2020——收藏资料17日六安市舒城远大地块营销方案

1、舒城远大地块营销方案舒城远大地块营销方案厦门创智堂房地产代理公司厦门创智堂房地产代理公司20112011年年2 2月月1717日日谨呈：舒城远大房地产开发有限公司谨呈：舒城远大房地产开发有限公司 序言序言每个地产项目都如芸芸众生，有其独特而鲜明的个性，每个地产项目都如芸芸众生，有其独特而鲜明的个性，是其魅力所在，也是其灵魂所在这，是其魅力所在，也是其灵魂所在这，我们称之为定位我们称之为定位, ,它是项目核心价值体系的直接反映，它是项目核心价值体系的直接反映，也是其与市场上其他项目竞争的基石。也是其与市场上其他项目竞争的基石。因此，创智堂认为，好的定位是项目成功的开始！因此，创智堂认为，好的定位

2、是项目成功的开始！解决核解决核心问题心问题 如序言所述，本次方案旨在寻找项目的灵魂，建立项目的，拔高项目的品质，树立开发企业的品牌美誉度，实现“”的目标！通过我们专业的营销包装和推广执行，使！核心问题核心问题1：市场形象定位市场形象定位核心问题核心问题2：营销包装和推广营销包装和推广执行执行形象定形象定位思考位思考 项目整体形象定位是项目“灵魂”所在，灵魂是否高尚，直接影响项目整体发展成败。为了更科学和客观地为项目形象赋予独特魅力，我们从“市场竞争、项目本体”两个角度进行整合！ 项目本项目本体分析体分析市场竞市场竞争研究争研究项目定位项目定位整合推广整合推广项目本项目本体分析体分析1414万方

3、体量，万方体量，5 5万方商业万方商业MALLMALL1 1、项目基本经济指标、项目基本经济指标项目本项目本体分析体分析2 2、项目周边概况、项目周边概况花桥路向西花桥路向西春秋路向南春秋路向南正对春秋路正对春秋路花桥路向东花桥路向东北面即将开建的万北面即将开建的万福庄园五期福庄园五期 周边生活配套较为成熟，高档住宅小区林立，居住氛周边生活配套较为成熟，高档住宅小区林立，居住氛围较好，北侧万福庄园五期即将开建，市场前景看好。围较好，北侧万福庄园五期即将开建，市场前景看好。项目本项目本体分析体分析3 3、项目、项目SWOTSWOT分析分析SWOT项目本项目本体分析体分析4 4、本体研究启示、本体

4、研究启示 依托项目优势，规避劣势，把握机会，弱化威胁，对项目进行特色包装定位；全方位整合项目所处的内外部资源，方可立于不败之地。根据本体分析，我们发现项目有如下价值点。1414万平米万平米融合融合国际元素国际元素的的大型商、住社区大型商、住社区，所处区域前景良好，带来一种，所处区域前景良好，带来一种崭新的多元化品质生活崭新的多元化品质生活。1 1、国十条、国五条、国八条、国十条、国五条、国八条”研究研究地方政府地方政府两面性两面性信贷投信贷投放过量放过量通胀预通胀预期加速期加速市场供市场供给不足给不足本轮房价快本轮房价快速增长原因速增长原因 四大因素合力导致房价持续上涨12个月，坚定了政府调控

5、楼市的决心，2010年4月15日 ，“国十条”和“国五条”连续重拳打向楼市。 政策重压尚未解除，国家又于2011年1月26日开始进一步楼市调控，“国八条”出炉。本轮调控旨在“国十条”、“国五条”基础之上明确责任、加强监管、完善税收和保障性住房供应。客户持币观望、成交量受波及、银行收紧房贷、客户持币观望、成交量受波及、银行收紧房贷、房贷审核程序渐严，逼迫地方政府政策出台。房贷审核程序渐严，逼迫地方政府政策出台。 宏观政宏观政 策研究策研究继2011年1月14日之后，2月24日再次上调准备金率0.5个百分点，年内第二次上调，也是自去年以来第八次上调；2月8日央行宣布加息0.25个百分点。由于不能靠

6、升值来抑制通胀，因此央行此举目的是为了抑制通胀；央票集中到期、外贸顺差等因素导致银行体系流动性短时间内增加过多，此举将有助于未来信贷投放更为合理；由于一季度是放贷最快的季节，做好一季度放贷，利于控制全年风险，“锁定银行流动性”；旨在抑制通胀，但客观上却起到抑制资旨在抑制通胀，但客观上却起到抑制资产泡沫的作用，同时打压楼市投机行为产泡沫的作用，同时打压楼市投机行为2 2、近期信贷政策研究、近期信贷政策研究 宏观政宏观政 策研究策研究3 3、六安市近期出台政策、六安市近期出台政策 ：开发企业不得自行收取预付款；合同备案提供的开发行及账号应与六安市商品房预售款专用账户监督协议书的开户行、账号一致，否

7、则不予备案；合同网上备案须提供监管账户进账单原件（复印后备查），进账单金额与商品房买卖合同金额一致；各房地产开发企业均要严格遵守有关法律、法规和规章；政府严控开发企业销售资金、规范房地产市场政府严控开发企业销售资金、规范房地产市场避免因开发企业挪用资金他用，规避客户购买风险避免因开发企业挪用资金他用，规避客户购买风险 宏观政宏观政 策研究策研究4 4、宏观政策小结、宏观政策小结宏观政策频繁出击，市场观望氛围渐浓宏观政策频繁出击，市场观望氛围渐浓银行收紧房贷，置业门槛提高银行收紧房贷，置业门槛提高地方政策配合，二次以上置业受限地方政策配合，二次以上置业受限关键词关键词 宏观政宏观政 策研究策研究

8、 舒城县位于安徽省中部、大别山东、巢湖之滨，江淮之间。东邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六安市、肥西县。雄踞皖江城市带承接产业转移示范区的前沿阵地和大合肥经济圈内城市之一。城市区位显赫、大合肥经济圈之内、城市发展潜力巨大城市区位显赫、大合肥经济圈之内、城市发展潜力巨大 宏观市宏观市场研究场研究1 1、舒城总体概况、舒城总体概况 城关镇，是舒城县政治、经济、文化 中心。地处皖中腹地，江淮之间，大 别山东麓、巢湖西滨； 距合肥市54公里，1小时省会生活圈； 3小时内经济圈有南京、武汉、徐州、 南昌； 5小时经济圈有上海、杭州、日照、郑州、长沙；项目所在地2 2、舒城县交通状况

9、、舒城县交通状况宏观市宏观市场研究场研究周边城市云集、交通便捷、城市区位优越周边城市云集、交通便捷、城市区位优越本案位于三区交汇处，战略地位明显，商业本案位于三区交汇处，战略地位明显，商业/ /住宅价值较高住宅价值较高南溪新区老城商业区舒东新区政务新区工业园区高新开发区城市十一五期间规划： 基本框架以老城区核心的中心商业区； 以南溪河为界构建南溪新城住宅区； 以扩建后的合安公路以东打造舒东新区； 高峰路以西为政务文化新区；北部以工业园区为主，并配套住宅区和商业区；3 3、城市发展方向、城市发展方向宏观市宏观市场研究场研究4 4、城市经济发展水平、城市经济发展水平宏观市宏观市场研究场研究 全市经

10、济快速发展，年增长率超过14%； 人均收入逐年递增，受08年金融危机影响，增速 有所放缓，09年首次突破2万大观； 第二、三产业比重逐年放大，三产结构日趋合理城市快速发展、人均收入逐年递增，产业结城市快速发展、人均收入逐年递增，产业结构日趋合理，市场蕴藏消费潜力大构日趋合理，市场蕴藏消费潜力大5 5、房地产市场发展概况、房地产市场发展概况宏观市宏观市场研究场研究 住宅与商铺价格，逐步递增明显，未来商业有望突 破1万大观； 市场销售量逐年创新高，受08年金融危机影响， 增速明显放缓。 房地产市场保持较快增长，市场开发量持续增加；房地产快速发展，市场供求平稳，价格攀升明显房地产快速发展，市场供求平

11、稳，价格攀升明显6、宏观市场研究小结、宏观市场研究小结城市规划：城市规划： 城市区位优越，老城区定位为商业中心区，项目占位三区交汇处，享三区优势资源，利于本案整体发展。近年来，政府部门重视商业规划和交通网络建设，使交通设施逐步完善，为项目前景注入更多信心，给本项目带来积极影响。宏观经济：宏观经济： 全县经济运行良好，GDP加速增长，三产结构日趋合理，人民生活水平稳步提高，市场蕴藏消费潜力较大，随着城市地位不断提升，房地产市场发展前景看好。房地产发展：房地产发展： 房地产市场处于快速发展时期，市场竞争较弱，开发量持续增加，售价逐年攀升。宏观市宏观市场研究场研究市场个市场个案透视案透视开发商开发商

12、舒城广进房地产开发有限公司位置位置龙津大道与桃溪路交汇处规模规模总用地面积约14000，总建筑面积12万，其中MALL面积32000，住宅面积5.3万，公寓楼1.6万产品类型产品类型4栋高层面积构成面积构成住宅面积为55101，商务公寓、办公户型面积4099价格价格暂未开盘，预计住宅开盘均价5000元/，办公预计在50006000元/景观设计景观设计3000空中花园，除此无其他景观销售状况销售状况目前还未开售，具体推售楼栋暂未定后续推售后续推售住宅1、2、4号楼住宅及3号商业、办公楼推出时间预计要推迟到2011年9-10月份卖点卖点购物中心、SOHO公寓、精品住宅配套配套内部配套为3部高速电梯

13、、商业SHoppingmall，外部享有第二客运站、舒城二中、飞霞公园等配套评价评价本案在形象推广上位舒城较为专业楼盘之一，整体包装、概念到位，主打城市综合体概念，自身配套完善；住宅面积段较为合理丰富，产品线多样；SOHO公寓的投资性较好；现场销售人员也较为专业，对销售有一定促进作用；与artdeco风格类似；户型紧凑实用、面积在户型紧凑实用、面积在9090多平米的户型采光比较好，并且多平米的户型采光比较好，并且带有大的观景阳台，户型面积段设置多元化，可选空间较大带有大的观景阳台，户型面积段设置多元化，可选空间较大市场个市场个案透视案透视开发商开发商安徽省金都房地产开发有限公司位置位置舒城合安

14、路与水杉路交叉口，古城南路东侧（原飞霞大市场）规模规模总用地面积3.1万，总建面6.7万，地下总面积1.8万产品类型产品类型2栋17层高层住宅及3层的商业楼面积构成面积构成住宅户型面积为92 、95 、99 、123；总计167套价格价格住宅：最高价4980元/，最低价为3层4280元/，均价预计在4600元/左右；商业：-1F：9000元/、1-2F：8000元/。景观设计景观设计商业楼顶有空中花园，除此无景观销售状况销售状况销售状况良好，仅仅剩余3套顶层复式，下面123，上面44，两层层高均2.9米后续推售后续推售后续基本无推售量，消化剩余顶层及商业部分，从现场来看基本无可售房源卖点卖点地

15、段优势、配套完善、交通便捷配套配套飞霞公园、农贸市场（自带）、周边已有的商业老街（社区商店及沿街门面）评价评价本案住宅规模较少，户型设计一般，由于其体量及重商业性，难以体现居住的品质感和档次感；周边老城环境较差，噪音及粉尘污染较严重，不适宜居住；现场销售人员不专业，散漫，但销售状况良好；建筑风格为现代简约；市场个市场个案透视案透视项目以商业主主；住宅面积段仅项目以商业主主；住宅面积段仅9292、9999和和122122三种户型，可三种户型，可选空间小；户型设计较为合理，面宽较小，居住舒适度降低；选空间小；户型设计较为合理，面宽较小，居住舒适度降低；市场个市场个案透视案透视开发商开发商安徽文峰置

16、业有限公司位置位置舒城县飞霞文化广场西侧（原供销大厦地址）规模规模总用地面积4800，总建筑面积约5万产品类型产品类型1栋31层高层面积构成面积构成住宅户型面积为91 、122 、132 、136四种价格价格住宅均价5000元/左右景观设计景观设计空中花园设计，无其他景观销售状况销售状况目前正在预约，预计在3月份开盘，房源已全部预定完毕后续推售后续推售目前仅剩余一套房源132，原因为客户退定；无后续住宅房源推出；卖点卖点主打地段优势，“我在最中心”配套配套20000飞霞文化广场、飞霞公园、龙头塔、宾馆、银行、建设局、体育局等一应俱全；自身的大商业配套；教育配套从小学到高中一站式教育；评价评价本

17、项目为舒城县目前地段位置最好楼盘，处于老城核心区域，生活配套完善；户型设计上基本为120以上大面积户型，推为“官邸”，但实际由于自身体量原因，很难做出居住舒适度；居住环境嘈杂且自身楼体建筑原因使部分户型采光、视野受限；现场销售人员素质一般；现代简约风格；市场个市场个案透视案透视以大面积户型为主力户型、独特的入户花园、超值赠送面积，其缺陷为以大面积户型为主力户型、独特的入户花园、超值赠送面积，其缺陷为面积大、总价较高，由于项目为独栋楼体，部分户型采光通风差；面积大、总价较高，由于项目为独栋楼体，部分户型采光通风差；市场个市场个案透视案透视4 4、万福庄园五期、万福庄园五期开发商开发商安徽华力建设

18、集团旗下安徽华鑫房地产开发有限公司位置位置春秋北路与花桥路交汇处规模规模一至四期总建筑面积40万，万福庄园五期总用地面积约3万，总建筑面积5.8万产品类型产品类型1栋11层小高层、1栋25层高层、7栋多层级23层商业组成价格价格目前该路段均价预计在4800元/左右景观设计景观设计基本园林景观设计，无园林风格销售状况销售状况一期石榴苑、二期牡丹苑、三期莲花苑、四期水仙苑已于2009年销售完毕并完全入住，社区商业店铺基本全部营业；五期暂未动工；后续推售后续推售五期推售约5.8万体量，预计在2011年3月份动工，经过了解，预计7-8月份上市。配套配套万福庄园已有的商业街及即将开建的五期住宅商业街评价

19、评价本案推售时间跨度较大，难以形成整体的规模概念及效应，让人以为是单独的小盘，在居住品位和身份感上大打折扣；建筑风格市场个市场个案透视案透视调研了解：调研了解：主力户型主力户型90-11090-110平米，紧凑实用型三房，平米，紧凑实用型三房， 后期推广主打后期推广主打“多层、产品升级、成熟社区多层、产品升级、成熟社区”5 5、九溪江南、九溪江南开发商开发商六安明都房地产开发有限公司舒城分公司位置位置舒城县鼓楼北街与花桥路交叉口往东规模规模总用地面积260亩，容积率1.45，总建筑面积24万产品类型产品类型多层及高层住宅面积构成面积构成前期98、118、125、138、142户型，后期户型未定

20、还未动工，正在规划中；价格价格已售罄，后期未推出景观设计景观设计以水系及园林赋予江南小桥流水的居住意境销售状况销售状况销售状况良好，目前已无房源可售；后续推售后续推售后续约有10栋多层级1栋高层住宅推出，具体推出时间未定，户型未定，目前还未动工，预计在年后动工，推出时间约在2011年下半年；卖点卖点主打江南风情的景观园林，闹中取静配套配套小区内无幼儿园，有会所，目前沿华侨路意形成装饰、建材的商业街评价评价本案体量、规模较大，推售时间跨度也较大，且工程与销售脱节，未能有效控制销售及工程的节奏，导致销售存在断档；项目建筑风格为中式风格，园林景观主打江南水乡风情，在舒城属独一无二；现场销售较为混乱，

21、销售人员上班时间无工作状态；前期推售房源已入住及部分准现房；市场个市场个案透视案透视目前无房源可售，户型面积较大，主力户型面积在目前无房源可售，户型面积较大，主力户型面积在120120以上，少以上，少量量9090左右户型；户型设计较好，大面宽短进深，居住舒适度较左右户型；户型设计较好，大面宽短进深，居住舒适度较高高市场个市场个案透视案透视6 6、枫丹、枫丹欧洲华城欧洲华城开发商开发商安徽华信房地产舒城分公司位置位置舒城县合安路与陈三堰路交汇处东北面规模规模总占地面积约900亩，总建面60万；首期开发458亩，建筑面积32万；产品类型产品类型A、B、C、D四区共34栋多层，95套townhous

22、e；项目全部为多层及别墅物业面积构成面积构成8687两房，109136三房，140以上四房，townhouse面积为140240价格价格目前销售F组团，均价4500元/，别墅6500元/景观设计景观设计欧洲风情园林，2大广场、一个国际游泳池，多条景观大道，社区内一条风情商业街销售状况销售状况目前销售F组团的F-26、F-28两栋多层，基本预订完毕，开盘时间预计3月份，1月31号之前交10万诚意金选定意向房号，开盘按预订顺序选房，享5000元优惠；后续推售后续推售后期将有拉菲庄园推售，占地面积约13万，总体量月14万，目前还未动工，预计推出时间为2011年下半年；户型面积为80124户型；卖点卖

23、点主打欧洲风情及规模配套配套欧洲元素的会所2780，幼儿园评价评价本案处于进城的合安路上，目前居住配套较少，但由于本案自身配套较为完善（商业部分会招来大型生活超市、免费巴士接送往返社区），弥补了一定的缺陷；现场销售人员为此次踩盘表现最为专业、敬业的，现场销售专业规范，销售情况良好；包装推广、营销方面也做的专业到位，为其在北郊区域卖到4500元的价格奠定了基础；建筑为简约欧式风格并富有古典元素，后续拉菲庄园在简欧基础上融合了Art deco风格；市场个市场个案透视案透视项目整体形象较高，户型面积段设置最为合理的项目，以项目整体形象较高，户型面积段设置最为合理的项目，以110110左右三房为主左右

24、三房为主力户型，辅之力户型，辅之9090左右两房；户型设计较好，无论从采光、通风还是从面宽左右两房；户型设计较好，无论从采光、通风还是从面宽进深方面都做的较好，居住舒适度高，观景效果佳。进深方面都做的较好，居住舒适度高，观景效果佳。市场个市场个案透视案透视7 7、中房、中房龙舒花园龙舒花园 本案已售罄，无宣传资料，从社区建筑来看，已入住较长时间，建筑立面略显陈旧；本案位于舒城县城关镇新区三里河路、鼓楼北街一带，占地136.33亩，总建筑面积约13.3万，由中国房地产开发合肥公司舒城分公司投资开发，项目有4大组团、商铺及18层商务公寓组成。8 8、安天、安天盛世名城盛世名城 安天盛世名城总占地2

25、10亩，总建筑面积约18万平米，小区以多层住宅、花园洋房、联排别墅、小高层住宅及商业铺面为主，容积率1.33，建筑密度0.29，绿化率42%。总户数1328户，可居住4648人，整个小区规划55栋，通过一个横置的“S”主轴联系5个独立的组团。户型面积段48112，花园洋房144209以及别墅组成，社区规划有幼儿园； 本项目目前基本清盘，售楼部现场无宣传资料，户型面积无法获得准确信息；市场个市场个案透视案透视8、市场个案调研小结、市场个案调研小结n 各项目核心定位差异化较强，有主打景观风格（九溪江南）、有主打建筑风各项目核心定位差异化较强，有主打景观风格（九溪江南）、有主打建筑风格（欧洲华城）、

26、有主打投资的（飞霞商城）、有主打城市综合体（广进久富商格（欧洲华城）、有主打投资的（飞霞商城）、有主打城市综合体（广进久富商业广场）、有主打地段（财富中心），但形象定位良莠不齐，未能更深层次的挖业广场）、有主打地段（财富中心），但形象定位良莠不齐，未能更深层次的挖掘项目本质，掘项目本质，对生活诠释较少，多以硬拼形式竞争，基本处在粗放的时代；对生活诠释较少，多以硬拼形式竞争，基本处在粗放的时代；n 各项目面积段设置较为合理，仅财富中心、九溪江南户型面积设置较大，户各项目面积段设置较为合理，仅财富中心、九溪江南户型面积设置较大，户型设计方面基本满足生活日常所需，型设计方面基本满足生活日常所需，对居

27、住品质感和舒适度方面注重较少，缺乏对居住品质感和舒适度方面注重较少，缺乏高品质感的户型；高品质感的户型；n 各项目住宅销售情况较好，目前已基本无房源可售，整体市场出现断供；但各项目住宅销售情况较好，目前已基本无房源可售，整体市场出现断供；但欧洲华城及万福庄园、九溪江南等项目的后续房源预计在今年上半年推出，广进欧洲华城及万福庄园、九溪江南等项目的后续房源预计在今年上半年推出，广进久富商业广场也准备在久富商业广场也准备在5 5、6 6月份开盘对外销售。月份开盘对外销售。预计预计20112011年上半年市场放量较大，年上半年市场放量较大，竞争态势面临升级；竞争态势面临升级；市场个市场个案透视案透视市

28、场定市场定位研究位研究形象定位：形象定位：购物中心购物中心SOHOSOHO公寓公寓精品住宅精品住宅1212万城市综合体万城市综合体形象定位：形象定位：全民投资新高地全民投资新高地形象定位：形象定位：财富引擎财富引擎时尚中心时尚中心形象定位：形象定位：形象定位：形象定位：项目规模、综合体、商业价值、建筑风格、园林景项目规模、综合体、商业价值、建筑风格、园林景观，形象定位繁杂，但对社区内生活缺乏演绎。观，形象定位繁杂，但对社区内生活缺乏演绎。1 1、市场竞争项目定位透视、市场竞争项目定位透视市场定市场定位研究位研究2 2、市场竞争项目定位启示、市场竞争项目定位启示 从竞争个案分析来看，久富商业广场

29、主打城市综合体概念，飞霞商城主打版块投资说，财富中心主打中心地段位置，九溪江南主打园林景观特色，欧洲华城主打欧洲建筑风格。 市场竞争个案形象定位五花八门，但整体表现市场竞争个案形象定位五花八门，但整体表现“缺乏品质感缺乏品质感、档次感档次感、时代感时代感，更，更缺乏对缺乏对项目价值的深度挖掘项目价值的深度挖掘， “生活生活”元素被遗忘元素被遗忘”。项目形项目形象提炼象提炼 通过对“项目本体和市场竞争”研究，我们不难发现与项目形象定位相联系的关键词：1 1、本体启示、本体启示: : 1414万平米万平米融合融合国际元素国际元素的的大型商、住社区大型商、住社区，所处区域前景良好，带来一种，所处区域

30、前景良好，带来一种崭新的多元化品质生活崭新的多元化品质生活。2 2、竞争启示：竞争个案形象定位参差不齐，、竞争启示：竞争个案形象定位参差不齐，缺乏品质感、档次感、时代感缺乏品质感、档次感、时代感，缺乏深度挖缺乏深度挖掘掘， “生活生活” ” 被遗忘被遗忘。项目形象可提炼的方向：项目形象可提炼的方向： 1414万平米万平米MALLMALL，现代化、多元化品质生活，现代化、多元化品质生活项目形项目形象定位象定位 在对本案市场形象定位时，必须掌握三大原则“排他性、概括性（商、住两方面）、易于传播性”，因此、项目整体形象定位为：1414万平米万平米CityMallCityMall缤纷生活汇缤纷生活汇形

31、象定形象定位诠释位诠释 灵魂已经建立，我们需要给灵魂披上华丽的外衣，让人记忆深刻，易于传播，所以，我们要赋予她朗朗上口的名字案名及主推广语案名及主推广语。 14万平米为本案的体量规模直接反映，直观便于理解；CityMall是区别于传统的是ShoppingMall的一种超大规模购物航母，集合了休闲、餐饮、娱乐、百货、商超等多种业态，更具档次，辐射范围更广；由于本案的拳头价值点在于商业规模巨大、业态包罗万象，所以在此居住享有缤纷万象的生活体验。整个形象定位准确传达产品信息且易于传播。案名案名建议建议1 1、案名建议及诠释、案名建议及诠释案名诠释：案名诠释：港，本义港湾，在此用“香港”之意，香港为一

32、座国际化时尚缤纷的都市，具有极高的代表性，寓意本案将给舒城带来一座高品质、多元化生活之城，也将本案品质和形象进行了拔高；汇，汇聚、融合，这与本案的大体量商业、高档住宅的产品相互契合，在此居住会带来缤纷多彩的生活；同时，也有“八方聚财”之吉祥寓意，与本案商业体量大相互辉映。港汇广场，大气磅礴，具有鲜明的标杆意义，本项目将成为舒城的城市地标，提升城市形象和魅力，融合了商业、居住两种风格，让人便于记忆；远大远大港汇广场港汇广场案名案名建议建议3 3、主推广语、主推广语营销推营销推广思考广思考 项目灵魂高度已经具备，对项目而言，仅仅是思想高度，远远不够；还需要用骨骼和血肉来丰满项目，使项目生动、具化，

33、我们从项目开发次序开发次序着手，将项目的灵魂逐渐丰富，再对营销执行营销执行上做文章抓住终端消费者，实现“企业和产品双赢”，将项目价值提升到最大化。开发开发次序次序1 1、推售节奏思考、推售节奏思考 开发项目的最终目的是完成销售，实现企业品牌价值和产品价值，因此，开发次序的选择与推盘次序具有一致性，两者相互关联，所以，我们从权衡项目各组团价值入手，遵循如下原则： 位置优劣（价值差异）原则，推盘依照一般次好优质的方向进行，将项目各组团的优势发挥到最大化、价值发挥到最大化；推售量原则，合理的安排每期推货量，做到产品多样化、价值差异化、楼栋均衡化，避免内部竞争；开发开发次序次序2 2、各组团价值研究、

34、各组团价值研究A A区：区：住宅为4#、5#、6#楼共三栋住宅，面积段为90-120平米、本区域住宅本区域住宅由于坐落于大型商业之上且南面、东面无景观资源可享受，居住舒适度及品由于坐落于大型商业之上且南面、东面无景观资源可享受，居住舒适度及品质感降低，属于质感降低，属于瘦狗类产品瘦狗类产品，便于以低价打开市场，塑造项目市场口碑和关便于以低价打开市场，塑造项目市场口碑和关注度。注度。B B区：区：为3#、7#住宅和4层集中式大商业，住宅面积以三房为主，辅之小两住宅面积以三房为主，辅之小两房，户型搭配多元且本区住宅临中央景观带，观景效果较好，居住舒适度较房，户型搭配多元且本区住宅临中央景观带，观景

35、效果较好，居住舒适度较高；高； 4 4层层4 4万方高档商业利于制造市场影响力，提升项目形象和售价，属现万方高档商业利于制造市场影响力，提升项目形象和售价，属现金牛类产品。金牛类产品。C C区：区：为1#、2#住宅和沿春秋路小商业，本区域住宅南临中央景观，位于本区域住宅南临中央景观，位于社区最内部，安静且观景效果优，尤其社区最内部，安静且观景效果优，尤其1 1号楼视线无遮挡，观景效果最佳，号楼视线无遮挡，观景效果最佳，为楼王单位；沿春秋路小型商业紧邻主干道，独立性强、受市场追捧，该区为楼王单位；沿春秋路小型商业紧邻主干道，独立性强、受市场追捧，该区域属于域属于“明星产品明星产品”，利于最大溢出

36、项目利润。，利于最大溢出项目利润。B区区A区区B区区C区区价值关系：价值关系：C区区 B区区 A区区开发开发次序次序3 3、推盘次序安排、推盘次序安排 综合考虑推售节奏遵循的原则及各组团价值差异，同时为为商业价值的发挥和整体项目价值的发挥创造条件，建议本案的推盘次序如下（也即本案的开发次序）：4#、5%、6#楼住宅4万方大商业（销售3-4层）1#、2#楼住宅一期推售一期推售二期推售二期推售三期推售三期推售3#、7#楼住宅沿春秋路小型商业B区区A区区B区区C区区营销营销执行执行1 1、开盘时机、开盘时机 通过市场调研我们发现，住宅市场整体销售良好且市场后续推货量集中在2011年上半年，主要项目有

37、“九溪江南、欧洲华城E区，广进久富广场（预计开盘时间在5月前后）”，加之充分考虑企业的规划报批进度、工程进度等诸多因素，同时结合房地产销售的传统黄金旺季“金九银十”，我们认为最佳的入市时机为：20112011年年1010月下旬月下旬2 2、核心价值点提炼、核心价值点提炼 基于我们对项目本体分析及区域属性研究，站在城市发展的高度，对项目的价值点进行了提炼，项目核心价值点主要有下面几方面，这也是项目后期推广的主要诉求点。1 1、区位：、区位：新、老城链接纽带，兼享新、老城优势资源（城市众星，我最闪耀）（城市众星，我最闪耀）2 2、交通：、交通：临近主干道春秋路、花桥路，交通便捷（对接繁华，博雅通达

38、）（对接繁华，博雅通达）3 3、规模：、规模：5万平米超大商业规模（商业航母，购物天堂）（商业航母，购物天堂）4 4、业态：、业态：业态包罗万象且品质较高，当前城市商业升级版 - - 后期包装获得后期包装获得（万千业态，同步世界）（万千业态，同步世界）5 5、景观：景观：外部居住环境良好，社区中心花园、4500生态广场- - 后期包装获得后期包装获得（三重御景，犒赏未来）（三重御景，犒赏未来）6 6、居住氛围、居住氛围：周边高档社区林立，区域形象较佳（时代风华，阔绰人生）（时代风华，阔绰人生）7 7、教育：、教育：社区配套幼儿园，孩子就在家门口上学- - 后期包装获得后期包装获得（书香四溢，家

39、国理想）（书香四溢，家国理想）营销营销执行执行8 8、住宅户型：、住宅户型：90-160平米二房、三房、四房，产品线全- - 后期包装获得后期包装获得（巅峰华宅，俯瞰全城）（巅峰华宅，俯瞰全城）9 9、外部配套：、外部配套：周边学校、交通、医疗、银行、超市、邮局等一应俱全（默然，一一尝透）（默然，一一尝透）1010、建筑风格：、建筑风格：现代简约建筑风格，前瞻性国际视野 - - 后期包装获得后期包装获得（融汇中西，自成高格）（融汇中西，自成高格）1111、开发企业：、开发企业：舒城房地产市场处女作 - - 后期包装获得后期包装获得（前瞻视野，开天力作）（前瞻视野，开天力作）12、投资价值：、投

40、资价值：15年返租、7%年投资回报率 后期包装获得后期包装获得（投资圣地，升值无忧）（投资圣地，升值无忧）1313、商业主力店：、商业主力店：嘉华百货、中泰百货 后期包装获得后期包装获得（做大百货房东，超越价值之上）（做大百货房东，超越价值之上）14、商铺面积：、商铺面积：30-1000平米自由分割 后期包装获得后期包装获得（门槛无高低之分，赚钱才是硬道理）（门槛无高低之分，赚钱才是硬道理）15、商业氛围：、商业氛围：全城商户云集、于此乐此不疲 后期包装获得后期包装获得（商贾云集，众星捧月）（商贾云集，众星捧月）16、消费人气：、消费人气：汇聚城市消费前沿、人气极具膨胀 后期包装获得后期包装获

41、得（人潮滚滚，钱途无量）（人潮滚滚，钱途无量）营销营销执行执行营销营销执行执行3 3、核心价值体系梳理、核心价值体系梳理商业商业住宅住宅5 5万方规模万方规模品牌主力店品牌主力店业态档次业态档次开发企业开天力作开发企业开天力作品牌价值品牌价值 1414万平米万平米CityMallCityMall缤纷生活汇缤纷生活汇表现形式：表现形式：形象定位：形象定位：诉求点：诉求点：实现目标：实现目标：商铺返租商铺返租商户云集商户云集商铺面积商铺面积消费人气消费人气区域属性区域属性配套完备配套完备交通便捷交通便捷居住氛围居住氛围建筑风格建筑风格产品户型产品户型景观资源景观资源幼儿教育幼儿教育投资价值投资价值

42、 区位价值区位价值 产品价值产品价值 4 4、项目整体发展进程项目整体发展进程3月4月5月6月2012年2月推广策略：推广策略：4月中旬规划通过5月下旬项目动工工程节点：工程节点：销售节点：销售节点：10月中旬取得一期预售证4月下旬形象正式对外展示售楼部进场10月底一期住宅开盘销售项目形象导入形象巩固、深化卖点具化、深度发散火爆热销、建立口碑营销营销执行执行7月9月10月11月3月4月5月3月下旬取得二期预售证3月底二期住宅开盘销售4月底大商业正式销售营销营销执行执行5 5、项目整体推广脉络项目整体推广脉络 鉴于当前项目营销节点时间无法明确，在整体推广策略基调下，为达到推广的系统性，项目组从楼

43、盘营销的五大阶段进行整合。蓄客期蓄客期开盘强销期开盘强销期持销期持销期承接期承接期清盘期清盘期推广阶段：推广阶段：推广目的：推广目的：推广主题：推广主题：活动营销：活动营销：提升市场关注度蓄客、为开盘热销铺垫引爆市场刺激客群购买欲望快速消化剩余产品储备客户为后期产品预热市场清盘实现项目目标利润14万方CITY MALL缤纷生活汇开发企业开天力作区域属性、景观价值周边配套、建筑风格开盘信息、产品户型火爆热销、居住氛围产品品质、教育资源圈层价值、景观资源成熟社区、立方生活金牌物管、贴心服务产品升级、商业价值投资潜力、业态档次消费人群、产品增值售楼部开放日产品解析会百家讲坛少儿绘画大赛开盘活动、成立

44、置业会时尚创意大赛财富高峰论坛美食节、助学活动交房活动答谢酒会6 6、项目阶段性推广（、项目阶段性推广（蓄客期蓄客期）全面亮相全面亮相 高调入市高调入市首次面市， 提升项目市场形象并吸引意向客群关注 形象入市，最大化提升项目高度 引起首批消费者的关注，并让他们前往销售中心咨询 关于产品价格等敏感话题、隐而不发、制造悬念n 原则及方式原则及方式n 时间：时间：4月中旬10月底（第一阶段）n 媒体策略：媒体策略：n 媒体选择媒体选择户外、电视、道棋、工地围墙、现场看板、短信、网络、公交车广告、出租车、以及到合肥及周边的农班车广告。全面铺开，立体轰炸营销营销执行执行蓄客期推广文案蓄客期推广文案营销营

45、销执行执行一个时代一个时代 一座城一座城城北蜕变，港汇时代广场横空出世每个时代都有自己的骄傲每个城市都有自己的中心14万平米CITYMALL，90160平米荣耀世家魅力时尚中心，荟萃中西格调 ，VIP精致生活昔日城北，因远大港汇广场而蜕变，弘篇巨筑即将华丽上演.营销营销执行执行一城之上一城之上 享你所想享你所想 合肥 上海 香港 曼哈顿 .远大港汇广场 集粹国际元素 再造一个城市中心 14万平米CITYMALL 10万方主题式国际社区 内外三重醇美景观购物 娱乐 休闲 餐饮 摩登世界极致欲望不可思议吗？ 华美即将呈现.蓄客期推广文案蓄客期推广文案n 时间：时间：11月 12月底（第二阶段）n

46、媒体策略：媒体策略：n 媒体选择：媒体选择：电视、户外、DM海报、电视字幕、互联网、工地围墙选用高效媒体，频繁出击n 原则及方式：原则及方式：刺激市场刺激市场 强势销售强势销售多种手法并用，通过项目卖点展示和活动营销刺激市场客群购买欲望，快速促进销售。 将核心价值点一一展现，将项目价值转换成产品品质； 活动营销同步跟进，引发市场共鸣，提升市场高度关注。营销营销执行执行6 6、项目阶段性推广（、项目阶段性推广（开盘强销期开盘强销期）营销营销执行执行开盘强销期推广文案开盘强销期推广文案融汇中西，自成高格融汇中西，自成高格1:0.618的黄金分割方法现代极简主义精髓形体的错落伸缩直线的简洁知性光影的

47、丰富多变材质的虚实相生色彩的细腻对比融合东方神韵和西方美学筑一个和谐、多元的国际社区营销营销执行执行开盘强销期推广文案开盘强销期推广文案巅峰华宅，俯瞰全城巅峰华宅，俯瞰全城10.28 荣耀开启荣耀开启空间只是一个载体，格调才是它的精神港汇广场，90-160奢适空间大尽度设计，韩式的，日式的，中式的.随心所欲270观景主卧，多角度赏心悦目咖啡、红酒、PARTY、宾朋欢聚的私享王国阳光、花香、躺椅、淡茶，筑起生活的伊甸园经典名邸，一世传承10.28等待您的开启n 时间：时间：2012年元月初 3月初（第三阶段）n 媒体策略：媒体策略：n 媒体选择：媒体选择：电视、互联网、DM海报、短信、电视字幕、

48、过街条幅阶段出击，针对性强n 原则及方式：原则及方式：口碑塑造口碑塑造 余货快销余货快销 利用项目开盘销售业绩，制造项目火爆销售氛围，提升项目市场口碑，快速实现项目剩余产品去化。 通过对项目居住氛围、景观价值、教育资源的深 度挖掘，提升产品附加值。 通过活动营销，建立立项目圈层价值，塑造市场口碑营销营销执行执行6 6、项目阶段性推广（、项目阶段性推广（持销期持销期）营销营销执行执行持销期推广文案持销期推广文案三重御景三重御景 犒赏未来犒赏未来风、光、水、气 悦心怡景园林三重绿色写意，酿造清纯鲜氧高尚名流社区集群地英式的，意式的，法式的.与大都会气质遥相呼应4500平方主题广场，3000方中央水

49、域创意人造地形延绵起伏，多条风景走廊延伸至门口流水小桥、名石假山、漫步栈道、40%超高绿地率三重御景 旷世精工景观规划只供少数人品鉴私享营销营销执行执行一眼便知 谁住港汇广场一个社区 一种生活 与生俱来的运动与恬静气质，随时随地释放，港汇广场14万citymall、时尚购物、休闲观光、林间漫步，源自国际生活蓝本，购物 休闲 阳光 水景等 ，纳于一城之内，非凡只为城市中坚阶层量身定制。持销期推广文案持销期推广文案n 时间：时间：2012年3月中旬- 4月份（第四阶段）n 原则及方式：原则及方式：n 媒体策略：媒体策略：n 媒体选择：媒体选择：电视、户外、互联网、DM海报、工地围墙、现场看板、商业楼书、电视字幕重新整合、深度覆盖凸显商业价值、引发投资浪潮凸显商业价值、引发投资浪潮 通过对项目商业价值的深度解析，将市场关注度过渡到商业上去。搭建全民商业投资热潮。 商业规模、主力店、业态、档次展示，塑造高端 商业形象，提升项目商业价值。 通过活动营销和返租策略，构建物业升值、商业投 资价值，刺激市场客群购铺欲望。营销营销执行执行6 6、项目阶段性推广（、项目阶段性推广（承接期承接期）营销营销执行执行承接期推广文案承接期推