唐老鸭《2016楼市去向何方》第三届民间研讨会综述

1、2016的未来去向何方大嘴唐老鸭一、2016年楼市的大趋势去库存二、可能实施的调控政策及影响分析三、2016年楼市的变化四、当前环境下的投资观目 录一、2016年楼市楼市大趋势去库存930后楼市大趋势930新政330新政无限授信去库存一、2016年楼市楼市大趋势去库存930后楼市受到微观环境的影响股灾信贷收紧评估价上调一、2016年楼市楼市大趋势去库存楼市受到大趋势及微观环境的影响05000100001500020000250001234567891011121314图表标题月成交套数价格变化无限授信评估价上调930新政330新政信贷收紧股灾去库存一、2016年楼市楼市大趋势去库存大趋势影响楼

2、市整体走势1、国家政策的大方向确定了楼市大趋势的形成，楼市的走势受到大趋势的影响2、地方政府的规划影响片区的大趋势走向微观环境引起楼市波动1、信贷等外部变化对楼市产生影响2、地方调控政策对楼市短期波动造成影响 楼市的长期趋势取决于国家政策，长期趋势决定了楼市的短期走向，微观环境引起楼市的波动，这些波动不会改变楼市的长期发展。一、2016年楼市楼市大趋势去库存长期趋势 2013年6月，银行间出现债务违约，之后发生了几次同样的事件，这一迹象表明了国家信贷政策的逐步收紧，势必造成房价的停滞或回落，造成盛宴落幕。短期走向 2014年在宏观政策收紧的情况下盛宴必将落幕，这一长期预期，影响2014年深圳的

3、房价整体徘徊并略降，这是体现的短期走向。一、2016年楼市楼市大趋势去库存长期趋势 2014930后，二套房贷款限制放开，配合信贷的逐步宽松，房价走势的长期趋势已经改变，交易量将增加，房价必将上涨短期影响 930后交易逐步回暖，房价也逐步上升，2015年初趋势已定，2015年的房价走势必将是上升的；加上330的推波助澜，到6月底房价上升达50%。一、2016年楼市楼市大趋势去库存长期趋势 2015年7月初，发生股灾，虽然6月底贷款逐步收紧，这只是一个短期政策，股灾发生后国家救市，为保楼市不出风险，短期房贷收紧的政策也快速收场，房价的长期趋势依然看涨。短期影响 在楼市长期上升趋势并未改变的情况下

4、，因股灾可能带来经济危机及贷款收紧的短期影响，楼市交易降温，房价上升止步，出现5%的议价空间，在长期趋势未变的情况下7-9月是最佳出手时机。一、2016年楼市楼市大趋势去库存一、2016年楼市楼市大趋势去库存2016年的大趋势 今年的大趋势是去库存，同时政策面控制一线城市房价上涨过快的要求，所以在去库存的大趋势下，楼市的基本面是继续向好，但同时政策会根据上涨幅度进行调控，保证一线楼市平稳发展一、2016年楼市的大趋势去库存二、可能实施的调控政策及影响分析三、2016年楼市的变化四、当前环境下的投资观目 录二、可能实施的调控政策及影响分析 1、限购政策调整，非深户社保一改三，同时对深圳引进人才的

5、购房有特殊政策。 该政策可以有效控制利用房票的短期投机炒房行为，能使房价平稳，对于真正购房长期持有的影响较小，该政策实施会使房价平稳上涨。考虑到深圳的非深户籍人口较多，从引进人才的角度看可能会局部限制社保，限制地产从业人员三年社保。执行可能：政策影响及可能性二、可能实施的调控政策及影响分析 2、严禁首付贷。 首付贷占得比例并不大，有分析认为首付贷购房比例低于5%，当然还有一部分置换利用短期贷款做首付的，这是正当的置业需求，该政策对楼市影响不大，效果也会使房价平稳上涨。执行可能：已实施政策影响及可能性二、可能实施的调控政策及影响分析 3、营业税二改五。 有这样的传闻，但该政策对房价的影响是增加交

6、易成本，与当前的减税政策相悖，并且该政策对控制房价起不到任何作用，反而因二手房交易成本的上升促动新房交易进一步火爆，与控制房价上涨相悖，但考虑到会进一步增加税收，有可能实施。执行可能：政策影响及可能性二、可能实施的调控政策及影响分析 4、控制贷款，贷款控制可以有效去库存之水蔓延程度，控制手段初级包括严格审查银行流水。该政策实施可以阻挡投机短持行为，可能会使房价横盘。执行可能：政策影响及可能性二、可能实施的调控政策及影响分析 5、限制贷款，是上面政策的升级版，贷款审查个税记录。 该政策会挡住很多正常购房需求甚至首次置业刚需，如果实施房价会出现横盘甚至下跌。执行可能：政策影响及可能性二、可能实施的

7、调控政策及影响分析 6、认房认贷的限制贷款措施（即恢复930前），最严格措施。 2010年实施了该政策，引起了深圳楼市的短期调整，3个月后深圳楼市继续上行，但现在已与10年不同，那时的租售比相对合理，现在的租售比是10年的两倍左右，租与供的距离相差甚远，所以该政策实施将使房价下跌，结合我第一部分讲的国家的内容该政策不符合国家政策的大趋势，所以推出的可能性极小。执行可能：政策影响及可能性二、可能实施的调控政策及影响分析 7、4月1日评价调整，评估价将上涨。 评估价上涨影响过户的契税，使交易成本有所增加，两年内普通住宅营业税也会增加，短炒成本进一步提高，同时评估价的调整也有利于银行评估价的上升，该

8、政策为中性偏空，为过热的房价降温。已实施政策影响二、可能实施的调控政策及影响分析 8、5月1日营改增。 房网有篇文章“有必要纠正下好多帖子关于营改增影响的错误分析”对营改增的分析比较透彻，也符合国家对于营改增只减不增税负的原则，预计营改增税负不会增加可能会相应减少，可以对冲评估价上涨增加税负，该政策偏好。已实施政策影响一、2016年楼市的大趋势去库存二、可能实施的调控政策及影响分析三、2016年楼市的变化四、当前环境下的投资观目 录三、2016年楼市的变化20101、前一年为了抵御国际金融危机推出4万亿投资计划，同时大力鼓励住房消费政策按揭7折最大幅度宽松。2、楼市迅速回暖成交价格大幅上涨，涨

9、幅超过50%20161、前一年为抵御房地产库存危机，放开楼市二套房贷款政策，信贷宽松。2、楼市回暖，价格暴涨超过60%2016与2010有很高的相似度，可以比较研究对比三、2016年楼市的变化回顾2010年政策1月10日 税收贷款继续执行09年政策 二套房首付四成，实际执行以个人为单位4月17日 国十条，二套房首付比例50% 停发深圳第三套房贷9月29日 国五条，限购政策出台 取消契税和个税优惠2011年1月26 国八条 二手房五年以内交营业税三、2016年楼市的变化回顾2010年走势及政策影响05000100001500020000250001234567891011122010年楼市月成交

10、套数价格基数两会做出信贷继续宽松决策929国五条，限购09年优惠政策持续417国十条，限制贷款126国八条恢复五年营业税三、2016年楼市的变化20101、两会发出的宽松信号加速房价上涨。2、417调控，限制贷款使成交回落，房价调整。3、929限购，房价平稳上涨。4、2011年1月，恢复五年营业税，房价继续平稳上涨至7月20161、年初继续上一年底去库存走势量价齐生。2、两会基本面继续宽松，同时提出调控一线城市房价过快上涨，目前调控政策并未落地，买卖双方都在观望。3、政策落地后，发展方向明朗，成交量稳步回升，价格平稳略涨。4、平稳过后会有冲动，房价涨幅过快会迎来新一轮调控对比三、2016年楼市

11、的变化2016年楼市走向1、大的趋势是继续上涨。2、经过去年底到1月份的快速上升以及政策调控不明朗的影响，现在处于观望期，二手房报价回落，房源增多，购房置换有较大选择，是上车和置换的好时机。3、政策落地后楼市成交量会平稳回升，价格平稳向上。4、如果价格上涨过快将迎来加码调控5、香港楼市走势影响深圳，如果香港持续下跌深圳会受到拖累。一、2016年楼市的大趋势去库存二、可能实施的调控政策及影响分析三、2016年楼市的变化四、当前环境下的投资观目 录四、当前环境下的投资观1、做长期持有的打算 目前环境下，投资房产本着持有的观点将长期受益，对深圳的经济环境长期看好，对房产长期持有，并非停止买卖，可以进行置换，有机会不置换更优质物业。四、当前环境下的投资观2、不要过分追求“学位房” 年初时，我讲过学位乃学生之位家长之位，名校也有学渣，普校也有学霸，是学生决定名校、家长决定名校，我看了解很多名校的学生因家长无暇关注而荒废，普校的学生因家长的爱护而优秀。四、当前环境下的投资观3、成熟片区及