BA域小产权房市场研究_王靓、彭彪、石蕊

1、平湖及周边区域小产权房市场研究本报告是严格保密的。小产权房政策解读本报告是严格保密的。农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。城市规划法转变为城乡规划法，一字之差，却标志着中国将从2008年起彻底改变城乡二元结构的规划制度，进入城乡一体化的规划管理时代。而与此相反，商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这个独木桥来连接城乡两个世界农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造

2、和购买的住宅发放土地使用证和房产证。城市居民不得购买在集体土地上建设的房屋。因为非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。土地管理法第六十三条国发改委0808年1 1月8 8日“禁售通知”国土资源部0707年1212月1414日重申0707年6 6月1818日建设部风险提示0707年1010月2828日中华人民共和国城乡规划法国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，国办严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。国土资源部0909年6 6月9 9日强调“小产权房”实质是

3、违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为 。国家针对小产权房现象，陆续出台相关政策三令五申，坚决制止、打击“小产权房”。政策解读本报告是严格保密的。小产权房风险国家不予支持消费者购买小产权房屋 ，小产权房由于没有法律保证而带来一定的风险建在集体土地上的，购买的房子拿不到国家发给的产权证，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利 。 除了不能办理房产证外，小产权房严格说属于违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存

4、在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。小产权房几乎都没有教育、绿化等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。 风险三：质量难保证风险四：配套不完善风险五：遗赠也麻烦风险六：无法办贷款风险一：没有房产证风险二：拆迁难补偿本报告是严格保密的。小产权房市场概况本报告是严格保密的。市场概况u深圳小产权以关外几个主要工业镇为中心，呈散花状分布。u比较成熟的发展区域

5、为沙井、观澜、龙华、布吉四大区域，此四大区域因有较为悠久的原住民聚集村镇以及大型工业聚集地而蓬勃发展。u在价格方面，距离关内较近的区域，由于地段优势吸引关内客户前来购买或租赁，价格相对较高。本报告是严格保密的。平湖布吉小产权房分布本报告是严格保密的。布吉市场黄金花园黄金花园基本情况位于布吉镇南岭村，南岭村村委所建，独体楼，产品类型29.8平单身公寓占25%、48.6平一房占17%、69-89平两房占12.5%，98-131平三房42%、165平四房占4%，在售价格6280元/平 ，50元/平（楼层价差），9折优惠卖点梳理地段位置、周边配套、产品品质，价格便宜，客户来源本地村民、周边小私企业主、

6、周边个体户、周边老社区业主销售情况及原因销售近5成，价格相对于一路之隔的一半山价格便宜一半黄金富苑黄金富苑基本情况位于布吉镇南岭村，南岭统建楼，独体楼产品类型31平单身公寓占5%、52-59平一房占58%、88-92平两房占16%、114-138平三房占16%、150平四房占5%在售价格两房以下：6180元/平米；50元/平（楼层价差），9折优惠两房以上：5980元/平，50元/平（楼层价差），9折优惠卖点梳理地段位置、周边配套，产品品质，价格便宜，客户来源本地村民、周边小私企业主、周边个体户、周边老社区业主销售情况及原因销售近5成，价格比黄金花园便宜，户型更好部分在售项目概况本报告是严格保密

7、的。案例借鉴布吉李朗片区金达豪花园地址：布吉布澜路李朗珠宝国际珠宝园旁楼栋数：3栋33层高层总套数：558户项目优势：交通便利、花园社区、封闭式管理金达豪花园金达豪花园户型配比户型套数占比48平1房24844.44%76-98平2房24844.44%113平3房6211.11%5581本报告是严格保密的。李朗国际珠宝产业园是深圳市政府重点支持的产业项目，产业园由22栋主体建筑构成、总投资15亿元、占地12万平方米、建筑面积51万平方米。产业园集办公写字楼、工厂、珠宝展示区，员工高级公寓为一体。产业园计划引进国内外知名珠宝生产企业上百家、珠宝经营及相关领域商家上千家。将珠宝原材料集散交易珠宝加工

8、珠宝经营珠宝展示珠宝拍卖交易珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放李朗软件园是市、区两级重点打造的软件园区，由深圳市软件园管理中心负责运营管理。园区定位为“深圳软件园李朗新一代信息技术产业化基地”，目前已有深圳先进院云计算育成中心落户园区。李朗软件园占地12万平方米，总建筑面积54万平方米，停车位约5000个，集商业写字楼、工业厂房、综合楼6幢, 高级员工公寓、中心广场为一体。李朗国际珠宝园李朗软件园案例借鉴李朗已建设成型的李朗国际珠宝园、李朗软件园，以及在建设的佳兆业城市广场等产业园区为片区带来的人群支撑本报告是严格保密的。案例借鉴受李朗多个产业园区的拉动，约48平的一房这类低门槛，过

9、渡、投资两相宜的户型最为热销成交客户来源：受周边产业园区的带动，吸引了周边企业员工、小企业主以及本地村民购买。由于小产权房无法做推广，客户以布吉本地和部分有地缘关系的罗湖、福田客户购买。受李朗国际珠宝园、李朗软件园等产业园区的带动，相对于南岭等成熟片区来讲，居住氛围并不成熟的金达豪也受到了客户的关注。但销售速度和均价还是略逊一筹。购买客户多为在附近工作，过渡性自住，或作为投资出租的用途，故其中48平的一房最为畅销。本报告是严格保密的。案例借鉴限购之后，小产权房的销售量同样伴随商品房市场而波动，投资客只是逐步进入市场，且价格较为平稳，无大幅增长金达豪花园2011年8月2012年10月销售走势销售

10、走势分析：金达豪花园于2011年开盘，开盘均价7000元/平，但由于价格高于客户预期，开盘仅成交3套，9月在调整策略后调低均价，销售速度方逐渐提升；2011年1112月项目封盘，2012年5月份商品房市场开始活跃，受此带动，加上价格的小幅下跌，每月均保持着良好的销量。本报告是严格保密的。项目名称价格开盘情况融湖中心城总占地：23万平，总建面70万平首批户型产品包括：62-662房、80-893房、121大3房、124-1394房13000元/平11月10日开盘当天销售288套，销售81%御峰园占地：22万平，总建面30万平。户型产品包括：115、121、155共435套9800-10500元/

11、平10月29日开盘当天销售250套九号院馆占地：4.3万平，总建面7.2万平，主力户型是77平两房、89平三房13500元/平10月23日晚开盘，开盘当天推出最后50套，销售25套左右平湖市场平湖市场由于配套落后、居住环境一般、商品房市场尚不成熟，相对于布吉1.5-2.3万的单价，一手房尚处于价格洼地在御峰园的低价干扰下，平湖其余项目如融湖中心城、九号院馆此类高价项目销售速度受到严重影响，平湖一手房市场价格在短时间内难以快速上涨。本报告是严格保密的。平湖市场华南西苑地址：龙岗平湖镇华南城西侧占地面积：39992平方米建筑面积：161341.25平方米楼栋数：3栋主力户型：38平1房、73平2房

12、、111平3房111m2、44平小复式、220-250平大复式产品特点：社区规模较大、带园林、居住舒适均价：7000元/平（毛坯）租金：2房1300-2500元/月，三房2100-2600元/月平湖市场小产权房售价较高，甚至高于龙华与布吉等靠近关内的成熟片区本报告是严格保密的。华南城5号交易广场地址：龙岗平湖镇华南城华南大道1号楼栋数：2栋（B/C座）主力户型：54平1房、65平2房、120平3房产品特点：3.2米标准层高、精致园林规划，开设宽大泳池、网球场均价：9200元/平（带家私家电、拎包入住）租金水平：1房租金15001800元/月，2房租金2200元/月平湖市场平湖市场小产权房售价较

13、高，甚至高于龙华与布吉等靠近关内的成熟片区销售情况：华南城5号交易广场于2012年1月入市，虽然地段较好，配套齐全，可拎包入住，但由于其价格已接近商品房价格，销售速度缓慢，月均销售套数在18套左右，截止至2012年12月，仅销售200余套。客户情况：以华南城圈层客户为主，外区域客户的投资比例很小。主要抗性因素为目前价格过高，成长空间小，且一次性付款的门槛过高。本报告是严格保密的。平湖市场平湖新木旧改项目地址：龙岗平湖镇平吉大道与1号路交汇处综合体规划，目前尚在定位阶段，拟引进沃尔玛、优质学位等提升项目卖点总占地约18万总建面约70万预计入市时间：2014年平湖新南村统建楼项目地址：龙岗平湖镇守珍街与宏春街交界处主力户型：80160平项目情况：村委集资建房，尚未发售目前在建预计入市时间：2013年受益于华南城的发展，平湖陆续有小产权房持续开发，其中不乏大体量的旧改综合体项目本报告是严格保密的。市场小结商品房与小产权房倒挂现象未必能长期延续后续市场面临重新洗牌以中小户型为主零距离华南城，商品房供应较少华南城的落地带来了大量的就业人群，但片区内近些年来除了茗翠园、九号院馆、御峰园以外无其他商品房供应，与龙华、布吉相比商品房供应较少，且华南城酒店式公寓可拎包入住、曾经可以贷款，使临近华南城的小产权房受客户追捧。但自从融湖中