2020——收藏资料14日北京金地格林项目运营策划大纲

1、20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/金地格林格林项目运营策划大纲金地格林格林项目运营策划大纲华北区域公司华北区域公司2012.11.142012.11.1420132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/为什么要做运营策划？为什么要做运营策划？ 明确项目运营定位和核心目标（经营指标），为后续产品定位奠定基础； 结合运营定位，对前期投资策划评审结论进行对比、审视和评估；

2、针对项目实际情况，梳理对项目运营产生直接或重大影响的问题，进行前置并做为重点关注项 明确需要前置的营销推广动作解决四大问题：解决四大问题：20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/目录目录一项目运营定位分析项目土地属性分析供求关系与市场变化趋势分析 目标客户分析 竞争格局分析 明确项目运营定位及核心指标二项目重要运营问题分析三项目营销推广分析20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网

3、：http:/l宗地位于东五环和东六环之间，处于正在建设中的通州新城核心区的西北边缘的通州商务园内；l距离通州主城区约3.5公里；距离CBD、国贸商圈、燕莎商圈大约有21公里的车程；l距离首都机场约12公里；l南侧距离朝阳北路延长线仅有约1.5公里；l西侧毗邻温榆河畔，环境宜人。一、一、运营定位分析运营定位分析- -项目项目土地属性土地属性1 1、项目地块自有属性分析、项目地块自有属性分析位置位置篇：20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/CBDCBD商圈商圈空港商圈空港商圈朝北

4、商圈朝北商圈通州老城通州老城区区通州新城通州新城核心区核心区l位于通州商务园通州商务园内，通州新城西北端，与朝阳区交界处，临近朝阳北路延长线。l西距CBD12CBD12公里公里，南距京哈高速京哈高速1.21.2公里公里，北距首都机场首都机场1010公里公里，东侧紧邻通顺路。l四大成熟商圈包围，与高速发展中的通州新城核心区共成长。潜力区域，四大成熟商圈环抱一、一、运营定位分析运营定位分析- -项目项目土地属性土地属性1 1、项目地块自有属性分析、项目地块自有属性分析区域篇：20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商

5、域网：房地产商域网：http:/区域篇：宜居区域，高知人群聚集地通州商务园总规划面积7.3平方公里，分二期滚动开发建设，绿化率高达绿化率高达50%50%，综合容积率，综合容积率0.8-1.5 0.8-1.5 。l产业规划：首都金融功能区、国家电子商务示范基地l功能规划：滨水生态、低密度、花滨水生态、低密度、花园式商务核心区园式商务核心区，与金融街、CBD、总部基地形成功能互补l入驻企业：电子商务企业为主，高高新高知人群聚集地新高知人群聚集地20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/

6、交通篇：路网密集，交通便利l路网：路网：至至CBDCBD：京通快速、朝阳路、朝阳北路、两广延长线至首都机场：至首都机场：壁富路、机场二高速高速路：高速路：京津高速、京津塘高速、京沈高速、京哈高速l轨道交通：轨道交通：现状：地铁八通线、6 6号线（物号线（物资学院站）资学院站）规划：地铁八通线和规划建设的M6、S6、R1、R1支等8条l公共交通：公共交通：619路（翠福园小区-五路桥东）619619路公交车路公交车物资学院站物资学院站20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/交通篇：

7、本案物资学院站，地铁6号线价值凸显l距离地铁6号线3公里；l年底即通车，地铁价值凸显；l北京东西向大动脉，与多条地铁线路实现换乘。物资学院站物资学院站20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/交通篇微观交通：l宗地微观交通非常发达，目前周边四至道路已修建完毕或正在建设；通过宗地西侧的商务园中路或温榆河东路可快速到达朝阳北路。l公交站点公交站点( (如图所示如图所示) )：翠福园的东侧和南侧有两个公交站点，有公交车924、319、1路、3路小巴(可直达通州城区，在北关环岛可换乘多辆公

8、交车直达城区)，还有直达市区的846、930路(可直达朝阳门、呼家楼)。l未来规划：宗地北侧的潞苑北大街直达东五环；温榆河西路可直接机场二高速。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/四至篇：商务园区住宅地块，价值上升通道良好商务园区内住宅用地，政府规划利好，已有多家企业入驻，未来租售可期，价值上升通道良好。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/1 13 32 2

9、123485674 45 56 67 78 820132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 1. 从航空航线比较近 2. 从现场能看通州殡仪馆 3. 地块周边有高压线 4. 60米控高20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/配套篇：外部大型配套主要集中在朝阳北路l 园区内的大型配套香格里拉大酒店教育配套教育配套教育配套教育配套滨河森林公园朝阳大悦城长楹天街非中心园区内规

10、划有小学、幼儿园市政景观绿化带20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/本体篇：地块规模：地块规模：总用地面积72421，可销售住宅建筑面积155610；容积率：容积率：综合2.28；南地块容积率2.28，北地块容积率2.26；控高：控高：60米配套：配套：商业配套（4607），幼儿园（3360）。地块编号地块编号用地性质用地性质建设用地建设用地建筑面积建筑面积容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率限高限高C2-6供电用地供电用地(110kv)540043200.8C2-7供电用

11、地供电用地(220kv)1000080000.8C2-8二类居住二类居住42932987442.330%30%C2-9托幼托幼(九班幼儿园九班幼儿园)420033600.840%30%C2-10二类居住二类居住25289632232.530%30%合计合计87821177647代征路代征路61474平米；代征绿地平米；代征绿地48119平米；商品平米；商品住宅住宅161967平米，代建托幼平米，代建托幼3360平米平米20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一、一、运营定位分析运

12、营定位分析- -项目项目土地属性土地属性2 2、是否有可能优化或升级土地属性：、是否有可能优化或升级土地属性：项目东北侧大型市政绿化带，项目东北侧大型市政绿化带，可优化为项目的景观长廊，可优化为项目的景观长廊，提升项目价值点。提升项目价值点。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/l目前周边配套欠缺；l宗地北侧的变电站和东北角的高压塔对本项目的居住价值有一定影响；l通州殡仪馆距离项目较近，对客户置业有一定的心理障碍；Weaknesses劣势：劣势：Strengths 优势：优势：

13、l产业优势：通州商务园通州商务园北京市 “新城金融服务区”，分三期建设，建面700万平，一期占地2.96平方公里，规划建筑面积约218万平，拟可容纳3-5万办公人员。一、一、运营定位分析运营定位分析- -项目项目土地属性土地属性3 3、地块、地块SWOTSWOT分析：分析：l交通优势：与年内将建成的地铁地铁6号线号线、主干道朝阳北路相距仅3公里、距离首都机场12公里、距通燕高速3.5公里，25分钟即可到达CBD核心区，将吸引大量CBD白领置业人群，l资源优势：项目位于温榆河畔，有较好的自然资源景观l品牌优势：距大望路金地中心仅25分钟车程，途径金地名京，可有效借力金地在CBD品牌影响力。201

14、32013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/l与大兴、房山等新兴区域相比，通州更成熟，发展更快，但在本轮调控下区域成交均价最低，因此未来价格成长空间更大，l通州具备与CBD相邻的独特优势，随着地铁6号线年内建成，北通州凭借其与市区距离更近的区位优势、更方便快捷的轨道交通优势将在大通州板块中异军突起。l通州板块内各项目大都在限购政策出台前拿地并规划，户型面积偏大，整个区域内70平左右两居及50平一居等总价100万内产品缺失。l区域未来供给较小，供不应求格局已初步显现。OpptunitiesO

15、pptunities 机会：机会：Threats Threats 威胁：威胁：宏观经济风险限购等宏观政策风险一、一、运营定位分析运营定位分析- -项目项目土地属性土地属性3 3、地块、地块SWOTSWOT分析：分析：SWOT分析总结发挥优势，把握机会借势品牌优势，深挖价值洼地价值，把握交通利好价值20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目土地属性小结：项目土地属性小结：1.地块位于通州商务园区，朝阳区与通州区交汇处，4大成熟商圈包围，区域价值凸显。2.商务园区大力规划及重点企业

16、不断入住，价值上升通道渐现。3.地铁6号线12月份开通，交通利好不断扩大。4.小体量社区，地块周边虽有可优化景观资源，但无强势景观资源，不具备打造高端社区质素。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一、一、运营定位分析运营定位分析- -项目项目土地属性土地属性1 1、北京市总供求关系研究：、北京市总供求关系研究：分析分析: :供需情况对比分析，北京市房地产市场整体处于供不应求状态，供需情况对比分析，北京市房地产市场整体处于供不应求状态，2 2月份以来，成交月份以来，成交面积均已

17、超过供应面积，其中近几个月更是供明显大于求。面积均已超过供应面积，其中近几个月更是供明显大于求。供应市场来看，供应市场来看，20122012年全年住宅供应情况不佳，仅年全年住宅供应情况不佳，仅9 9月份有大量新项目入市，推高月份有大量新项目入市，推高了市场的存量。了市场的存量。月份月份供应面积（万）供应面积（万）成交面积（万）成交面积（万）2011年11月87 65 2011年12月69 72 2012年01月25 23 2012年02月26 33 2012年03月77 93 2012年04月74 77 2012年05月51 119 2012年06月110 148 2012年07月103 13

18、7 2012年08月68 153 2012年09月151 133 2012年10月65 115 20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/15.98%15.91%13.74%17.10%12.15%12.50%10.78%14.62%15.99%12.38%12.51%29.27%28.15%28.84%30.26%29.30%29.56%30.26%26.29%26.85%31.31%32.24%8.57%8.93%9.08%7.84%9.25%8.96%12.09%11.58%

19、11.45%11.68%13.58%11.81%10.38%13.30%14.44%12.96%11.37%12.50%12.79%11.76%12.80%10.13%12.53%12.48%11.80%10.40%13.89%14.34%13.70%13.28%15.51%15.56%14.39%21.84%24.15%23.25%19.97%22.45%23.27%20.67%21.44%18.42%16.27%17.16%2010年2011年2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2010-2012年度

20、成交结构分析面积段80以下80-100100-120120-140140-180180以上180以上140-180120-140100-12080-10080以下数据显示：按面积段区分的成交结构看，100以下房源成交情况一直较为稳定，占总成交约45%。一、一、项目运营定位分析项目运营定位分析- -供求关系与市场变化趋势分析供求关系与市场变化趋势分析1 1、北京总供求关系研究：、北京总供求关系研究：20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/分析：调控深化期（2011年1月-2012年

21、2月）：通州受限购政策影响在北京各子市场中最为显著，价格下滑幅度大，大部分刚需产品价格已接近甚至低于房山长阳刚需产品价格，价格被低估。市场复苏期（2012年2月-至今）：随着北京市场复苏，通州市场成交复苏明显，但价格仍保持在低位，从供应面看，2012年6月，华远铭悦、首开国风美仑等新盘入市冲高当月供给，9月推盘量较小，成交有所下滑，但从供需比看，成交仍保持在高位，供不应求格局明显。未来趋势预测：通州区域配套成熟，城市未来规划发展在各卫星城中处于最核心地位，该区域当前价格严重被低估，未来政策面无大变化则通州将迎来北京各子市场中最显著的量价齐升局面，未来市场可期。一、一、运营定位分析运营定位分析-

22、 -项目项目土地属性土地属性1 1、通州区总供求关系研究：、通州区总供求关系研究：20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/市场存量集中在两居，两居总存量达到58%，以85-95的传统两居为主，占比达到53%三居存量较高，总体存量在28%，115平米左右小三居和133-140平米舒适三居各占一半；50-80平米段的户型不足9%，这说明整体市场中小户型的供求出现矛盾。项目项目 华业东方玫华业东方玫瑰瑰 金隅花石匠金隅花石匠 华远铭悦华远铭悦 富力金禧花富力金禧花园园 京贸国际城京贸国

23、际城 东亚逸品阁东亚逸品阁 合计合计 面积面积 比例比例 一居（56-70） 0 33 3322110.93%二居（80） 108 10886403.64%二居（85-95） 173724897076153117710593044.67%三居（115） 223 963193668515.47%三居（133-140 4026302 3685041621%四居（160） 208 2083328014%合计 5762111077010924922132371621已推未售项目户型配比盘点一、一、项目运营定位分析项目运营定位分析- -供求关系与市场变化趋势分析供求关系与市场变化趋势分析2 2、通州区已

24、推未售项目情况盘点研究：、通州区已推未售项目情况盘点研究：已推未售存量产品中，针对年轻白领的已推未售存量产品中，针对年轻白领的50-6050-60平一居及紧凑的平一居及紧凑的70-8070-80平小两居基本无供应，平小两居基本无供应，该细分市场出现空白，而该细分市场出现空白，而85-9585-95平米二居市场竞争激烈。平米二居市场竞争激烈。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目名称项目名称 项目住宅规模项目住宅规模 项目已推出项目已推出 截至目前已销售截至目前已销售量量 截

25、至目前已推未售量截至目前已推未售量 待出货量待出货量 合计未售量合计未售量东亚逸品阁 K2清水湾 64.810.8珠江拉维小镇 16.616.614.6202K2百合湾 新华联运河湾 404富力金禧花园 10.810.810.10.700.7京贸国际城 (含商业) 692426.3华远铭悦197.925.911.117合生滨江帝景3382.55.52530.5华业东方玫瑰7221.1201.150.952总计 273.8129.499.332.2121.6

26、153.8货量盘点数据显示：整体上看，参考项目已推未售量并不多，在经过上半年快速去化的市场行情，多数项目的库存量在1-2万 ；后期供应主要集中在京贸国际城，华远铭悦，合生滨江帝景，华业东方玫瑰，总建面达到130.8万；其中合生滨江帝景当期剩余以89两居，120-140三居大户型为主，且含精装修，成交均价16500元/。一、一、项目运营定位分析项目运营定位分析- -供求关系与市场变化趋势分析供求关系与市场变化趋势分析2 2、通州区待售货量盘点研究：、通州区待售货量盘点研究：20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商

27、域网：房地产商域网：http:/潜在供应中中鑫源获取的商务园C2西区地块和项目形成直接竞争关系，体量为11.6万平。 潜在供应量合计32.9万平未来供应合计186.7万平地块名称地块名称用地性质用地性质住宅建面住宅建面容积率容积率地块现状地块现状通州区永顺镇住宅混合公建用地住宅混合公建用地13.7 2.8土地获取通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地项目居住7.6 2土地获取通州区永顺镇（商务园C2地块西区）R2二类居住用地11.62土地获取总计32.9区域未来供应合计区域未来供应合计类别类别在售在售项目库存及未来项目库存及未来供应供应潜在供应潜在供应合计合计供应量供应量153.81

28、53.832.932.9186.7186.72 2、通州区待售货量盘点研究：、通州区待售货量盘点研究：一、一、项目运营定位分析项目运营定位分析- -供求关系与市场变化趋势分析供求关系与市场变化趋势分析20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2011作为北京市有史以来调控最严厉，房地产市场最惨淡的一年，全年的成交量基本处于波谷位置，2011年片区需求量为27.827.8万平米；2012年随着政策的逐步放松，北京市房地产市场成交量节节攀高，仅1-10月片区需求量达到48.648.6万

29、平米，可以预见下半年片区的需求量将进一步扩大，预计全年需求量可实现55-6055-60万平米。从供需状况可以看出，通州片区作为背景最早发展的新城区域，依托CBD区域的快速发展，虽然在严厉的调控政策下出现了大幅调整，但是随着限购政策的逐渐放宽，东部区域沉寂已久的购买力即将爆发，通州片区未来发展的潜力仍然很大，供不应求的状况将会显现。项目名称11年全年市场消化量统计12年1-10月市场消化量统计东亚逸品阁0.0 2.5 珠江拉维小镇0.6 3.2K2百合湾2.5 7.9京贸国际城3.5 7.7新华联运河湾2.8 6.4富力金禧花园2.3 6.4 华业东方玫瑰4.8 10.5金隅花石匠1.0 4.0

30、总计27.8 48.62 2、通州区需求情况研究：、通州区需求情况研究：一、一、项目运营定位分析项目运营定位分析- -供求关系与市场变化趋势分析供求关系与市场变化趋势分析20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2 2、通州区需求情况研究：、通州区需求情况研究：一、项目运营定位分析-供求关系与市场变化趋势分析一居及两居产品供不应求态势明显。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：

31、http:/2 2、通州区需求情况研究：、通州区需求情况研究：一、项目运营定位分析-供求关系与市场变化趋势分析60以下及80-100产品供求明显失衡20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/城市及片区总供求关系小结：城市及片区总供求关系小结：1. 城市住宅供应乏力，供不应求态势明显，且城市小面积产品需求持续旺盛。2.区域住宅需求不断增长，且土地市场盘点显示，后期供应不足，无法满足旺盛需求。3.区域小面积产品（60以下及80-100）供求失衡明显。20132013房地产营销策划大全房

32、地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/特征描述核心客户核心客户 75%75%重要客户重要客户 20%20%次要客户次要客户 5%5%客户分类客户需求传统二档 传统三档-原住区域租住在CBD周边、朝阳北部、燕郊、通州、租住在CBD周边、朝阳北部、燕郊、通州、其他区域 职业特点CBD及朝阳北部年轻白领工薪阶层通州商务区工作的年轻金融从业人员，投资客（保值或出租给CBD及附近上班族）置业目的自住、婚房自住、婚房投资 基本特征年龄25-35岁，年龄25-35岁，年龄35岁以上家庭人口1-2人家庭人口1-2人经济能力家庭月

33、收入0.8-1.5万 家庭月收入0.8-1.5万 家庭年收入20万以上置业特征首次置业首次置业投资置业动机获得安身之所，第一次有自己的“家”满足基本居住需求投资 一、一、运营定位分析运营定位分析- -客户客户1 1、物理属性：、物理属性：20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/褐石系列名仕系列世家系列天境系列格林系列传统、奋斗类人群为主传统类人群为主传统偏逍遥人群为主逍遥、现代类人群为主传统、奋斗类人群为主高端五档人群为主中高端四档人群为主三档人群为主二档人群为主北京通州项目北京

34、通州项目一、一、运营定位分析运营定位分析- -客户客户1 1、物理属性：、物理属性：以格林系列二档客户为主以格林系列二档客户为主20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客户分析小结：客户分析小结：1.项目客户以格林系列二档客户为主；2.客户以租住在通州、CBD等 东部地缘性为主，活动区域主要为朝阳区、通州区；年龄集中在26-35岁，处于家庭建立初期和成长期；日常出行多以轨道公共交通为主；3.客户多为首次置业，以北京工薪阶层为主，现多为租住状态。20132013房地产营销策划大全房

35、地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/运营定位分析运营定位分析- -竞争格局解析竞争格局解析1 1、竞争对手研究：、竞争对手研究：目前竞品多集中在通州主城区，配套齐全，居住氛围浓厚珠江拉维小镇东方逸品阁京贸国际城通州主城区20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/占地面积: 20.7万平方米住宅面积: 69万平方米物业类别：高端住宅 5089套建筑类别：35层板楼结合、小高层装修状况：毛坯交通状况：京

36、哈高速、京通快速、朝阳路，公交938支9容 积 率： 2.5绿 化 率： 60% 成交均价： 17000 元/（7#报价）套均面积：93平米月均去化：88套/12915万元12年截止9月底合计销售金额：116242万元整盘房型配比：房型面积区间套数配比(%)一房63-6965927.46二房72-90135356.38三房118-13629312.21四房156953.96一期二期三期竞品京贸国际城产品定位：品质感中上、小户型为主、大型社区产品定位：品质感中上、小户型为主、大型社区运营定位：快速回笼资金类项目运营定位：快速回笼资金类项目14,00014,50015,00015,50016,00

37、016,50017,0000501001502002502012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月成交套数成交均价20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/小街西路4车道 30M梨园南街8车道 40M临河里路4车道 30M小街路4车道 30M占地面积: 25万平方米住宅面积: 72万平方米，其中公寓5万平米物业类别：住宅 7251套建筑类别： 板楼、高层装修状况：毛坯交通状况：京哈高速、京通快速、朝

38、阳路，公交938支9容 积 率： 3.12绿 化 率： 35%成交均价： 16500万/套均面积：88平米月均去化：120套/15648万元12年截止9月底合计销售金额：140829万元05,00010,00015,00020,0000501001502002503003502012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月成交套数成交均价竞品华业东方玫瑰项目房型配比房型套数配比(%)一房137554.09二房96838.08三房481.89复式1515.94合计2542产品定位：品质感中上、小户型为主

39、、区域大盘产品定位：品质感中上、小户型为主、区域大盘运营定位：利润率优先，兼顾去化速度运营定位：利润率优先，兼顾去化速度20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/占地面积: 21万平方米住宅面积: 19万平方米物业类别：高端住宅 1200套建筑类别：12栋高层板楼装修状况：精装交通状况：八通线土桥站、公交817、924等开盘时间：2012-8容 积 率： 2.2绿 化 率： 30%成交均价： 16000元/套均面积：83平米月均去化：93套/11556万元12年截止9月底合计销售金

40、额：34668万元13,80014,00014,20014,40014,60014,80015,00015,20015,40015,60015,8000204060801001201401601802012年8月2012年9月2012年10月成交套数成交均价注：8月去化162套，套均面积79平米。根据现场实际调研，该项目小户型现已售罄，后期无供应。当期存货及后继供应以84-89平米2居和130-140平米3居为主竞品华远铭悦主力房型配比： 房型面积区间配比(%)一房46-56 18%二房84-89 59%三房130-140 22%四房210-230 1%产品定位：品质感中上、大户型为主产品定位

41、：品质感中上、大户型为主运营定位：利润率优先型项目运营定位：利润率优先型项目20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/近期推出4层190-400平大户型，销售价格下降，去化速度减缓，中小户型推售期月均去化速度110套左右127811311722,94024,47424,26023,10122,00022,50023,00023,50024,00024,50025,0000501001502012年5月2012年6月2012年7月2012年8月K2K2百合湾月度销售情况分析百合湾月度

42、销售情况分析K2百合湾 成交套数K2百合湾 成交均价K2百合湾概况百合湾概况项目位置项目位置通州区通胡大街运河奥体公园东300米项目总况项目总况项目规模17万平米，项目户型70-420平，采用art-deco建筑风格，园林景观较好，品质较好。户型以一居及复式为主开发商开发商北京麦金利房地产开发有限公司产品类型产品类型高层、电梯洋房容积率容积率2.16主力户型主力户型70-87平一居、70-110平loft，110平三居 400平四居46%44%7% 3%各户型比重各户型比重一房复式三房二房四房竞品K2百合湾产品定位：品质感好、大户型为主产品定位：品质感好、大户型为主运营定位：利润率优先型项目运

43、营定位：利润率优先型项目20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/竞争分析小结：竞争分析小结：1.区域市场以刚需项目为主，竞品多集中在通州主城区，主城区配套齐全，居住氛围浓厚，竞品项目档次中上，多为利润率优先型项目。利润率优先型项目。2.区域内竞品小户型产品已基本去化完毕，后期剩余产品多以90以上大面积产品为主。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目运营策略选择

44、：项目运营策略选择： 一、一、运营定位分析运营定位分析明确项目运营定位及核心指标明确项目运营定位及核心指标运营定位：快速回笼现金流型项目运营定位：快速回笼现金流型项目客户定位：刚需首置首改客户定位：刚需首置首改产品定位：标准化产品项目产品定位：标准化产品项目项目运营策略：项目运营策略：保现金流的快销型项目保现金流的快销型项目，成本和售价偏重于低成本，成本和售价偏重于低成本低售价，以充分的安全边际保证能够快速走量低售价，以充分的安全边际保证能够快速走量20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：h

45、ttp:/第一梯队2.2万第二梯队1.45-1.7万第三梯队1.3-1.4万项目名称K2百合湾本项目市场占位本项目市场占位华业东方玫瑰主力产品线客群线110平三居 400平四居以改善性为主，CBD高级白领及通州区域改善型客群，月收入2万以上，客户更强调社区品质、景观资源等。63平一居 85-95平二居 CBD刚需客群，收入1万-2万左右，客户支付能力约束主要来自首付，通常选择最小户型。55平一居 69-73平小两居纯刚需客户为主、CBD普通白领家庭、朝阳板块北漂一族，通州商务园普通上班族，收入5000-10000之间，既受首付约束，又受月供约束销售均价22000华业东方玫瑰14500、京贸国际

46、城16000参考价格14000京贸国际城60-81平一居 83-94平两居以北京东部区域限购刚需客群及部分投资型客户为主。通过loft装修改造可满足类似100平左右的居住需求20000中弘北京像素50平-80平LOFT一、一、运营定位分析运营定位分析明确项目运营定位及核心指标明确项目运营定位及核心指标产品占位：20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/二、营销推广分析与初步策略二、营销推广分析与初步策略展示区策略临时售楼处建议结合工程节点及营销安排计划，建议前期在金地中心设立临时售

47、楼处，提前蓄客临时售楼处，提前蓄客。选址建议选址建议：金地中心金地中心，既锁定目标客户活动区域，又充分嫁接品牌优势；包装建议包装建议：年轻、时尚、轻快、色彩鲜明，契合客群气质。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/二、营销推广分析与初步策略二、营销推广分析与初步策略展示区策略现场售楼处建议l整合项目商业配套，搭置项目现场售楼处，既可以满足住宅施工需求，又不影响销售及展示；l售楼处一层为接待洽谈处，二层为简易样板间，既满足工期，又能够有效展示；l主销售期内，将售楼处对面的幼儿园用

48、地打造为园林示范区，传承格林系的绿色文化。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/二、营销推广分析与初步策略二、营销推广分析与初步策略公司品牌与项目的互动策略结合公司目前五大产品系，本案气质与格林系较为一致，建议在格林系的基础上结合客户特质，打造成格林系青年社区。建筑类型：小高层产品为主建筑类型：小高层产品为主产品面积：格林二档，年轻时尚的小户产品面积：格林二档，年轻时尚的小户型刚需社区型刚需社区20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询

49、联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/二、营销推广分析与初步策略二、营销推广分析与初步策略营销节点排布：2012-20132012年底2013年一季度推售房源盘点：一期推售房源484套，其中75两居242套，占比50%，55一居72套，占比15%。一期户型配比标准层面积（)层数75两居55一居80两居90三居总户数10#64018640481612811#59018723603614412#615187218183614413#615187218183614414#59018723603614415#3201326002652小计2427236134484总计

50、37810884186756所占比例50%14%11%25%100%推售释放口径：首期推售12#、13#、14#、15#楼，即可认购房源484套。20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/三、结论三、结论运营策略的安排和选择运营策略的安排和选择l项目定位：格林二档，年轻时尚的小户型刚需社区格林二档，年轻时尚的小户型刚需社区l区域公司层面对项目策略的安排：保现金流的快销型项目保现金流的快销型项目l产品定位：针对刚需首置客户的小户型产品为主针对刚需首置客户的小户型产品为主2013201

51、3房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/四、产品定位四、产品定位产品主张产品主张产品主张：产品主张：时尚、活力、青春崇尚自由、彰显个性温馨、便利、创新20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/住宅物业类型及户型配比住宅物业类型及户型配比 物业类型物业类型 户型户型 房房/ /厅厅/ /卫卫 户型说明户型说明 面积段（）面积段（） 比重比重 高层 1房1厅1卫 实际紧凑一房 5519

52、%2房2厅1卫 实际紧凑两房 7550%2房2厅1卫 实际紧凑两房 806%3房2厅2卫 实际紧凑三房 9025%四、产品定位四、产品定位户型配比户型配比20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/产品价值产品价值立面立面景观与外景观与外部空间部空间室内公共室内公共空间空间户型户型设备与智设备与智能化技术能化技术材料档次材料档次商业及配商业及配套套服务服务工艺与质工艺与质量量及格线标准线标杆线优化成本，以节点突出整体，户型上尽量合理利用空间，尽可能多的设计出赠送空间，以契合刚需客户贪

53、图实惠的特征，户型可作为本项目的最大价值点景观与外部空间户型采用现代主义风格，简单大方，造价相对合理立面金地物业金牌品质，以超群的展现与细节服务打造余姚最高端与最贴心的管家式物业服务体系。物业服务商业及配套考虑到地块周边商业配套缺乏，建议本项目充分考虑居住者的生活便利性而设置商业配套，让日常购物需要在社区内即可完成价值树及价值点建议价值树及价值点建议四、产品定位四、产品定位价值树及价值点建议价值树及价值点建议20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/珠江拉维小镇（中式现代/面砖）东

54、亚逸品阁（欧式简约/面砖、石材）K2百合湾（新古典/石材）京贸国际（现代简约/涂料、面砖）新华联运港湾（现代/面砖）富力金禧花园（新古典Artdeco/涂料、石材）华业东方玫瑰（中式现代/涂料）金隅花石匠外立面（中式现代/面砖）分析:从外立面风格上看，竞品项目外立面以现代风格为主，品质略高项目采用新古典风格，多偏简约，时尚感较差，仅中弘北京像素项目时尚感较强从里面用材上看，竞品项目多采用面砖，部分品质较高的采用面砖+石材，品质略逊的采用“面砖+涂料”。结论：竞品项目风格上较符合30-40岁年龄段客群审美观，用材相对较好，纯使用涂料项目极少，反映通州各竞品在外立面的打造上颇为重视。中弘北京像素（

55、现代/涂料、面砖）立面立面- -价值点建议价值点建议20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/立面立面-价值点建议价值点建议现代格林（北方）风格大体块的形体构成，与色彩对比，时尚现代的立面风格，彰显年轻的个性、自由时尚、张扬、创意、时尚、张扬、创意、个性、色彩鲜明个性、色彩鲜明分析：分析：从竞争面看：从竞争面看：竞品外立面用材偏中上，为保持竞争力，建议本项目立面打造为标杆价值点。从客户面看从客户面看: 80后是一群视觉动物，他们偏爱色彩、画面，他们有些张扬、喜欢自由、他们追求时尚、

56、崇尚创意，喜欢彰显个性的产品，因此建议价值点为：及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线立面立面20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线景观与外部空间景观与外部空间景观景观-价值点建议价值点建议20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/景观景观-价值点建议价值点建议低成本，高效果低成本，高效果自然，闲适自然，闲适运动、健身运动、健身多低

57、矮植被多低矮植被20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/户型户型-价值点建议价值点建议竞争项目主力户型分析竞争项目主力户型分析项目名称项目名称 东亚逸品阁东亚逸品阁 珠江拉维小珠江拉维小镇镇 K2百合湾百合湾 京贸国际城京贸国际城 新华联运河新华联运河湾湾 富力金禧花富力金禧花园园 华业东方玫华业东方玫瑰瑰 金隅花石匠金隅花石匠 中弘北京像中弘北京像素素 主力产品主力产品 85平两居、115平三居 85-93平两居45-60平一居 70-87平一居70-110平loft 68平一

58、居88-96平两居 97平两居152平三居192平四居90平两居 63平一居、90平两居143平三居 90平两居115平三居140平三居 45-80平LOFT 分析：从竞争项目的主力产品看：基本都是首置型产品，一居室面积区间63-68平，总价94万以上，两居室在88-97平，总价130万以上，三居室在110平以上，总价165万以上，相对于80后年轻白领，首付及月供压力都过大。结论：针对结论：针对80后细分市场，将后细分市场，将1居居3居的面积区间往下降，居的面积区间往下降，通过提高得房率来保证合理的功能性，并在设计阶段关通过提高得房率来保证合理的功能性，并在设计阶段关注人性化细节，以提升户型在

59、总价上和功能性上的竞争注人性化细节，以提升户型在总价上和功能性上的竞争力力及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线户型户型价值点：价值点：功能实用功能实用小户型小户型20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线商业及配套商业及配套商业及配套商业及配套-价值点建议价值点建议商业及配套建议商业及配套建议分类分类目标客群分析目标客群分析解决建议解决建议特色配套特色配套年轻白领工作忙，饮食不规律社区食堂或引入7-11等快餐店80后为网络一代，无网络不生活，喜好

60、网上购物、冲浪高速wifi全社区覆盖闲暇少，工作忙，洗衣成负担社区洗衣房（配置烘干机等设备，高效洗衣）公共交通为主，重视交通便利性，但项目地块距6号线北关站3公里，较不方便社区巴士站（配社区巴士，连接6号线）工作忙，亚健康，健身成业余活动的主要方式社区健身房基本配套基本配套日用品购买社区超市蔬菜水果购买便利店、果蔬店基本医疗物品需求药店美发美容需求美发美容店基本金融需求ATM取款点价值点：价值点：便利便利特色特色将3000平商业充分利用，打造格林系便利生活社区20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全免费更新！免费更新！咨询联系咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产