海峡明珠广场

1、海峡明珠广场项目策划书（建议案）海峡明珠广场项目策划书（建议案）前前 言言 草拟以下海峡明珠广场项目策划书。策划书主体分为三大部分，我们卖什么？卖给谁？怎么卖？前两个部分让我们共同去了解市场、了解产品、剖析出产品与其他产品的差异性，产品会在今后的销售中出现的瓶颈，第三部分就是如何解决这些问题提出的一些建议。层层深入，阐述我们的观点与操作方案。请见谅，这份海峡明珠广场策划书是在无正规的市场调研报告作为科学依据基础下草拟的，只是展示公司的能力，以及对市场、项目的初步理解，有所偏颇待以后进一步修正。 第一部分、我们的产品第一部分、我们的产品第一部分、我们的产品第一部分、我们的产品A A、项目基本的情

2、况、项目基本的情况B、市场情况、市场情况 C C、产品的情况、产品的情况D D、小结、小结A A、项目基本的情况、项目基本的情况 厦门【海峡明珠广场】项目，本工程位于福建省厦门市厦门岛东部，国际会展中心地段，厦门观音山CBD国际商务营运中心区内。西临五号路、塔甫安置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。自然景观优美丰富，周边交通便利，市政配套设施到位。建设场地面积22725，南北方向最长处约200米，东西方向最宽处约为134米，场地西高东低，约有5米高差，场地内建设条件良好。 我们把产品进行分析：我们把产品进行分析： 1、 她是一个厦门商业地产。 2、 她位于厦

3、门岛东部。 3、 她是一个教育、设计、体验、现场媒体专版互动的视觉市场 4、 她提供的是传承与时尚相结合的产品开发平台。通过以上总结的四个方面的特点，我们深入了解这几个方面的市场情况。通过以上总结的四个方面的特点，我们深入了解这几个方面的市场情况。第一部分、我们的产品第一部分、我们的产品一、明珠广场一、明珠广场场地概述场地概述 1.西临五号路、塔甫安置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。自然景观优美丰富，周边交通便利，市政配套设施到位。 2. 本项目为办公建筑，总建设面积 199107.03平方米，建筑高度229.8m，一级耐火等级，抗震设防烈度7度，设防空地

4、下室。建筑地上50层，商业空间设置在地下一层、地下二层，裙房一层和塔楼二层，层高分别为5.5米、5.5米、14.2米和8.4米，办公空间设置在裙楼的23层，塔楼的4层15层、17层31层及33层50层，层高415、1731层均为4.2米，3350层为4.5米；位于16层和32层的设备及避难层将塔楼自然的分为低、中、高三个区域，16层层高为5米，32层层高为6米。地下三层至地下四层为车库与设备用房，层高为3.8米、地下五层为设备用房及六级人防。 3. 本工程设计范围包括建筑、给排水、电力电信总平面图设计；小区管网设计；各单体的建筑、结构、给排水、电气、通风设计等；人防地下室设计 。 4.厦门海峡

5、明珠广场，将成为海峡两岸高端商务交流平台，同时也将聚集海西、乃至世界的人才、资金、技术、信息等资源，打造海西商务第一枢纽，对提高厦门城市综合竞争力、拉动区域经济良性循环有较大推进作用。第一部分、我们的产品第一部分、我们的产品B B、市场情况、市场情况第一部分、我们的产品第一部分、我们的产品B B、市场情况、市场情况二、海峡明珠广场地图二、海峡明珠广场地图 第一部分、我们的产品第一部分、我们的产品B B、市场情况、市场情况三、目前厦门岛内已有商业广场如下：三、目前厦门岛内已有商业广场如下： 1.瑞景商业广场2.明发商业广场3.加州商业广场4.汇景商业广场5.定安商业广场6.富万邦商业广场7.万达

6、商业广场8.SM商业广场 第一部分、我们的产品第一部分、我们的产品C C、产品的情况、产品的情况一、项目的自身的情况一、项目的自身的情况1 1、项目可称为项目可称为“TOP MALL”TOP MALL”2 2、项目设计分析项目设计分析3 3、配套情况配套情况4 4、铺位布局规划铺位布局规划第一部分、我们的产品第一部分、我们的产品D D、小结、小结二、产品的定位补充建议二、产品的定位补充建议1 1、项目业态定位补充建议项目业态定位补充建议项目动态定位：运动用品+两岸美食+教育设计+健康养生一站式相融合的商业平台。2 2、项目功能补充定位建议项目功能补充定位建议【海峡明珠广场】是购物、设计展示、教

7、育、观光、健康养生、商务运营等服务于一体的“一站式”面向厦门市及海西商圈的“家居时尚用品”旅游观光地域非物质文化体验及购物中心。3 3、项目经营补充定位建议项目经营补充定位建议【海峡明珠广场】是以传承与时尚的优质品牌产品为主，配套教育、设计、旅游文化等服务性项目。第二部分、我们的消费者第二部分、我们的消费者 从目前对商业楼盘购买人群的购买目的分析：从目前对商业楼盘购买人群的购买目的分析：20%20%的投资者购买商铺的目的是为了自用。有的投资者购买商铺的目的是为了自用。有70%70%以上以上的投资者表示，购买商铺是为了投资，其中的投资者表示，购买商铺是为了投资，其中10%10%左右的投机商纯粹是

8、为了在买进卖出中赚取差价。所以左右的投机商纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。所以我们主要目标客户群是投资者。我们投资者对产品而言所关心的是什么？我们主要目标客户群是投资者。我们投资者对产品而言所关心的是什么？ 第二部分、我们的消费者第二部分、我们的消费者A A、投资者、投资者1 1、投资者的地域划分、投资者的地域划分 思明区位于厦门岛南部（包括鼓浪屿岛），北面与湖里区毗邻，东、西、南面与大担、二担、金门、漳州隔海相望。全区总面积7314平方公里，总人口约73.64万人。下辖莲前、嘉莲、筼筜、梧村、鹭江、公园、滨海、厦港、中华、文安、思明、鼓浪屿等12个街道办事处，设有97个社区居委会。 湖里是厦

9、门经济特区的发祥地，位于厦门岛北部，三面临海。1987年11月建区，下辖江头、禾山、金山、湖里、殿前5个街道办事处，陆地面积61.41平方公里，占全岛46.33%，海岸线长达24公里。区内大型深水码头、国际机场、市政道路网、区域公路网，城市通讯网和供水、供电、供气及污水处理系统等基础设施星罗棋布，区位优越明显，投资软、硬环境已日臻完善。 厦门市2013年度人口计生工作情况汇报会召开，会上通报了厦门最新的人口数据，截止到2013统计年度，厦门全市总人口达398.3万人，其中，户籍人口193.6万人，非户籍人口204.7万人 第二部分、我们的消费者第二部分、我们的消费者B B、经营者、经营者1、以

10、经营时尚优质品牌产品的各领域生活用品； A:中国运动休闲品牌，动态展示及发布。 B:旅游文化，美学空间，健康养生体验馆。 C：海峡两岸美食开发与品鉴，非物质文化现代设计创意中心。 D：未来自贸园的免税产品体验中心及交流互动平台。2、中大型商户以薄利促销融合慈善活动运作。3、租金承受力较中等偏上。C C、消费者、消费者1.1.厦门市区和八闽市场客群厦门市区和八闽市场客群2.2.世界游客，商务集团。世界游客，商务集团。第三部分、我们怎么做？第三部分、我们怎么做？ 任何一个营销推广策划工作的最终目的是要通过营销推广保证项目营销任务的完成，作为一个专业营销一些观点和看法。 建立服饰、运动装、童装、休闲

11、品牌动态平台，加上平面广告，客户预定，招商一体的运营，会员（以企业为单位，以城市为单位）以内外贸为活动分割平台，充分与时俱进将自贸园平台定时定期在平台展现。第三部分、我们怎么第三部分、我们怎么做？做？A A、营销初步方案、营销初步方案营销总策略建议：营销总策略建议：销售总策略建议：销售总策略建议： 建议先紧后松，先主后散。 招主力行业大户，例如引进服饰代理公司，或者国内知名品牌：杉杉、红豆、柒牌、报喜鸟、波司登等。 区域分类，A招服饰、服装、鞋类等；B招以教育为主题的生活方式设计空间美学体验馆,C招两岸美食，D招福建非物质遗产旅游文化动态体验中心，E招运动休闲培训类项目（帆船、游艇、直升机、高

12、尔夫等）；F招沃尔玛、家乐福、国美电器等知名企业入驻经营。 给予优惠政策，例如：免租金装修期等。以名牌产品公司为体验销售客群，统一组织销售，月末返点给供应商 。 以公开招标大单位体验中心，吸引其单位的卫星产品众筹架构（列如;特步产品：运动装、运动鞋、运动配饰）。区域规划定位设计完毕后招标，另以10平方为最小单位租赁，以产品分区分类统一招标。第三部分、我们怎么做？第三部分、我们怎么做？B B、卖点与主题广告语的提炼、卖点与主题广告语的提炼 通过以上营销初步方案的初步确定，从推广目的上来说可分为三大块：形象宣传推广、招商推广、销售推广。由于目的不同推广目标群体也有所侧重点，形象宣传推广的主要目标群

13、体是广大消费者，招商推广的目标群体是经营者，销售推广的目标群体是投资者。群体不同，群体所需要的、要求的、喜欢听的就不一样。 一、【海峡明珠广场】在设计上具有以下特色：一、【海峡明珠广场】在设计上具有以下特色：1 1、以花蕾造型为设计方案，具有强烈雕塑感，曲线丰富，整体似含苞待放。 2、巧妙的妈祖手中特色“玉如意”造型设计，极具闽南风情 。3、本楼盘顶层设有直升机停机坪 。4、建筑设计时尚、现代。二、【海峡明珠广场】具有以下地位：二、【海峡明珠广场】具有以下地位： 1、以经营“家居生活用品”为主题本土最大的“TOP MAIL”。2、相对超前的规划设计，物业管理，为专业市场的发展指明了方向。3、本

14、项目即将改善海峡明珠广场专业市场新形象，是海峡明珠广场最有投资价值的商业楼盘。第三部分、我们怎么做？第三部分、我们怎么做？B B、卖点与主题广告语的提炼、卖点与主题广告语的提炼三、【海峡明珠广场】十大卖点：三、【海峡明珠广场】十大卖点：1 1、这是一个成熟的商圈，是一个发展的市场、这是一个成熟的商圈，是一个发展的市场2 2、最发达的交通体系聚集此处。、最发达的交通体系聚集此处。 3 3、规模化、品牌化、专业化。、规模化、品牌化、专业化。 4 4、这是与政府共同改善明珠广场环境中最快见效益、最亮丽的一道风景线。、这是与政府共同改善明珠广场环境中最快见效益、最亮丽的一道风景线。 5 5、最舒适、最

15、时尚、最美丽的购物天堂。、最舒适、最时尚、最美丽的购物天堂。 6 6、这不只是海峡明珠广场的升级版，更准确的说是、这不只是海峡明珠广场的升级版，更准确的说是2121世纪跨度性专业市场产品的领跑者世纪跨度性专业市场产品的领跑者 7 7、“一站式一站式”购物、购物、“一站式一站式”服务。服务。 8 8、产品档次高、品质高、价格低。、产品档次高、品质高、价格低。 9.“9.“用出租率来保障投资者的利益用出租率来保障投资者的利益”。 1010、高度领先市场生存体现价值。、高度领先市场生存体现价值。第三部分、我们怎么第三部分、我们怎么做？做？四、【海峡明珠广场】的招商优势：四、【海峡明珠广场】的招商优势

16、： B B、卖点与主题广告语的提炼、卖点与主题广告语的提炼入市三大赢利基墙：市场大、交通广、人流足市场大、交通广、人流足经营者的三大成功保障 ：“全能商务管家全能商务管家”服务保障服务保障 、“金钟罩金钟罩”安全保障安全保障、“金喇叭金喇叭”传播保障传播保障 设计特色 ： 大空间设计，可灵活自由分割，在绿化景观设计上，广场、行宾道采用大王大空间设计，可灵活自由分割，在绿化景观设计上，广场、行宾道采用大王椰等高大热带树种，全力营造一种热带宜宾海洋风情。椰等高大热带树种，全力营造一种热带宜宾海洋风情。第三部分、我们怎么第三部分、我们怎么做？做？B B、卖点与主题广告语的提炼、卖点与主题广告语的提炼

17、项目名称的建议：我们的项目是面对东部所有客户群；我们的商家是面对东部所有的群消费；我们是为上亿人服务，我们是做上亿人生意，我们的目标是在上亿人家中随处可见我们的产品。所以我们有了“玉如意”。通俗易懂，运用方便，具有消费市场指向性，有产品属性指向，用数字量化出我们的奋斗目标。玉玉 如如 意意第三部分、我们怎么做？第三部分、我们怎么做？B B、卖点与主题广告语的提炼、卖点与主题广告语的提炼项目主题广告语建议 ：项目招商广告语建议：到玉如意，做上亿人生意到玉如意，做上亿人生意到玉如意，做上亿人生意到玉如意，做上亿人生意第三部分、我们怎么做？第三部分、我们怎么做？C C、项目推广策略、项目推广策略一、

18、项目推广策略一、项目推广策略问题三：消费者、经营者、投资者谁是我们主要的推广目标群？问题三：消费者、经营者、投资者谁是我们主要的推广目标群？广告的目的是销售出产品，商铺的推广对象自然是投资者，但怎样给这些投资者信心呢？从投资者的分析中我们了解到，投资者喜欢听什么？回报率和回报周期是从那儿来支撑的，归总到底是这样一个逻辑：让产品、品牌给消费者信心让产品、品牌给消费者信心让消费者给经营者信心让消费者给经营者信心让经营者给投资者信心让经营者给投资者信心根据我们的营销策略，是以招商带动销售，所以我们最主要的推广目标是经营者经营者，但由于阶段重心不一样，目标有所侧重点。第三部分、我们怎么第三部分、我们怎

19、么做？做？C C、项目推广策略、项目推广策略二、项目推广费用计划草案二、项目推广费用计划草案 2 2、由于本项目关系投资者、经营者、消费者，推广面积较大应采、由于本项目关系投资者、经营者、消费者，推广面积较大应采用交叉媒体投放。大致计划费用安排比例如下：用交叉媒体投放。大致计划费用安排比例如下：15%25%20%15%10%15%前期招商阶段形象展示阶段前期销售阶段中期招商阶段中期销售阶段后期招商销售阶段表（11）阶段性推广费用安排计划 第三部分、我们怎么做？第三部分、我们怎么做？C C、项目推广策略、项目推广策略二、项目推广费用计划草案二、项目推广费用计划草案 预算费用的细分及基本内容（单位

20、：万元）预算费用的细分及基本内容（单位：万元） 第三部分、我们怎么做？第三部分、我们怎么做？C C、项目推广策略、项目推广策略三、阶段性推广策略及工作安排三、阶段性推广策略及工作安排 1 1、阶段划分、阶段划分 为达成推广目标，我们将“厦门海峡明珠广场”的推广运动划分为6个阶段来完成。（依照前期的营销阶段的划分）第一阶段：前期招商阶段第一阶段：前期招商阶段 时间：时间：9090日日第二阶段：形象展示阶段（开盘）第二阶段：形象展示阶段（开盘） 时间：时间：515515日日第三阶段：前期销售阶段第三阶段：前期销售阶段 时间：时间：45604560日日第四阶段：中期招商阶段第四阶段：中期招商阶段 时

21、间：时间：3030日日第五阶段：中期销售阶段第五阶段：中期销售阶段 时间：时间：30603060日日第六阶段：尾期招商、销售阶段第六阶段：尾期招商、销售阶段 时间：直至销售完成时间：直至销售完成第三部分、我们怎么第三部分、我们怎么做？做？C C、项目推广策略、项目推广策略三、阶段性推广策略及工作安排三、阶段性推广策略及工作安排 2 2、策略分解策略分解 前期招商阶段：蓄势前期招商阶段：蓄势 形象展示阶段策略：造势形象展示阶段策略：造势 前期销售阶段策略：借势前期销售阶段策略：借势 中期招商阶段策略：延势中期招商阶段策略：延势 中期销售阶段策略：发势中期销售阶段策略：发势 后期招商、销售阶段策略：收势后期招商、销售阶段策略：收势 第三部分、我们怎么做？第三部分、我们怎么做？C C、项目推广策略、项目推广策略四、项目媒体策略四、项目媒体策略 1 1、媒介分析媒介分析 90.582.329.914.723.85.20102030405060708090100电视报纸杂志广播互联网其他经常接触的媒体