不动产登记法律制度的理解与适用

1、不动产登记法律制度的理解与适用以物权法为对象常鹏翱北京大学法学院2015年6月目录基础知识程序规范类型规范效力规范其他规范基本概念法定原则区分原则特定原则 基 础 知 识1 基本概念（一）物物权法第2条第2款 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。担保法第92条 不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。不动产登记暂行条例第2条第2款 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。（二）物权物权法第2条第3款 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 法定原则（一）规范物权法第5条 物权的种类和内

2、容，由法律规定。不动产登记暂行条例第5条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 法定原则（二）实例1设定典权甲向乙借款，乙要求甲提供担保，双方约定：甲将自己房屋交给乙占有、使用、收益，如果甲到期不偿还欠款，乙可取得该房屋所有权。2设定居住权甲乙离婚，房产判归甲方所有，乙无住所，法院判决：乙有权在甲的房屋居住，直到找到合适住所为止。3物业经营权抵押

3、权甲银行借款给乙公司，乙用其对某商贸城的管理权、出租权作为抵押担保。借款期满后，乙不偿还债务。 特定原则（一）规范不动产登记暂行条例第8条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。 特定原则（二）实例案例（1）甲公司出卖月球土地，每亩200元，乙购买1亩，甲向乙颁发月球土地证书。村民甲将宅基

4、地上房屋出卖给市民乙。案例（2）集资房/经济适用房房主甲未经商品房转化即将房屋出卖给乙。案例（3）甲将自己房屋借给乙使用，乙在借用期间经甲同意装修了房屋，但未具体约定装修材料归属以及相关费用问题，后乙在归还房屋时，将壁橱、木地板等装璜设施拆除。甲诉至法院，要求乙赔偿损失，乙答辩认为该装潢由自己所建，现自己有权将之取走，不同意赔偿。法院依据不动产附合法理，判令乙赔偿甲5000元。 区分原则（一）规范物权法第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 区分原则（二）实例案例（1）甲工厂因为

5、急需资金，向乙银行借款，乙要求甲提供抵押担保，双方签订了抵押合同，约定甲用厂房作为抵押权标的物，在办理抵押权登记之前，乙反悔不愿提供借款，甲就向法院起诉，要求乙承担违约责任，但法院认为甲乙双方的抵押合同没有登记故应无效，乙不用承担违约责任。案例（2）甲向乙借款，乙要求甲提供担保，甲委托丙作自己的担保人，丙与乙订立了质押合同，约定丙将自己闲置的三间房屋交给乙占有，以担保甲的债务，如果甲届期不清偿借款，乙有权变卖房屋并从中优先受偿。 区分原则（二）实例案例（3）甲用其房产为对银行乙的债务抵债，约定：自协议生效，乙取得房产所有权，在办理过户登记之前，甲将房产设定抵押权给乙。案例（4）甲将一间铺面房出

6、卖给乙，完成过户，但甲仍然占有，之后甲将之出卖给丙。案例（5）甲将房屋出租给乙，期间出卖给丙，完成过户，未告知乙，乙以其优先购买权受到侵害为由主张甲丙买卖无效。 区分原则（二）实例案例（6）甲向乙借款，丙以其向丁购买的尚未过户的房屋为乙设定抵押，未办理抵押权登记。案例（7）国有企业甲改制，引入民资乙，约定改制成有限责任公司，甲以企业用地等资产入股，占股份30%，乙占股份70%，但甲迟迟不报同级政府审批。案例（8）甲乙之间签订房屋买卖合同，约定3个月后办理过户登记，且合同自双方公证之日起生效。在办理公证之前，房价大涨，甲将房屋出卖给丙，完成过户。程 序 规 范21统一登记2属地登记3登记申请4登

7、记审核5权属证书6形式公示 统一登记物权法第10条第2款 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 属地登记物权法第10条第1款 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。不动产登记暂行条例第7条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区

8、的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。 登记申请物权法第11条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。不动产登记暂行条例第14条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

9、（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 登记审核物权法12条 登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权属证书物权法第17条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有

10、错误外，以不动产登记簿为准。形式公示物权法第18条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。不动产登记暂行条例第27条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。基本规范更正登记预告登记异议登记类 型 规 范3第19条第1款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记暂行条例第3条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正

11、登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。物权法第19条第2款 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。物权法第20条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。设权力宣示力公信力效 力 规 范4对抗力推定力设权

12、力（一）规范物权法第9条第1款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第14条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。设权力（二）实例案例（1）甲将房屋出卖给乙，双方签订买卖合同，约定相关条件，乙按照约定支付了价款，甲将房屋交付给乙，未办理过户；后甲又将房屋出卖给丙，办理过户。案例（2）甲将房屋出卖给乙，双方签订买卖合同，约定相关条件，乙按照约定支付了价款，甲将房屋及其权证交付给乙，未办理过户，后甲死亡。案例（3）甲将房屋出卖给乙，乙支付价款并搬入居住，后乙多次催促甲协助

13、过户，但甲因各种事由未予配合。甲因欠债，该房屋将被法院查封。对抗力物权法第127条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。物权法第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。物权法第158条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。宣示力（一）规范物权法第28条 因人民法院、仲裁委员会的法律文

14、书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。物权法第29条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。物权法第30条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。物权法第31条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。宣示力（二）实例甲乙为翁婿关系，乙入赘。甲1964年盖平房二间，1980年加盖平房和厨房各一间，1984年翻盖成二层楼房上下六间及厨房二间，乙夫妇购买了部分建材，同年乡政府为乙颁发了宅基

15、地证。1987年甲及其他家人搬出，房屋由乙一家三口居住。1992年乙以其名字申请房屋产权登记并领取房屋所有证。1998年甲又搬回居住。1999年乙将原厨房改造，2003年又加盖平房三间，至拆迁时共有楼上下房屋十间。2005年8月该房屋被拆迁，拆迁补偿款被乙领取。推定力（一）规范物权法第16条第1款 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。（二）实例甲是乙公司的雇员，甲与房地产公司丙签订买卖合同，约定购买某栋写字楼中的房屋，甲支付首付及月供，并办理了所有权登记。后甲乙方签订备忘录，写明：乙为了简化购房手续，以甲的名义购房，款项实际由乙承担，该房屋所有权属乙。公信力（一）规范物权法第106条 无处分权

16、人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。公信力（二） 实例案例（1）甲国土局与乙村共建大楼，建成后双方约定分割，并分别办理所有权登记。之后，该村又单独申请了该大楼的所有权。之后，该村将该大楼抵债给丙银行，并完成过户登记。案例（2）甲死亡，留有遗产一处房产，甲的两个儿子乙、丙继承。乙将房产独自登记在自己名下，丁通过查阅不动产登记簿，知道乙是房产所有人，就从乙处购买了该房产并办理了所有权移转登记。丙知道后，向丁主张房屋的共有权，要求丁搬出房屋，丁拒不搬出。公信力（二） 实例案例（3）甲乙双方系夫妻关系，甲在离婚前瞒着乙，将登记在自己名下的房产出卖给丙，完成过户。案例（4）甲将房屋出租给乙，乙伪造甲的身份证及房产证，将房屋出卖给丙，在办理过户过程中，登记人员因疏忽未查