房开企业其他扣除项目审核

1、房开企业其他扣除审核方法1房地产企业在计算扣除额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，是否需进行调整。方法：房地产企业在转让房地产时缴纳的印花税，已列 入企业的管理费用进行扣除，所以不应再计入“与转让房地 产有关的税金”进行扣除，应作调整，否则会造成印花税的 重复扣除。2、在土地增值税清算时，各类代收费用扣除项目扣除， 应如何调整。方法：对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时 代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并 收取的，作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项 目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而

2、是在房价之外单独 收取的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额对，代收 费用不允许在收入中扣除。按照上述原则对企业代收费用的 核算情况进行审核，并对企业土地增值税清算的扣除项目作 相应调整。3、纳税人混淆代收费用与政府行政性收费。方法：在审核时，注重区分政府 行政性收费 与政府代收 费。政府行政性收费包括在办理各类许可证照过程中缴纳的 各项费用。要注意收集相关许可证照的复印件，为后续工作 提供资料。据目前了解情况，企业代收费用主要是指代收房 屋维修基金和代收购房者缴纳的契税。4、房地产企业在同一时间不同地区有几个开发项目，或 者同一地区几个项目滚动开发，成片开发，合作开发等，如 何确定清算单位

3、。方法：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的 核算项目或核算对象为单位计算。清算时，以国家有关部门 审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项 目，以分期项目为单位清算。因房地产项目或分期项目由发 改委、经发局审批立项的，重点审核发改委（计委）、经发 局的立项批文。5、房地产开发项目未全部竣工完成销售的，但有部分出 租自用，是否可进行清算。方法：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产 建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，可由主管税务机关要 求进行土地增值税清算。具体鉴别时，包括二种情况：一种是已转让建筑面积占比在85%以上

4、的，无论出租自用占比多少，均可以要求纳税 人进行清算；另一种是虽然已转让建筑面积占比未达到85%，但是未转让部分全部用于出租或自用的，可要求纳税人进行清算。即对已转让建筑面积占比未达到85%的，若有部分出租或自用，存在部分空置，不建议要求纳税人进行清算。6、同一个房地产项目，取得多张销售（预售）许可证， 有的满三年，有的未满三年，如何确定是否达到土地增值税 清算条件。方法：房地产项目符合“取得销售（预售）许可证满三 年仍未销售完毕的”情形的，主管税务机关可要求纳税人进 行土地增值税清算。 重点审核：一是该房地产项目是否完全 销售完毕，如全部销售完成，该项目必须要进行土地增值税 清算；二是该项目

5、未全部销售完结的，查验其最后一张预售 证是否满三年，如已满三年的，主管税务机关可要求进行清 算。7、条例规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未 超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税”，该普通标准 住宅如何鉴别和掌握。方法：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、 直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门关于 做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）制定的“普通标准住宅”的范围内从严掌握。我省“普通标 准住宅”，暂定为按当地政府部门规定和建筑标准建造，按 商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住 房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。鉴别时注意五个方面： 一是政府指定的房地产开发企业，二是限 定的建筑标准，三是限定的住宅价格，四是限定的购房对象， 五是限定的房屋类型。&企业滚动开发房地产的，在土地增值税清算时，扣除 项目如何分摊计算。方法：审核清算项目是否符合清算单位的条件规定，尤 其关注分期开发项目。 计算扣除项目分摊时，