服务业企业营改增及处理要点介绍

1、服务类企业营 增及处理要点介绍 分享人 山东中税税务师事务所 改变企业经营之命运税制改革2003年，十六届三中全会通过了中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定（以下简称“决定”），明确了要“稳步推进税收改革”。决定确定了八个方面的改革内容：“改革出口退税制度；统一各类企业税收制度；增值税由生产型改为消费型，将设备投资纳入增值税抵扣范围；完善消费税，适当扩大税基；改进个人所得税，实行综合和分类相结合的个人所得税制；实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费；在统一税政前提下，赋予地方适当的税政管理权；创造条件逐步实现城乡税制统一。”这标志着进入21

2、世纪之后我国新一轮税制改革的开始，以完善社会主义市场经济体制的要求。税制改革2003年，十六届三中全会通过了中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定（以下简称“决定”），明确了要“稳步推进税收改革”。改革出口退税制度；将继续统一各类企业税收制度；基本完成增值税由生产型改为消费型，将设备投资纳入增值税抵扣范围；已完成,营改增进行中完善消费税，适当扩大税基；营改增后将继续决定确定了八个方面的改革内容：改进个人所得税，实行综合和分类相结合的个人所得税制；已不断小改降税负,大改将继续实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费；个别城市试点,改革及全面推开将

3、继续在统一税政前提下，赋予地方适当的税政管理权；关注和期待创造条件逐步实现城乡税制统一。已取消农业税,结合其他税改实现营改增-背景 1994年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。重复征收？第一条第一条在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税

4、。第四条第四条除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物或者提供应税劳务（以下简称销售货物或者应税劳务），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。 增值税对销售货物、进口货物；提供加工劳务、修理修配劳务等增值额进行征税，基本税率为17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。 营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税与增值税并存之缺陷 营业税与增值税混合销售存在争议 营业税与增值税重复征税 增值税链条不完善:如融资租赁、合同能源管理、交通运输业和服务业、建筑业等 营业税存在重复征税现象增值税从浴室出来，穿个内衣，只需

5、对内衣征税；再穿件毛衣，再对毛衣征税；再穿个外套，再对外套征税；最后穿个鞋子带个帽子，只对鞋子和帽子征税；一身装束穿好之后，一身着装只收了一次税。营业税从浴室出来，穿个内衣，对内衣征税；再穿件毛衣，对内衣毛衣征税；在穿个外套，再对内衣毛衣外套征税；最后穿个鞋子带个帽子，要对内衣、毛衣、外套、鞋子、帽子征税；一身装束穿好之后，内衣居然被征了4次税，税负太重，活该被总理毙了。营改增进程营改增之前范围已营改增范围目前范围1、交通运输业3%2、建築业3%3、金融保险业3%4、邮电通信业3%5、文化体育业3%6、娱樂业5%20%7、服務业5%8、转让无形资产5%9、销售不动产5%2012年1月起除铁路逐

6、步营改增2014年1月起铁路营改增2014年1月起邮政业营改增2014年6月起电信业营改增2013年8月起广播影视业营改增2012年11月起研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁和鉴证咨询营改增1、交通运输业4、邮电通信业5、广播影视业5、文化体育业3%7、服務业5%8、转让无形资产5%研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁和鉴证咨询政府工作报告（20162016）李克强:适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增

7、值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。时间紧任务重利好销售：企业业主需求增大面临应对营改增变革前夕税局很重视分工配合落实是主动拥抱还是消极远离？动的是谁的奶酪？ 企业更得重视？企业也涉及到“分工配合落实”？预留人力配合税务机关做好衔接营改增过渡期优惠营改增涉外退免税营改增母法一般性规定营改增实施细则特殊事项规定纳税义务人 第一条第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）、或者（以下称应税行为）的和，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位个人营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法服务 无形资产不动产销售单位，是指、及。个人，是指和。企业 行政单位 事

8、业单位 军事单位 社会团体 其他单位个体工商户其他个人第一条在中华人民共和国境内或者以及的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。中华人民共和国增值税暂行条例销售货物提供加工、修理修配劳务进口货物存在本办法外的缴纳增值税情况？缴纳增值税还有一变？增值税立法立法后过渡期政策是否延续？纳税义务人单位个人企业行政单位事业单位军事单位社会团体其他单位个体工商户其他个人第三条第三条 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人小规模纳税人应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。超过规定标

9、准未超过规定标准营业税改征增值税试点有关事项的规定一、（五）一般纳税人资格登记。 试点实施办法第三条规定的年应税销售额标准为500万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。不经常发生应税行为可选择经常发生应税行为可选择第四条第四条 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、

10、有效凭证核算。会计核算健全可以可以会计核算不健全第五条第五条 符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。登记金融机构金融机构是指：银行（人民银行，商业银行，政策性银行）金融机构是指：银行（人民银行，商业银行，政策性银行）信用社、证券公司、金融租赁公司、证券基金管理公、财务公信用社、证券公司、金融租赁公司、证券基金管理公、财务公司、信托投资公司、证券投资基金、保险公司、其它经人民银司、信托投资公司、证券投资基金、保险公司、其它经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立

11、行、银监会、证监会、保监会批准成立 且经营金融保险业务且经营金融保险业务的机构等。的机构等。（选自营业税改征增值税试点过渡政策的规定第二十三条统借统还业务7.统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额应全额缴纳增值税。统借统还业务，是指：（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位

12、，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。（2 2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。统一归还金融机构或债券购买方的业务。应税销售服务项目1、交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金

13、融、现代服金融、现代服务务和生活服务2、金融服务包括（1）贷款服务（将资金贷与他人使用而取得的利息收入的业务活动，包括拆借资金、金融商品持有期间利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券利息收入，以及融资性售后回租、票据贴现、转贷等利息或利息性质收入，以货币资金投资收取的固定利润或保底利润，按照贷款服务缴纳增值税）（2）直接收费金融服务（为货币资金融通及其他金融业务提供服务并收取费用的业务，包括账户管理、电子银行、财务担保、信用卡资产管理、基金管理等）应税销售服务项目（3）保险服务（4）金融商品转让（指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的活动，其他金融商品转让包括基金、信托、

14、理财产品理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让）3、现代服务包括（5）租赁服务(包括融资租赁服务和经营租赁服务)应税销售服务项目销售额1、贷款业务：已取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。2、直接收费金融服务：以收取的手续费、服务费、佣金、结算费、转托管费等各类费用为销售额。3、金融商品转让：按照买出价扣除买入价后的余额为销售额4、融资租赁服务：以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（含外币和人民币借款）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。纳税义务发生时间1、纳税人发生应税行为并收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的当天；先开发票的，为开及发票的当天。-取得索取销售款

15、凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让的当天或不动产权属变更的当天。2、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。不征税的情形第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。（二）单位或者个体

16、工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。不征收增值税的项目1、根据国家指令无偿提供的铁路航空运输服务、属于实施办法第十四项规定的用于公益事业的服务。2、存款利息。3、被保险人获得的保险赔付。4、房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理部门代收的住宅专项维修资金。5、资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。免征增值税项目（相关）一、部分利息收入（农

17、户小额贷款、国家助学金贷款、国债地方政府债、住房公积金贷款、外汇贷款、统借统还业务借款等）二、证券投资基金（封闭式、开方式）管理人运用基金买卖 股票、债券，取得金融商品转让收入。三、个人从事金融商品转让业务。四、金融同业往来往来利息收入。五、同时符合一定条件的担保机构从事中小企业信用担保或再担保业务取得的收入（不含信用等级、咨询、培训等收入）3年内免征增值税。六、纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询 技术服务。税款计算及影响因素分析第十七条第十七条 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人小规模纳税人一般计税方法简易计税方法第十八条第十八条 一般纳税人发生应税行

18、为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。非特定应税行为特定应税行为营业税改征增值税试营业税改征增值税试点有关事项的规定点有关事项的规定一、（六）计税方法。一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：（八）销售不动产。7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。可以， 36月不变可以， 36月不变第十九条第十九条 小规模纳税人发生应

19、税行为适用简易计税方法计税。税款计算及影响因素分析第十七条第十七条 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人小规模纳税人一般计税方法简易计税方法第十八条第十八条 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。非特定应税行为特定应税行为营业税改征增值税试营业税改征增值税试点有关事项的规定点有关事项的规定一、（六）计税方法。一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：公共交通运输服务;仓储装卸搬运、收派服务、文化体育服务、营改增试点前的未完合同和试点前取

20、得的有形动产为标的物的经营租赁服务不动产经营租赁业务：在营改增前取得的不动产，按照5%计算应纳税额。公路经营企业试点前开工的车辆通行费减按3%计算应纳税额.可以， 36月不变可以， 36月不变第十九条第十九条 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。税款计算及影响因素分析一般计税方法简易计税方法第二十一条第二十一条 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。应纳税额销项税额进项税额 第二十二条第二十二条 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销

21、售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额税率销售额销项税额税率 第二十三条第二十三条 一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1+税率）销售额含税销售额( ( 1 1税率 ) )第三十七条第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。第十条第十条（一）行政单

22、位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。营业税改征增值税试点有关事项的规定营业税改征增值税试点有关事项的规定一、(三)销售额。10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。第十五条第十五条 增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、

23、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。营改增税率：611%17%零房地产经营主业兼营持有物业配套物业管理配套建筑公司税率加大部分营改增前已售可以5.1前实现收入缴营业税5.1后实现收入缴增值税可以营改增处理要点（一）：已销售的跨期项目，在充分筹划的基础上合理安排营改增前缴缴纳营业税及营改增后的计税方式选择。细节一：税改前客户已汇款必须及时对账，保证按营业税纳税，减

24、少日后地税稽查风险：细节二：已收款开票但已批退款的，务必在税改前退款并开红字发票，减少营改增后到地税退税的风险；细节三：已签意向书或合同未（全额）收款的，结合筹划的安排妥善确认收入缴纳营业税或增值税。第三十九条第三十九条 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。第四十一条第四十一条 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。营改增处理要点（二）：区分不同税率及征免税销售的处理，充分享受低税率或税收优惠。第二十四条第二十四条 进项税额，

25、是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。原增值税税率：13%17%零营改增处理要点（三）u结合上流企业业的营改增情况，（工程部、采购部等涉及到采购的部门会同财务部）对采购业务进行梳理，重视进项抵扣对降低税负的作用。第二十五条第二十五条 下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计

26、算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。取得扣税凭证第二十六条第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项

27、税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。符合规定资料齐全 政策规定：国税函2009617号：增值税一般纳税人取得增值税一般纳税人取得2010年年1月月1日以后开具的增值税专用发票日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起售统一发票，应在开具之日起180日内到税日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。未在规定期限内到税务机关办理

28、认证、申报未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。注意：不得计算进项税额抵扣，要转入成本注意：不得计算进项税额抵扣，要转入成本！按规定认证及申报180天180天当月资料齐全刑法第二百零五条【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪】虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以

29、上五十万元以下罚金；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。虚开民事及刑责国税函(2007)1240号：纳税人善意取得虚开的增值税专用发票指购货方与销售方存在真实交易，且购货方不知取得的增值税专用发票是以非法手段获得的。纳税人善意取得虚开的增值税专用发票，如能重新取

30、得合法、有效的专用发票，准许其抵扣进项税款；如不能重新取得合法、有效的专用发票，不准其抵扣进项税款或追缴其已抵扣的进项税款。不加收滞纳金。取得虚开善意取得重新取得或不抵补缴国税函(2004)536号：对故意接受虚开增值税专用发票或者故意接受虚开可抵扣税款的其他发票（凭证）偷逃税款、骗取出口退税的，各地税务机关必须至少对其三年内的税收缴纳情况进行全面检查；凡检查发现问题的，还要依法追溯到以前年度。经调查取证认定为故意接受虚开发票的，要排除各方干扰，依法从重处罚，不得以任何理由拖延推诿。故意接受从重处罚刑法第二百零八条【非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪】非法购买增值税专用发票或者

31、购买伪造的增值税专用发票的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。第二百一十一条【单位犯危害税收征管罪的处罚规定】单位犯本节第二百零一条、第二百零三条、第二百零四条、第二百零七条、第二百零八条、第二百零九条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照各该条的规定处罚。按照相关司法解释，虚开税款数额1万元以上的，就应依法定罪处罚：虚开税款数额10万元以上的，属于“虚开的税款数额较大；虚开税款数额50万元以上的，属于“虚开的税款数额巨大”。非法购买民事及刑责营改增处理要点（四）：涉税管理流程再造或强化，以避免因发票管理问题导致公司的损失

32、或导致直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第三十四条第三十四条 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率销售额应纳税额征收率销售额含税销售额( ( 1 1征收率) )第三十五条第三十五条 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1征收率）第三十六条第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税

33、额中扣减。营改增征收率：35%原增值税征收率：3%6%个人销售不动产品类品类来源来源地区地区不足两年不足两年两年及两年以上两年及两年以上非普通普通住宅取得非北上广深全额5%免北上广深全额5%差额5%免自建免非住房全额5%取得差额5%不动产经营租赁服务一般纳税人小规模纳税人4月30日前取得4月30日后取得可以简易一般计税方法5%的征收率不动产所在地预缴机构所在地申报3的预征率不动产所在地预缴机构所在地申报非个人个人取得取得简易5%的征收率计税不含住房5%的征收率计税简易住房5%减按1.5%的征收率计税简易1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的

34、征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5.其他个人出租其取得的不动产（不含

35、住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。不动产经营租赁服务中，仅对取得进行了规定，这里的取得是否包括前不动销售规定中的房地产开发、自建？第十八条第十八条 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。11%的税很重啊看后续文件或筹划特殊纳税义务人第二条第二条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律

36、责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。第七条第七条 两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。兼营业务与即征即退1、纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产适用不同税率或征收率的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率或征收率。2、纳税人兼营免税、减税项目的，应当反别核算应税项目销售额，否则不得免税、减税。3、经人民银行、银监会或商务部批准从事融资租赁业务的试点的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部

37、分实行增值税即征即退政策。（实收资本达到1.7亿元的，从达标当月起享受）增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额1、增值税纳税人2011年12月1日（含，下同）以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额）-计入“应交增值税减免税额”科目。2、增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减。3、增值税一般纳税人支付的二项费用在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进

38、项税额不得从销项税额中抵扣征收管理第五十一条营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。关于销售额的若干规定第三十七条第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。关于销售额的若干规定第三十八条第三十八条 销售额以人民币计算。纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计

39、算，折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后12个月内不得变更。关于销售额的若干规定第四十二条第四十二条 纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。增值税专用发票使用规定增值税专用发票使用规定第十四条一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，购买方应向主管税务机关填报开

40、具红字增值税专用发票申请单（以下简称申请单，附件3）。申请单所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证。经认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，一般纳税人在填报申请单时不填写相对应的蓝字专用发票信息。经认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”的，一般纳税人在填报申请单时应填写相对应的蓝字专用发票信息。第十五条申请单一式两联：第一联由购买方留存；第二联由购买方主管税务机关留存。申请单应加盖一般纳税人财务专用章。第十六条主管税务机关对一般纳税人填报的申请单进行审核后，出具开具红字增值税专用发票通知单（以下简称通知单，附件4）。通知单应与申请单一一对应。第十九条销售

41、方凭购买方提供的通知单开具红字专用发票，在防伪税控系统中以销项负数开具。红字专用发票应与通知单一一对应。关于销售额的若干规定第四十三条第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。关于销售额的若干规定第四十四条第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产

42、或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。关于销售额的若干规定第十四条第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。视同销售提供

43、服务、转让无形资产或者不动产有偿按纳税义务缴税无偿是否属以下情形：否按视同销售缴税用于公益事业以社会公众为对象是不视同销售拆迁补偿是否适用视同销售？免租是否适用视同销售？赠送车位是否适用视同销售？进项税额的若干规定第二十四条第二十四条 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。进项税额的若干规定第二十五条第二十五条 下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关

44、进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。进项税额的若干规定第二十六条第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发

45、票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣 在在20162016年年5 5月月1 1日后取得并按固定资产核算的不动产在建工程的进项税日后取得并按固定资产核算的不动产在建工程的进项税额，自取得之日起分额，自取得之日起分2 2年从销项税额抵扣，第一年抵扣年从销项税额抵扣，第一年抵扣60%60%，第二年抵扣，第二年抵扣40%40%。进项税额的若干规定第二十七条第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目用于

46、简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。进项税额的若干规定第二十七条第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损

47、失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。进项税额的若干规定第二十九条第二十九条 适用一般计税方法的纳税

48、人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。进项税额的若干规定第三十条第三十条 已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生本办法第二十七条规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。进项税额的若干规定第三十一条第三十一条 已

49、抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。进项税额的若干规定第三十二条第三十二条 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。进项税额的若干规定国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知文号：国税发1995192号状态：部分失效发文日期：1995

50、/10/18失效日期：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：为了保证增值税顺利实施，经全国加强增值税管理经验交流会议讨论，现就加强增值税征收管理有关问题通知如下：一、关于增值税一般纳税人进项税额的抵扣问题（三）购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。进项税额的若干规定第八条纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。第三十三条有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（一）

51、一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。营改增对采购部门的影响例：万金物业公司行政部拟购买办公用品一批（17%税率），现有二家供货商能满足供货和付款时限要求，其中：A公司系一般纳税人，提供增值税专用发票，报价23.40万元，B公司系小规模纳税人，提供增值税普通发票，报价21万元.。仅从财税角度考虑，营改增前后万金公司行政部应选择哪个供应商？营改增前的选择营改增后的选择A公司报价23.40万元 B公司报价21.00万元。万金公司应选择B公司，计入费用、支付货款均为21万元最终选择：B公司(小规模）A公司含税报价23.40万元，换算不含税

52、价为20万元，取得进项税为3.40万元；B公司含税报价21万元，换算不含税价为20.39万元，进项税为0.61万元；相比较得知：选A 公司虽然多支付2.4万元，但是少计入费用0.39万元，可以多抵扣进项税2.79万元。如果公司销项税大于进项税额，最终选择：A公司应交增值税的会计核算例：万金物业公司行政部拟购买办公用品一批（17%税率），现有二家供货商能满足供货和付款时限要求，其中：A公司系一般纳税人，提供增值税专用发票，报价23.40万元，B公司系小规模纳税人，向税务机关代开增值税专用发票，报价21万元.。假设这批办公用品一次性消耗。从A公司购进的核算从B公司购进的核算借：销售（管理）费用 2

53、0万借：应交增值税-进项税额3.4万贷：银行存款 23.4万最终选择：A公司借：销售（管理）费用 20.39万借：应交增值税-进项税额 0.61万贷：银行存款 21.00万应交增值税的会计核算例：万金物业公司当月取得取得业主支付的物业费100万元。退上月采购的打印机一台，价值6000元，已取得红字专用发票。销售的核算退货的核算借：银行存款 100万贷：主营业务收入 94.34万贷：应交增值税-销项税额5.66万1. 当月应交增值税=5.66-3.4+0.09=2.35万元借： 银行存款 0.60万贷： 固定资产 0.51万贷：应交增值税-进项税额转出 0.09万借：应交增值税-转出未交增值税 2.35万贷：未交增值税 2.35万应交增值税的会计核算例：万金物业公司次月报废监控设备1套。设备原值15万元，已计提折旧12万元，取得残值变价收入2万元计提销项税。营改增前