年6月10日报道：“深圳住宅投资回报率逐步下降”武汉100万3.6万3.6%实地调研长沙80万3万3.8%实地调研厂家省级代理市级代理一级批发二级批发零售商消费者互联网+物流加盟商（零售）商品流通模式506070801

4、00150100805050公寓(微型写字楼)商铺商铺商铺商铺商铺仓库商铺投资分析城市一般投资额度年租金收益静态回报率相关新闻报道 深圳500万16万3.2%南方都市报14年8月14日报道：“深圳商铺投资回报仅4%”武汉200万8.4万4.2%实地调研长沙100万4.8万4.8%实地调研全国平均4.0%中国房地产投资回报率调查报告北京仁达房地产评估有限公司/ 2013年写字楼投资分析城市一般投资额度年租金收益静态回报率相关新闻报道 深圳1000万36万3.6%实地调研武汉320万16万5.0%实地调研长沙300万18万6.0%实地调研全国平均5.0%中国房地产投资回报率调查报告北京仁达房地产评

5、估有限公司/ 2013年项目单价总价月租金年租金静态回报率动态回报率备注经开万达公寓12000 4800002000240005%15%无地铁情况下人信汇1+1100004000001600192004.8%13%无地铁情况下都市尚巢130005000002500300006%18%无地铁情况下汉阳国际公寓110004000002500300007.5%21%地铁入户公寓投资分析项目投资额度静态回报率动态回报率相关新闻报道/数据来源 住宅100万3.6%10%中国房地产投资回报率调查报告北京仁达房地产评估有限公司/ 2013年商铺300万4.0%11%中国房地产投资回报率调查报告北京仁达房地产

6、评估有限公司/ 2013年写字楼200万5.0%14%中国房地产投资回报率调查报告北京仁达房地产评估有限公司/ 2013年公寓40万7.5%21%本项目项目优势梳理 地段优势:楼盘位于汉阳区龙阳大道与芳草一路交汇处，地处王家湾商圈与沌口商圈衔接地带的升官渡商圈，由中国水务集团公司在武汉市汉阳区倾力打造的地铁物业； 交通优势:地铁3号线（汉阳客运中心站)与楼盘地下车库链接,楼盘对面为汉阳区最大的客运中心，有208/596/597等15条公交直达本项目； 发展趋势：楼盘所处的升官渡正处在专业市场集群发展的起步期，海宁皮革城、欧亚达家居广场、汉阳国际小商品城将形成三足鼎立的商业格局，后续该片区的专业

7、市场还会如雨后春笋般出现，升官渡片区将形成汉阳最大的专业市场集群商圈；本项目也因此蕴藏着巨大的投资潜力； 产品优势：中水龙阳广场由汉阳国际loft公寓、小商品城、高端酒店、美食城、写字楼、地下车库组成，其中LOFT公寓为买一层送一层，可商住两用，迎合未来武汉百万微型企业主和自由职业者的强大需求，投资潜力十分巨大。客群情况 通过B栋销售过程对来访客户进行统计分析： 投资类客户占比67%，自住类客户占比29%，其它类客户占比4%； 投资类客户中，认为装修是件麻烦事的客户占比61%； 投资类客户中，害怕房子租不出去或租金回报率低的客户占比86%； 投资类客户中，认为自行打理是件麻烦事的客户占比75%

8、。销售政策建议 由于来访投资类客户占比较大，投资类客户所关心的问题确实影响项目去化，为解决投资类客户所关心的问题，促进投资类客户购买本项目，因此对销售政策作如下建议： 将本项目C栋单价提到15000元/，一次性付款最低97折，按揭最低98折； 推出精装房，带四年租约进行销售，前三年按第一年5%、第二年6%、第三年7%的回报率在房款中一次性扣除（既一次性扣除房款的18%），第四年给予8%的回报率，在第四年年末一次性打到客户账户上； 下定即赠送8.8万元礼包一份（包括购车消费卡、星级酒店现金券、星级会所现金券、高端美容院金卡、桑拿现金券、出境旅游卡等）销售政策盘算 底价10300元/平米；公开售价

9、15000元/平米。 按揭付款（98折优惠） 优惠价15000*0.98=14700元/平米 前三年返现后单价14700*（1-18%）=12054元/平米 销售余额12054-10300=1754元/平米 销售余额税费（12054-10300）*12%=211元/平米 实际销售余额1754-211=1543元/平米 按揭付款可用装修费用1543元/平米 第四年返款额14700*8%=1176元/平米 四年均摊租金单价1176/(4*12)=24.5元/平米月销售政策盘算 一次性付款（97折优惠） 优惠价15000 x0.97=14550元/平米 前三年返现后单价14550*（1-18%）=1

10、1931元/平米 销售余额11931-10300=1631元/平米 销售余额税费1631*12%=196元/平米 实际销售余额1631-196=1435元/平米 一次性付款可用装修费用1435元/平米 第四年返款额14550*8%=1164元/平米 四年均摊租金单价1164/(4*12)=24.3元/平米月操作模式 引入第三方公司，由第三方公司与客户签约，担保第四年年末按原房价总额的8%给予客户返现，四年经营权由第三方公司管理，第四年年末第三方公司须将房款的8%转入客户账上，相关盈亏由第三方公司自负。 开发商须将实际销售余额（扣除多余房款的税费后）交由第三方公司作为装修费用进行房屋装修。 第三方公司待房屋装修好后进行统一出租，安排一名员工负责发布信息及签合同，每月员工工资及安排住宿费用约5000元。 第三方公司寻找汽车销售公司、星级酒店、星级会所、高端美容院、旅游公司等单位合作，当购房客户到合作公司使用消费券消费后，合作公司须向我方支付约定提成