房开企业购入在建工程能否加计扣除分析

1、购入在建工程加计扣除 房地产企业在建工程清算的加计扣除问题房地产开发企业土地增值税清算过程中，一个极其重要的扣 除项目为土地及开发成本加计扣除 20%。那么在购进在建工 程的情况下，土地及开发成本的 20%加计扣除问题具体应该 如何操作呢？具体而言，就一项在建工程，卖出方在卖出时 能不能加计扣除？买入方在后续销售时能不能就在建工程 的购买成本再次加计扣除？其一，根据现行税收法律法规现行税法对土地增值税加计扣除问题的规定见诸于土地增 值税暂行条例第六条第五项：财政部规定的其他扣除项目。土地增值税暂行条例实施细则第七条第六项进行了明确：根 据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可 按本

2、条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。总局土地增值税宣传提纲对购进土地或者在建工程出售的加计扣除问题做了特别明确。提纲第六条前三项规定：对取得土地或房地产使用权后， 未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、 交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定， 其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转 让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的 地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发 成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房

3、地产开发。对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费 用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转 让房地产有关的税金， 并允许加计20%的扣除。这可以使从 事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从 事正常房地产开发的积极性。卖出方卖出在建工程，符合总局宣传提纲规定，可以加计 扣除土地及开发成本的 20%。买入方买入在建工程后，投入 资金进行开发，直至项目竣工，进行销售，仍然可以按照税 法规定加计扣除土地及开发成本的20%。购入在建工程之支出，实为获取土地之成本。其二、土地增值税征收的原则及目的考虑。开征土地增值税

4、的原则和目的何在？开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产 市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权 益，促进房地产开发的健康发展。其主要目的是为了抑制炒 买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。从目的与原则角度讲，正规经营房地产开发企业购进在建 工程，投资人财物，进行开发销售，符合国家产业政策导向， 符合国家税制立法目的，为何不能享受加计扣除的优惠政策 呢？其三、加计扣除政策的理论基础。房地产企业的加计扣除也不外乎同样的政策考量，一个是要 打击土地投机行为，鼓励正当的房地产企业投身国家基础建 设，二是要弥补房地产开发企业在开发过程中的巨量投入、 超长周期以及相应的外部不经济和边际成本。其四、土地增值税征收机制考虑。土地增值税征收机制采用超率累进税率计算。超率累进税率的设计原理在于依据课税对象的增值比率大小进行累进， 增值比率越大，税负越重。其不同于比例税率，属于公平负 担，超率累进税率属于累进负担。其五、资产所有权的道理考虑主流税务观点以一个土地资产在土地增值税清算链条中只能做一次加计扣除的道理，否定了购入方未来清算的加计扣除待遇，强调一个资产在税收链条中只能加计扣除