房开企业会计成本项目及内容

1、房开企业会计成本项目及内容 企业产品成本核算制度（试行）的通知（财会 201317 号）第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁 补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、 公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。1、土地征用及拆迁补偿费， 是指为取得土地开发使用权 （或 开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市 政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、 农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的 地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房 建造费用等。2、前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、 招标代理费、临时设

2、施费以及水文地质勘察、测绘、规划、 设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费 用。3、建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项 主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。4、基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道 路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、 照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环 境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。5、公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非 营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政 府公共事业单位的公共配套设施费用等。6、开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生 的

3、，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造 价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的 公共维修基金等不得计入产品成本。7、借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。 通过比较以上 （一） 、（二）可见，计税成本项目共有 6 项， 会计成本项目共有 7 项，除了与计税成本项目相同的 6 项外， 另外增加了一项“借款费用”，核算符合资本化条件的借款 费用。就每一项的具体内容来看， 都或多或少存在差异。 “土 地征用及拆迁补偿费”项 17 号文把 31 号文中的“拆迁补偿 支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出”改为了“拆迁补 偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用”，支出改为了 费

4、用，与项目名称吻合；同样的目的，“公共配套设施费” 项 17 号文也是把支出改为了费用。“前期工程费”项 17 号 文增加了“政府许可规费、招标代理费、临时设施费、咨询 论证费”的核算内容。 “建筑安装工程费” 17号文增加了 “精 装修费”的核算内容。“基础设施建设费”项 17 号文增加 了“供暖、消防、有线电视、宽带网络、智能化”等社区管 网工程费和“景观”环境工程费用的核算内容。“开发间接 费”17 号文仅列举了“工程监理费、造价审核费、结算审核 费、工程保险费”等核算内容，而 31 号文列举了“管理人 员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、 劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建 造费”等核算内容。既然会计成本的项目与内容与计税成本的项目与内容存在 一定差异，实务中如何进行核算呢？笔者认为，应采用两个文件的“并集”进行核算，即按照 7 个项目进行核算，每个项目的核算内容包括 17号文和 31 号 文相应项目的内容。其原因为：一是会计成本和计税成本的 项目及其核算内容，大同小异，没有本质区别，采用“全覆 盖”的方式进行核算能避免税会的进一步差异；二是传统上 税务就没有“独立”的核算系统， 它一直依赖会计核算系统， 割裂这种关系是不经济的；三是税务上规定如果对某一事项 税务