青岛写字楼市场全面分析

1、 项目分析拟开发物业业态配比定位研究框架背景研究 案例研究青岛写字楼市场 综合体项目研究青岛总体写字楼市场概述崂山区域写字楼市场研究典型项目分析问题一：青岛写字楼市场的特点是什么？未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点？问题二：核心城市综合体项目发展的的特点在哪里？问题三：本项目适合发展何种类型的综合体？物业配比比例如何？-分布特征-供需分析-租金售价及空置率-潜在供应 衡量标准衡量标准一般甲级写字楼标准一般甲级写字楼标准区位区位地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设完善，包括公交线路以及轨道交通设施规模规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施硬件硬件设施设施建筑类型框架或钢结构，

2、抗震在8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，有绿化生态空间布局 ，以增添写字楼内部景观标准层高3.3米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，新风量在30立方米/人/小时以上。电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨台,候梯时间不超过30秒钟停车位每100平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理智能化系统达到5A级标准电话线平均每20平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆装修装修标准标准外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面

3、为大理石/花岗岩/天然石材等，墙面为大理石/花岗岩/高级墙纸等材料，有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面商务配套商务配套商业配套完善管理服务管理服务物业管理丰富经验的国际知名物业管理公司运营状况运营状况租或售基本不出售甲级写字楼界定标准衡量标准衡量标准青岛的甲级写字楼青岛的

4、甲级写字楼区位区位地理位置位于中央商务区或香港路CBD区，交通便利、基础建设完善规模规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施硬件设施硬件设施建筑类型框架或钢结构办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内静高2.6米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统品牌中央空调系统电梯进口高度电梯,3米/秒以上停车位充裕,车位比较低智能化系统有智能化管理电话线宽频信息点接口多装修标准装修标准外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面、墙面为大理石/花岗岩/天然石材等，有吊顶，柱应包大理石/不锈钢等电梯厅及走

5、廊 采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，通长面镜、洗手液盒、 电动干手机/手纸等办公间墙面壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，高级乳胶漆，地毯地面或平整的水泥地面商务配套商务配套商业配套完善管理服务管理服务物业管理知名物业管理公司运营状况运营状况租或售以销售给大客户为主青岛甲级写字楼界定标准青岛甲级写字楼并没有明确的行业标准，我行在进行市场研究时，一般采取左侧标准进行界定。我项目所在区域，目前达到甲级标准的写字楼为青岛金融广场和国展财富中心。海尔路香港中路 CBD开发区山东路青岛写字楼市场板块分布 资

6、料来源: DTZ consulting板块板块板块特征板块特征香港中路CBD交通方便，设施完善，处于沿海一线，写字楼档次较高，虽然租金较高，但对跨国公司分支机构和当地大型金融/贸易公司有吸引力。山东路商务区地理位置处于城市腹地，产品以乙级写字楼为主，租金相对较低，对金融公司，贸易和海上运输等发展型企业有吸引力。海尔路商务区区域定义为东部城市副中心，IT产业，高新技术产业，房地产业和金融业，企业总部较为集中。环境优越，新入市产品多以甲级写字楼为主，档次高，但目前区域商务氛围不成熟。开发区毗邻保税区，靠近港口，以海运及制造业为主，集中了物流行业的诸多公司。青岛写字楼市场分布特征青岛写字楼市场分为四

7、大板块，香港中路CBD板块分布最为集中青岛规划有四个商务功能区：市南区香港中路CBD，崂山区海尔路商务区，市北区山东路商务区和开发区。从分布来看，青岛的甲级写字楼物业主要分布在商务活动最频繁、商务氛围最浓厚的香港中路CBD区域，这一区域的写字楼总体量占青岛甲级写字楼市场的90%，而其他三个功能区的甲级写字楼市场发展尚不成熟。目前青岛写字楼除远洋广场项目外，都以销售为主。写字楼总体市场发展较缓慢。2005年之前，青岛写字楼市场供需波呈波动变化，供大于求。2005年后，随着青岛城市发展、大量外资企业涌入，高端商务需求提高，青岛写字楼市场供需均有所上升。尤其是08-09年，市场供应增加明显；而受20

8、08年受金融危机影响，需求量相比2007年有所降低。写字楼市场存量较小，但供用量增长较快。20072009年，青岛写字楼市场存量稳步上升，2008年受奥运刺激，年均增长率达到28。青岛写字楼市场供需分析2001-2009年青岛写字楼竣工面积及销售面积青岛写字楼以销售为主，总体市场发展较慢，近两年供应量增长较快2007-2009年青岛写字楼存量/年均增长率及新增供应单位：万平方米单位：平方米资料来源: DTZ consulting资料来源: DTZ consulting新增供应 甲级写字楼售价涨幅较大，但租金持续下降，空置率持续走高青岛写字楼市场租金售价及空置率从整体价格的走势来看，2007-2

9、009年，青岛甲级写字楼销售价格处于上涨态势，主要原因是受到市南区几个高品质项目的拉动，如保时捷中心、凯悦中心、青岛金融广场等项目，使得青岛写字楼市场的平均售价整体走高。（保时捷中心的均价达到32000元/平方米）从租金以及出租率分析，受2008年国际金融危机影响，部分企业退租、减租，从2008年第三季度开始，青岛甲级写字楼租金持续下跌；到2009年第四季度,平均租金为93.73元/平方米/月（建筑面积/不含物业费），较2008年第二季度最高租金下降约15%；而空置率并未因租金下降而下降，始终保持在近30%左右。%资料来源: DTZ consulting资料来源: DTZ consulting

10、2007-2009年青岛甲级写字楼租金走势2007-2009年青岛甲级写字楼均价及增幅走势目前青岛甲级写字楼的存量为45万平方米 ，而未来2-4年，还有大约45.5万平方米的甲级写字楼进入市场，市场面临较大的供应压力；这些项目主要集中在香港中路CBD区域及海尔路商务区，后者对本项目的竞争压力较大。市南区香港中路CBD区域的燕儿岛路改造及青岛国际啤酒城（海尔路一带），预计还会有部分甲级写字楼的规划，现未得到其详细的规划数据，故未统计在内。青岛甲级写字楼潜在供应项目青岛写字楼市场潜在供应区域区域项目名称项目名称建筑面积（）建筑面积（）预计入市年份预计入市年份香港中路CBD青岛中心70,000 20

11、13香港中路CBD远雄国际广场40,506 2011香港中路CBD银座中心52,500 2011香港中路CBD凯悦中心45,7362010香港中路CBD万邦中心87,0002010海尔路商务区永新国际广场56,000 2011海尔路商务区崂山利群购物中心58,000 2012海尔路商务区青岛金融广场46,0002010455,742 潜在供应量较大，市场面临较大供应压力资料来源: DTZ consulting青岛写字楼总体市场研究小结 青岛写字楼市场分为四大板块，香港中路是目前甲级写字楼最为集中的区域，未来海尔路商香港中路是目前甲级写字楼最为集中的区域，未来海尔路商务区可能成为继香港中路务区可

12、能成为继香港中路CBDCBD之后的又一高端商务区，为本项目商业、公寓、酒店等物业的发之后的又一高端商务区，为本项目商业、公寓、酒店等物业的发展提供一定的客源支持。展提供一定的客源支持。 青岛写字楼市场以销售型物业为主。青岛写字楼市场以销售型物业为主。从目前的市场供需来看，市场供大于求，且吸纳量有限，从目前的市场供需来看，市场供大于求，且吸纳量有限，产品销售速度较慢。产品销售速度较慢。青岛甲级写字楼租金较低，空置率较高，市场需求不旺盛。青岛甲级写字楼租金较低，空置率较高，市场需求不旺盛。从整体市场来看，虽然平均售价较高，但租金持续走低，空置率持续走高。随着经济发展，未来需求量将有所增加，但相对青

13、岛总体市场的供应量而言，在一定时期内还将维持供大于求的局面。 未来甲级写字楼项目多集中于香港中路未来甲级写字楼项目多集中于香港中路CBDCBD和海尔路商务区，且供应量较大。和海尔路商务区，且供应量较大。相对青岛市场需求总量，未来市场面临较大竞争压力。与此同时，本项目临近海尔路商务区，预示着未来本与此同时，本项目临近海尔路商务区，预示着未来本项目写字楼物业也将面临较大竞争压力。项目写字楼物业也将面临较大竞争压力。青岛写字楼市场研究-供应特征-分布特征-档次及产品特征-客户类型分析-售价租金及吸纳情况-潜在供应分析区域写字楼市场研究供应特征序号序号名称名称供用量供用量入市时间入市时间1数码科技中心

14、7.7万2005.122地恩地财富大厦3.2万2006.93国展财富中心8万2007.124永新国际广场5.6万20105青岛金融广场5万2008.126天宝国际5.8万2007.47盛和大厦3.2万2006.98青岛国际发展中心4.5万2008.5区域写字楼市场供应平稳增长，受2008受金融危机影响，开发节奏放缓，2009年市场无新增供用项目。目前区域市场共有写字楼存量约42.6万平米，多为乙级写字楼。区域写字楼市场主要以出售为主。仅有国展财富中心和地恩地财富大厦采用租售并举的方式。而出售的写字楼的项目除一部分企业自用外，也有较多的投资客户购买后，再出租。因此，本报告在统计出租率时，将开发商

15、出售的物业单元和持有的物业单元都统计在内。备注：区域内甲级写字楼较少，因此将区域内低于甲级标准，但品质也比较高的写字楼也统计在内。区域写字楼供应量变化单位:万平米区域写字楼租售项目比例单位:万平米写字楼总体供用平稳增长，以出售为主资料来源: DTZ consulting新增供应区域写字楼市场研究分布特点序号序号名称名称1数码科技中心2地恩地财富大厦3国展财富中心4永新国际广场5青岛金融广场6天宝国际7盛和大厦8青岛国际发展中心目前区域的写字楼共有8个，其中数码科技中心、地恩地财富大厦、天宝国际和盛和大厦，位于商务一区和商务二区核心内，沿海尔路沿线分布。国展财富中心，位置稍偏，处于居住区内。永新

16、国际广场、青岛金融广场及青岛国际发展中心虽然不在海尔路沿线，但临近香港路，海景资源较好。1234567崂山区市北区市南区四方区李沧区海尔路香 港 路本案8区域内区域写字楼集中分布于海尔路和香港路沿线资料来源: DTZ consulting区域写字楼市场研究产品特征 区域写字楼办公空间灵活分割名称名称标准层面积标准层面积分割面积分割面积数码科技中心约1000451000地恩地财富大厦1150120、140、1803300国展财富中心33001503300永新国际广岛金融广场20001002000天宝国际100069255盛和大厦90050900青岛国际发展中心11006

17、5154、1100区域内写字楼标准层集中在1000-2000平米之间。大部分项目的标准层在1000平米左右，仅青岛金融广场的标准层为2000平米，国展财富中心为4幢6层建筑连接在一起，写字楼办公空间标准层面积达到3000多平米。一般成熟的写字楼产品的标准层面积在12002000平米。因此后入市项目的设计也更趋向于专业写字楼。区域内写字楼办公空间灵活分割，但后入市项目更注重项目整体形象。一般多以大客户为主，对于面积较小的需求集中安排在个别楼层。如青岛金融广场A栋主要销售给大客户；C栋才打散零售。资料来源: DTZ consulting区域写字楼市场研究产品特征区域内写字楼档次差别较大，早期入市的

18、写字楼数码科技中心项目还包含sohu产品，其余也多为乙级写字楼或商住综合楼，档次较低。 近两年入市项目档次较高，多为甲级写字楼，且多为综合体项目。2008年后入市的项目有3个，其中有两个（青岛金融广场和永新国际广场）都为甲级写字楼。非甲级写字楼的青岛国际发展中心的档次也明显高于早入市的项目。 名称名称物业类型物业类型数码科技中心SOHU/写字楼/商业地恩地财富大厦写字楼国展财富中心写字楼、酒店、商业永新国际广场写字楼、公寓、商业青岛金融广场写字楼、公寓、商业天宝国际写字楼/商服楼盛和大厦写字楼青岛国际发展中心写字楼 早期入市的写字楼项目品质较低，近两年入市项目多为甲级写字楼，品质提升明显永新国

19、际广场青岛金融广场资料来源: DTZ consulting区域写字楼市场研究产品特征 高档写字楼物业管理费明显高于普通写字楼区域内甲级写字楼物业费在7.88元/天/平米，其他写字楼标物业费在5元/天/平米。物业管理费的高低取决于项目档次及物业管理服务范围和服务水平。一般新建的写字楼或较有实力的开发商都希望通过完善的物业服务体系来增加物业附加值，吸引客户。因此，区域甲级写字楼物业费较高；而前两年入市的写字楼在物业管理方面比较欠缺，服务内容较少，价位也较低。名称名称物业费物业费数码科技中心5元/月/地恩地财富大厦4.5(含电梯)国展财富中心8元/月/永新国际广场未定青岛金融广场7.8元/月天宝国际

20、5.8元/月盛和大厦5.5青岛国际发展中心6元/月单位:元/月/平米区域写字楼物业管理费对比资料来源: DTZ consulting区域写字楼市场研究客户特征区域内汇集了IT产业，高新技术产业，贸易物流及房地产业和金融业客户。档次较低的写字楼以私营业主/IT业/贸易物流/房地产小型企业为主。甲级写字楼以总部办公为主，主要集中在房地产/金融业等。名称名称主力客户群主力客户群数码科技中心购买者：中小私营企业主购买自用；LOFT小户型多为投资客购买后，出租。租赁者：主要集中在房地产/金融/货运物流贸易/IT业等中小企业。地恩地财富大厦散售给物流/货运/金融/高新技术产业/房地产等中小型业主国展财富中

21、心购买者：部分大型企业总部办公、中小企业主、投资客户。租赁者：大面积单位主要出售给企业总部，小面积单位置主要集中在物流/货运/金融等中小企业永新国际广场内部认筹中青岛金融广场主要出售给中信证券证券/建设银行等企业总部天宝国际散售给中小私营业主业主盛和大厦散售给中小私营业主青岛国际发展中心一栋整体出售给中石油，其余散售，主要是贸易物流等中小企业主 高档次写字楼主要汇集企业总部办公，普通写字楼以私营业主为主资料来源: DTZ consulting区域写字楼市场研究价格水平单位:元区域写字楼租金水平为2元/天/平米，项目同质化现象严重区域写字楼价格对比图名称名称入市时间入市时间目前租金目前租金元/月

22、/平均租金平均租金数码科技中心2005.121.5-2.32地恩地财富大厦2006.922国展财富中心2007.1222天宝国际2007.41.8-2.52盛和大厦2006.91.81.8资料来源: DTZ consulting从市场情况来看，区域内写字楼，目前租金集中在1.5-2.5元/天/平米之间，平均租金在2元/天/平方米。目前区域投入使用的写字楼，项目的同质化现象比较严重，在品质、档次方面没有差距，且租金水平相当；仅有的甲级写字楼国展财富中心也因为地理位置较偏，产品设计公摊较大，市场认可度差，租金也在2元/天/平米。区域写字楼市场研究价格水平从开盘价格来看，2008年前入市项目开盘价格

23、基本在70008000元/平米左右，而08年后入市的项目，因为其入市时间晚，区域环境更为成熟，且项目的产品品质相对较高，因此开盘价格也相对较高。（如青岛金融广场和青岛国际发展中心）从均价来看，写字楼位置及品质的不同，价格差异较大，其中甲级写字楼青岛金融广场较为突出，均价达到了17000，而地理位置稍好的写字楼（数码科技中心和青岛国际发展中心）的均价在13000左右。月均涨幅在1% -2%左右，价格增幅不大。单位:元区域写字楼售价差别较大，品质和位置直接影响售价名称名称入市时间入市时间交付时间交付时间开盘价格开盘价格元/累计均价累计均价元/当前售价当前售价元/月均月均涨幅涨幅数码科技中心2005

24、.122007下半年7000130001.7%地恩地财富大厦2006.92008.27700110001.1%国展财富中心（三期）2007.122008.38000130002.4%青岛金融广场2008.12未交付1300013500170002.1%天宝国际2007.42008.9780010435115001.5%盛和大厦2006.92008.575009353110001.12%青岛国际发展中心2008.52009年底900012030130002%区域写字楼价格对比资料来源: DTZ consulting区域写字楼市场研究吸纳情况区域写字楼空置率普遍较高，除数码科技中心因为入市早，客户

25、群固定，其余项目的空置率都在40以上。区域写字楼月均销售速度差别较大。数码科技中心入市早，青岛金融广场则是近两年内入市项目中地理位置最好、产品品质最高的项目，因此二者销售速度较快，月均销售约3000平米。而盛和大厦A栋，原计划整体出售给大客户，但后期转变为打散零售，因此销售率较低。国展财富中心因为其位置距核心商务区较远，产品设计公摊大，销售速度较慢，空置率高。区域写字楼空置率在40%以上,销售速度差别大区域写字楼空置率对比区域写字楼月均销售速度单位:元/天/平米单位:平米/月名称名称销售率销售率去化速度去化速度数码科技中心100%3200平米/月地恩地财富大厦100%2100平米/月国展财富中

26、心（三期）33%1000平米/月青岛金融广场95%3000平米/月天宝国际50%850平米/月盛和大厦70%540平米/月青岛国际发展中心93%1900平米/月资料来源: DTZ consulting未来潜在甲级写字楼有两个：利群崂山购物广场和青岛国际啤酒城。商务区内尚有不明确的写字楼规划，在此未作统计。区域写字楼市场概况潜在供用崂山区市北区市南区四方区李沧区海尔路香 港 路本案12项目名称1.青岛国际啤酒城2.利群崂山购物广场项目总规模700,000170,000预计写字楼规模300，000（预计，规划未最终定）58,000预计上市时间-2012年 区域已知潜在供应项目少，但规模大资料来源:

27、 DTZ consulting区域写字楼市场研究小结区域内写字楼，沿海尔路沿线，自北向南分布。处于海尔路南端的项目，在项目品质和景观处于海尔路南端的项目，在项目品质和景观资源上更优一些，价格相对更高资源上更优一些，价格相对更高。如：青岛金融广场、永新国际广场。 近两年入市项目多为综合体项目，其中写字楼物业为甲级标准，档次提升明显。近两年入市项目多为综合体项目，其中写字楼物业为甲级标准，档次提升明显。2007年前入市的项目，除国展财富中心，均为乙级写字楼标准。而08年之后入市的青岛金融广场和永新国际广场均为甲级写字楼。区域内写字楼构成分为两类：企业总部办公，多选择档次较高的甲级写字楼企业总部办公

28、，多选择档次较高的甲级写字楼；其他中小企业，比较看重价位，多选择档次稍低的写字楼。主要行业集中在金融业、房地产业、制造业、高新技术产业。 区域写字楼市场价格逐年上升，但租金水平较低，空置率高。区域写字楼市场价格逐年上升，但租金水平较低，空置率高。近两年随着区域成熟度的提高，价格上升幅度较高，但空置率也较高，说明区域商务办公氛围尚不成熟。说明区域商务办公氛围尚不成熟。区域写字楼市场概况-青岛金融广场-国展财富中心-远洋大厦竞争项目界定与分布序号序号项目项目所在区域所在区域1青岛金融广场海尔路商务区2国展财富中心海尔路商务区3远洋大厦香港中路CBD竞争项目界定位于本项目周边,与本项目形成直接竞争关

29、系的甲级写字楼,或处于香港路CBD，档次高的甲级写字楼。这些项目内部涵盖了商业、写字楼、酒店、公寓等多种不同物业类型，与本项目物业类型雷同。崂山区市北区市南区四方区李沧区海尔路香 港 路本案123青岛金融广场基本情况介绍产品配置客户与租金发展商发展商天泰集团总建筑面积总建筑面积 138,000 建筑规模建筑规模地下3层，地上由两栋群楼连接1栋26层,1栋35层超高层建筑，高度149米建筑用途建筑用途办公、商铺、公寓标准层面积标准层面积2000 平米（建筑面积）层高层高3.75米入市时间入市时间2008年12月售价售价开盘均价13000元/平米；目前售价17000元/平方米停车位停车位990个电

30、梯电梯9部可比或主要竞争项目分析青岛金融广场基本情况介绍产品配置客户与租金(首层共享大堂)甲级写字楼(3-26层)公 寓(7-35层)底商(1-2层)综合商务楼(1-6层)大 堂车 库(地下2-3层)设备区及管理用房(地下1层)建筑面积建筑面积比例比例（%）公寓公寓28,94231%写字楼写字楼50,04054%商业商业13,60015%可比或主要竞争项目分析青岛金融广场基本情况介绍产品配置客户与租金类别类别项目项目规格规格建筑建筑结构设计使用年限50年抗震度抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为6度结构形式框架筒体结构，裙房为框架剪力墙结构。维护结构框架填充外墙为190厚混凝土空心砌块，标准层走

31、廊两侧隔墙采用190厚混凝土空心砌块；100厚内隔墙采用轻钢龙骨石膏板建筑立面LOW-E中空玻璃幕墙，结合开放式石材幕墙、铝合金隔栅及2.5mm厚粉末喷涂铝单板电梯23台原产三菱高速电梯，1台上海三菱货梯大堂电梯厅大堂地面铺附有4厚木板层的木地板，其余为细水磨石地板；首层电梯等候厅及墙面为浅色石灰岩；消防楼梯间1. 消防楼梯间水泥地面压光（环氧地坪漆），墙面、顶棚为乳胶漆。2. 消防楼梯栏杆为金属栏杆（50钢管）内部配置可比或主要竞争项目分析青岛金融广场基本情况介绍产品配置客户与租金类别类别项目项目规格规格建筑建筑门窗1.楼梯间防火门采用木制防火门，防火分区用无纺布防火卷帘， 分户门防盗门.2

32、.幕墙开启扇采用上悬内开。3.沿街为玻璃门屋面1.防水等级为二级，防水材料采用SBS改性沥青防水卷材（3+4）2.聚氨脂发泡保温。电气、电气、供水设供水设施施电器1.采用电器多回路配线技术，装修部分大堂开关面板选用西门子 或西蒙等同类品牌。2.消防电梯及消防设施采用双电源供电末端自动转换，重要部位 设置应急电源。供水1.给水支管选用优质PPR.2.同层排水的下水采用HDPE（高密度聚乙烯），其余为螺旋消音管（UPVC），同时增加阻火圈。3.设集中给水加压设施（无负压机组及变频机组），分区供水，采暖与采暖与制冷制冷采暖与制冷采用集中式中央空调系统，末端选用风机盘管加新风系统，夏季采用水冷式电制冷

33、机组，冬季采用市政热源。内部配置可比或主要竞争项目分析青岛金融广场基本情况介绍产品配置客户与租金类别类别项目项目规格规格智能化智能化-1.通信网络及综合布线系统：语音通信系统、信息网络系统及综合布线系统。2.卫星电视接收天线及有线电视系统。3.安全防范系统：集成式联网型，由安防信息综合管理系统、入侵报警系统、闭路电视监控系统、门禁系统、离线式巡更系统、停车场管理系统六个子系统组成。4.公共及应急广播系统5.建筑设备监控系统（BAS）：采用直接数字控制技术。消防消防-1.建筑消防为一级，耐火等级为一级。2.火灾自动报警及消防联动控制系统：采用总线制，包含火灾自动报警系统、消火栓系统、喷淋系统、管

34、网气体灭火系统、防排烟及正压送风系统等。3.漏电火灾监控报警系统。4.应急及疏散照明。内部配置可比或主要竞争项目分析青岛金融广场基本情况介绍产品配置客户与租金入口分布及交通动线可比或主要竞争项目分析青岛金融广场基本情况介绍产品配置客户与租金办公办公最小矩深11.1m米最大矩深13.15m米9-16层写字楼标准层平面层高3.7米面宽37.8米电梯数量9部梯速3.5米/秒可比或主要竞争项目分析青岛金融广场基本情况介绍产品配置客户与租金写字楼电梯功能分布可比或主要竞争项目分析基本情况介绍产品配置客户与租金青岛金融广场入市时间入市时间2008年12月主要租户构成主要租户构成以金融类客户为主主要客户主要

35、客户建设银行山东总部 购买30,000平米中信证券购买10,000平米目前均价目前均价17000元/平米销售率销售率95%物业管理费物业管理费7.8 元/月/平米 写字楼销售状况项目销售状况较好。写字楼物业定向销售给金融类客户。在建设前已确定大客户，开盘后即销售80%。此运作方式，使得原本较难短期内收回成本的写字楼物业，一开始即为项目开发运作带来现金流支持。可比或主要竞争项目分析国展财富中心基本情况介绍产品配置客户与租金投资商投资商颐中集团、青岛远洋集团、青岛金岭实业建筑面积建筑面积 总建面208,000 建筑规模建筑规模地上一层和地下二层为商业空间。地上由四幢六层南北向长方形单体组成，各建筑

36、单体由底部商业相联，长109.2米，高33.6米建筑用途建筑用途办公、商铺、酒店标准层面积标准层面积3300 平米（建筑面积）层高层高4.2米入市时间入市时间2008年第三季度售价售价写字楼均价10,933元/平米停车位停车位1400个可比或主要竞争项目分析基本情况介绍产品配置客户与租金酒店项目南端及部分负一写字楼 2-6层商业部分部分负一及1-2层可比或主要竞争项目分析国展财富中心整体建筑由四幢六层南北向长方形单体组成 。四个单体在底部由商业裙楼相连，上部由贯穿南北的空中花园相互联系。主体为国际生态商务空间，最南端为星级酒店。采取双首层设计，通过缓坡布道、扶梯等建筑交通元素，将一层与二层步行

37、街自然贯通起来，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。首层为高档百货商业区，办公主入口大堂和酒店及餐饮机构。国展财富中心国展财富中心基本情况介绍产品配置客户与租金办公酒店商业区上空休闲区上空1#楼2#楼3#楼4#楼可比或主要竞争项目分析4#楼从地上二层开始为办公区。二层除办公空间，主要为一层商业区的挑空部分。层高层高4.2米柱距柱距8.4米电电梯梯电梯数量电梯数量共19部(包括扶梯/观光梯/垂直梯等,不包含4号楼)容量容量( (千克千克/ /人人) )1000/13桥箱宽桥箱宽(mm)(mm)1300 桥箱深桥箱深(mm)(mm)1

38、300桥箱高桥箱高(mm)(mm)2200国展财富中心基本情况介绍产品配置客户与租金可比或主要竞争项目分析生态景观空中花园生态景观空中花园基本情况介绍产品配置客户与租金类别类别项目项目规格规格建筑建筑结构形式框架建筑立面low-e双层钢化玻璃，西侧双层可呼吸式玻璃幕墙+FFRARI彩色遮阳帘电梯OTIS电梯,共有10部大堂电梯厅2层挑空大堂，通透式全挑空景观中庭，楼内观光电梯。公共部分以进口高档石材，金属，玻璃为主要材料。采暖采暖制冷制冷空调TRANF中央空调布线布线综合布线采用美国郎讯综合布线系统，办公区域采用区域配线结构，每个区域安装五类快接配线架及光纤配架，分别用五类线缆、单或多模光缆及

39、语音大对数缆与楼层分配线间连接。办公区域内每6平方米配置一对信息点，不安装插座。内部配置可比或主要竞争项目分析国展财富中心基本情况介绍产品配置客户与租金类别类别项目项目说明说明智智能能化化楼宇自控系统对建筑内环境温度、空气质量，电梯运行，变配电、给排水，防灾报警，安全监控，进出车辆、停车实行全面的监测和自动化控制。多媒体通信系统通过电话网、分组数据网、贞中继与INTERNET连接，可提供综合业务数字网、ATM等接口FA 消防报警联动SA安保监控自动化OA 办公系统自动化供电供电供电系统双路供电，自备柴油发电机满足消防一级负荷用电。消防消防消防系统设有中英双语消防紧急广播系统，火灾自动报警系统采

40、用智能型感烟探测器，并与消防灭火系统联动。火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成；内部配置可比或主要竞争项目分析国展财富中心基本情况介绍产品配置客户与租金国展财富中心入市时间入市时间2008年第3季度主要租户构成主要租户构成以房地产贸易物流类公司为主主要客户主要客户Sime Darby森达美集团租用4,369平方米新华锦租用三层;乐天玛特租赁半层目前均价目前均价累计销售均价10,933元/平米；目前均价14000元/平米销售率销售率33%空置率空置率78%物业管理费物业管理费8元/月/平米 写字楼销售、租赁状况写字楼的主力客户群以集团总部或大公

41、司办公为主，保证了良好的品牌形象。项目销售状况较差，项目已销售及开发商持有招租部分的空置率高。主要是由于项目距离海尔路商务区较远，地理位置较偏，周边以居住小区为主，缺乏商务氛围。目前还有一部分部分大客户还未进驻。备注：本项目写字楼部分, 4号楼为远洋和黄海大饭店使用。开发商散售并租赁13号楼。可比或主要竞争项目分析青岛远洋大厦基本情况介绍产品配置客户与租金发展商发展商青岛远洋大厦有限公司建筑面积建筑面积 136872.13m2（地上94202m2)建筑规模建筑规模一期主楼地上29层，建筑高度100米；群房5层，地下3层;二期为酒店。建筑用途建筑用途办公、商铺/酒店标准层面积标准层面积写字楼13

42、00 m2（建筑面积）层高层高3.3米交付时间交付时间2008年租金租金5.5元/天/平米停车位停车位400个物业管理物业管理德国杜德曼可比或主要竞争项目分析青岛远洋大厦基本情况介绍产品配置客户与租金写字楼写字楼商业商业酒店综合楼酒店综合楼建筑面积建筑面积约40,000平米约15,000平米约40,000平米比例比例42.1%15.8%42.1%酒店综合楼商业网点1-5层写字楼6-26层可比或主要竞争项目分析基本情况介绍产品配置客户与租金类别类别项目项目规格规格建筑建筑结构设计使用年限50年抗震度抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为6度结构形式框架筒体结构，裙房为框架剪力墙结构。建筑立面LOW-

43、E中空玻璃幕墙，结合开放式石材幕墙电梯6部原产德国蒂森克虏伯电梯,配备选层系统;11部观光电梯/消防梯/扶梯.大堂10米挑空商务大堂屋面窗户内倒窗内部配置可比或主要竞争项目分析青岛远洋大厦基本情况介绍产品配置客户与租金类别类别项目项目规格规格通信通信 电气供电气供水设施水设施通信对GSM/CDMA设置了微蜂窝通讯覆盖系统。电气采用10KV双回路供电，办公单元设置低压计量分表照明在采用市政照明的同时，加装EPS应急电源柜台。给水地下室设变流水箱，采用变频给水方式供水。采暖与采暖与制冷制冷空调采用美国约克中央空调系统,具有彩色图象控制中心,能读取140多个参数,实现50多项安全保护.并配置新风空机

44、处理机。内部配置可比或主要竞争项目分析青岛远洋大厦基本情况介绍产品配置客户与租金类别类别项目项目规格规格智能化智能化-全面安装红外对射报警控测器及闭路电视监控系统;停车智能化管理;门禁管理系统/考勤管理系统/巡更管理系统/人事管理系统/考勤管理系统等消防消防自动喷洒系统设自动喷洒装置，21L/S火灾自动报警控制系统设控制中心，与消防联动控制。综合综合布线布线综合布线系统引入大对数电缆光纤，楼层配电间容量按照1对点/10平米预留电话和网络点。地板网络高差办公区标准层的地面预设了与公共走廊不小于5cm的高差。内部配置可比或主要竞争项目分析青岛远洋大厦青岛远洋大厦基本情况介绍产品配置客户与租金写字楼

45、标准层平面图面宽36.2米办公电梯厅最大矩深12.1米最小矩深11.1米层高层高面宽面宽电梯数量电梯数量梯速梯速3.3米36.2米6部4米/秒3.05米可比或主要竞争项目分析基本情况介绍产品配置客户与租金入市时间入市时间2008年主要租户构成主要租户构成以货运物流、金融类公司为主主要客户主要客户中远国际货运 租赁3层远洋集团自用7层华林船舶租赁1层招商银行租赁1层及一楼网点另有三星投资、日邦食品及中型物流货运公司进驻。租金水平租金水平5.5元/月/平米空置率空置率32%物业管理费物业管理费21.6元/月/平米(综合管理费,含空调费)写字楼销售状况项目位于香港中路，区位条件较好，因此租金水平也较高，但整体租赁情况一般，空置率较高。承租的主要客户群集中在货运物流及金融类公司，以大客户为主。可比或竞争项目分析青岛远洋大厦可借鉴之处几个项目的特点几个项目的特点本项目可借鉴之处本项目可借鉴之处三个项目均为综合体建筑，同时不同功能之间形成相互支撑。根据本项目的整体规划，我项目也是综合体建筑。项目在设计上，根据其自身区位