2020——收藏资料19日成都新承邦集团团结镇地块前期定位报告

1、2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】新承邦集团团结镇地块前期定位报告2014.01.192015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司前期定位报告分析思路前期定位报告分析思路2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司天府广场20km三环路11km可见地块直线距离天府广场有20km距离西三环有11km。属

2、于标准的近郊地地块概况2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司本案团结镇核心商圈实际距离1000米郫县团结土地四至本案土地内部地块东面西面：上河街北面：团三路2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司郫县团结土地经济指标及红线区域土地位置净用地面积土地使用性质拍卖价容积率建筑密度航空限高郫县团结镇宝华村十社80亩商住232万/亩不大于1.8不小于30%24米本案总建筑面积：959

3、04住宅面积：86313 商业面积：约9594总价：18560万元楼面地价：1935元/2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司郫县团结地块，医疗配套欠缺，商业配套不完善，市场相对落后。郫县团结地块，医疗配套欠缺，商业配套不完善，市场相对落后。 有利因素：有利因素：地块紧邻团结学校商贸圈地块两面临水，但是水路为市政排污渠容积率1.8可打造低密度社区道路交通可达性尚可 不利因素：不利因素：位于郫县团结，与市区联动性较弱 医疗配套欠缺、生活档次较低，缺乏高端社区居住氛围区域内房产市场发展缓

4、慢，商业配套不完善 机会点：机会点：如何利用学校资源，高品质社区p 地块属性：地块属性：小高层的容积率，但是航空限高24米显得尤为尴尬容积率1.8p 区域属性：区域属性：传媒大学、四川师范大学成都学院、四川科技技术学院、五月花计算机学院校园经济商圈医疗配套欠缺，生活档次较低，缺乏高档社区居住氛围；商业配套不完善区域配套位于郫县团结，与市区联动性较弱；道路交通可达性尚可区位交通 小区域内房地产市场发展缓慢，缺少在售项目，无法提供规模化的配套市场格局2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司

5、前期定位报告分析思路前期定位报告分析思路2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司 规划中的西部新城包含温江、郫县、高新西区以及双流、金牛区、青羊区、武侯区的一部分。按照要将西部新城打造成为“多点”式“网络化”田园健康、高端创意和休闲宜居之城的总目标，西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域节点和次区域中心社区的三级空间结构布局。按照总体规划，西部新城将由温江（柳城）组团、郫县（郫筒、团结等）组团两个组团与两条各具特色的旅游产业带和三个次区域中心构成。

6、郫县位于成都市重点打造的西部新城2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司 在郫县城乡商业网点规划中，商业网点总体规划布局体系分为五个层次：县级商业中心、社区商业、特色街商业、乡镇商业、农村商业。郫县未来商业整体规划2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司 一主：即位于县城中心区的主商业中心。 两重：即位于安德镇和友爱镇的两个重点镇商业中心。 四点：即位于三道堰镇、唐昌镇、团结镇

7、、安靖镇的四个特色镇商业中心。 两带：即天府蜀源文化旅游商业带和沙西线生态休闲旅游商业带。在三道堰镇、唐昌镇、团结镇、安靖镇设置特色镇商业。团结镇商业。依托沙西线交通优势，发展沙西线休闲商业和府河生态旅游经济，培育和发展校园商贸经济。鼓励设置超市、便利店、生活服务网点、餐饮网点、娱乐网点、专业店、专卖店；限制设置购物中心、大型综合超市、大型百货店、仓储式会员店。规划期内，商业面积控制在2.6万平方米以内，设置1-2个中型超市。成都市郫县城乡商业网点规划研读（成都市郫县城乡商业网点规划研读（20072020）2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：ht

8、tp:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司前期定位报告分析思路前期定位报告分析思路2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司利润目标利润目标品牌目标品牌目标速度目标速度目标2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司开开 发发 目目 标标1 1、利润目标：、利润目标：保证项目利润利润最大化，对价格有较高的期望2 2、品牌目标：、品牌目标：打造精品精品，新承邦集团在

9、团结镇的又一力作关注关注的问题：的问题：采用何种物业类型？配比如何确定？在产品上能否突破，走出新承邦的精品住宅？地块距离川师仅仅1000米，真正有学区商业么如何确定商业规模和形态，增强生活配套机能？是否需要建立酒店？等级如何？开发开发目标分析目标分析集团核心理念：创团结镇人居新高度，求利润，速度是次重点；预计2期3年开发。利润利润 品牌品牌 速度速度3 3、速度目标：、速度目标：2期3年开发，稳健稳健、低风险要求2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司R2我们想要什么？我们想要什么？（

10、针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析） 销售目标：快速跑量，资金回笼 产品目标：打造高品质多层洋房 客户目标：尽快集聚项目人气R1我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析） 学区商圈旁，商业价值有待挖掘 容积率1.8，具备打造高端社区条件核心问题是什么？核心问题是什么？2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司前期定位报告分析思路前期定位报告分析思路2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，

11、谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司区域市场分析住宅市场格局2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司团结镇住宅分析从成交备案来看成都市2013年成交面积最多，地块最火的是南门，而郫县中的犀浦因为地铁的开通，飙升了一段，但是团结镇还未出现一个真正的商品房，市场空白区域2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司郫县土地市场，成交量主要集中在新城区板块，老城区、红光板块和犀浦板块成

12、交土地相对偏少，未来区域供应热点将是新城区。新城区板块红光板块犀浦板块郫县土地市场2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司郫县目前已形成郫筒、红光、安靖、高新西区和犀浦五大板块发展格局1.郫筒组团西部新城综合中心主要发展商务办公、商业金融、文化旅游、体育休闲以及教育等。2.红光组团产业配套服务区郫县产业配套服务区，主要发展现代制造业、服务业、房地产业。3.安靖组团郫县198生态区发展为创意产业和生态休闲旅游产业功能区。4.高新组团高新产业总部办公发展为电子、医药、仪器制造、食品等制造类

13、总部办公功能区。5.犀浦组团高端商业商务区打造成都城市能级最高、产业活动聚集的商业商务休闲核心区域。市场格局2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司20郫筒板块蜀都新城板块红光-犀浦板块高新西区板块板块属性：为成都市区直接辐射圈。三横六纵一圈”的城市交通网络体系已经形成，与主城区已实现“无缝对接”。根据区域的规划，必将成为一个完善配套与高品质居住真正融为一体的宜居新城。蜀都新城板块产品特点：开发中档产品，以高层为主，其他形态产品为主，均价集中在4000-5000元之间，面积多为75-1

14、30平米，客户以成都刚性及改善型客群为主板块属性：快铁的开通使得板块竞争力进一步提升，加之品牌房企的陆续入驻和配套的不断完善，成为未来最具潜力的居住板块之一。以为高知、高智、高质的城市财智主流地，高新西区板块产品特点：开发中高档产品，以高层为主，其他形态产品为辅，均价集中在6000-10000之间，面积为80-150平米，客户以改善型客户为主，多为成都+二线城市客群红光-犀浦板块产品特点：开发中端产品，以高层为主，多层、小高为辅。均价集中在4500-5500元/平米，面积多在70-130平米为主，客户以成都刚性及改善型客群为主板块属性：板块定位于中高档住宅区，依托现已建成的现代工业港片区以及西

15、华大学片区，形成“成都辐射+校园经济+工业园区”的模式，区域物业形态丰富，价格差异较大产品特点：开发中高端产品，以多层为主，均价集中在5000元/平米，面积多为75-150平米，客户以成都改善型客群及二线城市的投资性客户为主。板块属性：是郫县的政治、经济、文化中心。目前土地供应量增加，购房需求大。以望丛祠为核心，将会以商贸游憩、文化、生态居住和旅游为主体，低密低层规划将会形成板块主流产品。郫筒板块区域开发分为郫县老城区板块、红光-犀浦板块、高新西区板块、蜀都新城板块；资源禀赋差异不大板块楼市2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一

16、官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司板块项目占地(亩)建面(万方)容积率物业类型面积段均价（元/）月均走量老城板块华侨凤凰国际城2124520633.87住宅高层90-110540070中冶田园世界333.3110600003.79住宅、商业70-120510083一里阳光三期2055000003.5高层住宅70-130580041新城板块绿地国际花都5199000003.9住宅、 别墅 、商业、 写字楼70-905200113中信未来城1826600004.2多层 小高层 高层90-110560071龙湖弗莱明戈2005328004高层电梯华宅、花园洋70-1105600132红光

17、板块西郡英华格拉斯1553648982.66高层住宅70-905400110恒大帝景944000005高层住宅70-1105900141万景峰1786000003.47高层住宅70-90590091犀浦板块蓝光幸福满庭1294816864综合体50-906200480傲城1726000004高层住宅70-906200153绵世溪地湾93400003.75高层住宅70-90650078安靖板块卡碧蓝湾1001800003高层住宅50-90550067澜溪郡46834322.8住宅、商铺70-130580040高新西区华润橡树湾2536600004住宅、商业50-904800165龙湖时代天街45

18、818300004住宅、酒店式公寓、商业 70-130550064成都合院50010000002.35住宅、公寓70-130540050郫县各板块中，犀浦板块项目走量和价格皆处于领先位置，其他板块价格和走量差异不大郫县老城板块走量和价格未能实现标杆效应均价：5400走量：40-80套均价：5600走量：40-67套均价：5800走量：90-140套均价：5600走量：70-130套均价：6200走量：80-150套均价：5400走量：50-165套板块楼市2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责

19、任有限公司2013年6月-2014年1月区域内重点项目面积段供销情况8个重点项目面积段区分来看，70-90、90-110户型销售量最好，总存量4130套，一年总销售6756套足以证明区域内刚需面积段需要较大。区域内70-90套2、90-110平米套3成为市场主力户型，走量较好，超过110平米走速较慢。项目名称50-7070-9090-110110-130130-150龙湖弗莱明戈1152391661651117104绿地国际花都17918811671109149154256361五彩城2844970060887245中信未来城1721152112137119830510116116蜀都1号 2

20、671563322467610210122华侨凤凰国际城2224030619956182947中冶田园世界6841802501364316048137合计3513033987194627692192834994113426供销面积2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司项目开盘时间 主力户型 成交均价总套数销售套数 剩余套数去化率月均销量龙湖弗莱明戈2012.1170-1105400134880354559.57%132五彩城2012.390-1104800198499667150.1

21、8%83绿地国际花都2012.1270-9051001580253132716.01%113中信未来城2012.1090-110540059035923160.85%71华侨凤凰国际城2012.390-110520082958624370.69%70中冶田园世界2012.470-90490069650519172.56%83海俊达蜀都1号2012.370-110490075229645639.36%62区域近期推售高层住宅产品分析，单盘月平均去化速度约70套，龙湖弗莱明戈以高赠送率和高层洋房品质，国际花都以高性价比实现月均超过百套成绩。备注：此表统计数据为各项目近期推售产品供销情况2015房地

22、产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司郫筒区域个案分析华侨凤凰国际城2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司基础数据物业地址郫县郫筒镇梨园路一段118号开盘时间2010年4月30日开发商郫县三利投资有限公司总占地212亩容积率3.87均价5200元/优惠购房享1优惠楼层24-33层高层住宅、2T4,2T5户停车位地上：787个；地下：2016个总户数户数3908户 当期户数1200户项目

23、鸟瞰图华侨.凤凰国际城老城区，标杆盘，前期广告投入较多，客户认可度高。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司华侨.凤凰国际城近期主推9号楼，4月17日取得预售，约433套，目前去化87%。2号楼1期1号楼3号楼4号楼售馨售馨售馨2期11号楼12号楼6号楼9号楼3期待售在售售馨2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司l老城区 华侨凤凰国际城（2013年6月至2014年1月面积段

24、销售走势）华侨.凤凰国际城主要走量的面积段为90-110平米，其次为70-90平米。 华侨凤凰国际城项目目前剩余产品，主力户型集中在90-110平米之间。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司华侨凤凰国际城G1户型2室2厅1卫1厨 97.87华侨凤凰国际城户型2室2厅1卫1厨 89.37华侨凤凰.国际城主力户型赠送率约20%，赠送部分较为实用。赠送面积：31.61赠送率高达32%本户型靠中庭，作为标杆产品，超大的赠送率，大大拉低了实得价格，赠送部分较为实用。赠送面积：17.41赠送率

25、高达19%主力户型，赠送率约20%2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司通过邻里关系的主题，相关的媒体活动，来起势，通过电视等专题片进行宣传，前期取得较好的影响力。是本土开发商成功建立企业品牌及销售旺销的典范。华侨凤凰.国际城推广主要诉求为邻里居住关系，性价比，及地铁交通2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司华侨凤凰.国际城营销动作针对大户型的特价动作：针对大户型的特价动作

26、： 针对大户型的滞销，通过部分大户型产品较大的赠送率，实得3500/平起的超高性价比价格，每个周末都拿出几套珍稀房源做为特惠体验产品，每套一次性优惠6万以上，实得140的户型仅售50余万的总价优势来吸引客户，形成噱头。通过活动起势，让营销植入生活： 自华侨凤凰国际城携手成都电视台等各主流媒体开展“文明生活，从我做起”公益活动，以“择邻优居”居住精神系列剧在成都电视台每晚播出，形成热议的话题，并较好的提升其品牌知名度。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司犀浦区域个案分析蓝光幸福满庭2

27、015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司蓝光幸福满庭较大体量的商业配套支撑了整体住宅的销售。基础数据物业地址郫县城西犀浦地铁口（成灌路与犀安路交汇处）开盘时间2013-3-16开发商成都郫县蓝光和骏置业有限公司总占地132亩容积率4均价7000元/优惠按揭优惠1%，全款优惠2%楼层25停车位暂无总户数4906户项目鸟瞰图2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司蓝光幸福满庭供销分析

28、2013年3月份正式开盘，目前共推出1872套，已销售1454套，销售率已接近80%，项目月均销售量约为485套，其销售成绩成为城西标杆。时间销售新增套数存量套数面积()成交总价(万元)成交均价(元/)套数套数2013年5月44730364.3421916.647217.8904252013年4月55338170.4127292.67150.26978702013年3月45431492.4822478.317137.681175721合计1454100027.2371687.557166.818724252015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：htt

29、p:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司蓝光幸福满庭面积分析由于项目户型面积赠送率较高，产品备案面积段偏小，主要去化面积段为90平米以下户型，各面积段去化率较高。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司特点：建筑面积：55 赠送面积：14 赠 送 率：25%特点：建筑面积：71 赠送面积：21 赠 送 率：30%蓝光幸福满庭主力户型赠送率约30%，户型赠送率较高。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一

30、官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司幸福满庭，主要针对刚需客户，广告调性较为活泼。广告诉求：“55万起3房2卫”、“地铁2号线”、“首付20余万起”、“47平米2房，53-80平米3房”。蓝光幸福满庭推广以“幸福”为主线，诉求项目的2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司价格5000元/为区域价格敏感点，建议本案首批以低于5000的价格入市，实现项目热销，后期逐步拉升价格。产品区域产品以刚需为主，畅销面积段集中在70-100，建议本案产品该面积段占比80%。定位通过低实得单价

31、、低总价、高性价比的产品打动首置、刚需的年青客群。快销、走量、区域标杆楼盘蓝光幸福满庭综述2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司红光区域个案分析中铁西郡英华2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司西郡英华格拉斯组团低密高层的公园水岸生活基础数据物业地址郫县红光镇港通北一路567号（距成灌快铁仅600米）开盘时间2011-10-30开发商成都中铁置业有限公司 总占地155亩容积

32、率2.66均价5276元/优惠楼层31停车位1:0.95总户数2450户项目鸟瞰图西郡英华格拉斯组团2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司西郡英华格拉斯组团70-90平米户型为热销户型产品供应面积主要为70-90平米，占比达61%，其次为90-110平米，占比为35%。 各面积段去化率最高位70-90平米户型，去化达90.65%； 其次为90-110平米户型，去化率为67.68%； 110平米以上户型去化率较低，去化率为24.44%。面积段总套数销售套数销售均价(元/)剩余套数去化率

33、70-90139012605046.7313090.65%90-1107925365036.2725667.68626824.44%合计227218185044.9145480.02%2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司西郡英华格拉斯组团户型赠送率约在18%，赠送部分实用性较好。特点：建筑面积：72.15 赠送面积：13.14 赠送率:18%特点：建筑面积：89.85 赠送面积：9.45 赠送率:11%2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1

34、053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司西郡英华格拉斯组团推广主要诉求以价格作为主要诉求，低单价、低总价2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司郫县区域市场竞争异常激烈，各大开发商争奇斗艳，项目开发难以做出差异化，但是我项目地块位于团结镇商品房市场处于空白，仅仅只有价格低廉的小产权项目对外销售以及自建房。如何在团结房地产均价3500/的市场中推售我们均价5000/的项目？市场营销永远离不开的公式 价值价格我们拿什么卖500

35、0/？必须要有团结镇唯一乃至整个区域唯一的价值点现代化科技住宅住宅总结2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司区域市场分析商业市场格局2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司团结镇商业分析(数据来源至实地走访、政府官网及官方)四川师范大学成都学院理工大学广播影视学院四川科技职业学院五月花计算机专修学院人口分布： 目前团结镇城镇常驻人口已达10万余人，其中成都理工大学广播影视学院

36、约1.1万人；四川师范大学成都学院约1.5万人；四川科技职业学院约1万人；五月花计算机专修学院约5000人；当地居民约6万人。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司 针对郫县团结镇主干道（学院街）、支道（千禧街、仁和街）的商业业态、租金、经营状况进行走访调查。调研方向：2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司 此次走访调查范围为学院街、千禧街、仁和街。此次调查商家数共计869

37、家，其中仁和街207家、千禧街365家、学院街297家；业态共计70余种数据汇总：365365家家商业商业297297家家商业商业千禧街本案2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司租金情况：店名店名业态业态面积（）面积（）租金租金情定饭店中餐6025-35元/月移动通信通信10050-60元/月名妆化妆品5050-60元/月农商银行银行250-28060元/月齐家超市超市15050元/月海伦网络会所网吧40025-30元/月色彩缤纷电玩10040元/月双星专卖店运动装10050元/月从

38、心药店药房8040-50元/月弥尚美发理发4040-50元/月飘香里坊中餐10040元/月五花八门超市超市12040元/月学院街上段注：为方便浏览以上仅列举部分数据2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司租金情况：店名店名业态业态面积（）面积（）租金租金过桥米线餐饮80120元/月鞋店鞋店40120元/月牛肉米粉餐饮40110元/月狗不理餐饮40110元/月水葡京饮品40110元/月覃氏米线餐饮40120元/月玫琳坊内衣4090元/月好难超市超市9075元/月TATA造型美发9075元

39、/月大明眼镜眼镜9070元/月万利来蛋糕蛋糕店9075元/月玫琳坊内衣25120元/月随时随地饮品18120元/月铁板烧炒饭餐饮30120元/月学院街中段注：为方便浏览以上仅列举部分数据2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司租金情况：店名店名业态业态面积（）面积（）租金租金大西洋鞋店8090元/月美发店美发4590元/月澳门葡达餐饮30100元/月上海周记餐饮3090元/月鸡通面餐饮3580元/月正大烤霸餐饮10090元/月体彩2365元/月尼彩手机通讯2365元/月诺基亚通讯236

40、0元/月驾校2365元/月华丰通讯通讯10065元/月本草堂药店4065元/月广告标书2360元/月澳诗羽家纺家纺16050元/月NOKIA通讯8055元/月工厂店通讯5050元/月学院街下段注：为方便浏览以上仅列举部分数据2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司租金情况：千禧街前段店名店名业态业态面积（）面积（）租金租金大众特色鱼餐饮一楼120二楼806万/年虫虫休闲食品食品20-301000元/月海尔专卖店家电30025-35元/月踩踩嘴冰淇淋601500元/月麦香园蛋糕店2520

41、00元/月百变女生饰品7083元/月超市超市9078元/月新视觉眼镜眼镜653万/年潮流鞋店353000元/月我型我秀服装3021000元/年注：为方便浏览以上仅列举部分数据2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司租金情况：千禧街后段店名店名业态业态面积（）面积（）租金租金北大荒服装603500元/月脚板鞋店221700元/月钟表电器电器202800元/月梦的衣服装222000元/月北纬35服装201500元/月广告设计251600元/月鸿兴电器电器201300元/月时尚馆服装2012

42、00元/月注：为方便浏览以上仅列举部分数据2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司租金均价： 租金（租金（/ /元元平）平）0 02020404060608080100100120120140140仁和街仁和街 学院街学院街千禧街千禧街100100757560602015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司综上所述我们基本可以对地块所在的地段有如下认识： 1、区域内现在阶段主要存在

43、三大主流消费群体： 由成都理工大学广播影视学院、四川师范大学成都学院、四川科技职业学院、五月花计算机专修学院的大学生所组成的中高端消费群体（其中成都理工大学广播影视学院的学生可划分为高端消费群体）。 由当地居民及周边村社居民组成的中低端消费群体。 以团结石材城石材商人为主，组成的高端消费群体。区域内商业市场现状：区域内商业市场现状：2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司我项目消费客群预判：中端客群中端客群低端客群低端客群就读大学生当地居民石材商人潜 在现已存在现已存在高端客群高端客群

44、2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司2、目前学院街区域属团结镇商业的核心地段，商业竞争十分激励。 3、团结镇商业市场几乎被学院街影视学院门小区域内的商家所垄断。4、区域内，商品单价受恶性竞争影响，价格普遍低于正常市场价格。5、区域内无大型商业综合体，高端业态未能在区域内得到体现如：酒店式公寓、中餐、量贩式KTV、茶坊等。6、区域内缺乏对校园门前商业的综合管理，导致摊位随意摆放同质化竞争激烈，物价相对较低。区域内商业市场现状：区域内商业市场现状：2015房地产营销策划大全【唯一客服】

45、QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司团结商业中心一类城市集中商业团三路二类城镇商业本地块对面三类乡村商业在常驻人口上千万的城市距离3000米以上的商业体将会竞争在常驻人口只有20万团结镇，500米以上的商业体将会形成竞争团结中心本案地块1000km2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司区域商业总结长期持续经营出发：我项目的学生消费力量薄弱，并且学区价格竞争激烈，距离相对老商圈已经形成竞争，从长期可持续经营的角

46、度来看我项目是尽量避免修建集中式商业。从快速变现角度出发：从营销角度看本项目6000平方可打造一个娱乐商业内街引进一个或多个消费水平为中高端，店面装修美观大气的中餐厅以及一个区域内最大规模的量贩式KTV（如：好乐迪、芒果Ktv等）；理由：区域内暂无大型量贩式KTV 区域内没有高品质的中餐厅 两种业态属大部分人群常去目标，且驻留时间长，可为本项目整体营造出繁华商区的氛围。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司前期定位报告分析思路前期定位报告分析思路2015房地产营销策划大全【唯一客服】

47、QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司成都一说到科技住宅科技住宅，必然会想到第一个在成都开发的朗诗集团旗下的朗诗绿色街区朗诗绿色街区凭借五大智能化科技在区域内取得了10%左右的溢价率，2012年开盘均价同比周边竞品均价高出了700元左右。那五大智能化是什么？朗诗推广的冬暖夏凉又是如何做到的？带着这些问题接来下进入朗诗科技住宅的分析和研究2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司室内温度室内温度 室内相对湿度室内相对

48、湿度 30%全新风置换全新风置换 30m3/人人声环境声环境 35分贝分贝适光适光 自如调节室内光线自如调节室内光线2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司外窗保温系统外窗保温系统 中空中空LOW-ELOW-E玻璃玻璃 充氩气充氩气2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网

49、，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司选用密闭的底层选用密闭的底层单元门和出屋面门单元门和出屋面门红红 普通住宅普通住宅绿绿 节能节能50%50%住宅住宅蓝蓝 朗诗科技住宅朗诗科技住宅2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司外围护系统外围护系统 外墙、屋面、地面、门窗等外墙、屋面、地面、门窗等 组成了一个组成了一个闭合的保温隔热体系闭合的保温隔热体系 节能节能 80%80% 冬暖夏凉冬暖夏凉 高舒适度住宅高舒适度住宅？2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879

50、【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司恒温恒温 混凝土天棚辐射系统混凝土天棚辐射系统恒湿恒湿 30% 置换新风系统置换新风系统恒氧恒氧 新风新风30m3/人人 补充氧气，排出二氧化碳补充氧气，排出二氧化碳 置换新风系统置换新风系统高舒适度高舒适度2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司混凝土天棚辐射系统混凝土天棚辐射系统 通过在楼板内埋设通过在楼板内埋设的均布水管，依靠的均布水管，依靠 常温水为冷热媒进行常温水为冷热媒进行 制冷制热制冷制

51、热2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司天棚盘管安装于楼板中天棚盘管安装于楼板中底层钢筋上，距天棚表底层钢筋上，距天棚表面约公分面约公分盘管间距根据室内负荷盘管间距根据室内负荷确定确定预留灯位预留灯位 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司天棚辐射系统参数天棚辐射系统参数冬季供回水温：冬季供回水温：28-2628-26 保持室内温度：保持室内温度：20-2220-22夏季供

52、回水温：夏季供回水温：18-2018-20 保持室内温度：保持室内温度：24-2624-262015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司 普通居室内热环境分析图 朗诗科技住宅室内热环境分析图经实测室内温度梯度不超过经实测室内温度梯度不超过112015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【

53、唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司地下垂直埋管地下垂直埋管封闭水循环封闭水循环冬季采暖冬季采暖从土壤中取热送到室内（天棚辐射）从土壤中取热送到室内（天棚辐射）夏季制冷夏季制冷室内热量排放到土壤中（天棚辐射）室内热量排放到土壤中（天棚辐射）提供新风和热水能量提供新风和热水能量 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司 一机两用（制冷、制热）一机两用（制冷、制热） 可再生能源可再生能源 安全稳定安全稳定 节能效果出众（运行费用低）节能效果出众（运行费用低）2015房地产营销

54、策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司恒湿恒氧恒湿恒氧置换新风系统置换新风系统2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司平衡室内风压平衡室内风压2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一

55、官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司帘片为铝制中空滚压型材帘片为铝制中空滚压型材中间填充聚氨酯绝热发泡材料中间填充聚氨酯绝热发泡材料多孔卷帘板，多孔卷帘板，阻挡阻挡8080太阳辐射太阳辐射任意调节室内光线任意调节室内光线安全性增强安全性增强 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10

56、53527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司科技设备效果费用性价比恒温 室内温度20-

57、26180/恒湿 室内相对湿度30%70%4000/套恒氧 全新风置换30/人5000/套低噪 声环境35分贝50/适光 自动调节室内光线光线调节6000/套2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司前期定位报告分析思路前期定位报告分析思路2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司项目整体定位项目整体定位产品定位产品定位商业规划及业态规划商业规划及业态规划户型户型建议建议建筑风格建

58、议建筑风格建议客户定位客户定位2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司补缺者补缺者领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大

59、规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者项目项目定位定位2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司城西 顶尖 高科技 豪宅项目项目定位定位比较明确的指出我们位于成都西，是城西的智能化典范楼盘区域内的居住标杆；城西第一！技术第一！指纹入户、新风系统、电梯入户、选配地暖，智能化生活。居住在这里就是身份与地位的象征项目定位语：2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假

60、冒】四川新承邦投资集团责任有限公司产品产品定位定位权衡朗诗绿色阶梯科技化住宅后，建议配置其中性价比较高的恒氧、低噪、适光科技设备。在成本支出不多的情况下打造科技住宅噱头，刺激后期溢价销售。根据市场初略报价与我地块建筑面积比对成本约1800万，1800万即可让我项目达到20%溢价科技设备效果费用性价比备注新风系统全新风置换8000/套标配低噪降到35分贝120/标配指纹入户省去了带卡与钥匙的麻烦5000/套标配地暖恒温22.5250/价格较高选配2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四川新承邦投资集团责任有限公司户