第二节 市场比较法的步骤

1、第二节第二节 市场比较法的估价步骤市场比较法的估价步骤搜集交易实例搜集交易实例建立价格可比基础建立价格可比基础选取可比实例选取可比实例进行交易情况的修正进行交易情况的修正进行交易日期的修正进行交易日期的修正进行区域因素的修正进行区域因素的修正进行个别因素的修正进行个别因素的修正求取比准价格求取比准价格关键关键基础基础难点难点难点难点一、搜集交易实例一、搜集交易实例（一）搜集实例的途径22、查阅报刊、网络资源33、从不动产开发商和代理商那里获取44、参加各类不动产交易展示会5、向交易当事人及相关的人、机构调查6、同行之间互供11、查阅政府有关部门的资料【相关资料】* 中华人民共和国城市房地产管理

2、法第34条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”* 中华人民共和国城市房地产管理法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。* 城市房屋拆迁估价指导意见第13条规定：“市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房地产的市场价格。”（二）搜集交易实例的内容交易双方情况交易实例状况成交价格付款方式交易情况搜集的内容搜集的内容交易目的返返回回二、选取可比实例二、选取可比实例区位相同或类

3、似区位相同或类似用用 途途 相相 同同建筑结构相同建筑结构相同权利性质相同权利性质相同交易类型吻合交易类型吻合成交日期与估价时点相近成交日期与估价时点相近成交价格为正常价格成交价格为正常价格应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选取可比实例。可比实例应符合的要求：权利问题？权利问题？规模相当规模相当档次相当档次相当目前，主要应注意以下几个方面： 国家所有的土地与农民集体所有土地的权利性质不同； 出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同； 商品住房与经济适用房的权利性质不同。 可比实例的权利性质应该与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。可比实例的数量选取多

4、少合适？可比实例的数量选取多少合适？ ？ 选取可比实例数量从理论上讲越多越好，但选取可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果选取的数量过多，一是可能由于交易实是，如果选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏难以做到，二是后续进行修正调整的工作例缺乏难以做到，二是后续进行修正调整的工作量大，量大，所以一般要求选取所以一般要求选取3 3个以上（含个以上（含3 3个），个），1010个以下（含个以下（含1010个）的可比实例即可个）的可比实例即可。返返回回三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础五个方面五个方面统一房地产的范围统一房地产的范围（一）统一付款方式 在估价中，为了便于比较，价格以一次付

5、清所需支付的金额为基准，所以要将可比实例的分期付款的成交价格折算为在成交日期时一次性付清的价格。（二）统一币种和货币单位 不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的市场汇率计算。按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。（三）统一采用单价 在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格： 建筑物通常为单位建筑面积、单位套内面积或者单位使用面积上的价格；土地除单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。 在上述情况下，单位面积只是一个比较单位。根据估在上述情况下，单位面积只是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的哪些比较单位？价对象的具体情况，还可以有其他的哪些比较单位？思思

6、考考仓库1保龄球馆2电影院3医院4旅 馆5停车场6（四）统一面积内涵 面积内涵主要包括两种：建筑面积和使用面积。换算公式如下：（五）统一面积单位 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米（土地的面积单位有时还采用公顷、亩），中国香港地区和美国、英国习惯采用平房英尺（ft2），中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下：建筑面积价格（使用面积下的价格建筑面积价格（使用面积下的价格使用面积）使用面积）/ / 建筑面积建筑面积使用面积下的价格（建筑面积下的价格使用面积下的价格（建筑面积下的价格建筑面积）建筑面积）/ / 使用面积使用面积1亩亩667m2 ；1公顷公顷10000 m2 ；1m

7、210.764 ft2 ； 1m20.303坪坪 还需要说明，有些可比实例宜先对其价格进行调整，然后还需要说明，有些可比实例宜先对其价格进行调整，然后再转化为单价进行其他方面的调整。再转化为单价进行其他方面的调整。 这样处理，对可比实例成交价格的调整更容易、更准确。这样处理，对可比实例成交价格的调整更容易、更准确。【例】估价对象为一套商品住宅，阳台为封闭的；选取的可比实例的阳台没有封闭，总价为20万，经调查了解，当地封类似的阳台需要的正常费用是0.5万。估价前应做何调整？【解】在估价时，宜先将可比实例没有阳台的总价20万调整为封阳台的总价20.5万，然后再将此总价20.5万转化为单价进行其他方

8、面的调整。统一房地产的范围统一房地产的范围【例3-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20，余款半年后支付。假设月利率为0.5，试计算该宗房地产在成交日期一次性付清的价格。【例3-2】搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积250m2，成交总价83万人民币，分二期付款，首付30万，第二期半年后付53万。乙交易实例房地产的使用面积是3000平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。（通过调查知道：1平方米建筑面积0.75平方米使用面积）返返回回四、进行交易情况修正（一）

9、交易情况修正的概念 进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。排除价格偏差排除价格偏差成交价格成交价格正常价格正常价格交易情况修正交易情况修正（二）造成成交价格偏差的因素 交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有以下几个方面： 1、有利害关系的人之间的交易 2、急于出售或者急于购买情况下的交易 3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易【说明】 6、税费非正常负担的交易【说明】 7、相邻不动产的合并交易【说明】 8、受债权债务关系影响的交易【说明】特殊交易方

10、式的交易特殊交易方式的交易 不动产正常的成交价格，往往是买卖双方经过充分的讨价还价而形成的，所以协议方式是正常价格的形成方式。拍卖、招标方式由于受现场气氛和情绪的影响而使得价格失常。 但是我国目前的土地使用权出让是例外，拍卖价格和招标价格往往反映了市场行情，而协议价格往往偏低。其原因是管理体制尚不完善，出让方是政府（实际运作是政府的某个部门及某些人），受让方是与自身利益较密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。结论：我国目前的土地使用权出让情况中，拍卖价格和招标价格往往反映了市场行情，而协议价格往往偏低。税费非正常负担的交易税费非正常负担的交易 在不动产交易中往往需要缴纳一些

11、税费，按规定，有的税费应由卖方缴纳，有的应由买方缴纳，有的则由双方各负担一部分。正常的成交价格，是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。但是在现实的交易中，往往会出现这样的情况：本应由卖方负担的税费（如营业税城市建设税教育费附加所得税土地增值税）却转嫁给了买方；本应由双方各负担一部分的税费（如补交土地出让金、契税）却转嫁给了买方或卖方等等。这些都会造成交易价格的不正常。双方应该缴纳的税费(印花税交易手续费).交易税费非正常负担的的情况，需要进行修正相邻不动产的合并交易相邻不动产的合并交易如买方在购买相邻不动产后，将其与原有的不动产合并，如此原有不动产的效用将增加，因此相邻不动产拥有

12、者就会因此而抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的价格购买，所以成交价格往往高于该不动产单独存在是的正常价格。 BA图3-1 两宗土地合并为一宗土地 【例】图3-1中有A、B两宗面积较小（或者形状不规则，宽度与深度比例不适当）的相邻土地，分别为30万50万。如果将两宗地合并为一宗地，由于面积增大或形状变得较为规整而有利于合理利用，合并后价值为120万元，合并后所产生的增值为？ 合并后增值40万,A地块的增殖额为40*30/80=15万元,B地块增值额25万元, 在这种情况下，如果地块A的拥有者购买B，地块B的拥有者可以索价50万75万，假设正常情况下价格为50万。地块A的拥有者愿意付出高于50万

13、而低于75万的价格取得地块B，这是正常的，因为他至少没有损失，而且还可能分享合并后所产生的增值利益。受债权债务关系影响的交易受债权债务关系影响的交易 例如，附带抵押、典当或拖欠工程款等的交易，一般交易价格偏低。 中华人民共和国合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建筑工程的性质不宜折价、拍卖以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”（三）交易情况修正的方法 有非正常交易的实例一般不宜选为可比实例，但是当可供选择的交易实例较少而不得不选用时

14、，就必须对其进行交易情况修正。交易情况修正一般采用百分率法进行，此外还有差额法。交易情况修正一般采用百分率法进行，此外还有差额法。2、采用差额法进行交易情况的修正可比实例成交价格交易情况修正额正常价格可比实例成交价格交易情况修正额正常价格 或可比实例成交价格交易情况修正额正常价格可比实例成交价格交易情况修正额正常价格 1、采用百分率法进行交易情况的修正可比实例的成交价格可比实例的成交价格交易情况修正系数正常价格交易情况修正系数正常价格百分率百分率法法正常价格可比实例的成交价格1/（1S） 其中，交易情况修正系数是以正常价格为基准来确定的交易情况修正系数是以正常价格为基准来确定的。即假设可比实例

15、成交价格比其正常价格偏高的百分率为S，则有：可比实例的成交价格正常价格（1S）式中：1/（1S）是交易情况修正系数可比实例的成交价格可比实例的成交价格交易情况修正系数正常价格交易情况修正系数正常价格 百分率法进行交易情况的修正为什么交易情况修正中要以正常价格为基准？ 因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。市场比较法中要求选取多个可比实例进行比较，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。【例】（1）以正常价格为基准，说可比实例成交价格比正常价格高10，如果正常价格为1500元/ m2，则可比实例成交价格为多少？（2）若以可比实例成交价格为基准，说正常价格比可

16、比实例成交价格低10，如果可比实例成交价格是1650元/ m2，则正常价格为多少？解解 答答【例题解答例题解答】 在交易情况修正中，应该采用“可比实例成交价格比正常价格高多少或低多少的说法”。结论结论（1）以正常价格为基准，说可比实例成交价格比正常价格高10，即，正常价格（110）可比实例成交价格，如果正常价格为1500元/ m2，则： 可比实例成交价格1500（110）1650元/ m2（2）以可比实例成交价格为基准，说正常价格比可比实例成交价格低10，即，可比实例成交价格（110）正常价格，如果可比实例成交价格是1650元/ m2，则： 正常价格1650（110）1485元/ m2 因为1

17、485元/ m21500元/ m2，可见，“可比实例成交价格比正常价格高10”与“正常价格比可比实例成交价格低10”是不等同的。买方实际付出的价格正常成交价格买方应负担的税费卖方实际得到的价格正常成交价格卖方应负担的税费来看例题吧！来看例题吧！具体问题具体问题具体解决具体解决【特例】对于交易税费非正常负担的修正，主要是把握以下两点：买方实付金额 - - 卖方实得金额 = 应由买卖双方缴纳的税费【例3-3】某宗房地产的正常成交价格为2500元/ m2，卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，买方缴纳的税费为正常成交价格的5。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。【例3-4】某宗房地产交易，买卖

18、双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/ m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5，试求该宗房地产的正常成交价格。【例3-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/ m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5，试求该宗房地产的正常成交价格。返返回回买方、卖方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率应由卖方缴纳的税费=正常成交价格*应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费=正常成交价格*应由买方

19、缴纳的税费比率正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方实得金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）五、进行交易日期修正五、进行交易日期修正（一）交易日期修正的概念 可比实例的成交价格是其成交日期的价格，而要求评估的估价对象价格是估价时点的价格。如果成交日期与估价时点不同，不动产市场状况就可能发生变化，价格就可能不一样。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格，这就是交易日期修正。交易日期修正交易日期修正成交日期成交日期成交价格成交价格估价时点估价时点ext估价时点的价格估价时点的价格对对 比比交易日期修正实际上是对不动产市场状况进行的修正。（

20、二）修正的方法 交易日期修正一般采用百分率法进行。其基本公式如下： 其中，交易日期修正系数是以成交日期时的价格为基准来确定的交易日期修正系数是以成交日期时的价格为基准来确定的。即假设从成交日期到估价时点，可比实例价格上涨的百分率为T，则：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数估价时点的价格交易日期修正系数估价时点的价格式中，（1T）是交易日期修正系数。估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格（1T）时间价格定基价格指数环比价格指数1P1P1/ P1=100P1/ P02P2P2/ P1P2/ P13P3P3/ P1P3/ P2nPnPn/ P1Pn/ Pn-1（1

21、）采用定基价格指数进行修正【例3-6】成交日期价格成交日期价格 / 估价时点价格成交日期价格指数估价时点价格成交日期价格指数 / 估价时点价格指数估价时点价格指数（2）采用环比价格指数进行修正【例3-7】可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格成交日期的下一时期价格指数成交日期的下一时期价格指数再下一再下一时期的价格指数时期的价格指数估价时点的价格指数估价时点的价格估价时点的价格指数估价时点的价格表3-1 定基价格指数和环比价格指数编制的原理原理1 1、采用价格指数进行修正、采用价格指数进行修正在实际评估中，往往通过价格指数价格指数和变动率变动率来进行交易日期的修正。【例3-6】某宗房

22、地产2004年6月的价格为1800元/ m2，现需将其调整为2004年10月的价格。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。试计算该宗房地产2004年10月的价格。【例3-7】某地区某类不动产2000年4月至10月的价格指数分别为：99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100），其中某宗不动产在2000年6月的价格为2000元/ m2，对其进行交易日期修正（估价时点为2000年10月）。（1）采用逐期递增递减的价格

23、变动率进行交易日期修正2、采用价格变动率进行修正、采用价格变动率进行修正 不动产价格变动率包括：逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格（1价格变动率）价格变动率）期数期数估价时点的价格估价时点的价格（2）采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格（1价格变动率价格变动率期数）估价时点的价格期数）估价时点的价格【例3-8】评估某宗不动产在2000年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m2，成交日期1999年10月末；另据调查得知1999年6月末至2

24、000年2月末该类不动产的价格平均每月比上月上涨1.5，2000年2月末至9月末平均每月比上月上涨2。【例3-9】某宗可比实例房地产2004年1月30日的价格为1000美元/ m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇率2004年1月30日为1美元8.26元/人民币，2004年9月30日为1美元8.29元/人民币。试求该房地产2004年9月30日的价格。【例3-10】某宗可比实例房地产2004年1月30日的价格为1000美元/ m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.5。假设人民币与美元的市场汇率2004年1月30日为1美元8

25、.26元/人民币，2004年9月30日为1美元8.29元/人民币。试求该房地产2004年9月30日的价格。返返回回房地产状况调整分为实物状况调整、权益状况调整（土地使用期限、规划条件即容积率、出租情况、地役权的设立等）、区位状况调整。（一）区域因素及其修正 区域因素是指反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素。影响不动产价格的区域因素主要包括以下几个：六、进行区域因素修正繁 华 程 度交通便捷程度环 境公共设施配套完备程度城市规划限制区域因素 不同用途的不动产，影响其价格的区域因素不同，具体进行比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。 区域因素修正，是将可比实例不动产在其自身区域

26、条件下的价格调整为在估价对象不动产区域条件下的价格。 可比实例应该与估价对象处于同一地区或同一供需圈的类似地区，但由于资料有限，往往可比实例与估价对象不是处于同一地区中，那么在进行交易情况修正和交易日期修正后，还需要进行区域因素修正，这是市场比较法的一个难点和关键。估价对象区域条件下的价格估价对象区域条件下的价格可比实例自身区域条件下的价格可比实例自身区域条件下的价格区域区域因素因素修正修正可比实例的区域条件估价对象的区域条件（二）区域因素修正的步骤1、确定影响因素2、判定区域因素状况的差异程度3、将实物状况的差异程度转变为价格差异程度4、进行价格修正 根据差异程度对可比实例的成交价格进行修正

27、。 一般而言，如果可比实例的区域条件优于估价对象，则应对可比一般而言，如果可比实例的区域条件优于估价对象，则应对可比实例的价格做减价修正；反之，则应对可比实例的价格做增价修正。实例的价格做减价修正；反之，则应对可比实例的价格做增价修正。（三）修正的方法 一般采用百分率法百分率法进行区域因素的修正，公式如下： 可比实例在其自身区域条件下的价格可比实例在其自身区域条件下的价格区域因素修正系数在估价对象区域因素修正系数在估价对象区域条件下的价格区域条件下的价格 其中，区域因素修正系数应是以估价对象的区域因素为基准来确定的。 假设可比实例在其区域条件下的价格比在估价对象区域条件下的价格高的百分率为R，

28、则：可比实例价格 / 估价对象价格（1R） / 1 可比实例在其自身的区域条件下的价格1/（1R）在估价对象区域条件下的价格 式中：1/（1R）是区域因素修正系数。 在实际评估中，进行区域因素修正的方法有直接比较修正和间接比较修正两种方法：2、间接比较修正法 间接比较修正法与直接比较修正法相似，所不同的是设想一个标准不动设想一个标准不动产，以标准不动产的区域因素为基准产，以标准不动产的区域因素为基准（通常设定为100），将可比实例及估价对象的区域因素与它逐项比较打分，然后再将所打的分之转化为修正率。 【例3-12】1、直接比较修正法 一般采用的是评分的方法，以估价对象不动产的各项区域因素状况为

29、基准（通常定为100分），将可比实例不动产的区域因素与它逐项比较打分。如果可比实例所在的区域状况优于估价对象所在区域的状况，所打的分就高于100；反之，所打的分就低于100，然后就将所得的分值转化为修正率。 【例3-11】 可比实例在自身状况下的价格*100/（）=可比实例在估价条件下的价格返返回回 可比实例在自身状况下的价格*100/（）*（）/100=可比实例在估价条件下的价格 标准化修正 房地产状况调整【例3-11】有三个可比实例A、B、C，成交价格分别为1500元/ m2，1650元/ m2，1600元/ m2，现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的区域因素进行直接比较，结果见表3-

30、2（假设各因素的权重值相等）。区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度101398道路通达度1081011公交便捷度10101210对外交通1091113环境质量108109景观10111112城市基础设施1011108社会公共设施1091211规划限制108109治安状况10101112总分值总分值10097106103表3-2 区域因素直接比较表【例3-12】有三个可比实例A、B、C，成交价格分别为1500元/ m2，1650元/ m2，1600元/ m2，现将可比实例不动产及估价对象的区域因素分别与标准不动产的区域因素进行比较，结果见表3-3（假设各因素的权重值相等）。区域

31、因素标准不动产估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度109889道路通达度101110911公交便捷度10910129对外交通108898环境质量101091110景观109889城市基础设施1088118社会公共设施1079107规划限制101110911治安状况101091010总分值总分值10092899792表3-3 区域因素间接比较表七、进行个别因素修正（一）个别因素及其修正 个别因素是指反映不动产本身的特征，并对其价格产生影响的因素 进行个别因素修正，是将可比实例不动产在其自身个别状态下的价格调整为在估价对象不动产个别状态下的价格。进行个别因素修正，同样是市场比较法中的难点

32、和关键。估价对象个别条件下的价格估价对象个别条件下的价格可比实例自身状态下的价格可比实例自身状态下的价格个别个别因素因素修正修正可比实例自身条件估价对象的个别条件 有关土地的个别因素修正的内容主要包括：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文、土地使用年限等。 有关建筑物的个别因素修正的内容主要包括：新旧程度装修、设施完备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。 个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。（二）个别因素修正的步骤1、确定影响因素2、判定个别因素状况差异程度3、将上项差异程度转变为价格差异程度4、进行价格修正 根据差异程度对可比实例的成

33、交价格进行修正。 一般而言，如果可比实例的个别条件优于估价对象，则应对可比实一般而言，如果可比实例的个别条件优于估价对象，则应对可比实例的价格做减价修正；反之，则应对可比实例的价格做增价修正。例的价格做减价修正；反之，则应对可比实例的价格做增价修正。（三）个别因素修正的方法 一般采用百分率法进行个别因素的修正，公式如下： 可比实例在其自身个别状态下的价格可比实例在其自身个别状态下的价格个别因素修正系数在个别因素修正系数在估价对象个别状态下的价格估价对象个别状态下的价格 其中，个别因素修正系数应是以估价对象的个别因素为基准来确定的。 假设可比实例在其个别状态下的价格比在估价对象个别状态下的价格高

34、的百分率为G，则：可比实例价格 / 估价对象价格1G / 1可比实例在其自身的个别状态下的价格1/（1G）在估价对象个别状态下的价格式中：1/（1G）是个别因素修正系数。 1、直接比较修正法 一般采用的是评分的方法，以估价对象不动产的各项个别因素状况以估价对象不动产的各项个别因素状况为基准为基准（通常定为100分），将可比实例不动产的个别因素与它逐项比较打分。如果可比实例的个别因素状况优于估价对象的个别因素状况，所打的分就高于100；反之，所打的分就低于100，然后就将所得的分值转化为修正率。【表3-4】2、间接比较修正法 间接比较修正法与直接比较修正法相似，所不同的是设想一个标准不设想一个标

35、准不动产，以标准不动产的个别因素状况为基准动产，以标准不动产的个别因素状况为基准（通常设定为100），将可比实例及估价对象的个别因素与它逐项比较打分，然后再将所打的分之转化为修正率。【表3-5】 同样，在实际评估中，进行个别因素修正的方法有直接比较修正和间接比较修正两种方法：返返回回表3-4 个别因素直接比较表个别因素权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C1f11002f21003f3100nfn100综合1100表3-5 个别因素间接比较表个别因素权重标准不动产估价对象可比实例A可比实例B可比实例C1f11002f21003f3100nfn100综合1100可比实例在自身状况下的价格*100/（）=可比实例在估价条件下的价格 可比实例在自身状况下的价格*100/（）*（）/100=可比实例在估价条件下的价格 标准化修正 房地产状况调整八、求取比准价格交易情况修正系数交易情况修正系数正常价格正常价格交易情况交易情况修正修正区域因素修正系数区域因素修正系数估价对象区域条件下价格估价对象区域条件下价格区域因素区域因素修正修正个别因素修正系数个别因素修正系数估价对象个别条件下价格估价对象个别条件下价格个别因素个别因素修正修正交易日期修正