浅谈房地产企业工程造价的成本控制

1、 毕业设计（论文、作业）毕业设计（论文、作业）题目：浅谈房地产企业工程造价的成本控制分校（站、点）： 年级、专业： 教育层次： 学生姓名： 学 号： 指导教师： 完成日期： 目录内 容 摘 要1Abstract2一、绪论3（一）选题背景3（二）选题意义3（三）主要研究内容3二、房地产项目成本管理的理论框架及内容3（一）项目成本管理的含义3（二）房地产项目成本管理的基本内容41、房地产开发项目成本计价的特点42、房地产开发项目的成本管理4三、房地产项目工程造价中成本管理的现状及问题5（一）房地产项目工程造价中成本管理的现状5（二）现阶段工程造价管理存在的问题51、法律框架体系尚未建立52、咨询服

2、务行业范围狭窄、发展不平衡、规模小53、从业人员欠缺、综合素质低64、计价依据仍为政府指导价65、取费和利润仍由政府制定6四、房地产项目工程造价中成本管理的采取的对策6（一）建立工程造价管理的法律法规体系6（二）转变工程造价咨询服务思想观念，拓展业务范围7（三）培育、扶持工程造价咨询企业资质上台阶，做强做大7（四）创建多元化的工程造价管理模式7（五）规范工程咨询执业行业，提高执业道德素质7结束语8参考文献9致谢10内 容 摘 要随着各个城市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，尤其是近年来，国家颁布了一系列的法规文件开始对房地产业进行调控，房地产企业面临着前所未有压力，利润空间一再被压

3、缩。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。因此房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效益，其中成本控制工作作为管理工作中关键环节必须引起企业的高度重视，它是企业能站稳于市场和持续发展的基础。本文以房地产项目开发过程为线索，对目前房地产开发项目成本管理的现状进行分析，经过收集大量的项目成本管理资料，对房地产开发项目成本构成要素进行分析、研究，对成本管理的关键环节进行剖析。房地产项目的成本管理包括了从土地竞买、决策、设计、招投标、建设施工等过程成本管理。【关键词】：房地产；成本管理；关键环节AbstractAs each c

4、ity housing prices continued to rise, the industry began to pay close attention to, especially in recent years, the state has promulgated a series of laws and regulations document began to control the real estate, real estate enterprises are confronted with hitherto unknown pressure, profit space is

5、 repeatedly compressed. Real estate enterprise faces the industry reshuffle and survival of the fittest situation, there will be a number of incommensurate market enterprises being eliminated. So the real estate enterprises must change the past extensive management to intensive change of direction,

6、to the management to effectiveness, cost control work as the key link in the management work must cause the height of the enterprise takes seriously, it is the enterprise can stand firm in the market and the foundation of sustainable development.Based on the real estate project development process f

7、or clues, to the current real estate development project cost management analysis of the current situation, through the collection of a large number of project cost management, the cost of real estate development projects, analysis of the elements of the cost management, analyze the key link. Cost m

8、anagement of real estate projects including from the land bidding, decision making, design, bidding, construction and construction process cost management.Key words :Real estate; Cost Management; Key Point浅析房地产企业开发项目的成本管理一、绪论（一）选题背景我国的房地产业的发展是从20世界90年代开始的，起步较晚。1992年我国政府宣布实行市场经济体制之后才真正形成我国的房地产业及我国的房地

9、产市场。我国1998年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修改案，规定允许土地使用权依照法律的规定转让，为房地产业的发展奠定了法律基础。至今我国房地产业只经过短短20余年的发展历程，但已经成为拉动我国经济增长的重要力量。经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。从2007年和今年以来我国房市的运行状况和过去的走向来判断，我国的房市目前进入了调整期，进入了房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的处于“拐点”。当然这个“拐点”只是短周期内的“拐点”，而不是长周期内的“拐点”。从房地产的运行层面来看，

10、我国房市泡沫开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力；房市的成交量萎缩，成品的空置率上升；在总体的紧缩政策背景下，房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大；房地产开始进入分化市场，一些实力较低的房企正在被洗出市场；房地产中介经营困难。现存的这些问题表明房地产企业的扩张空间在减小，要实现盈利增长，关键是成本。（二）选题意义随着各个城市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，尤其是近年来，国家颁布了一系列的法规文件开始对房地产业进行调控，房地产企业面临着前所未有压力，利润空间一再被压缩。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。因此

11、房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效益，其中成本控制工作作为管理工作中关键环节必须引起企业的高度重视，它是企业能站稳于市场和持续发展的基础。（三）主要研究内容本文以房地产项目开发过程为线索，对目前房地产开发项目成本管理的现状进行分析，经过收集大量的项目成本管理资料，对房地产开发项目成本构成要素进行分析、研究，对成本管理的关键环节进行剖析。房地产项目的成本管理包括了从土地竞买、决策、设计、招投标、建设施工和销售成本等过程成本管理。二、房地产项目成本管理的理论框架及内容（一）项目成本管理的含义项目是指在一定的约束条件下（主要是限定时间、限定资源），具有明确目标的一次

12、性任务，是一系列具有特定目标,有明确开始和终止日期,资金有限,消耗资源的活动和任务。项目成本是指在项目从初始到完成全过程中所耗用的所有费用，包括实施过程中生产资料转移的价值和由活劳动所创造的价值中以工资和附加费的形式分配给劳动者的个人消费金，具体包括人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费等。承包人为使项目成本控制在计划目标之内所作的预测、计划、控制、调整、核算、分析和考核等管理工作。（二）房地产项目成本管理的基本内容1、房地产开发项目成本计价的特点工程造价成本计价除具备一切商品价格运行的共同特点外，同时又有其自身的特点，即工程造价是单件性计价、多次性计价和按构成的分部计价。第一、单件性

13、计价房地产开发项目的结构、造型和装饰都是不同的，采用的材料和设备和不一样，设计的建筑面积和建筑标准也不同，这使工程的实物形态也是各不相同。因此，不肯能对房地产项目进行统一订价，只能针对单件计价，即就各个项目通过编制估算、概算、预算、合同价、结算价及最后确定竣工决算价等来计算单个工程的成本。第二、多次性计价房地产项目的开发过程周期长，内容复杂，为了达到项目成本管理及工程造价管理的要求，需要按照项目设计和建设阶段对房地产项目进行多次计价。第三、按工程构成的分部组合计价工程建设项目一般可逐步分解成单项工程，单位工程，分部工程及分项工程，在对房地产开发项目按构成的分部计价。要合理确定房地产开发项目的工

14、程造价成本，首先要将定价与工程建设阶段性工作的深度相适应，针对开发建设过程中的每个阶段，采用科学的计算方法和切合实际的计价依据，合理确定投资估算。2、房地产开发项目的成本管理房地产开发项目成本管理，就是在项目投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段以及项目销售阶段，对开发建设项目的成本进行管理，以保证项目管理目标的实现，以求在各个开发项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的经济效益。第一、成本管理应贯穿于以投资决策和设计阶段为重点的全过程成本控制应贯穿于投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段及施工阶段。由于是施工前的投资决策和设计阶段对项目成本影响最大，所以要想有效控制项目成本，

15、就要高度重视项目建设的前期工作，抓住这两个关键阶段的成本控制工作；第二、应将技术和经济有机结合，积极主动的对项目成本进行管理房地产开发项目的每一名工作人员都应强化成本意识，正确处理技术和经济对立统一的关系，积极主动地去管理好项目的成本费用。三、房地产项目工程造价中成本管理的现状及问题（一）房地产项目工程造价中成本管理的现状我国的工程造价管理历经二十余年发展，工程造价咨询市场的培育发展也有十几年时间，管理制度框架体系已基本建立。1996年原建设部先后颁布了工程造价咨询单位资质管理办法和造价工程师执业资格暂行制度，审批了一批工程造价咨询单位，建立了造价工程师执业资格制度。2006年原建设部发布了工

16、程造价咨询企业管理办法和注册造价工程师管理办法以及部分省、直辖市根据省情颁布了建设工程造价计价管理办法的省长令等部门规章、地方规章和部门规范性文件。但是，随着经济社会改革不断深入，市场呈现出投资主体多元化、责任主体多元化、利益多元化趋势，层次更高的有关工程造价方面的法律、条例至今未制定出台，工程造价管理工作面临许多问题。因此，市场监管的法律、行政、经济手段亟需进一步制定完善，工程造价咨询机构也处于初期发展阶段，其执业理念需要进一步转变、执业行为需要进一步规范、执业领域需要进一步拓展。（二）现阶段工程造价管理存在的问题1、法律框架体系尚未建立建筑法、招投标法、价格法和合同法等法律都有工程造价方面

17、的内容，均是附带性、说明性的条款，原则性强，但可以操作性不强，在监管工作中难以直接使用。如建筑法第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量，有完整的工程技术经济资料.”，可是至今没有对“完整的工程技术经济资料”进行细化，缺少可操作性的管理条例。目前真正可执行的建设工程造价管理的依据是原建设部第149号令、第150令以及地方政府颁发的工程造价计价管理办法等部门规章、地方规章以及部门规范性文件，但是工程造价管理机构法律地位不明确，在实践中处境尴尬，难有作为。这反映了工程造价管理工作法律法规制度建设滞后、技术标准支撑体系缺失、实施监督机制不健全等问题。2、咨询服务行业范围狭窄

18、、发展不平衡、规模小多年来，建设单位、工程造价咨询行业侧重在项目建设的后期阶段控制造价，忽视了项目建设前期阶段工程造价控制的重要性。经常出现结算超预算的现象，造成竣工结算办理困难，引发经济纠纷，影响社会和谐。我国的工程造价咨询甲级企业有1351家，乙级企业有近万家，但是各地区分部不平衡，工程造价咨询企业在大中型城市数量多、技术力量强、资金雄厚、业务量大、具备技术创新能力，而在中小型城市不但工程造价咨询企业数量少，而且规模小、力量薄弱、技术条件差、发展缺乏持续性。综观我国的工程造价咨询企业，综合实力普遍薄弱，经营规模偏小，技术力量不强，应对市场的变化能力不足。主要表现在：一是企业基础薄弱，从事业

19、务单一，不适应经济社会发展的需要；二是企业综合实力不强，缺乏竞争力及向外发展的能力；三是行业管理体制尚未理顺，存在行业、地区、部门垄断封锁的现象，严重地阻碍了公平竞争。3、从业人员欠缺、综合素质低我国从1996年开始执行造价工程师执业资格制度以来，取得工程造价师注册资格的专业人才不足10万人，分别在施工承包、造价咨询、建设监理以及设计等各单位执业，不能满足社会需求。同时具备高级职称的工程造价咨询人才就更少，有的虽已经取得工程造价师执业资格，但缺少丰富的工作实践经验或实际工作能力，“挂靠”、“在岗无证，有证无岗”的现象普遍。此外，工程造价从业人员工作单一，接触面少，工作服务领域小，缺乏相关的基本

20、知识，目前迫切需要一大批为项目投资提供科学决策的高素质的复合型工程造价专业人才。4、计价依据仍为政府指导价目前，在社会主义市场经济体制下，工程造价管理部门已经在逐步放开价格，一些省市编制了工程综合单价，但是仍然摆脱不了“量价合一”的束缚，我们称之为过渡时期的计价依据。这种价格机制虽然没有政府指导性的法定基础，但通过政府的一系列工程造价管理规范性文件使它披上了“政府指导价”的外衣。目前工程造价管理部门批准发布的工程定额是按社会平均水平的原则编制的，因此定额规定的成本价与企业成本价二者间有一定的差异。我国的工程造价主要是根据估价表计算来的，这种估价表就是“量价合一”的具体表现，这种计价模式显然带有

21、浓厚的计划经济色彩。其实，真正市场化的价格机制是通过价值规律来起作用的，从而通过这只市场看不见的手自发地调节建筑市场中的供给与需求。因为价格机制是市场机制中组织经济活动的灵魂。市场机制能够通过供求的相互作用，把与之相关的必要的信息集中反映到价格之中，所以，市场价格应该包含全部必要的信息，市场主体可以根据价格变动而做出相应的调节。5、取费和利润仍由政府制定我国工程造价是由直接费、间接费、利润和税金构成的，按照国际惯例，间接费、利润和税金是要分摊于分项工程单价中。但在我国，间接费、利润和税金是依据管理部门规定的取费标准、利润率和税率来计算的，而直接费则是依据单位估价表进行计算的。显然，这样得来的工

22、程造价带有浓厚的计划经济色彩。市场开放应该给微观主体提供更广阔的竞争空间，但按现行的工程计价模式，企业作为市场的竞争主体，却不是定价主体，真正的定价主体还是隶属于政府的工程造价管理部门。四、房地产项目工程造价中成本管理的采取的对策（一）建立工程造价管理的法律法规体系工程造价管理是建设工程管理的重要组成部分，监管的责任在政府，制定法律法规的责任同样在政府。经过多年实践，工程造价管理工作已经积累了许多有益的经验，制定具体的、可操作性的法律法规正当其时，刻不容缓。在现有的各种规章和管理办法的基础上，尽快制定法律或行政法规既有现实基础，也具备条件。可以在法律层面上由全国人大制定建设工程造价法；在行政法

23、规层面上由国务院制定建设工程造价管理条例；在行政规章上由住房和城乡建设部制定规范性文件在地方法规上制定制定相关条例或政府令。并最终形成工程造价管理的法律法规体系，从法律上明确工程造价管理机构的法律地位、权力和义务。（二）转变工程造价咨询服务思想观念，拓展业务范围解放思想，开动脑筋，与时俱进，探索工程造价咨询企业发展新路。工程造价咨询活动要从传统工程竣工结算拓展到项目建设的全过程中去，把工程造价控制重点切实转移到项目建设的前期和实施阶段，即转移到项目决策、设计阶段和施工现场动态监控上来，真正达到企业经济效益好，社会效果显著的目的。（三）培育、扶持工程造价咨询企业资质上台阶，做强做大目前全国乙级工

24、程造价咨询企业占绝大多数，承接业务受区域限制，制约了企业发展壮大。因此，我们要积极主动创造条件，培育、扶持一批有发展潜力的企业在资质等级上台阶；对一些规模小、技术力量薄弱、缺乏发展后劲的企业，引导它们联合、兼并，取长补短，凝聚力量，做强做大。（四）创建多元化的工程造价管理模式鉴于目前仍以国有经济为主，政府对工程造价管理应在放开对非政府投资控制的同时，着重控制政府投资。这样，把绝大部分精力用在政府固定资产投资管理上，放开对非国有投资的控制，既能防止国有资产流失，同时又利于搞活民间投资。为此，笔者倾向于对政府投资工程与民间等其他形式投资工程进行分类管理。即政府投资工程造价不仅要搞好总量的宏观控制，

25、还要继续保持政府的直接干预或是适度放开原则下的政府直接干预，而不是完全放开；对其他非政府投资工程造价要实行完全市场化管理，除了违法的造价行为外，政府不再进行任何干预。当然，对非政府投资项目直接管理“少”，不等于不重视，相反，即使是实现了工程建设投资的完全非政府化，政府对造价的直接管理也不应被忽视。对非政府投资工程的造价主要依靠市场调节，政府只进行报建审批的总量宏观控制，参加质量检查，对不违反国家法律的造价行为不再进行任何形式的干预，包括招投标等一切造价控制过程全部由业主操作，完全实现与国际市场接轨。对政府投资工程的造价管理采取建材价格由政府指导价进程造价控制的策略，规定工程造价的上限于下限，加

26、强对工程造价的直接监督与管理。（五）规范工程咨询执业行业，提高执业道德素质2002年中国建设工程造价管理协会印发了工程造价咨询单位执业行为准则和造价工程师职业道德行为准则，目的是加强对造价咨询市场秩序、执业行为、诚信服务等方面的自律监督，共同维护好赖以生存的发展环境。一个失序的市场，难以健康发展。规范执业行为，可以净化市场不良习气，创造一个公平竞争的环境。因此，树立良好的执业道德、操守和品行，有利于行业的良性健康发展。为了眼前的利益，采取不正当手段竞争，如伪造执业资格印章、免收基本费或少收基本费等等，可以满足一时之需，但难保长久实效，最终害人害己。所以，加强自律建设是大家共同的责任，立足规范经

27、营是企业发展做大做强的基石。结束语随着我国与国际交流的不断拓展及市场机制的不断完善，传统的定额计价的僵化模式逐步会被打破，采用工程量清单确定工程造价的招标计价方式作为国际通行惯例，必将推广和实施。工程造价计价方式的改革，其目的是为了规范招标人和投标人在招投标活动中的计价行为，创造公平有序的市场竞争环境，保障工程质量，合理确定工程造价，推进工程造价管理改革的进程。在我国，工程造价管理体制的改革是随着经济体制的改革而开始的，可以肯定地说，随着经济体制改革的不断深入，工程造价的改革也会逐渐地深入和具体。另外，随着我国加入WTO后对外开放的进一步加强，我们也应多借鉴国外的工程造价管理模式，以改革现有工程造价管理模式中不适应市场经济体制的方面，逐步形成政府间接控制，计价依据有章可依，多渠道的工程造价信息准确、及时地发布，注册造价师进行全过程的、动态的工程造价控制的管理模式，真正实现工程造价的合理确定和有效控制，建立起符合社会主义市场经济体制的新的工程造价管理体制，以保证投资者和承包商的利益，促进建筑业健康、稳定地发展。参考文献1王建春.浅析工程项目成本管理中存在的问题及对策.甘肃科技纵横,2009(2):121-123.2郑红勇.工程项目管理实训指导.北京:北京理工大学出版社,2009.3余红柳，徐莉.高校基建