2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解(林建漳)

1、2014年版与2001年版 城镇土地估价规程比较林建漳一、修订的基本思路随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和 地价评估技术出现了新的变化和需求。特别是2007年物权法的出台和党的“十八大”以来，土地管 理制度改革进一步明确了方向和要求。同时，土地管 理法的修改正在进行之中， 改革的配套文件尚未出台，在此背景下，本次规程修订定位于谨慎调整，立足于 反映成熟技术和做法，并与已明确的改革方向适当衔 接。二、修订的主要内容1、结构框架调整1参照标准的贯用格式，增加了“术语”一章， 将原附件中的“名词解释”的主要内容放置此章，并 调整、增减。2将“ 估价原则 ”纳入总则，“价格影响因素”单独成章3

2、“基本估价方法”改为“常用估价方法”，并将基准地价系数修正法、路线价法的应用从原“基准 地价评估”一章移入此章。4“宗地价评估”一章更名为“宗地价评估程 序”，以程序为主线撰写。5“主要用途土地价格评估”更名为“不同用途 价格评估”。6“其他权利土地价格评估”更名为“不同权利 土地价格评估”。7附录调整为四个，即附录A收益还原法原理及 其公式、常用估价方法附件，附录B?基准地价评估用 表、附录C现场勘查用表、附录D?古价报告及工作底 稿规范格式。需要重点关注的是： 现场勘查用表估价师现 场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签 字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附 件材料。【现场

3、勘察用表适用于待估宗地、比较案例 或交易实例进行现场勘查时记录有关勘查内容和结 果，包括基本情况调查表、 区域及个别条件调查表 （分 宗地填写）、基础设施情况调查表（分宗地填写） 】2、概念的调整1重新定义“地价”，强调地价是特定土地权利 的价格，既包括公开市场价，也包括特定条件特定市 场下形成的价格，同时指出，本规程中所指地价通常 指公开市场价；同时，对物权法中提出的立体土地权 利进行了考虑，明确地价可依据权属划分单独界定为 地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价 格。2区分政府主导的公告地价和市场地价，明确了基准地价、标定地价、课税地价属公告地价。3增、删个别术语和定义。新规程增加了

4、公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地 价更新、征地费用的概念。3、要求的调整技术体系与技术途径 由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体 系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评 估体系包含在区域地价评估技术中。估价原则 新规程强调估价技术原则，保留了替代原则、最 有效利用原则、 预期收益原则、 供需原则、 贡献原则 剔除了报酬递增递减原则和变动原则。土地估价规程是技术规程，需要更多的反映土地 估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关 系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原

5、则 更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵 循。估价方法对应估价原则估价方法估价原则市场比较法合法原则、替代原则、最 有效利用原则、供需原则、 变动原则剩余法合法原则、 预期收益原则、替代原则、最有效利用原 则、供需原则、贡献原则、 变动原则收益还原法合法原则、 预期收益原则、替代原则、最有效利用原 贝V、供需原则、变动原则基准地价系数修正 法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则成本逼近法合法原则、替代原则、最 有效利用原则、供需原则、变动原则出让地价评估增加价值主导、 审慎原则、公开市场原则公共管理与公共服 务和交通运输用地 估价增加发现并模拟市场价格 的原则、区分市

6、场定价与 政策优惠的原则、区位效 用为主兼顾用途差异的原 则方法选用新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评 估需选择适宜的两种以上评估方法。针对特殊情况， 提出了 “评估少有交易，市场化程度极低且土地收益 难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价 行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜 的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家 论证材料。的解决方案。主要估价方法1市场比较法；收益还原法；剩余法；成 本逼近法；公示地价系数修正法。基准地价制定不同用途地价评估用途分类。宜参照土地利用现状分类的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别 界定各用途的构成比例；方法选择原

7、则。国家标准土地利用现状分类国家标准采用一级、二级两个层 次的分类体系，共分 12 个一级类、56 个二级类，一级类主要按土地 用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。土地利用现状分类表一级 类二级类一级 类二级类一级类二级类01 耕地水田06 工矿仓 储用 地工业用地10 交通运输用地铁路用地水浇地米矿用地公路用地旱地仓储用地街巷用地02 园地果园07 住 宅用地城镇住宅用地农村道路茶园农村宅基地机场用地其它园地08 公共管 理与 公共服务 用地机关团体用地港口码头用地03 林地有林地新闻出版用地管道运输用地灌木林地科教用地11 水域及水利设施用地河流水面其它林地医卫慈善用地湖泊

8、水面04 草地天然牧草地文体娱乐用地水库水面人工牧草地公共设施用地坑塘水面其它草地公园与绿地沿海滩涂05 商 服用地批发零售用 地风景名胜设施用 地内陆滩涂住宿餐饮用地09 特 殊用地军事设施用地沟渠商务金融用 地使领馆用地水工建筑用地其它商服用 地监教场所用地冰川及永久积雪宗教用地12 其他十地空闲地殡葬用地设施农用地田坎盐碱地一级 类二级类一级 类二级类一级类二级类沼泽地沙地裸地不同权利状态下土地价格评估4、文字调整“农村建设用地”改为“集体建设用地”； “征用”改为“征收”；“房地产”改为“不动 产”；“还原利率”改为“还原率”；“估价基 准日”改为“估价期日”；“商业用地”改为“商 服

9、用地”；“居住用地”改为“住宅用地”。5、档案资料的管理要求新规程中明确，估价资料归档。完成并出具估价 报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整 理、归档和妥善保管。归档估价资料一般应保管15年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定 的，从其规定。三、编写土地估价报告有调整的事项（一）基本事项要求的调整1、 封面增加电子备案号。2、土地估价报告中估价基准日均应改为估价期3、地价定义。应注明：在公开市场（或特定市场） 条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、 设定的开发程度与用途、 法定最高年限内一定年期的， 某种权利特征下的土地 使用权 （或包含其他内容）价 格。设定的容积率

10、取上限或下限应明确。是否有地下 空间且容积率是否包括地下空间。 【估价对象界定： 是 否单纯土地及开发程度、容积率、地上地下范围及用 途协调性、土地面积确定等】4、估价结果单价应明确是地面地价还是楼面地 价。对涉及抵押的估价，估价结果下边应注明上述估 价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使 用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及 其他应付费用等。对涉及出让底价评估的， 参照出让评估技术规范。5、估价报告有效期统一描述为： 本报告的估价结 果自提交估价报告之日起一年内有效。（二）、估价报告各部分应注意的问题 第一部分封面摘要1、报告的年度编号应与提交报告年度一致， 以提 交的年度

11、作为报告编号。2、技术报告封面应为土地估价技术报告 （评估工 作底稿）；技术报告关键词， 年度写提交报告年度； 技 术报告中的结果一览表上写 “土地估价技术报告编号： （福建）*（2015）（技） 字第*号”。3、第八、九项：土地估价师签字、土地估价机构 盖章必须在一页上。4、土地估价结果一览表表格上方增加“估价目的”；删除“宗地位置” 列；“估价期日用途”列分列“证载（或批准）、实 际、设定”用途；“容积率”列分列“规划、实际、 设定容积率；土地使用权年限”列改为剩余 土地使用权年限”列。第二部分估价对象界定1、 要说明估价委托方与土地权利人间的关系； 估 价对象项目，要明确估价对象是否为土

12、地还是包括其 他内容（如地上建筑物）；如果有其他内容在地价定义 里相应说明。还应包括面积、土地使用者和用途。2、 土地登记状况应说明估价对象的来源、 土地级 别。3、 土地权利状况应包括所有权、使用权（用途、 面积、取得时间、出让价款） 、年期（出让年期、已使 用年期、剩余年期）、他项权利（抵押权、担保权、地 役权、租赁权、地上地下权等）及相邻关系；实际使用与证载状况分析。4、土地利用状况现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率等） ； 待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置 情况等）。5、一般因素包括城市资源状况（包括地理位置、 土地、城市人口等）、不动产制度与不动产市场 （含土 地制

13、度、住房制度、地价政策等） 、产业政策（含金融 及税收政策）、城市规划与发展目标； 城市社会经济发 展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、 社会储蓄与投资、物价变动等内容） 。第三部分土地估价结果及其使用1、估价依据应与估价过程相一致， 对估价过程中 方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应列出名 称和文件号。2、估价原则应包括估价技术原则和估价工作原 则。根据估价对象特点与估价目的有所选择。3、估价的前提条件和假设条件。说明进行本次 估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价 依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持 续利用等、假设条件（如估价对象的用途设定、年期 设定、估

14、价期日设定等）4、需要特殊说明的事项。 （估价中的不确定性及 其对估价结果的影响程度？）有关资料来源及未经 实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；对估 价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（地价指 数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施； 估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的 特殊处理，应说明原因或依据；其他需要特殊说明 的问题。5、估价方法。选用基本规定：（估价报告）简要说明估价中 采用的主要方法、方法选择的依据。本标准推荐使用 而未选用的方法应说明不选用的理由除符合本标准 规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于 两种（估价技术报告）除符合本标准规定的特殊情 况外，

15、每项估价所选估价方法应不少于两种，并说明 估价方法选择的依据。对本标准推荐使用而未选用的 方法或选用本标准中明确 “慎用”“不宜使用”的方法， 应说明理由从不同用途角度选用估价方法的规定。 “估价人 员应针对不同用途土地的价格形成特征，选择适宜的 两种以上方法，正确把握各类用地的估价技术要点。评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业 协会专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估 价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料住宅用地a）评估住宅用地价格 宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法;b）对位于中心城区的住宅用地，不宜采用成本逼

16、 近法；c）对投资待建的住宅用地，可选择剩余法；d）对位于城镇规划区外零星分布的住宅用地，可 选择剩余法；e）对新开发土地，可选用成本逼近法。2工矿仓储用地a）评估工矿仓储用地价格，宜选择市场比较法， 并至少辅以另一种适宜的估价方法；b）如缺少市场可比案例，可 酌情选用成本逼近法 与公示地价系数修正法；c）对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法；d）对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法；e）对位于中心城区的工业仓储用地，不宜采用成 本逼近法。3商服用地a）评估商服用地价格 宜选择市场比较法或收益还 原法，并至少另辅一种适宜的估价方法；b）评估商服用地时，慎选成本逼近法与公示地价 系数修正法；

17、c）对中心城区的商服用地，不宜采用成本逼近法；f/MrwvwvMsvwwirwawwwwwwrwsvwwnrvwMvwniwwsrww,.jW-wvM,vwwMi,ATrwvwwann-uwiwwrwv*uirrawvfwwrwrvtvrmsvrtiwwvivwvwvd）对已建在用的商服用地，首选收益还原法；（宜）e）对投资待建的商服用地，可选择剩余法。D公共管理与公共服务和交通运输用地评估a）评估公共管理与公共服务和交通运输用地价 格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估 价方法；b）如缺少市场可比案例，可 酌情选用成本逼近法 与公示地价系数修正法；c）慎用收益还原法与剩余法。从不同权

18、利特征角度选用估价方法的规定。“估 价人员应针对不同权利特征对土地价格的影响，选择 适宜的评估方法，正确把握不同权利土地价格评估技 术要点。评估相对完整或无特殊限制的土地权利价格，应 在主要评估方法中选择两种以上适宜的评估方法，评 估划拨土地使用权、地役权、单独设立的地下或空中 使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以 选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披 露，附具专家论证材料。”第四部分附件增加：比较案例照片、现场查勘记录表（现场勘 查估价师签字）、估价师现场查勘照片。土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件， 由估价机构盖章。四

19、、修订内容比较城镇土地估价规程（国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管 理委员会）2014年版(GB/T18508-2014)2014-07-24发布，2014-12-01 实施2001年版(GB/T18508-2001)2001-11-12发布,2002-07-01 实施引言按现行法律法规修改；对 集体土地所有权永久性取 得改为“征收”根据 城市规划法 、 房地 产管理法、土地管理法 制定本规程早节结构尸片早节增加:第 3 章术语和定义附录 D 名词解释附录 C 基准地价成果图示附录 C“基准地价评估用表”部分内容附录 D 现场勘查用表尸片早节删减附录 B 市场比较法原理及公 式演变尸片早节

20、内容调整“估价原则”移入第 4 章“总则”； “基准地价系数 修正法、路线价法的应用” 移入第 6 章“主要估价方 法”；第 9 章“不同用途土 地价格评估”列出公共管 理与公共服务用地、交通 运输用地用途评估。“基准地价系数修正法、路线价法”列在第 7 章“宗地 地价评估”第 8 章“主要用途土地价格 评估”列出综合用地评估。名称变化:第 2 章规范性引用文件第 2 章引用标准第 5 章价格影响因素第 4 章估价原则及价格影响 因素第 6 章主要估价方法第 5 章基本估价方法第 8 章宗地地价评估程序第 7 章宗地地价评估第 9 早不同用途土地价格 评估第 8 章主要用途土地价格评 估第 1

21、0章不同权利状态下土 地价格评估第 9 章其他权利土地价格评 估第 1 章范围表述变化本标准适用于城镇、独立 工矿区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价评估”本规程适用于城镇、独立工 矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗 地地价评估”第 2 章规范性引用文件GB/T18507 城镇土地分等 定级规程GB/T19231 土地基本术语GB/T21010-2007 土地利用现状分类TD/T1001-2012 地籍调查 规程TD/T1009-2007 城市地价动态监测技术规范TD/T1001-1993 地籍调查规程第 3 章术语和定义公示地价、课税地价、土 地估价、综合还原率、土 地还原

22、率、建筑还原率、 征收补偿费用、公示地价 系数修正法熟地价格、生地价格、估价 期日、基准地价更新、综合 还原利率、土地还原利率、 建筑还原利率、征地费用、 城镇拆迁安置费用、基准地 价系数修正法第4早总则估价技术原则替代原则、最有效利用原 贝叽预期收益原则、供需 原则、贡献原则遵循替代原则、遵循最有效 利用原则、遵循预期收益原 贝叽遵循供需原则、 遵循贡 献原则、遵循报酬递增递减 原则、遵循变动原则第5早价格影响因素一般因素土地及住房制度与政策、 国民和社会经济发展规划土地制度、住房制度、社会 和国民经济规划区域因素繁华度或集聚度、规划及 土地开发利用限制商服繁华程度、土地使用限 制个别因素规

23、划及土地开发利用限制土地使用限制第6早主要估价方法增加将基准地价系数修正法、 路线价法、标定地价系数 修正法列入“公示地价法”基准地价系数修正法、路线 价法市场 比较 法基本公式 变化P=PXAXBXexDXEP-待估宗地价格；PB-比较 实例价格；A-交易情况指 数调整；B-估价期日地价 指数调整；C-区域因素条 件指数调整；D-个别因素 条件指数调整；E-使用年 期修正指数调整V=VXAXBXDXEV-待估宗地价格；VB-比较 实例价格；A-待估宗地情况 指数调整；B-估价期日指数 调整；D-区域因素条件指数 调整；E-个别因素条件指数 调整评估程序变化收集交易实例增加“明确价格内涵”确定

24、比较实例估价期日距比较实例的交 易日期原则上不超过 3 年； 比较实例与待估宗地条件 的相似性大于差异性比较实例应选择与估价期 日最接近估价期日修正通常用地价指数进行修 正；地价指数的编制应符合 TD/T1009-2007 的有关 要求主要用地价指数进行修正区域 因素将比较实例在其外部区域 条件下的价格调整为待估将比较实例在其外部区域 环境状况下的价格调整为修正宗地外部条件下的价格估价对象外部区域环境状 况下的价格综合考虑区域因素中的各 因子对地价的影响程度确 定区域因素条件指数将区域因素的各因子对地 价影响程度求和，得出区域 因素条件指数个别因素修正容积率、其他规划限制条 件规划限制条件当容

25、积率对地价影响较大 时，应单独修正综合考虑个别因素中的各 因子对地价影响程度确定 个别因素条件指数将个别因素中的各因子对 地价的影响程度求和，得出 个别因素条件指数其他因素修正除进行上述修正外，经过 充分调查和专家论证，还 可根据比较实例与待估宗 地的条件差异进行其他必 要的修正除进行上述几项修正外，还 应根据比较实例与待估宗 地的条件差异进行其他必 要的修正，如容积率修正等适用范围市场比较法除可直接用于 评估土地价格或土地租金 夕卜，还可用于其他估价方 法中相关参数的求取市场比较法除可直接用于 评估土地的价格或价值外， 还可用于其他估价方法中 有关参数的求取收益 还原 法基本公式P-a/rP

26、- 土地收益价格；a-土地纯收益（或地租）;r- 土地还原率V-a/rV- 土地收益价格；a- 土地纯收益（或地租）；r- 土地还原利率评估程序程序 内容确定还原率 测算收益价格确定还原利率 试算收益价格确定待估宗地价格估算年总收益年总收益是指待估宗地按 最有效利用方式出租或自 行使用年总收益是指待估宗地按 法定用途出租或自行使用估算年总收益，应考虑客 观闲置损失。经营性项目 或生产性项目，年总收益 分别为经营性收入或生产 性收入确定年总费用年总费用是指利用土地进 行经营活动并取得相应收 益时正常合理的必要年支 出总费用指利用土地进行经 营活动时正常合理的必要 年支出a) 土地租赁：土地使用

27、税、土地管理费、土地 维护费及其他税费b) 不动产出租：经营管理费、经营维修费、房屋 年保险费、房产税及其 他税费1) 土地租赁： 土地使用税、土地管理费、土地维护费及 其他费用2) 房地出租： 经营管理费、经营维修费、 房屋年折旧 费、房屋年保险费、房屋出 租年应交税金及其他费用确定土地纯收益a)土地租赁：a-R-Ca-土地 纯收益；R-年总收入；C- 年总费用b)不动产出租：a=Rn-Ihna- 土地纯收益；Rn-不动产纯收益；Ihn-房 屋纯收益Rn=Rg-ClgRn-不动产纯收 益；Rg-不动产年总收益；Cg-不动产年总费用 利用不动产收益评估土地 收益价格时应关注如下情 况：当房屋经

28、济寿命早于 设定土地使用年期时，应 按照房屋经济寿命确定折 旧年限，合理估算剩余年 期的土地价格当房屋经济寿命晚于 设定土地使用年期时，应 按照土地使用期限确定折 旧年限，并合理估算房屋 余值C)自用土地土地租赁：a-R-Ca-土地 纯收益；R-年租金收入；C- 年总费用房地出租：a = R-|hna- 土地纯收益；Rn- 房地纯收益；Ihn-房屋纯收 益Rn=Rg-ClgRn-房地纯收益； Rg-房地出租年总收益； Cg- 房地产出租年总费用(5)自用土地或待开发土地确定还原率a) 土地纯收益与价格比率法：应选择 3 宗以上近期 发生交易的，且土地区域 条件、用途、交易类型等 与待估宗地相似

29、的交易实 例b) 安全利率加风险调整值法：安全利率可选用国债 年利率或银行定期存款年 利率在确疋土地还原率时，应 注意不同土地权利、不同 土地用途、不同区位、不(1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发 生交易的，且在交易类型与 待估土地相似的交易实例(2) 安全利率加风险调整值法：安全利率可选用同一时 期的一年期国债年利率或 银行一年期疋期存款年利 率在确定土地还原利率时，还 应注意不同土地权利、不同 土地使用年期、不同类型及 不同级别土地之间还原利同土地使用年期及不同时 期的土地还原率的差别率的差别适用范围适用于有现实收益或潜在 收益的土地估价适用于有现实收益或潜在 收益的土地或

30、不动产估价剩余 法评估现有不动产所含土地价格基本公式P=P-Ph-TP-待估宗地价 格；P-不动产交易价格； Ph-房屋现值；T-交易税费V=V-Ph-TV -待估土地价格；Vr-房地产交易价格；Ph-房 屋现值；T-交易税费程序a）调查待估宗地的基本情况；b）测算不动产交易价 格；c）测算房屋价值；d）测算交易税费；e）测算待 估宗地价格。测算不动产交易价格应根据客观交易价格，采 用市场比较法或结合不动 产的经营状况和市场条件 运用收益还原法确定可用正常市场交易成交价 格，或采用市场比较法确 定，或结合房地产的经营状 况和市场条件运用收益还 原法确定测算房屋现值参照收益还原法中的有关 规定测

31、算测算交易税费主要包括不动产交易过程 中的税费测算土地价格应注意待估宗地的设定使 用年期与不动产交易价格 对应的年期之间的差别并 进行使用年期修正评估 待开 发土 地的 价格基本公式P=A-B-CP 彳寺估宗地价格；A-不动产总价；B-开发项 目整体的开发成本；C-客 观开发利润V-A-B-CV 彳寺估土地价格；A-开发完成后的土地总价 值或房地产总价值；B-整个 开发项目的开发成本；C-开 发商合理利润程序c）测算完成开发后的土地 或不动产总价；d）估计开 发建设周期和投资进度安 排; e）测算开发成本和开 发商客观开发利润；f）测 算待估宗地价格（3） 估计开发建设周期和投 资进度安排；（

32、4）估算开发 完成后的土地总价值或房 地产总价值；（5）估算开发 成本和开发商合理利润；（6） 确疋待估示地的土地价 格测算米用市场比较法或趋势分米用市场比较法与长期趋开发完成后的不动产总价析法确定其在评估期日的 价值，对开发完成后拟采 用出租或自营方式经营的 土地或不动产价值，也可 根据同一市场状况采用收 益还原法确定其价值势法结合进行。对开发完成 后拟采用出租或自营方式 经营的土地或房地产价值， 也可以根据同一市场状况 采用收益还原法与长期趋 势法来确定其价值测算开发成本开发成本是项目开发建设 期间所发生的客观费用的 总和开发成本是项目开发建设 期间所发生的一切费用的 总和测算利息利息率的

33、选取应参照同期 银行公布的同期贷款利率在实际评估工作中，也可把 土地或房地产的未来价值 及开发成本用折现的方法 贴现至估价期日，从而在剩 余法公式中没有利息项。 折现率和利息率的选取应 参照同期银行公布的贷款 利率测算利润如果采用现金流法，折现 率的取值综合考虑了利息 和利润率因素，可不单独 测算利润适用范围一般可运用于以下情形允许运用于以下情形成本 逼近 法基本公式P=E+Ei+T+R+R+R=Pb+RP- 待估宗地价格；Ea-土地 取得费；Ed- 土地开发费；T-税费；Ri-利息；R-利润；Rr 土地增值；PE-土地成 本价格V=E+Ed+T+R+R+R=VE+RV- 土地价格；VE-土地

34、成本 价格程序C)确定土地增值(1)判断待估土地是否适用 成本逼近法；(4) 确定土地开发后较开发 前的价值增值额；(5) 按地价公式求取待估土 地的土地价格；确定土地 取得费按取得土地权利而支付的 各项客观费用计算，不同 情况如下：a)征收农村集体土地时， 土地取得费即为征收补偿 安置费用，主要包括被征 收土地、地上青苗、建筑 物及构筑物的补偿费用及 涉及人员的安置补助费。按用地单位为取得土地使 用权而支付的各项客观费 用计算。征用农村集体土地时，土地 取得费就是征地费用。征地 中各项费用以待估宗地所 在区域政府规定的标准，或 应当支付的客观费用来确 定。各项费用应按有关规疋， 依据待估宗地

35、所在区域政 府规定的相关标准，以应 当支付的区域客观费用确 定。b)征收国有土地使用权 时，土地取得费即为征收 补偿安置费用，主要包括 被征收土地使用权、地上 青苗、建筑物及构筑物的 补偿费用及涉及人员的安 置补助费。各项费用应按 有关规疋， 依据待估宗地 所在区域政府规定的相关 标准，以应当支付的区域 客观费用确定。C)通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价 期日土地的客观市场购置 价格。城镇国有土地的土地取得 费可按拆迁安置费计算。拆 迁安置费主要包括拆除房 屋及构筑物的补偿费及拆 迁安置补助费。城镇拆迁安 置费应根据当地政府规疋 的标准，或应当支付的客观 费用来确定。从市场购入的土地

36、时， 土地 取得费就是土地购买价格确定土地 开发费按待估宗地设疋开发程度 下应投入的各项客观费用 计算宗地红线外的土地开发费 为达到所设定开发程度所 需投入的各项开发费用；宗地红线内的土地开发费 一般包括土地平整费。根 据估价目的和投资主体不 同，确定是否计入宗地红 线内各类开发费用。按该区域土地平均开发程 度下需投入的各项客观费 用计算宗地红线外的土地开发费 要客观计算道路费、基础设 施配套费、公用设施配套费 和小区开发费；宗地红线内 的土地开发费一般有土地 平整费和小设施配套费，根 据估价目的和投资主体不 同，宗地红线内的小设施配 套费是否计入也不同。确定各项 税费土地取得和开发过程中应

37、向政府缴纳的税费政府规定的教育附加费等 其他在土地取得过程中直 接相关的税费等征地过程中发生的税费一 般有：(5)政府规定的教育基金及 其他有关税费房屋拆迁过程中发生的税 费一般有：(1)房屋拆迁管 理费和房屋拆迁服务费；(2)政府规定的其他有关税费。确定土地开发利息土地开发总投资应计算合 理利息。土地开发总投资 包括土地取得费、土地开按照界定的土地开发程度 的正常开发周期、各项费用 的投入期限和资本年利息发费和各项税费。按照设 定的土地开发程度的正常 开发周期、各项费用的投 入期限和贷款年利率，分 别测算各期投入应支付的 利息率，分别估计各期投入应支 付的利息。确定土地开发利润按照开发性质和

38、各地实际 情况，确定开发中各项投 资的客观回报率，测算土 地开发应取得的开发利润土地开发总投资包括土地 取得费、土地开发费和各项 税费。按照开发性质和各地实际， 确定开发中各项投资的正 常回报率，估计土地投资应 取得的投资利润确定土地 增值依据土地所在区域内，因 用途等土地使用条件改变 或进行土地开发而产生的 价值增加额或比率测算按该区域土地因改变用途 或进行土地开发，达到建设 用地的某种利用条件而发 生的价值增加额计算价格修正 确定应根据待估宗地在区域内 的位置和宗地条件，考虑 是否需要进行其他因素修 正，确定土地价格 当土地增值是以有限（无 限）年期的价格与成本价格的差额确定时根据待估宗地

39、在区域内的 位置和条件，进行个别因素 修正当土地增值是以有限（无 限）年期的市场价格与成本 价格的差额确定时适用范围少有交易的地区或类型交易实例少的地区公示 地价 法基准地价系数修正法基本公式P=RX（1 土艺 K）XKj+DP-待估宗地价格； Pb-某用 途、某级别（均质区域） 的基准地价；工 K-宗地地 价修正系数；K-估价期日、 容积率、土地使用年期等 其他修正系数V=bX（1 土艺 K）XKV- 土地价格；Vb-某一用途 土地在某一土地级上的基 准地价适用范围可用于政府已公布基准地 价，具有完备的基准地价 修正体系的区域，且涉及 国有土地资产处置或土地 资产抵押时；所米用的基 准地价应

40、具有现势性，待 估宗地的估价期日距基准 地价的期日一般不超过 3年。路线价适用 要求路线价法是基准地价系数 修正法的特殊形式，适用 原则和要求与基准地价系法数修正法类同。当区域内 同时存在基准地价和路线 价时，里地线以内的宗地， 应采用路线价法评估。标定地价系数修正法基本公式P=PXAXBXexDP-待估宗地价格；Ps-标定 地价；A-待估宗地交易情 况指数；B-待估宗地估价 期日地价指数除以标定地 价期日地价指数；C-待估 宗地个别因素条件指数除 以标准宗地个别因素条件 指数；D-待估宗地年期修 正指数程序a）收集标准宗地及标疋地价相关资料；b）选择 3 个（含 3 个）以 上可比标准宗地；

41、c）进行相关地价影响因素修正；d）测算待估宗地价格。适用 要求可用于政府已公布标定地 价的区域，且涉及国有土 地资产处置或土地资产抵 押时；所米用的标准宗地 与待估宗地应位于同一相 同或类似区域，且具有可 比性；标定地价应具有现 势性，待估宗地的估价期 日距标疋地价的期日一般 不超过 1 年。第7早基准地价评估基准地价更新一般要求a）基准地价更新周期视市场情况而疋，更新频率不 得低于 3 年一次， 每隔 6 年应进仃一次全面更新；b）全面更新应在取新地价影响因素资料的基础上， 重新划分土地级别或均质 区域；局部更新可利用符 合要求的地价指数完成（1）为了使土地估价成果符 合客观头际，保持基准地

42、价成果和宗地地价评估标准 的现实性，在土地市场变化 或影响土地价格的种种因 素发生变化后， 必须对地价 进行重新评估，更新基准地 价成果和宗地地价评估标 准。（2）基准地价更新是在土地 定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地 价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程范围具体要求如下：a）当城镇发展变化较快，整体土地条件发生较大变 化时，应进行全面更新；b）当城镇发展比较稳定，仅局部土地条件发生较大 变化时，可只进行局部更 新；C）当土地级别变化时，应 更新级别基准地价。更新区域可以是全面更新， 也可以是局部更新第8早宀宗地地价评估程序一般程序b）拟订估价作业方案；c）收集估价所需资

43、料；d）实地杳勘；h）编辑整理评估报告书， 估价资料存档。（2）拟订估价作业计划；（3）收集资料实地查勘；（4）分析整理相关资料；明确估价基本事项应征得委托方认可，订立 委托协议，主要包括以下 内容：a）明确估价目的。估价目 的由委托方提出，在估价 委托协议中明确。估价目 的应符合相关法律、法规 及政策规定。b）明确待估宗地。明确待 估宗地包括明确待估宗地 的物质实体状况和权益状 况，对所在位置、土地范 围、土地权利状况、土地 利用类型、土地利用状况 等进行明确界定，并应有 明确的依据和理由。C）明确估价期日。估价期 日应根据估价目的确定，在估价委托协议中明确，并米用公历表示，具体到 年、月、

44、日。d）明确价格内涵。价格内 涵应根据估价目的确定，地价定义中应说明价格类 型、权利特征、估价期日、土地利用条件（现状利用 或规划利用条件） 、实际开 发程度和设定的开发程主要确定估价对象、 估价目 的、估价期日、价格类型、 估价日期等度、证载用途、实际用途、设疋用途等。e）明确估价日期。明确估 价师从开始作业到完成报 告的持续时间。拟订估价作业方案在明确待估宗地基本事项 的基础上，应对估价项目 进行初步分析，拟订作业 方案，主要包括以下内容：a）拟订估价技术路线和初步选择估价方法；b）拟订资料收集的清单和收集资料的渠道；C）预计所需的时间、人员 和经费；d）拟订作业步骤和时间进 度安排需确定

45、估价项目、内容、资 料类型及来源、调查方法、 人员安排、时间与成果组成 等收集估价所需资料a）宗地自身资料，包括反 映土地权属状况及实体状 态的资料；d）其他类型的资料，如当 地的基准地价、地价指数、 工程造价标准等相关资料实地杳勘估价人员应实地查勘待估 宗地及相关案例资料，充 分了解掌握待估宗地及评 估所用案例的坐落位置、 四至、形状、土地利用状 况、基础设施条件、道路 交通状况及周围环境等情 况。对待估宗地及周边情况等 进行现场拍照，同时对已 获取的资料进行核查，并 补充收集估价所需的其他 资料。估价人员必须实地查勘待 估宗地，亲自了解掌握待估 宗地坐落位置、 形状、土地 利用状况、基础设

46、施条件、 道路交通状况以及周围环 境等情况。选定估价方法，试算价格评估土地价格，除特殊情 况下，应在主要估价方法 中至少选用两种话宜的估 价方法进行。对同一估价对象应选用两 种以上的估价方法进行估 价，得出试算价格。确定估价结果若舍弃某种估价方法的测 算结果，应说明理由。撰写并提交评估报告书应撰写土地估价报告书， 并编制估价技术报告（评要提交评估报告书。估价报 告书包括土地估价报告估工作底稿） 。 当同一估价 项目所含宗地位于多个市 县时，应以各市或县为单 位分别编制估价技术报告（评估工作底稿）。估价报告及估价技术报告 （评估工作底稿）中至少应披露的内容及要求见附 录E。在撰与文字（或表格）报

47、 告的同时，应制作评估报 告和估价技术报告（评估 工作底稿）的电子版。估价报告与估价技术报告 （评估工作底稿）按国家有关规定需要备案的，应 要提交给委托方之前，先 予备案。和土地估价技术报告； 报告书格式分文字式和表 格式。估价资料归档兀成并出具估价报口后， 应对有关该估价项目的全 部必要资料进行整理、归 档和妥善保管。归档估价资料一般应保管 15年。如法定管理机构对 估价资料归档保管时间有 规定的，从其规定。第8早不同用途土地价格评估一般规定估价人员应针对不同用途 土地的价格形成特征，选 择适宜的两种以上方法， 正确把握各类用地的估价 技术要点。评估少有交易，市场化程 度极低且土地收益难以显

48、 化的特定用途土地价格， 在省级以上土地估价行业 协会专家论证的基础上， 可以选择一种适宜的主要 估价方法，并应在报告中 充分披露，附具专家论证 材料。土地用途类a）住宅用地；b）工矿仓储用地；c）商服用地；d）公共管理与公共服务用（1）居住用地；（2）工业用地；（3）商业、 旅游、 娱乐用地；（4）综合用地；地；e）交通运输用地 评估中，待估宗地用途的 设 定 宜 参 照GB/T21010-2007土地利 用现状分类的二级类进 行细化，对于具有混合用 途的待估土地，应分别界 定各用途的构成比例。（5） 教育、 科技、 文化、 卫 生、教育或者其他用地。价格影响因素a）评估不同用途的土地价格，

49、应对影响土地价格的 一般因素、区域因素和个 别因素进行深入分析；b）分析价格影响因素时，应根据不同土地的利用特 点及其对各类影响因素的 敏感程度，有所选择和侧 重。住宅 用地 评估影响因素分 析一般因素：经济因素：土地与不 动产市场状况等；行政因素：当地就业 状况、居民的收入与消费 水平、土地与不动产税收 制度、土地与不动产政策 等。区域因素：交通条件：道路状况 与交通管制、出行的便捷 程度等；环境因素：空气、噪 声、光源污染 个别因素：建筑密度、毗邻道路 的类型与等级、给排水与 电热气暖通讯等的通达及 保证程度一般因素：经济因素：就业与居民 收入水平、住宅的供给与需 求、住宅的租价比等；行政

50、因素：房地产租金 与税收政策、住宅政策等。 区域因素：交通条件：道路状况与 交通便捷程度等；环境因素：噪音空气污 染估价方法选 择原则如下：a）评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另 辅一种适宜的估价方法；b）对位于中心城区的住宅用地，不宜采用成本逼近 法；居住用地估价，宜选用市场 比较法、剩余法、收益还原 法和基准地价系数修正法， 对新开发完成的居住用地， 可以使用成本逼近法。C）对投资待建的住宅用 地，可选择剩余法；d）对位于城镇规划区外零星分布的住宅用地，可选 择剩余法；e）对新开发土地，可选用 成本逼近法。评估技术要占八、评估已售公房、经济适用 房等保障性住房的用地价 格时，应注意

51、与商品住房 用地间存在的权益差别及 其对土地价格的影响。1评估别墅等独立居住用 地，一般应首选市场比较 法，但如极具特性则不宜使 用。2评估高档公寓用地， 一般 应首选市场比较法，辅之以 收益还原法、假设开发法或 基准地价系数修正法。3评估普通居住用地， 一般 应首选市场比较法，辅之以 收益还原法、假设开发法或 基准地价系数修正法。4对于待拆迁改造的危旧 居住用地，如无特殊需要一 般不得依现状用途评估，而 应按规划用途评估。工矿 仓储 用地评估影响因素分 析一般因素：自然因素：地质条件 经济因素：相同或相关产业的市场状况等； 行政因素：调控政策 等。区域因素：基础设施状况：电信 等的通达与供给

52、；工业区成熟度：所在 工业区性质一般因素：经济因素：此类市场状 况等； 区域因素：基础设施状况：等状况；估价方法选 择原则如下：a）评估工矿仓储用地价 格，宜选择市场比较法， 并至少辅以另一种适宜的 估价方法；b）如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与 公示地价系数修正法；C）对租赁性工矿仓储用 地，宜选用收益还原法；工业用地宜有用市场比较 法、成本逼近法和基准地价 系数修正法。在特殊情况 下，也可采用收益还原法。d）对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法；e）对位于中心城区的工业仓储用地，不宜米用成本 逼近法。评估技术要占八、b） 矿井、 米矿 （米石） 场、尾矿堆放用地价格评估， 当矿

53、产资源可开采低于剩 余土地使用年限时，年期 修正应依资源可开米年期 确定；e）评估空置或低效利用的 工业仓储用地以及位于城 镇中心区非工业规划区范 围内的存量工业仓储用 地，应视估价目的的不同， 在合法的前提下考虑土地 的最有效利用方向。矿井、矿区用地价格评 估，当矿产资源可开米低于 出让时，年期修正应依资源 可开米确定；机场、码头用地由于具有 垄断性质，在收益还原法以 外的评估方法运用中，应考 虑垄断地租修正。商服 用地 评估影响因素分 析一般因素：经济因素：服务业市 场状况行政因素：不动产租 金与税收政策、 调控政策 等；区域因素：商服繁华程度：所在 区域性质（商服区、住宅 区还是工业区）

54、、商服氛围般因素：经济因素：此类市场状 况行政因素：房地产租金 与税收政策等； 区域因素：商业服繁华程度：估价方法选 择 原则如下：a）评估商服用地价格宜选择市场比较法或收益还原 法，并至少另辅一种适宜 的估价方法；b）评估商服用地时，慎选 成本逼近法与公示地价系 数修正法；C）对中心城区的商服用 地，不宜采用成本逼近法；d）对已建在用的商服用 地，首选收益还原法；（宜）e）对投资待建的商服用 地，可选择剩余法。商业、旅游、娱乐用地，宜 采用市场比较法、收益还原 法、剩余法和基准地价系数 修正法估价。评估技术要占八、a）评估商服用地价格，应 根据土地的细分用途，选 择影响地价的主要因素进 行重

55、点分析；b）评估低效使用的商服用地，应注意遵循最有效利 用原则；c）评估商服分摊用地价 格，应注意空间位置差异 对分摊土地价格的影响；d）评估各类旅游用地，应 注意国家旅游区评价标 准。1各类商业用地价格评估， 必须区分因土地利用方式 的差别所带来的土地收益 的差异；2评估各类旅游用地，应注 意国家旅游区评价标准。公共 管理 与公共服 务和 父通运输 用地 评估影响因素分析a）评估公共管理与公共服务类用地价格时，相关影 响因素分析可参照商服用 地影响因素分析。b）评估公共设施、公园绿 化与交通运输用地时，相 关影响因素分析可参照住 宅用地或工业仓储用地影 响因素分析。综合用地影响因素分析参照居

56、住用 地和商业用地影响因素分 析教育、科技、文化、卫生、 体育及其他用地 影响因素分析，根据估价目 的及宗地实际情况，参照以 上方法执行估价方法选择原则如下：a）评估公共管理与公共服务和交通运输用地价格， 宜选择市场比较法，并至 少辅以另一种适宜的估价 方法；b）如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与 公示地价系数修正法；c）慎用收益还原法与剩余法。综合用地宜米用市场比较法、收益还 原法、剩余法估价 教育、科技、文化、卫生、 体育及其他用地评估方法选择，根据估价目 的及宗地实际情况，参照以 上方法执行评估技术要占八、a）评估公共管理与公共服 务和交通运输用地价格， 除遵循一般估价原则外，

57、还应考虑以下原则：发现并模拟市场价格 的原则；区分市场定价与政策 优惠的原则；区位效用为主兼顾用 途差异的原则。评估公共管理与公共服务综合用地在选择比较实例时，应根据 相邻地区的同类综合用地。教育、科技、文化、卫生、 体育及其他用地根据估价目的及宗地实际 情况，参照以上方法执行和交通运输用地价格，首 先应考虑发现并模拟市场 价格原则，评估该类用地 的正常市场价格；在特定 市场情况下，可根据中央 及地方的相关法规与政 策，对前述的正常市场价 格进行修正， 测算基于特 定政策约束下的参考性价 格。b）评估公共管理与公共服务和交通运输用地正常市 场价格时，应比照同一供 需圈相同类别用地的市场 价格；

58、在缺乏同类用地市 场价格的情况下，可参考 与区域土地利用规划相符 的毗邻地价格；c）机场、码头用地由于具 有垄断性质，在收益还原 法以外的评估方法运用 中，应考虑垄断地租修正。第9早不同权利下状态下土地价格评估一般规定估价人员应针对不同权利 特征对土地价格的影响，选择适宜的评估方法，正 确把握不同权利土地价格 评估技术要点。评估相对完整或无特殊限 制的土地权利价格，应在 主要评估方法中选择两种 以上适宜的评估方法，评 估划拨土地使用权、地役 权、单独设立的地下或空 中使用权等不完整或严格 受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协 会组织专家论证的基础 上，可以选择一种适宜的 主要评估方法，

59、并应在报 告中充分披露，附具专家 论证材料。出让土地使用权评 估 a）出让土地使用权的权能 和使用要求由相应的 国 有建设用地使用权出让合同约疋和国有土地使 用证记载，评估出让使 用权价格应根据相应宗地 出让合同约疋和国有土地 使用证记载的宗地位置、 四至范围、用地面积、土 地开发利用条件和土地权 能设置等要求；b）评估出让土地使用权价格应根据待估宗地利用类 型、获取的资料状况，选 择适宜的评估方法；c）采用市场比较法评估 时，应注意分析交易案例 的出让方式对交易价格的 影响，并将其调整为与待 估宗地设定条件相一致的 交易价格；若交易案例有 代征地等实物地租存在，应考虑对实际交易价格进行合理修

60、正。授权经营土地使用 权评估a）应考虑行业差异、所处 区域状况及权利处置限制 对其价格的影响；b）应根据待估宗地利用类型、获取资料状况，选择 适宜的评估方法；c）采用市场比较法时，若 选用出让土地使用权价格 作为交易案例比较价格，应考虑授权经营土地使用 权在处置方面的限制对地 价的影响，并进行适当的 减价修正；d）采用收益还原法进行评估时，除考虑行业差异、 区域差异对还原率的影响 夕卜，还应考虑授权经营使 用权限制的影响，其还原 率应略高于相同条件下出 让土地使用权价格评估的 还原率。作价出资（入股） 土地使用权评估可参照出让土地使用权价 格评估土地租赁权评估宜米用市场比较法、收益 还原法评估