株洲亿都铂金时代_策略写字楼营销分析

1、黑马地产亿都铂金中心写字楼营销策略黑马地产报告结构株洲写字楼市场1营销背景分析2案例借鉴3营销策略及执行4黑马地产Part.1 株洲写字楼市场区域分布1货量盘比2销售案例走量3市场小结4黑马地产中心商圈为聚集地，长江广场区域延展，商住办公结合，专业写字楼新势力西向崛起，红旗商圈中轴发展较缓区域分布区域分布福鑫大厦中旺锦安城双银大厦中央壹号家润多大汉希尔顿保利大厦三湘大厦长江商务大厦日盛华尔兹汇金国际银天国际金融中心明峰银座美的时代广场高科总部壹号馨香橄榄城日盛大厦世贸广场天润大厦银泰财富广场华晨白云时代广场亿都铂金中心平和堂完成项目在售项目筹建项目本项目黑马地产货量盘比货量盘比在售项目竞争压力

2、相对较小，14年下半年迎来大量新品入市，“金九银十”之后竞争加剧黑马地产v 株洲写字楼市场仍旧处于专业写字楼转化进程中，整体市场商住式写字楼及公寓改办公为主。v 株洲市场对于写字楼的消耗力度有限，企业客户多以租用为主，购买客户多以投资目的为主。v 株洲市场写字楼客户受市场影响较多，商铺类投资较比写字楼投资要多。v 写字楼项目较多，但14年整体业绩并不理想，整体竞争激烈。市场小结市场小结黑马地产Part.2 营销背景分析竞品分析1本体分析2swot分析3黑马地产银泰财富广场竞品项目现状目前项目在售产品为1、2、3号栋的剩余产品以及底层商铺，剩余货量不多，商住写字楼价格在6500-7400/平米左

3、右，住宅5500-6000元/平米已有品牌商业洽谈入驻：横店影院、星巴克、麦当劳等现房销售，前期剩余产品相对较少，有固定商业资源，商业启动期较长，写字楼产品存量较多。竞品分析竞品分析黑马地产华晨白云时代广场竞品项目现状底商写字楼、公寓目前项目在售产品为为一期1、2、3号栋的住宅产品，剩余货量不多，一期商铺价格在18000-21000元/平米之间。二期商业在建，5号栋大润发商业在建，预计在16年上半年开业，意向入驻企业有餐饮、休闲、服装、娱乐等6、7号栋写字楼拆迁建设时间准备较长，目前4号栋公寓在售，价格在4600-5000元/之间距离红旗商圈近，品牌开发商，庞大的业主资源，品牌商家洽谈入驻，招

4、商比较成功;交通、停车、环境问题亟待解决。竞品分析竞品分析黑马地产奥园爱丁堡4号栋商住楼竞品项目现状主要销售产品为4号栋商住公寓产品，目前借由奥园品牌做推广，以低门槛置业，高回报作为主题噱头，项目客户以公寓改办公、集体宿舍、仓库较多。目前销售价格在5500-6200元/平米之间。项目周边有私营业主资源，价格优势，品牌开发商，低门槛置业做的彻底，目前无快销产品。竞品分析竞品分析黑马地产竞品小结竞品小结v 周边竞品项目在售货源不多，产品类别以商住型为主。v 竞品项目大多已有品牌入驻，成果展示较好，项目筹建大多处于动工期和现房阶段，工程进度较快。v 周边资源重复率较高，产品线较为单一。黑马地产1-3

5、商超4-架空层5-10酒店11-24办公写字楼本体分析本体分析中心商圈为聚集地，长江广场区域延展，商住办公结合，专业写字楼新势力西向崛起，红旗商圈中轴发展较缓黑马地产本体分析本体分析写字楼处于筹建阶段，现场展示物料在筹备中，住宅产品销售为主，售楼部现场档次匹配度不高写字楼、住宅同一个售楼部，整体的硬件配备和对外释放的信息存在脱节，容易给客户造成“掉价”心理。售楼部现场形象展示效果有效，细节服务方面和高端写字楼形象符合度不高。黑马地产本体分析本体分析形象拦截展示效果欠佳，现有拓展渠道有限，后续展示品质物料需要提升黑马地产SWOT分析分析黑马地产Part.3 案例借鉴银天国际1美的时代广场2市场小

6、结3黑马地产产品分组团产品多元化，内部对比引导成交v快销产品噱头引导项目成交量快速体量。v增值产品同步销售，快销走量后稳定项目价值v附加值产品为完善项目配备，吸引人流量。商业商业天虹百货天虹百货自住自住精装公寓精装公寓投资投资返租公寓返租公寓写字楼写字楼银行返租写银行返租写字楼字楼银天国际银天国际产品分割以组合拳出击，分化产品之间的同质化，以达到整体销售业绩保持黑马地产返租投资十年返租，吸引投资客关注度未做返租前：整体月均销售量为12套/月，销售均价为9000元/平米返租后：三周蓄客开盘销量为90套，销售均价达到1100元/平米返租主打投资理念热销热销银天国际银天国际抓紧市场关注度，整合资源包

7、装，及时调整项目策略，高标杆形象占位后，投资返租掀动株洲投资热潮黑马地产银天国际银天国际高大上形象占位，数字化连击营销噱头充分，月主题活动时时更新，保持热销后期销售量黑马地产银天国际银天国际v售楼部现场展示效果好，专业服务细节体现项目品质，“软配备”给客户“硬刷子”。v物料品质较高，活动场地充分，售后服务到位，客户认知度高。黑马地产美的时代广场美的时代广场组团产品划分比较清晰，业态分布完整，整体规划较完善，配套完善黑马地产美的时代广场美的时代广场招商成果比较到位，气氛营造良好，为项目后期运营管理以及产品销售奠定良好的基础黑马地产Part.4 营销策略及执行策略推导1策略执行23销售节点铺排黑马

8、地产策略推导策略推导产品分割细化，推售紧抓产品类型，均衡销售保证实收1-3商超4-架空层5-10酒店11-24办公写字楼原定产品划分建议预留20-24层作为整层大客户预留层。11-19为散售楼层黑马地产核心问题核心问题分产品类型挖掘核心问题，推导主要策略，分批推售，整盘提升项目价值招商+业态分布待解决关键词酒店资源整层招商+散售拔价黑马地产货量分组团推售货量分解，制造产品差异化，分组团多动作推向市场，形成快销，保证目标完成高回报返租高回报返租（510楼）楼）120套套性价比王散售楼层性价比王散售楼层 （1119楼）楼）72套套稀缺性稀缺性景观层绝版写字楼景观层绝版写字楼6整层整层首波推动市场热

9、销，投资快销，提升整体形象一口价，低首付，特价团购噱头主题促销连续性冲击制造稀缺项目资源，保底增值核心策略核心策略底商招商底商招商（13楼）楼）商业招商，出售收益权，根据规划业态招商黑马地产核心策略核心策略业态分布以中型商超消费、餐饮、娱乐为主，潮流服饰购物为次建议出售收益权，待招商企业进驻后，可适当调整出售产权黑马地产引进酒店做整体包装方案一：落实引进酒店以中小型连锁酒店为主，经济型便捷性酒店为主如：七天、如家、佳园等，定向招商引进酒店资源。方案二：自投型包装酒店自身投资包装做酒店，增加产品附加值，以返租概念吸引周边投资客。据银天开发商调查，三年可收回成本，三年租金返还至产品价格，以年回报率

10、吸引客户为手段。核心策略核心策略引进酒店资源，以装修成本折旧控制租金价格洽谈，后期包装销售黑马地产区域租金区域租金l 租出率约为租出率约为8 81 1% %之间之间l 租金水平在租金水平在0 0. .7 7- -0.90.9元元/ /天天l 租金水平租金水平20-3020-30元元/ /月月 黑马地产经济测算经济测算片区市场报价6200元/实收市场报价*0.92（综合折扣）=5704元/市场租金2030元/返租租金不低于市场150%（25）37.5元/三年返租包装三年租金提价37.5*36=1350元/三年返租价1350元+5704=7054/年回报率年回报率7.7%年回报率=每月租金收益按揭

11、月供款）12/（首期房款期房时间内的按揭款） =年度租金收益/总房款返租包装一：固定中低返租价，短期返租收益，不回购黑马地产日租金年均增长5%来计算，则17年-21年5年内日均租金1.08元/天，正常自持运营写字楼在第3.5年开始可回收前期成本经济测算经济测算返租包装二：10年固定返租，高价返租，租金每3年5%递增，10年120%回购市场租金2030元/返租租金不低于市场150%（30）45元/建议返租租金45元/月黑马地产经济测算经济测算年回报率=每月租金收益按揭月供款）12/（首期房款期房时间内的按揭款） =年度租金收益/总房款返租包装二：10年固定返租，高价返租，租金每3年5%递增，10年120%回购1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年454545 47.2547.25 47.2549.6149.6149.61 5210年增长月租金年增长月租金10年租金收益5732元/10年日均租金1.57元/.天15年日均租金0.85元/.天10年收入租金差异2592元/10返租价2592元+5704=8296/120%回购价建议返租价：8500年回报：6.7%黑马地产核心策略核心策略返租快销跑量后，及时出货跟售散货，月主题活动时时更换，项目品牌度高度提升黑马地产核心策略核心策略专业招商团队拓展企业客户，成功奠定销售基础v组建一支专业的招商队伍v