2016年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》

1、12016年房地产估价师试题及答案：案例与分析案例分析一：A 市 B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一 块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定， 此土地按照 城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B 公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的 商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托 C 二级房地产估价机构，进行了拆 迁评估。B 公司在拆迁中遇到钉子户 D，无正当理由拒不与 B 公司签 订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期 进行，并于次年 5月完成施工任务，并

2、通过竣工验收。并及时办理了 该商业中心的房屋所有权证。随后，B 房地产开发公司将其出租 给 E 经贸公司进行经营；而 E 经贸公司由于自身原因， 又将该商业中 心转租给个体户 F。 在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程 中，为了融通资金，B 房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设 银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。21、B 房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理()手续?A. 向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B. 向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C. 向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D. 向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、

3、 责令限期拆迁决定发布后，若C 户仍不搬迁，下列关于强 制拆迁正确的说法是()。A. A 市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B 房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁C. A 市人民政府责成有关部门强制拆迁D. A 市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E. A 市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁3、按国家有关房地产估价机构资质管理规定， C 二级房地产估 价机构最少应有()名取得房地产估价师资格证书并经登记注册的 专职房地产估价师A.3B. 4C. 5D. 7E. 94、 拆迁评估时，C 房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认3定应掌握的原则包括()A.被拆迁房屋的性质和

4、面积一般以现场堪查的结果为准。B. 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的 记载为准。C. 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政 主管部门申请确认D. 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管 理部门申请确认E. 对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定 机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测 绘资格的房产测绘单位测算。5、该商业中心的房屋所有权登记属于()登记。A、房屋所有权转移登记B、房屋所有权变更登记中华考试网C、房屋所有权初始登记D、房屋所有权注销登记6、B 房地产开发公司与 E 经贸公司在租赁合同签订后()日

5、内, 办理房屋租赁登记备案手续。A、30B、45C、60D、9047、 针对 E 经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括()。A、 经 B 房地产开发公司同意， E 经贸公司可以依法将承租的商 业中心转租B、 E 经贸公司可以将承租的商业中心转租， 不必经 B 房地产开 发公司同意C、 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不 随之变更、解除或者终止。D、 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也 随之变更、解除或者终止。E、该转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE案例分析二：A市某房地产开发公司B,拟

6、在某市中心繁华地段进行开发建 设一商业广场。 B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的 土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设中，B 房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B 房地产开发公司将该商业广场 1-3 层转让给 C 公司，将 4-5 层租给 D 公司。1、 按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括()。A. 拍卖方式B. 招标方式C. 协议出让5D. 挂牌出让2、 按照国家土地使用权年限的有关规定， 该地块出让的年限为()年。A. 30B. 40C. 50D. 703、 若 B 房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向()个以 上具备承担招标

7、项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发 出投标邀请书。A. 1B. 2C. 3D. 4E. 54、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取()等形式，对建设工程实施监理。A.旁站B 巡视C. 平行检验D. 仅听取汇报65、 关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括 ()。A.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人B.招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人。C. 中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后 分别向他人转让。D. 中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的 部分主体、关键性工作分包给他

8、人完成E. 中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成6、B 房地产开发公司和 C 公司，在房地产转让合同签订后()日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向 A 市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A. 15B. 30C. 60D. 907、C 公司为获得房地产权，应办理()。A. 到 A 市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得房屋所有权证7B. 到 A 市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得房屋所有权证C. 到 A 市土地管理部门，办理国有土地使用证D. 到 A 市土地管理部门，办理国有土地所有

9、证E.到 A 市土地管理部门，办理集体土地使用证8、D 公司应办理()手续，其租赁行为才是合法的。A. B 房地产开发公司与 D 公司口头租赁协议B. B 房地产开发公司与 D 公司签订书面租赁合同C. 到 A 市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证D. 到 A 市规划管理部门进行登记参考答案：1. ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC案例分析题三卖房者甲与购房者乙于 2002年 4月 25日签订了一套装修较陈 旧的二手房买卖合同(以下称合同 1)和房屋装修合同(以下称合同 2)， 合同 1规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲

10、 按合同 2 进行装修，装修工程共 2 个月。乙于 4 月 25 日支付 90% 的购房款和 10%的装修费，5 月 25 日付清剩余购房款和 60%的装修 费，7 月 25 日付清剩余的 30%装修费。按规定，在向当地房地产管 理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选 择正确的答案：1.估价时点是()8A. 2002 年 4 月 25 日B. 2002 年 5 月 25 日C. 2002 年 7 月 25 日D. 2002 年 7 月 25 日以后的某一天2.估价的价值范围应是()A. 合同 1 规定的房款来源：B. 合同 1 规定的 90%购房款和合同 2 规定的装修费的 10%C. 合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的装修费的 70%D. 合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的全部装修费标准答案：1.A,2.A解 析：1即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法 律效力的文书，双方确定