房地产项目成本控制理论概述

1、房地产项目成本控制理论概述成木控制就是对企业生产经营过程中发生的各种费用进行控制®可以从广义和狭义两个层次理解成本控制。挟义的成本控制即成本的FT常控制，主要是指对产品生产阶段发生的成本进存控制。即运用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗躋限制在预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本.广义的成本控制就是成本经营，强调对企业生产经莒的各个环节和方面进行全过程的控制声1。2J.2房地产开发项目成本控制涵义传统的傍地产开发项目圾本控制是指从房地产开发项H的决彼工项开始，到销售为止的仝部建设过程中.对影响项日成本的各种因素加强管

2、理，井采用各种自效描施，对此期间产主的土地成本、前期T.程费.建筑安装工程费、报it税费、管理费用.销書费用、财务费用、不可预见费和其他張用等相关费用进行控制，将实际发生的各种费用支岀控制在成本计划范鬧内*随着成本控制理论的发展，房地产开发项冃成本控制的对象也变得更为广泛，从项冃的决策立项-宜延伸到后期的物业服务及运管管理*即为项目全寿命周期成本控制均"2A3现代成本控制理论成本拧制论认为成木控制方式分为三个阶段:事前控制.璃屮控制和事后揑制©所谓專前控制是指在成本计划执厅之前，为防止成本计划执行过程中可能出现的偏是而采取的管理行动，它规定了左成成本计划的各项箜求、描施和职

3、贲.通过对成本计划制定的监控，任成本计划实施之葩就能发现和纠正僞蓋.保证成本计划符合卷求。比如用测定产品時冃标成本来控制产品设计成本*对齐种设计工艺方案的成本进行比较，从中选样最优方案事中控制则是指在经管过程中，立接观察、检查、监督成本活动，有两种控制方法l是按照事先制定的成本FI标进行控制;二是现场的控制，成木管理人员深入生产经营活动，检杳口标成本的完成情况和疗在的问题，然后与有关的技术、经莒人员-道提出解决问题的方案。事后控制是指对成本计划执行过程中所获取的成本佶息资料进行归集、整理和分析之后，与最终的目标进行比较，并且以这些成本分析数据为依据.评价和指导未来的成本管理活动.成本控制要求从

4、时间和空间上对企业发生的各种资源耗费进行郭审J、事中、事后的监督、调控，发现偏差及时揭示，并采用有效措施纠正不利差异，将实际成本控制在预定的目标成本范圉内。运用工程学原理对生产经营过程屮发生的各种耗费进行计算，发现其中不增值的作业，找出原因并加以改善，减少任何不增加企业价值的耗费.从而降低成本.房地产项目特点区域性房地产项冃具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水半都会大相径庭。山于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。(1) 周期性房地产

5、业和国民经济其他产业-样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣一调藍一衰退一萧条一复苏一繁荣。房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定看房地产市场的大势。因此我们血把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。(2) 专业性房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是种商品，也是人们最匝视，最珍惜.最具体的财产。房地产既是-种消费品，也是种有价资产。房地产在一个国家的总财富中一般占有较大比重美国不动产占其总财富的73.2%。房地产交易不仅是交易物业本身，更是指附着在毎一种具体房地产上的权益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结

6、.房地产商品足绝対异质的，互郴不可替代，每一个项冃，每一栋楼，每一个单位都有差异.所以房地产开发毎个项目都有不同的特点.不同的冃标市场.绝对不能简单照搬复制。做每-个项目都是做全新的囁情，具有很强的专业性.(3) 高风险性一方面一个房地产项冃所需投入的资金往往是几亿其至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来儿年才能开始得到冋报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响I均。房地产成本构成房地产企业开发成本圧抬为开发-定数量的商品房所支出的全

7、部费用，并将这些费用按成本项目进行01集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产企业成本与开发流程有着紧密的联系，成本的控制是一个过程，是地产企业诸多经营管理活动的体现。房地产企业一戲的开发流稈如21所示。:市场；!-i!:I!调研;件侨项目jI1Il'>土地调研一规划一叫建筑背销一Z物业i益鲁W购买产品L1/设计厂/施工W销售W管理匸二定位图21房地产开发流程Fig2lRealEstateDevelopmentProeess通过了解开发流程，來分析房地产企业开发成本构成。房地产成本由五部分组成： 土地费用土地费用包括城镇土地出让金土地契税、土地征用费或拆

8、迁安置补偿费、土地评估费、土地交易费等。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让，招标出让，拍卖出让.冃前基本以后两种方式为主.随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前住我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占总成本的20%30%左右.并有进一步上升的趋势。 前期工程费前期匸程费主要指房屋开发的前期规划费、设计费、可行性研究费、测绘费、地质勘査费、三通一平'零土地开发费用和在项冃报建过程中政府的收费。它在总成木中所占比例相对较低. 建筑安装工程费建筑安装I：程是房屋建造过程中所发生的建筑T程、设备及安装工稈费用等.又被称为

9、房屋建筑安装造价。他在总成本中所占比例相对较大。约占整个成本的35%左右。 基础设施费用基础设施费用包含市政基础设施费和项目公共配套设施建设费两部分。市政基础设施费俗称“大配套费”是指项目接入城市市政管网的费用，一般城帀是按建筑面积以固定单价收取。公共配套设施建设费俗称“小配套踏“，是指园区内部公共设施建设费，主要指道路，自来水，污水，电力，电信，煤气、采暧、最观绿化等的建设费用。在彷地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，一般在20%左右。 期间费用期间费用主耍包括省理费用、销估费用、财务费用和经营税金四海分.管理费用主要是房地产开发企业为组织和行理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括

10、管理人员T资，垦旅费，办公费，保险费.职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般在2%左右。财务费用是指在开发经营过程中通过借贷筹集资金向应支付给金融机构的利息及其他费用等。房地产因开发周期长，需要投资数财务费用额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本个重箜组成部分。但它的大小与企业资金情况和项目运作方式有关.所以占成本构成比例相对不稳定。销售费用是指企业在房屋销售过程中企业销售部门以及代理机构在销倚开发产品或提供劳务等过程中发牛的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销传中心建设费，样品房装修费，现场包装，销售资

11、料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售服务费等。它在整个成本构成中的比例越来越大。但n前在成本构成中一般在3%5%左右门叭经营税金包括房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇上地使用税，耕地占有税，土地增值税，营业税，城市维护建设税和教育费附加），企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等。在、我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，般在15%25%左右123】囚1。2.2房地产开发项目成本控制的原则房地产开发项冃成本控制T作贯穿房地产开发活动的整个过程。房地产项冃成本控制要坚持六大原则，即冃标控制原则、主动控制原则、动态控制原则、全面控制原则、全过程控制原则和弹性控制

12、原则I珂。目标控制原则制定科学合理的口标成本足做好成本控制工作的基础和前提，这要求成本工作人员全面而准确的掌握项口倍息。目标成本制定后耍对其进行分解和合理规划，并且在实施过程中不断细化。主动控制原则成本控制要遵循以主动控制、事前控制为主，以事中控制为辅，坚持事后反馈的控制原则。尽量变被动为主动加以控制。223动态控制原则成本控制的客观环境是不断变化的，所以必须坚持动态控制原则。所谓动态控制就址根据成本发生的实际情况，收集成本发生的实际值，将其与目标值进行对比分析，检杳有无偏潼，若无偏差则继续执行原计划，若有偏差则要找出具体原因，并采取相应措施.224全面控制原则成本控制涉及到企业中的所有部门、所有员工，关系到每位员工的切身利益.因此应充分调动每个部门、每位员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立全员成本控制观念。全过程控制原则项冃全过程成本控制即项目成本