房开企业计税成本审核的重点

1、房开企业计税成本审核的重点（一）成本对象的确定是否正确 房地产企业成本核算中较为普遍的问题就是通过混淆 成本核算对象达到调节利润的目的，有些企业甚至把历年来 所有工程开发成本，放在一个账户中进行核算，而不是以开 发项目为核算对象进行明细核算，使当期单项工程开发成本 无法准确核算。成本对象的确定非常重要，成本对象不能准 确确定，计税成本就没有办法准确计算。八、计税成本审核的重点（一）成本对象的确定是否正确国税发 200931 第二十六条规定， 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用 承担项目 .1、计税成本对象的确定原则：（ 1）可否销售原则。开发产品能够对外经营

2、销售的， 应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销 售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关 成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 八、计税成本审核的重点 1、计税成本对象的确定原则：（ 2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、 产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个 成本对象进行核算。（ 3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且 有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 八、计税成本审核的重点1、计税成本对象的确定原则：（ 4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同 等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象 进

3、行核算。（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可 能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进 行核算（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合 作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 八、计税成本审核的重点1、计税成本对象的确定原则：成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机 关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如 确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 八、计税成本审核的重点2、土地增值税的清算原则：国税发 2006187 号文件第一条规定，土地增值税以国 家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分 期开发的项目，（

4、1）以分期项目为单位清算。（有点像分类归集原则）（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分 别计算增值额（有点像功能区分原则和成本差异原则） 。 八、计税成本审核的重点2、土地增值税的清算原则：另外，国税发 200991 号第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项 目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目 为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值 率，缴纳土地增值税。八、计税成本审核的重点一般来讲，在确定成本核算对象时，应结合开发工程的 地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，一般应 该分别作如下处理： 一般开发项目

5、，应以每一独立编制的设计概算，或每 一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核 算对象。八、计税成本审核的重点 同一开发地点，结构类型相同的群开发项目，如果开 发竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个 成本核算对象。 对于个别规模较大、工期较长的开发项目，按开发项 目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 八、计税成本审核的重点具体来说，应该按下列的方法确定成本对象。 以整个开发项目为成本核算对象：规模小一次性全 部开发的房地产项目。 以开发期数为成本核算对象：分期分区，如一期就 分为五个区，可规划建设许可证看到分区的情况。 八、计税成本审核的重点具体来说，应该按下列的方法确

6、定成本对象。 以开发产品形态为成本核算对象：别墅、高层、多 层，纯商铺应分别计算增值额、增值率，明确了项目清算单 位，以审批、备案的项目为单位进行清算；以分期项目为单 位清算；对不同类型房地产须分别计算增值额、增值率，缴 纳土地增值税。纳税人不能自行选择项目单位来避税。 八、计税成本审核的重点（二）土地征用费及拆迁补偿费的检查土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权 （或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、 大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置 费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补 偿支出、 安置及动迁支出、 回迁房建造支出、 农作物补偿费、

7、危房补偿费等。八、计税成本审核的重点（二）土地征用费及拆迁补偿费的检查 土地征用费及拆迁补偿费的检查要注意以下几点： 1、房地产企业场支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不 需要取得发票的。房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：（ 1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件；（ 2）被拆迁人签字的收款收据或收条；支付给行政机 关、司法机关的罚款、罚金、滞纳金不得扣除，但因为违背 经济合同支付给对方的违约金、罚款、滞纳金、银行罚息、 诉讼费等都属于与生产经营有关的支出，准予税前扣除。 八、计税成本审核的重点 （二）土地征用费及拆迁补偿费的检查 1、房地产企业场支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需 要取得发票的

8、。房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：（ 3）被拆迁户的门牌号码；（ 4）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议；在这里，需要注意的是取得的青苗补偿费是否缴纳营业税？ 八、计税成本审核的重点 （二）土地征用费及拆迁补偿费的检查青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶 段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济 补偿。国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给 土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复 （国税函发 199787 号）文件规定，对土地承包人取得的土地上的建筑 物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营 业税暂行条例的“销售不动产其他土地附着物”税目 征收

9、营业税。八、计税成本审核的重点 （二）土地征用费及拆迁补偿费的检查而国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还 给土地所有者行为营业税问题的通知 （ 国税函 2008277号） 文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要 出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文 件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金， 该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者 的行为， 按照国家税务总局关于印发 营业税税目注释 （试 行稿）的通知（国税发 1993149 号）规定，不征收营业税。 八、计税成本审核的重点 （二）土地征用费及拆迁补偿费的检查根据新法优于旧法的原则，只要

10、出具县级（含）以上地 方人民政府收回土地使用权的正式文件，青苗补偿费不属于 不征收营业税的情形，因此，对土地承包人取得的青苗补偿 费收入不征营业税。八、计税成本审核的重点 （二）土地征用费及拆迁补偿费的检查2、土地不能按评估价计算土地增值额的扣除项目。 土地 增值税暂行条例实施细则 第七条规定： 扣除项目， 具体为： （1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费 用。八、计税成本审核的重点（ 2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的 房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的 重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。国税发

11、 2006187 号规定，房地产开发企业办理土地增 值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据 土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的 规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金 额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提 供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 八、计税成本审核的重点但是，土地增值税暂行条例实施细则 第十四条规定： 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本 价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权 时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项 目金额。也就是说，土地增值税的土地都不可能出现零成本，最

12、起码也可以按取得土地使用权时的基准地价进行评估。 八、计税成本审核的重点3、成片开发、分期分批转让房地产如何计算土地扣除项目土地增值税暂行条例实施细则第九条规定，纳税人 成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其 扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积 的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关 确认的其他方式计算分摊。八、计税成本审核的重点 但是，企业所得税必须用占地面积法。国税发 200931 第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本 法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属 于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本 对

13、象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益 的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按 以下规定选择其一：占地面积法，指按已动工开发成本对象 占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。八、计税成本审核的重点 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成 本对象占地总面积的比例进行分配。 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占 开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占 地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地 占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积 案例分析如一项目，土地面积为 10000 平方米，

14、 分三期开发， 一 期基座占地为 2500平方米，二期基座占地为 3000平方米， 三期占地为 1800平米。道路、绿化 2700 平方米，土地成本为 8000 万元，如何分配土地成本？案例分析这里的关键点是： 道路、 绿化等空地面积为 2700平方米 是要分配到各期中去的。一期土地成本：8000- （2500+ 3000+ 1800） X 2500=2739.73（万元）；二期土地成本：8000+（ 2500+ 3000+ 1800）X 3000=3287.67（万元）；三期土地成本：8000+（ 2500+ 3000+ 1800）X 1800=1972.60（万元）；八、计税成本审核的重点

15、（三）前期工程费的检查 前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、 规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 注意：境外的设计费要代扣代缴营业税。八、计税成本审核的重点（三）前期工程费的检查营业税实施细则第四条第（一）项规定：条例第一条 所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定 的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：提供或者接 受条例规定劳务的单位或者个人在境内； 但是，境外的设计费不需要代扣代缴预提所得税。企业所得税实施条例第七条第（二）项规定：企业 所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以 下原则确定：提供劳务所得，按照劳务发生地确定。（四）建

16、筑安装工程费的检查建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工 程费等。1、建筑安装工程费偏高问题，可参考当地建设管理部门 公布的单位定额成本核定。（四）建筑安装工程费的检查2、建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重 点：八、（1）要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再 重复计入建安发票成本。例如，某房地产商自行购买材料 200 万元，同某建筑公司 签订建筑安装工程费 100 万元。因为反正乙方缴纳营业税是 一定的，甲方供材部分在并入建筑营业额缴纳营业税之后不 可以按照合计金额由建筑公司开具 300 万元发票给甲方房地 产开

17、发公司，否则甲方会重复扣除成本。2、建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点：（ 2 ）不能认为材料发票不能列入成本。税务人员认为材 料发票是不合法凭证是错误的。即使建筑公司没有就甲方供 材部分缴纳相关的税收，房地产公司在甲方供材业务中取得 的相关材料发票也是完全可以作为合法凭证进行账务处理（ 3）如果建筑公司没有对甲方供材部分缴纳相关税收， 税务机关是不可以要求房地产公司单独就这部分补缴相关 税收。2、建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点： （4）不能将代扣代缴的营业税计入成本费用扣除，即使有 合同规定由甲方负担营业税及附加，也不可以。税收征收管理法实施细则第三条规定，纳税人

18、应当 依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。 八、计税成本审核的重点在合同中约定营业税金（实际中一般约定所有相关税金） 由接受方承担，显然是违反了上述税收法律的规定（违法地 转移了纳税义务人） ，根据合同法规定，违反法律、行 政法规进行强制性规定的合同无效，故在合同中约定代付营 业税金应当属无效条款。3、建筑安装工程费可以按照合同额的10%来预提国税发 200931 号第三十二条规定， 除以下几项预提 （应 付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明 资料充分的前提下，其发票不足金额

19、可以预提，但最高不得 超过合同总金额的 10。这里，需要注意的是，只能按单个合同预提，不能按 总合同预提 案例分析某房地产公司与 2 家施工企业签定出包合同，其中与 甲企业签定的合同总金额 1000万元，至 2010年 12 月 31日 已取得 800 万元发票，预提费用为 200万元；与乙企业签定 的合同总金额 5000万元，至 2010年 12月 31 日已取得发票 4900万元，预提费用为 100 万元。纳税调整金额的计算以下 两种计算方法： 案例分析 第一种方法：对甲企业的合同，预提费用所占比例：200- 1000=20% , 需纳税调增：1000X 10%= 100 （万元）。对乙企

20、业的合同，预提费用所占比例：100+ 5000=2% , 无需纳税调增。案例分析 第二种方法：对甲、 乙企业的合同， 合并计算， 预提费用所占比例：(200+100) + ( 1000+5000)= 5%,无需纳税调增。 很明显，第一种方法才是正确的。八、计税成本审核的重点4、建筑安装工程费发票在汇算清缴前取得可以税前扣除。国税发 200931 号第三十四条规定， 企业在结算计税成本 时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计 入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成 本。国税发 200931 号第三十五条规定， 开发产品完工以后， 企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选

21、择确定计税成 本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度 未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计 税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征 收管理法的有关规定对其进行处理。根据以上规定，本年未取得合法凭证的支出，不予扣 除；如果是在汇算清缴前取得合法凭证的，可以税前扣除。这里要注意的是：完工开发产品的标准完工标准的三 个条件是孰早的原则：( 1 )竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品。( 2)已开始投入使用的开发产品。( 3)已取得了初始产权证明的开发产品。案例分析2010 年 2 月， A 房地产开发公司把一栋写字楼出包给B建筑公司承建。 A 公司将该写

22、字楼预售给 C 服装厂。 （1）10月 20 日交付购买方 C 服装厂使用。（2） 11月10日，A公司将该写字楼竣工证明材料上报房 地产管理部门备案。（ 3）11 月 20 日， A 公司取得了该写字楼的初始产权证明。结论： A 公司在计算该写字楼企业所得税时，完工时间应 以 10 月 20 日为准，而不是 11 月 10 日，也不是 11 月 20 日。 案例分析最后，要高度重视关于房地产企业开发产品完工标 准税务确认条件的批复 （国税函 2009342 号）的规定，根 据国税发 200631 号规定的精神，房地产开发企业建造、开 发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理 完工

23、（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开 始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定 及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开 发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利 额与其对应的预计毛利额之间的差额， 计入当年 （完工年度） 应纳税所得额 案例分析开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理 开发产品交付手续 （包括入住手续） 或已开始实际投入使用。5、建筑安装工程费土地增值税的检查重点 （ 1 ）国税发 200991 号第二十五条规定，审核建筑安装工程 费时应当重点关注： 发生的费用是否与决算报告、 审计报告、 工程结算报告、 工程施工合同记载的

24、内容相符。案例分析 房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是 否重复计算扣除项目。 ）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或 当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支 出是否存在异常。 房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还 应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费 等情况。 建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。 案例分析（ 2）土地增值税建安成本要在普通住宅和非普通 住宅合理分摊、例如，某项目已 100%销售完毕。实现普通住宅销售收 入 6400万元、非普通住宅销售收入 2700 万元。缴纳土地增 值税 122 万元，总税负为 1.34%.税负偏低

25、。税务局对其检查。 发现在同一开发项目中经营不同类型的房产，其中发生的主 体共同成本中划分 420 万元（只开一张发票） 直接认定为“商 铺专门发生的建安费”，这样就加大了非普通住宅的扣除金 额比例，降低了非普通住宅的税负和整体税负。经检查后，该公司补交土地增值税 135 万元（税负达 2.8%）。（五）基础设施建设费的检查 基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的 各项基础设施支出， 主要包括开发项目内道路、 供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫 生、园林绿化等园林环境工程费。（五）基础设施建设费的检查 需要注意的是，园林绿化等园林环境工程费不属于配套 设施

26、，因此税法没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊， 除了占地面积、配套设施、贷款利息三项共同费用外，企业 可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法 进行分摊扣除。（六）公共配套设施费的检查 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非 营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、 政府公用事业单位的公共配套设施支出。国税发 200931 号第十七条规定， 企业在开发区内建造 的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、 幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（六）公共配套设施费的检查（ 1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠 与地方政府、公用事业单位的，可

27、将其视为公共配套设施， 其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（ 2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确 产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他 单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资 产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。配套设施的权属是税务检查的重点，如产权归企业所有 的会所，要单独核算成本。如果企业把产权归企业所有并自 用的会所的成本计入开发产品，税务机关就会纳税调增。另外，公共配套设施费用可以预提，可以按照预算造价 来合理预提配套设施建造费用。国税发 200931 号第三十二条第（二）项规定：公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造 费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广 告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定 必须配套建造的条件（七）开发间接费的检查开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发 生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。 主要包括管理人员