前期物业管理服务协议（正式版）

1、枫叶雅堤前期物业管理服务协议惠 州 市 怡 居 物 业 管 理 有 限 公 司 二零一一年五月八日甲方：惠州市怡居物业管理有限公司 乙方： 甲方是指：房地产开发单位委托的物业管理企业；乙方是指：枫叶雅堤物业买受人（业主）。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。本物业名称：枫叶雅堤乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况：类型： 座落位置： 栋 单元 号建筑面积： 平方米，最终以房产证内注明的建筑面积为准。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订房屋买卖（预售）合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成

2、如下协议并共同遵守；第一条 双方的权利和义务一、 甲方的权利和义务1、 对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和住户使用手册并书面告知乙方；3、 建立健全物业的物业管理档案资料；4、 制止违反本物业的物业管理制度和业主临时管理规约的行为；5、 物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、 依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、 编制物业管理服务及财务年度计划；8、 每三个月向乙方公布物业管理费用收支账目；9、 提前将装饰装修房

3、屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立房屋装饰装修管理协议；10、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；11、自本协议终止时起15个工作日内，与业主委员会续签正式管理合同，原物业管理移交手续须经业主委员会确认；二、 乙方的权利义务1、 参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出向意见和建议；3、 遵守本物业的物业管理制度和业主临时管理规约4、 依据本协议向甲方交纳物业管理费用；5、 装饰装修房屋时，须遵守房屋装饰装修管理协议；6、 不得占用、损坏本物业的公共部位、公共设施设备或改变其使用功

4、能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公共部位、公共设施设备的，应事先通知甲方，获甲方批准后才可使用，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，按原价给予赔偿；7、 转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、 对承租人、使用人及访客等，违反本物业的物业管理制度、业主临时管理规约和国家相关法律法规所造成的损失、伤害的应承担全部责任；9、 按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；10、当甲方因维修养护或其他物业管理需要，在合理的时间内对乙方所购房屋进行巡视检查或施工时，为甲方提供方便，不得无理拒绝或阻

5、挠。第二条 物业管理服务内容一、 房屋共同部位的维护和管理公共部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、 房屋公共设施设备是指共用的上下水管道、雨水管、水池（箱）、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、供气管线、公共照明、消防设施、绿地、花园小品、广场、道路、路灯、沟渠、池、井、地下室排水系统、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、保安监控设施设备、智能化设施等。三、 环境卫生1、 公共环境卫生含广场、大堂、楼道、停车场、电梯、天面、人行道、游乐场等的经常性保洁；2、 绿化环境卫生含公共绿地、园林、花园小品等护理

6、、修剪、虫害消杀；3、 垃圾清运。四、 保安1、 内容（1） 协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2） 建立专职安全管理队伍，抓好本物业公共场所的安全防范管理；（3） 建立完善的消防管理制度，在消防部门的指导下坚持不懈地抓好本物业的消防管理。2、 责任（1） 做好来人来访登记，尽力减少或杜绝推销人员、闲杂人员进入住宅区；（2） 做好24小时值班巡更，协助公安机关减少或杜绝小区治安、刑事案件的发生（但不含人身、财产保险保管责任）；（3） 狠抓消防安全管理，致力减少或消除消防隐患。五、 交通秩序与车辆停放1、 内容（1） 建立健全停车场（库）管理制度，对车场（库）依法管理，依法经营；（2）

7、各种车辆有序停放，无违章行驶及停泊，场地整洁、光线明亮、线标清晰；（3） 对非机动车实行指定地点停放，有权将非业主（住户）的非机动车及其它车辆清理出场 。2、 责任（1） 停车场（库）实行车位偿使用，甲方不承担车辆保管责任；（2） 取得车场（库）合法经营权，参照政府批准的指导价格，对停车者依法收取车位费和管理服务费。六、 房屋装饰装修管理业主或物业使用人在申请房屋装修时应与管理处签定房屋装饰装修管理协议。第三条 物业管理服务质量一、 基本要求1、 接收时对本物业公共部位、公共设施设备进行认真查验，验收手续齐全；2、 制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；3、 管理服务

8、人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；4、 设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按乙方报修时双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；5、 公示物业服务合同之外的特约服务和代办服务项目与收费价目；6、 每季度公布一次物业服务费用和维修基金的收支情况；7、 按规定规范使用住房专项维修资金；8、 每年征询一次业主服务的意见，满意率不低于80%。二、 房屋管理1、 对房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；2、 房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴、悬挂现象；3、 根据

9、房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；4、 每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；5、 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，按规定审核业主（使用人）的装修方案，与业主（使用人）、装修施工单位签订规范的房屋装饰装修管理服务协议，告知装修有关装饰的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现

10、场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益行为的，及时劝阻并报告业主委员会和相关主管部门；6、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门；7、 小区业主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）户和公共配套设施、场地有明显标志。三、 共用设施设备维修养护1、 公共配套设施完善；道路平整顺畅；电梯、水、电、消防设施先进；智能化程度高；2、 共用设施设备管理科学、规范，维护良好，保持最佳运行状态；3、 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；4、 设施设备标志齐全、规范，

11、责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；5、 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；6、 载人电梯24小时正常运行；7、 消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；8、 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；9、 小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；10、 路灯、楼道灯完好率不低于95%；11、 容易危及人身安全的设施设备

12、有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。四、 协助维护公共秩序1、 保安设备和监控报警系统保持最佳运行状态；2、 小区主出入口24小时站岗值勤；3、 重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；4、 小区实行人车分流管理，进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；5、 对进出小区的外来人员实施登记出入管理，装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；6、 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和相关部门，并协助采取相应措施。五、 保洁服务1、 高层按层设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾

13、桶清洁、无异味；2、 合理设置果皮箱和垃圾桶，每日清运2次；3、 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅保养良好，地面定期抛光、打蜡；楼梯扶手保持清洁，每周拖洗2次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水，无卫生死角；4、 共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；5、 二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；6、 定期进行消毒和灭虫除害。六、 绿化养护管理1、 绿化覆盖率不低于30%，园林美观；2、 有专业人员实施绿化养护管理；3、 草坪生长良好，及时修剪和

14、补栽补种，无杂草、杂物；4、 花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；5、 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝防旱措施；6、 定期喷洒药物，预防病虫害。第四条 物业管理服务费用一、 物业管理服务费用不包括以下费用；1、 公共用水电费用（包括公共照明、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水、自来水和二次供水损耗等费用），其费用独立设表，按户分摊。2、 业主与物业使用人的人身和财产的保险费用；3、 房屋公共部位、公共设施设备大中修、更新、改造的费用。二、 乙方交纳费用时间：每月15日之前交清当月物业管理服务费用；三、 物业管理服务费按如下标准收取：1、 住宅（高层带

15、电梯）物业按建筑面积1.2元/月.平方米；2、 别墅按建筑面积2.4元/月.平方米；3、 非住宅（办公）物业按建筑面积2.4元/月.平方米；4、 商业物业按建筑面积2.4元/月.平方米。四、 因乙方原因空置房屋物业管理服务费按如下标准收取：1、 住宅（小高层带电梯）按建筑面积1.2元/月.平方米；2、 别墅按建筑面积2.4元/月.平方米；3、 非住宅（办公）.物业按建筑面积2.4元/月.平方米；4、 商业物业按建筑面积2.4元/月.平方米。五、 乙方出租的物业，物业管理服务费由乙方交纳；六、 乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用与其它费用；七、 物业管理服务费随着物价指数的上升在适

16、当期限内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。第五条 其他有偿服务费用一、 车位及其使用管理服务费用：机动车：1、卖出车位和私家车位管理服务费40元/个.月；2、非固定车位车辆停放服务费露天停车场150元/个.月，车库车位190元/个.月；非机动车：摩托车（电动单车）停放服务费按每车位45元/个.月。二、 有线电视、电话、宽带网、管道燃气等其它费用，由乙方直接向有关部门交纳由物业管理部门按规定代收。三、 无政府指导价的有偿服务收费标准由甲、乙双方商议确定。第六条 代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）

17、，收费标准执行政府规定。第七条 维修基金的管理与使用一、根据国务院物业管理条例、建设部、财政部住宅共用部位共有设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）的规定，以及广东省建设厅转发建设部关于宣传、贯彻的通知（粤建房字200396号）的精神，乙方在购房时已向 交纳维修基金 元；二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经区物业管理行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后由业主委员会审核后实施。三、维修基金属于全体业主的共有财产，业主委员会成立后维修基金由业主大会监管，依法用于房屋本体的公共部位和公共设施维修养护，不得挪作他用。甲方每三个月向业主公布一次基金收支账目；四、维修基金不够使用时

18、，经50%业主同意，由区物业管理行政主管部门审核批准后，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。五、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第八条 保 险一、房屋公共部位、公共设施设备的保险上甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊；三、 乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理；第九条 广告牌设置及权益按商品房买卖合同约定：本物业建设单位在不危及物业安全、美观的前提下有权在楼顶、墙体、裙楼等位置依法设置广告牌，其收益权属物业建设单位。第十条 其它约定事项本物业供水为二次供水，乙方直接向甲方交纳水费，水费根据物价局规定价格收取，交费时间与物业管理服务费交纳时间相同。第十一条 违