房产政策梳理

1、 房产小知识房地产未来仍为国家经济支柱产业，政府利好政策不断。第二套“认贷不认房”新原则，限购政策维持4年告终2014年930新政自11月22日起，下调金融机构存款准备金率0.25个百分点,下调贷款基准利率0.4个百分点2014年降息降准二套首付4成，公积金贷款3成，营业税征收由5年下调至2年；引爆市场2015年3.30政策5月10日，中国央行宣布降息25个基点2015年降息2月4日中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2015年降息降准2月26日不动产登记暂行条例正式公布2015年不动产条例2月28日中国人民银行决定下调存贷款基准利率0.25个百分点2015年降息降准4

2、月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点2015年降准1%2014年继“930”新政“1122”降息降准后市场回归温和。2015年以来不断有政策出台救市；330新政引爆楼市，央行几次降准降息缓解市场流动性短缺，827限外令松绑直接利好商办市场。8月26日，中国央行宣布降息25个基点及降准25个基点，房贷史上最低2015年降息8月27日，6部委联合发布关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知827限外令松绑3月25日晚间，深圳市政府发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成！发布即日起实施。社

3、保社保1改改3新政详情新政详情本市户籍居民家庭（含本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购籍居民的家庭）限购2套套住房；能提供自购房之住房；能提供自购房之日起计算的前日起计算的前3年及以上年及以上在本市连续缴纳个人所在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，非本市户籍居民家庭，限购限购1套住房。套住房。央行降息降准陆续来临，行业政策放松也成为主流趋势。央行托市的决心已经显现。深圳楼市紧跟政策面，预计2015下半年楼市会延续较好的成交态势，但由于开发及供应滞后，且上半年消化需求较多，下半年预计逐渐趋稳。330新政： 1.

4、 二套房首付比例四成（首付款70%调整为40%；） 2. 公积金贷款首付比例下调（一套首付为20%，二套首付为30%；） 3. 二手房营业税免征年限五改二（未满2年全额，满2年差额，满5年免收）510降息，826降息降准，1024降息降准：5月10日，中国央行宣布降息25个基点，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。8月26日央行再次宣布降息25个基点及降准25个基点，10月24日央行再次宣布降息降准，房贷史上最低。关键政策细则详解 420降准1%：自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。在此基础上，对农信社、村镇银行等农村金融机构

5、额外降低人民币存款准备金率个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率个百分点。政策对市场影响 1.购房门槛降低 交易费用下降；2.公积金贷款成本下降；3.形成购房者出手的较好时机;央行此次宽松力度远超市场预期。为楼市带来新生的流动性和预期好转，刺激库存去化，在某些库存去化强势的城市还将出现楼价上升的迹象。降息带来资金面的持续改善。此外，市场看涨预期又会与资金面的宽松相呼应，为楼市进一步上升打下基础。2006年“限外令”颁布以来，全国范围内首次松绑，直接利好高端市场。“限外令”松绑内容取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求；境外机构在境

6、内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。“限外令”的松绑，是国家鼓励外国人购房的信号，也有提振经济、防范资本外逃的考虑。一方面刺激了部分高端物业的去库存，另一方面也促使部分产业资本能够“踏实安心”地在中国市场定居。一旦限购令取消，限外令的松绑更助推一线城市房价上涨。随着新政利好释放，压抑多时的购房需求呈井喷现象；但房地产供应的滞后将逐渐稀释需求，2-3年后供应将骤增。宏观政策小结关键词：市场回暖 价格攀升 后市趋于稳定l 2014年9月，释放央行新政和降息的利好刺激之后，房地产市场有了明显的回升态势，无论是在成交量、成交均价，还是在推盘量及其销

7、售率上，较9月份之前，有了大幅度的回升，且呈现逐渐攀升的态势；l 2015年初，二套房首付政策放松，下调存款准备金率等措施都是对经济形势下滑的抉择式刺激政策。表明政府维持房地产行业稳定发展的初衷未变，未来几年房地产行业虽难以回归以往的高增长率，但整体稳步回温的趋势越发明显。l 经过开闸放水以后，井喷的市场需求必将随着供应量的滞后性增长而不断稀释。政策面将倾向于指导性的维稳。l 6部委联合发布关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知，是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。这对于一线城市，特别是中高端物业及商办物业将有直接的利好影响。深圳房价不会暴跌。深圳房价不会暴跌。其一

8、是其调控政策总体力度小、幅度小，比较温和。其一是其调控政策总体力度小、幅度小，比较温和。其二是调控短期之内解决不了供不应求、库存不足的问题。其二是调控短期之内解决不了供不应求、库存不足的问题。其二是无法改变货币超发、房贷超发、流动性超发的趋势。其二是无法改变货币超发、房贷超发、流动性超发的趋势。其三是市场需求旺盛，购房者买房办法多。其三是市场需求旺盛，购房者买房办法多。其四是解决不了土地供应下降的问题。其四是解决不了土地供应下降的问题。其五是解决不了买房保值增值的问题。其五是解决不了买房保值增值的问题。因此，短期之内深圳房价不会暴跌，楼市萧条。从长期来看，房价还因此，短期之内深圳房价不会暴跌，

9、楼市萧条。从长期来看，房价还是会保持上升的趋势。是会保持上升的趋势。影响预测影响预测 公寓小常识公寓小常识一、从项目开发上来讲，公寓和住宅的区别主要是面对的需求人群不同与给政府交纳的税费不同。公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。公寓的客户群基本上都是有一定经济实力的人。这类人对住处的要求比较高，有鉴赏能力，很清楚什么样的房子好，所以公寓要满足这部分人群的需求，在硬件和软件上都要做得很好。政府没有一个明确的规定，什么样的项目是公寓，什么样的项目是住宅，只是在审批开发商报批项目为公寓的时候，有一个大概的标准。而且公寓交纳的税费和土

10、地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。很多开发商在审批时是按照住宅审批，以降低成本，却打出公寓的牌子来卖。在这方面政府还应有相关的法规来规范市场。二、从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。 首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，

11、公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。三、在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别 商用公寓一般都有普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。这样的居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人由于不是第一居所，只是住个半年1年的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就

12、是很重要的特点。 而普通住宅则不同，一般是以家庭为单位居住的，所以2房3房就是主力，品质档次有高有低，居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。而且是长期居住，就要关心物业费，水电费等开支，对于交通也很讲究。目前政府对公寓和住宅没有严格界定。一般来说，现在市场上有70年的住宅式公寓和商业或公建用地公寓50年产权。但是不管哪种公寓，其实都是投资产品。公寓作为住宅来说只能是一种过渡产品，因为其面积小，住宅功能不全。公寓之所以有市场吸引力其实在于他的地段好，面积小，总价低，宜商宜住宜租，具备写字楼和酒店的某些功能，但是又比他们实惠。 住宅式公寓由于70年产权，所以契税2%，维修基金1%，民用水电，七

13、成按揭。可能会冠以酒店的幌子，但其实是假的。 公寓是50年产权的，契税4%，维修基金2%，商业水电，五成按揭。但是一般比住宅式公寓地段好，商业配套齐全。所以升值潜力大。公寓一般都要求有齐全的商业配套以及写字楼做配套才能提高其租金水平和出租率。普通公寓（居住型公寓）- 用地性质：一般为住宅 产权类型：公寓 产权年限: 70年特点： 户型面积小，3060平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平商务公寓- 用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地 产权类型：商务公寓 产权年限：根据用地性质而定，50年或40年特点： 一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司 价格相对写字楼较低 首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳） 产权性质为商务