土地估价报告撰写及案例解析

1、2012年度陕西省土地估价师 继续教育培训资料之三土地估价报告撰写及案例解析陕西省土地估价师协会二O 一二年十月西安页脚页脚内容提要一、摘要二、估价对象界定三、土地估价结果及其使用四、附件页脚为什么要撰写估价报告1、系统陈述评估者履行评估协议的状况。2、向委托人提供合乎专业标准的评估结论，弁为委托人利 用评估结论提供背景资料和依据。3、为国土资源管理部门提供土地评估结果审查、备案的依 据。估价报告封面的要求1、报告的封面主要反映项目名称、受托估价单位、土地估 价报告编号、提交估价报告日期。2、项目名称说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估 价对象价格类型等字样。（技术报告全称后加括号注明估价

2、对象 所在市、县全名。另外，还要写好关键词，主要包括估价对象所 在市县全名、估价目的、估价机构、年度。）土地估价报告项目名林=XX市国土资源局土地出让多及位于XX区滨江西路东拗IX号亲地国南建谀用地使用权价格讦估受托估加单位：陕西华语章痂产评估有限青任公司 上她佑价报告捐号：陕华源口。】引【传）字第乂号 提交估价报告日为h二Q一二年五月二十丸日土地估价技术报告项目泰林=XX市国土资源局土岫也让涉鱼位于XX区溟江 西喀东倒乂号宗地国有速谈用地使用桢命楮讦 枯（乂乂市）受托偌号单住：陕西华通不户评估布隈责任公司土地法啸罪告编号：陕华懑口。】力估）字第X号土地估俞技术报告摘号：陵华源non I技字第

3、X号提交肉肝报告日期二Q五月二十九日关糙咽h 乂乂雷XX市土地使用权虫让陕西华魂军劫产讦估有限责任公司二 0一4n第一部分摘要1、估价项目名称2、委托估价方3、估价目的4、估价基准日5、估价日期6、地价定义7、估价结果8、土地估价师签名9、土地估价机构（法人代表签字，弁加盖公章，注明年月日）估价目的：说明估价行为为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行 为而作、发挥什么具体作用，其中：谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方， 很多时候弁不与委托方一 致）经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等发挥具体作用，具体指评估在经济活动中的

4、效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。第一部分艘-制膨赢X X梅士林触研让法雅于X X区测工猾立号融国 年超M 稠 二屋楸楙方，X K耀士赫斥三、箭瞄X X市曾士费惠月祗胜通遍竣峨国布更没用致使用礼本次 普他的刑是如小国士港商蝴辘再有窗蚓雌用双M让 辘辘*短， 人制曲|比二o一二年五月二力旧I妙球-o二当翘-+A01-O -二年五月二十九L估价目的容易出现的错误：1、估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地， 不能出现相对应的评估目 的；2、出现两个估价目的；3、表述不清、混乱估价基准日：说明估价结

5、果对应的具体日期。容易出现的错误：估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置在估价日期之前基准日与估价日期不分：估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的时间期限。地价定义（规程的要求）：说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致， 分别界定为 宗地外围或宗地内外 几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、 通暖、通讯）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、 设定的开

6、发程度 与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权 （或包括其他内 容）价格。六、地价定义，根据委托方提供的资料及评估人员现场曲察，髭魅地在评生基准日2.01Z.年，月热.旦基础设施配套已达到宗地红线外工五通（通上水、通下 水、逋电,逋讯、通路，宗地红线内场地平整，规划土地用途为居住用地根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评佶的土地价格定 义为静热在评估基准日2012年5月又旦，在指定的规划利用条件下， 评估土地用途设定为住宅用地t 土地开发税叟设定为宗地红线外“五逋R （通上水、通下水、通电、遵讯、通路），江线的场地平整”条件，评估 设定土地使用年期为住宅用地法定最高出让隼期7。年,

7、容积率为t4时的国 有出让建设用地使用权价格。 口地价定义容易出现的错误：1、随意设定地价定义。如，现状为工业用地，委托方要求测 算改变为商业服务业用地后的地价，而该区域规划为单纯的工业 园区，不可凭空设定。2、地价定义与后面的估价没有衔接。3、地类设定不合规定（依据土地利用现状分类）。4、多宗地时没有分情况设定。5、层次不清。6、少项（容积率、使用年期）。估价结果：说明最终确定的总地价、 单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，弁附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价士雌为X X帼士漉般棉傩好X X睐丽赫农词融 mnmi 出*然

8、发琳/地！k；揉（解 前,神版十二0一二林股十一H,献如定义 雅假林m械蹦雌月麻嫩吓和卡制船103瓶 一舱/林牌），8%侏航大王僭甑佛谴（断触:人脚）IO/的麟锦莪赚H灶雕处灯球1第二部分估价对象界定1、委托估价方2、估价对象3、估价对象概况4、影响地价的因素说明估价对象：说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其他 内容，弁具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。土地登记状况：1、说明是否登记，登记时间，登记机关，以及对查证行为描述（需要到登记机关查证， 没有登记的要对估价对象的来源及有关原因进行说明）2、记录土地登记有关信息，包括地籍图号、宗地号、登记证 书号，以及登记的位置、

9、用途、面积、四至，级别、价格水平等;3、记录的权属人及权属性质、他项权利等，弁对登记机关记载的与土地有关的历史情况进行说明。土地权利状况：1、权利的来源，包括时间、方式、过程描述、目的、有关批准等、费用及支付情况，是否有违规或者违法的情况，是否仅仅 适用于地方规定；2、权利的状况，包括类型、年期、他项权利及限制因素、相 关的附加约定等；3、对土地取得过程和历史权利状况进行简述；4、说明实际情况与证载状况是否有冲突。土地利用状况：1、说明土地规划条件，特别是待开发土地，应详细说明规划 设计指标（许可的和限制的）；2、说明土地实际利用情况，包括用地布局、容积率、土地利 用率等（是否满足规划，或者是

10、否突破规划），3、说明建构筑物详细情况等（建筑物的用途、合法性及建设 时间、修建过程以及目前状态等）；4、说明土地及建筑物的经营管理状况，如土地的闲置时间， 建筑物的经营产业及收入状况等。5、说明估价对象的规划和利用的演变历史情况。6、最佳利用分析。7、对以规划条件评估的，应说明规划条件的批准机关及批准 日期、具体规划条件等。一般因素：规程的要求:影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：1、城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等） ；2、房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；3、产业政策（含税收政策等）；4、城市规划与发展目标；5、城市社会经济发展

11、状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）一般因素撰写提示：1、前后对应，避免影响因素分析内容与之后估价方法中因素修正和参数确定相矛盾；2、注意语句和段落之间的逻辑性，描述有层次；3、数据真实、有现势性，尽量用叙述性语言；4、通常以估价对象所在城市为描述范围。区域因素：规程的要求:姻娜就就前躺曲懈触小帐（1） 区物触驱人口脚,搬I旦嬲Ik （帆 蝌搬肺M捌机删强描I融赫片 VWWVWAWVV（胡船林标、鼬龈眼胤I想虢辐I 端糊n （梅腑h牺u拗撷肤 效糅蜒（0摭附部邮蜘秣瞬帐棚觎楸施、雌帽 拗肚4瞰和跚前睇般旗地H M椭端 睚拗楙翩魁页脚一些面状因素就要以全部

12、区域来考虑分析和描述，点状和线状因素要以宗地为单位来考虑进行描述。M部邦子mi蜴7冰雏都桢糠、雌域博钺4 mtMtn,公然兢、毗施融乐麟触底区赫赤 性皋削揭 黔好期觎、杉市壕魏魁船个别因素：规程的要求：刚储琳熊搬朋跟就航馥、% K脓蛛翱?就耕制场删网旅 概胡糊姗渭楣短期第三部分土地估价结果及其使用1、估价依据2、土地估价3、估价结果和估价报告的使用估价依据：基本内容：说明估价行为的依据，包括法律政策依据、技术 依据、估价对象鉴别依据、现场调查资料等。容易出现的偏差： 一般性法律政策多，估价对象方面的太少； 引用的估价依据标题不全、内容缺项； 涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期； 法律及

13、政策调整后没有更新； 缺乏针对性。页脚住宅用地土地使权出让评估”一、估价依据。（一）国家有关部门颁布的法律,法规1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法，3、中华人民共和国土地管理法实施条例川4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）15、国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发 展的若干意见（国土资发1999433号）*6,久划拨土地使用权管理暂行办法1992年国家土地管理局令 第！号）7、原国家土地管理局8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定8、国土资源部办公厅关于印发企业改制土地资产处置审批意 见（试行）和土地估价报

14、告备案办法（试行）的通知犯（国土资厅发2001 42号）9、土资源部关于进一步规范土地登记的通知2003 383 号）“10 .中华人民共和国耕地占用税暂行条例，（中华人民共和国 务晓令第511号）L11 .国务院关于深化改革严格土地管理的决定国发2004 2g号.12、国务院关于加强土地调控有关问题的通如国发2006 31号小13、国务炭关于促进节约集约用地的通融国发2008 3小14.国土资源部好做好当前土地登记和城碗籍调查工作的土资源部关于调整部分地区土地等别的通知国域发UOHJ 3呢号瓜国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案 有关事宜的通融国土资厅函P009 311号（二）、

15、地方有关部门颁布的有关法册，通知、文件41、一一省土地管理条例#2, *省国土资源厅*省国土资谅斤捺发国土资源部关于政革 土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的政（国土资用字 20011181 号）3、*省物价局，财政厅联合下发文件关于重新审定土地管 理系统行政事业性收费项目和标准的通知（*价涉费字（1992） 第134号）4、*市*，“区土地兼利调整与基准地价更新及地价动态监别 项目报告，估价原则:体现与估价对象相关体现与估价目的相关体现与估价方法和过程相关问题：选择不得当，与估价目的及估价方法相左模板化，缺乏针对性常用的估价原则：1、替代原则（所有方法适宜）；2、变动原则（所有方法适宜）

16、；3、需求与供给原则（所有方法适宜）；4、预期收益原则（收益法）；5、协调原则（所有方法适合）；6、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）7、多种方法结合原则；8、有效利用原则（剩余法）。估价方法：规程的要求：值翘雅耕丽去才去（蝌跳、w 藏卷幡卷蛛如微剧做打旅邮的懒.uw 掂版I酬擀雅利拼相辘靖也I粘估僦肺估搬 娥一即妹臧做旗砂十醐问题：1、方法选择不得当（与估价目的或估价对象情况不符、不 采用最适当方法、采用过期的基准地价等）2、选择依据阐述不充分3、看不到估价的整体思路（特别是多宗地的时候）4、只用一种方法估价报告审查要点：1、估价报告形式审查要点（ 匕票否决”）不符合土地估价报告规范格式

17、要求的；土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。2、估价报告关键技术问题审查要点（匕票否决”）估价方法存在严重技术性错误的；地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；采用三年以前的基准地价又没有进行合理期日修正的;会审认为的其他问题。估价结果：规程的要求刚每郴觞趟做麻、懿搬麻附般旅及健、狄氏甲耘料悔极%例估价结果和估价报告的使用1、估价的前提条件和假设条件规程的要求悔雁也榔娜娜悔珊撇瞰 柏姗娜跳楙O瞬微姗1、木强告济例地价松蒯嘴定义条件下生赤妞黄条件发生变化,2、在曲耕日的即叩城公也 聘、自燃翅棘J3, A*M W4、制赫嬲则就条件不变一5,施僦船趟的运作材摊合歌和厩踊关族麟躺厥一小翻阴

18、港的资林陈真实、M.2、估价结果和估价报告的使用规程的要求(1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据,说明进行本次估价 所依据的主要法律, 法规、注明估价报告和估价结果的作用依照法律、 法规的有关规域生林效力；(2)本报告和估价结杲使用的方向与限制条件,说明估价报告和估 价结果在一无评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土 地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；(3 )地估价结果的有效削说明估价报告与估价结果的有效期限;(4)申明估价报告和估价结果的使用权由委托方所有,估价机构对 估价结杲有解释树(5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任J(二)估触果傩价报告使用轲1

19、.本报告所备田的格价结果仅为委托方现期他融的国有土地使用 搬让价蹶供转.土地出让臧府行赤最终出让价格距土资雕 理部门鞭的结翱准一2,本报告所出具价格的有效隹是以如下条件为前捷(D 土地使用者委托评估的目的保持不变(2) 土地使用者来拿点特麻的土就用政策；p(3)本报告的他价冬果白他价椒告提交日起壹年内有也隋着时间及 市场情况的变他族价格善做相应调整.如果使用本估价结果的时间与估 价报，妞相差半年以上，我们对由此造成的麟不负的赍住.，3、本次估健杲分为土地估价报审和“土地估价技术报射两部公，地估价报审供委托方使用土地估徽术报铲球交土地管 理部门备案审查用一4本报告於系完整使用,对仅使用报告中的部

20、分内蒯导及的有关或 楠僦W不承担赍生，5、楝告及佶价结果械械归麹方所有,艇华源不动产济借有 限责任公司描健果负责解释一3、需要特殊说明的事项规程的要求（1崎关斓未落及桂臭也就植尢法U也邨曲林傩符 项；（2时他触秣估价琢可铲蝴铺翻轲（妫M怫教、 我饿、WBM）以及糠的械糕；3）制附豺幡东机制忡未考圜胭索及采取财楙处理, 会腌明尿酸球；其他需薪翘明制调J（三）需要说明的其他事项一1,估价械所在区域经济熊状必统麻职城做虬基例价 鞅料通遮触关部俄用一2、评他对象的土地权属资料，土地利用情兄,评估相关文件等也委托 方提供. *3、宗地用甄境踏拗、地价影晌因素调查第录、土地和房屋交易资料、上地利用现状影像釉咕价人员现场实地触.4,地价评砧中的相关翘由估价