房开企业尾盘清算及完工时间结转点涉税分析

1、房地产企业应及时结算完工收入缴纳企业所得税【案情简介】税务机关在风险应对过程中发现，某房地产开发企业2014年至2016年连续三年预收账款增幅较大，却连续亏损 三年。经核实，该企业连续开发两期房地产项目，第一期项 目已经交付完毕，企业将收取的一期项目预售收入36339.64万元长期挂账预收账款科目，准备等第二期项目开发销售完 毕再一并结转主营业务收入。税务机关认为，对符合完工确 认条件的房地产项目收入，应及时结转当期完工收入，计算 缴纳企业所得税。经重新计算，税务机关确认了该企业 2014 年至2016年的账面利润，责令企业补缴企业所得税926.3万元，并加收了相应的滞纳金。【税法分析】关于房

2、地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号）规定，房地产开发企业建造、开 发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办 理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办 理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使 用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应 纳税所得额。房地产开发经营业务企业所得税处理办法的 通知（国税发200931号 第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以 及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发 之外，其他开发产品符

3、合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应 先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入 当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计 税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛 利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本 项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。本案中，税务机关认为该企业2014年至2016年取得的一期项目完工收入 36339.64万元，不应该长期挂账预收账 款科目，而是应该分别结转当年主

4、营业务收入，调增账面利 润，计算并汇缴当年企业所得税。实际工作中，房地产企业在日常申报中，虽然按规定预 缴了企业所得税，但是对当年应确认的完工收入不太重视， 总认为等到最后土地增值税清算时一起结转、汇算清缴就行 了，常常会出现企业所得税年度纳税申报时账面连续亏损或 者微利，不缴或者少缴当年应缴企业所得税，由此带来涉税 风险，增加纳税成本。02 房开企业尾盘销售土地增值税缴纳应合规【案情简介】税务机关对某房地产开发企业进行纳税检查时发现，该企 业开发的某国际商城一期项目于 2014 年 3 月根据主管税务 机关要求进行了土地增值税清算， 在清算后销售一期商铺 73 套，建筑面积 2208.80

5、平方米，销售收入 10418850.00 元， 企业按照土地增值税预征率 4% 计算申报缴纳土地增值税 416754.00 元。税务机关认为企业对于项目清算后的尾盘销售，按土地增 值税预征率计算缴纳土地增值税的方法错误，应根据国家 税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知 （国税发 2006 187 号）规定按可扣除成本重 新计算增值率，再按土地增值税相关规定缴税。经过重新计 算，税务机关按照相关规定补征了该企业少缴的土地增值税， 并加收了相应的滞纳金。【税法分析】房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发 2006 187 号）第八条规定，在土地增值税清算 时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按 规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的 单位建筑面积成本费用（清算时的扣除项目总金额*清算的 总建筑面积）乘以销售或转让面积计算。实际工作中，房地产企业对土地增值税清算十分重视，但 是对于清算后的尾盘销售关注度却不够，加之企业办税人员 对尾盘销售土地增值税政策掌