空港国际-用科技园区模式运作空港国际项目

1、用科技园区模式运作空港国际项目用科技园区模式运作空港国际项目知识体系、经验借鉴以及当下工作的建议 和集团管理团队的交流和集团管理团队的交流沈云良2015年4月目录既定方针：用科技园区模式运作空港国际项目科技园知识体系的基本框架科技园区模式运作项目的经验借鉴当下工作的几个建议中关村软件园海淀，上地生态花园式科技园区北京总部基地丰台，西南四环外商业楼群既定方针：用科技园区模式运作空港国际项目这是集团确立的既定方针传统地产模式和科技园区模式，并无绝对的高下之分，都有成功的案例北京总部基地，传统地产模式成功运作产业园的经典北京中关村软件园，科技园区模式成功运作产业园的经典空港国际项目，起了大早，赶了晚

2、集如今，经济环境变了，什么房子都能卖的时代已经过去；市场供求关系变了，十多家园区都在供应着大同小异的产品，供过于求。客户心态变了，科技园理当营造“价廉物美”的产业服务环境放弃我们的优势，改用我们不熟悉的项目开发模式，时势所迫也，不得以而为之既定方针：用科技园区模式运作空港国际项目清控科创研究报告的借鉴意义项目开发运营商的科技地产运营经验为零，存在缺乏经营理念、招商经验，孵化启动资金投资意识不强等问题建议开发运营商在管理理念方面遵从科技地产发展运营客观经验，强化平台服务的意识无须畏难：传统地产模式和科技园区模式，工作路径大致相同针对专业机构指出的问题，有针对性地加以解决学习科技园区知识体系借鉴先

3、行者的实践经验科技园区知识体系的基本框架微信群流传：我们培养了很多高学历的野蛮人鲍鹏山建立科技园区的知识体系，关键不在于了解多少枝细末节的“知识”，而是在于把控本质，理论与实际相结合我遇到的最多的问题：科技园是什么样子的？而不是科技园是什么？请看一组图片，这些都是北京有影响力的科技园包括开篇的中关村软件园和总部基地北京集成电路设计园，知春路，大运村。两栋临街写字楼。楼宇型园区北京航空航天大学科技园，北四环，学院路。三栋写字楼。楼宇型园区北京科技大学科技园，学院路，学校北院墙临街一栋旧教学楼中关村高端人才创业基地，属北京科技大学，位于校园西南角清华大学科技园，清华南门外，成府路五道口。写字楼群，

4、最接近科技CBD概念北大科技园，位于中关村北大街，学校东北门外。写字楼群，围合内庭院，接近花园式科技园。部分新楼交学校使用，科技园还在使用旧实验楼东升科技园五环外，京藏高速路东具有浓郁学院韵味的科技园区中关村生命科学园昌平区南端，与海淀交界处生态花园式科技园区汇龙森科技园北京最成功的民营科技园大兴亦庄，西南五环外四个不同园区中关村生物医药园海淀，上地独栋写字楼，独立小院海淀创业中心，海淀留学人员创业园海淀，上地三栋分立的楼宇望京电子城东北四环至东北五环之间朝阳区高新区科技园区知识体系的基本框架上面一组图片，都是科技园的样子科技园：一般指科技企业聚集的区域通常指具有明确四至边界的产业园，有时泛指

5、科技企业聚集区我们讨论的科技园：有明确四至边界和规划要求的区域内，由政府部门认可的服务主体，按照政府确定的科技产业发展目标，构建适合科技型企业聚集与发展的物理空间和产业服务环境科技园是什么宗旨：发展高科技，实现产业化本质：服务科技企业的创新创业的平台和机构特征：在有形的物理空间范围内，聚集科技企业，聚合服务资源，聚焦政府政策，进而实现科技产业快速发展的聚变效应科技园区知识体系的基本框架高新技术产业开发区由政府批准成立的科技工业园区，宗旨是“发展高科技，实现产业化”为发展高科技产业而设置的特定区域，通过实行相关优惠政策和各项改革措施，形成软硬环境的局部优化，大力促进科技成果转化为现实生产力建设高

6、新技术产业开发区，是中国经济和科技体制改革的重要成果。通过体制创新、服务创新、政策创新，营造出吸引优秀科技人员和经营管理者创新创业的良好环境，成为中国科技创新和产业化发展重要基地，在区域经济发展中发挥辐射和带动作用举例：洛阳国家高新技术产业开发区科技园区知识体系的基本框架科技园概念、宗旨、本质、特征，前面已经介绍通常情况下，是高新区内部划分出的科技企业聚集区。如：北京中关村软件园、洛阳智能电气产业园；也可以是某级政府或经济开发区管委会划分出的科技企业聚集区，如：洛阳空港国际现代服务业产业园特殊情况下，等同于高新区，如：北京中关村园区的核心区域海淀，自称为海淀科技园科技园区知识体系的基本框架科技

7、企业孵化器是以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的科技创业服务机构为初创的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业企业的成功率，促进科技成果转化，帮助和支持科技型中小企业成长与发展，培养成功的企业和企业家科技企业孵化器和科技园，可以是等同的关系，可以是孵化器内含科技园，也可以是科技园内含孵化器一流的高新区，必定要有一个或多个一流的孵化器科技园区知识体系的基本框架大学科技园顾名思义，由大学参与创办的科技园，如：清华科技园，北航科技园以具有较强科研实力的大学为依托，将大学的综合智力资源优势与其它社会优势资源相结合，为高等学校

8、科技成果转化、高新技术企业孵化、创新创业人才培养、产学研结合提供支撑的平台和服务的机构大学科技园，差异很大很多时候，被视为孵化器的一种。例如：洛阳国家大学科技园，是洛阳第二家国家级孵化器规模较大的大学科技园，会组建专门的孵化平台，服务初创阶段的中小科技企业，例如：清华科技园的启迪孵化器，北航科技园的天汇孵化器科技园区知识体系的基本框架科技企业加速器以快速成长企业为主要服务对象，通过服务模式创新，充分满足企业对于空间、管理、服务、合作等方面个性化需求的新型空间载体和服务网络，具有较强的集群吸引力和创新网络形态创业苗圃对科技创业项目实施预孵化的创业服务旨在进一步降低科技创业门槛和成本，扩大创新创业

9、服务对象的范围通常依托原有的孵化设施和服务功能创业苗圃核心的服务，是为创业者提供完善科技成果（创意）、制订商业计划、组建团队、引荐投资等服务，帮助创业者将科技成果（创意）实施转化并创办企业科技园区知识体系的基本框架留学人员创业园服务海外留学人员归国创业的服务平台和服务机构专业园区、产业基地某一专门领域科技企业聚集的科技园，如：软件园，服务外包基地，文化产业基地等创新型孵化器、众创空间与创业苗圃相类似的创新创业服务平台创新型孵化器名称起源于北京，资本驱动、中介驱动、产业驱动等类型众创空间是最新的时髦词汇公益创新服务驱动的众创空间，发挥既有孵化资源优势，仍将引领潮流科技园区知识体系的基本框架科技园

10、的三重含义：物理空间、服务平台与服务机构科技园、孵化器、加速器、留创园等等，都被认为是服务平台服务平台的构建，以特定的物理空间为基础服务平台要有专门的服务机构很多时候，物理空间、服务平台、服务机构完全等同了例如：空港国际，既指特定区域，又指服务平台，也指服务机构一些平台具有明确的含义和认定标准科技管理部门：高新区，孵化器，加速器，大学科技园，产业基地其他政府部门：给予服务平台或服务机构以专业园、产业基地的冠名科技园区知识体系的基本框架一定的物理空间（服务设施），是服务平台构建的基础基本服务设施：适宜的、富有弹性的生产、可研、办公空间。最常见的是办公/研发楼和标准厂房。专业园区可能会提供特殊的物

11、理空间，如IDC机房、公共实验室、特殊生产厂房等配套服务设施：会议、会展、咖啡、商务酒店、企业会所等商业服务设施，员工餐厅、康体活动中心、便利店、员工公寓等生活服务设施。前者旨在方便企业商务活动并降低企业商务成本，后者则体现园区服务对科技人才的人文关怀服务设施的配置，并无一定之规，因时因地而异主要影响因素：产业定位、产业环境、地理位置、周边城市服务功能等科技园区知识体系的基本框架体系化的服务，是平台和机构的内含与体现适宜的、具有弹性的、充满人文关怀的物理空间，是最基础的服务科技中介、科技条件、科技金融，是关于服务体系最经典和干练的表达科技中介，整合社会服务资源和机构，帮助科技企业完成繁杂的外部

12、事务，其中，相当一部分是政府审批事务，包括但不限于：工商税务登记、财务代理、法律咨询、资产评估、知识产权事务科技条件，可能是最具有中国特色的创新创业服务。依托大学、研究机构以及园区力所能及的资源投入，构筑共享科技服务平台或资源科技金融，帮助企业多种渠道融资。融资渠道包括但不限于：商业贷款、担保服务、天使投资、风险投资、产业投资、政府财政扶持或支持资金服务的宗旨：降低创业的成本与风险，促进企业健康成长和发展科技园区模式运作项目的经验借鉴理念：科技园区模式与传统地产模式，流程相似，戏法不同而已特别强调产业策划。企业客户需求差异很大。需要先找准最大和最可能的客户群，按照目标客户群的需求，再去规划设计

13、建筑产品特别强调主题招商。企业客户需求是非刚性的，可替代性很强。传统地产营销手段作用小。通过提供公益性超值服务，找准和锁定客户特别强调园区服务。企业客户对园区有公益性超值服务的心理预期。园区服务在科技园建设运营中的重要性，远远超过园区景观和物业服务对于住宅项目竞争力的重要性通常会给早期客户和优质客户以较大的价格折让。这和传统地产开发的促销手段并无本质区别。只是折让幅度可能会大一些，这是因为企业客户通常认为：政府对园区的政策性支持，他们有理由分享一部分科技园区模式运作项目的经验借鉴理念：科技园区模式同样是在为项目谋取利益认为公益服务与商业利益相互对立的观点，是错误的园区服务是会占用资源和资金，但

14、政府为项目提供的多种政策支持，足以弥补甚至远远超出公益服务的成本土地溢价的巨大利益，来源于科技园概念公益服务本身会给项目运作带来商业利益控制开发成本：通过产业策划，精准定位目标客户群；通过园区服务，深入了解客户需求；这有助于优化产品设计，控制和节约建筑造价降低营销成本：主题招商，精准发现目标客户；产业服务，有助锁定目标客户科技园区模式运作项目的经验借鉴招商前置，服务先行太多的项目存在先建后管、重建轻管的惯性思维招商和服务，应该从项目策划、市场调研开始物理空间、服务平台、服务机构，三位一体，不可割裂组建专业的服务团队专业的团队，做专业的事情编列服务体系建设和运营所需的预算服务平台和服务体系的建设与运营，将是主要的营销手段相应的费用列入营销成本。与传统地产模式相比，营销费用至少节省50%科技园区模式运作项目的经验借鉴协调好招商服务和工程建设的关系创建科技园（科技地产开发）分为两条主线，一条是房产开发，一条是招商服务（即项目营销），需要由相应的专业团队分别承担两个专业团队应各司其职，密切合作，取得科技服务和地产开发双赢强势的房产开发团队，在规划、设计、成本、定价等方面，要多听取来自招商服务团队的意见和建议；还要针对招商团队在工程建设和销售服务方面知识与经验的欠缺，给予支持和帮助当下工