房开企业尾盘销售中土地增值税的核算点

1、清算后的房地产开发项目尾盘销售土地增值税企业符合土地增值税可清算条件的房地产开发项目已完成清 算，但仍有部分尾盘需要出售，在税收实践中，部分税务部门 和税务人员存在操作上的两大误区。误区一：按预征率申报。即：当期销售收入X预征率=当期应纳土地增值税。误区二：按项目清算的实际税负率进行申报。即（已清算项目应纳土地增值税+已清算项目销售收入）X当期收入=当期应纳土地增值税。案例某房地产开发有限公司于 2010年6月成立，从事房地产开发、 经营、销售和租赁等业务。该公司开发某项目建设周期为2011年2013年，项目总可售建筑面积10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%;店铺3000平方

2、米，占30%。2015年 6月企业已销售建筑面积8500平方米，其中普通住宅售出面积6800平方米，店铺售出面积 1700平方米。该项目已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%，符合可要求土地增值税清算条件。案情（一）清算审核情况税务机关经过审核确认，至清算时，该项目普通住房的销售均价3500元/平方米、售出面积6800平方米；店铺销售均价6176.47 元/平方米、售出面积1700平方米；取得销售总收入 3430万元(普通住房2380万元、店铺1050万元)；含税费的扣除项目总金额为3500万元普通住宅分摊金 2450万元(3500X 70%)、店铺分摊1050万元(35

3、00X 30%)。应纳土地增值税为 152.25 万元，其中：普通住宅增值额为 0元0.35X 6800- (2450X 6800 一 7000),即无增值额； 店铺 455 万元0.617647X 1700- (1050 X 1700- 3000)，增值率为 76.47% (455- 595 X 100%)，应纳 土地增值税为 152.25万元(455X 40%- 595X 5%)。(二)后续销售土地增值税管理情况2015年11月，该项目在土地增值税已清算后，发生了剩余“未售商品房”再销售业务，共售出面积600平方米(其中，普通住宅100平方米，均价 5100元/平方米；店铺 500平方米，

4、均 价8000元/平方米)，依据国家税务总局关于房地产开发企 业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第八条规定，单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额一清算的总可售建筑面积；当期应纳土地增值税税额=当期增值额X相对应的适用税率。经核算，该项目单位建筑面积成本费用为0.35万元(3500一10000),后续销售土地增值税计算如下：1.当期普通住房增值额=(100X 5100) - (100X 3500) = 160000(元)增值率=160000一 350000X 100%= 45.7%（因 20%v 45.7%v 50%故不能享受免税优惠政策，适用30%的税率）当期

5、普通住房土地增值税应纳税额= 160000X 30%= 48000（元） 2.当期店铺增值额=（500X 8000）-（ 500X 3500）= 2250000（元）增值率=2250000- 1750000X 100%= 128.6% （因 100%v 128.6%v 200%，适用50%、速算扣除15%的税率）土地增值税应纳税额=2250000X 50%- 1750000X 15%= 862500（元）追缴企业后续销售土地增值税=862500 + 48000= 910500 （元）本案中，受多种因素影响，企业尾盘实际的税负率通常与之前 阶段并不相同，套用已清算项目税负率计算尾盘的土地增值税，

6、 会造成税款多缴或少缴（房价上涨期造成少缴） 的问题。对此， 要依据国税发2006187号文件有关尾盘转让收入的土地增 值税处理办法进行管理，即：在土地增值税清算时未转让的房 地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增 值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本 费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是：单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额一清算的总建筑面积扣除项目金额=（清算时的扣除项目总额+清算时总建筑面积）x当期销售或转让建筑面积一是建立项目清算档案。档案内容应包括：对清算工作经验教 训的总结；有关资料的备案；建立清算后续管理台账：详细载 明土地增值率、清算项目单位建筑面积应当负担的单位成本、 未售房屋的幢号、面积等相关数据。二是对尾盘再销售扣除项目确认完善建议。对尾盘阶段土地增 值税计算的扣除项目中的土地价款、开发成本、开发费用和加 计扣除四个部分，在尾盘转让阶段通常都已固定，但扣除项目 中的转让税金却与实际转让收入直接相关，为使尾盘阶段土地 增值税计算更准确，应考虑