某物业公司工程部运行手册

1、某物业公司工程部运作手册目 录第一章工程部人员架构图第二章工程部管理范围第三章工程部规章制度第一节公共部分第二节强电专业第三节空调专业第四节弱电专业第四章工程部维修保养流程第五章工程部人员调配流程第六章工程部工作单流程第七章设备节能办法第一章工程部人员结构图部门经理维修主管维修主管客服部向受影响客户发出紧急通告核实因紧急抢修所需关闭之系统或设备及其根据现场情况安排影响范围，确定抢修完成时间抢修工作抢修完成，客服部系统恢复运行电话或书面客服部发出系统恢复运行通告3 班电通知通知四、报告制度1各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业领班：1.1所辖设备非正常操作的开停及

2、开停时间。1.2所辖设备除正常操作外的调整。1.3所辖设备发生故障或停台检修。1.4零部件更新、代换、或加工修理。1.5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。2各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：2.1执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。2.2重要零部件的更换、代替或加工修理。2.3系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。2.4维修人员请假、加班、倒休等。3各专业领班在下列情况下必须书面报告本主管：3.1重点设备除正常操作外的调整。3.2变更运行方式。3.3主要设备发生故障或停台检修。3.4系统故障或正

3、常检修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。3.8须与外班组或外部门、外单位联系。4主管在下列情况下必须以书面形式报告经理：4.1重点设备发生故障或停台检修。4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。4.3应急抢修及正常检修后的维修总结。4.4系统运行方式有较大改变。4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。4.8人员调度及班组重大组织结构调整。4.9所属人员请假、换班

4、、倒休、加班等。4.10对外部门、外单位联系、协调。4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。4.13月度工作总结报告。5除以上各项外， 所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。 遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。五、工具管理制度1本部工具分为公用工具、 各专业自用工具及个人工具三部分， 公用工具及专业自用工具由领班负责保管及使用， 个人工具由个人自行保管及使用。2所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。 工具保管人必须定期检修并保养所属工具， 每月一次，以保证各类机具的正常使用。3工具保管人必须认真建立工具台帐，

5、做到工具与台帐相符。4全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，将被扣除当月奖金及工资人民币 100 元至 300 元，凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月工资 300 元人民币。5公用工具的借用， 必须执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。6专业自用工具必须由领班进行每日清点， 并保持完好， 特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。7借用公用工具归还时， 须由领班和使用人共同进行检验， 如有遗失或损坏，须由使用人负

6、责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写工程部借还物品记录，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由当班人员负责照价赔偿。8所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。9所有工具要爱惜使用， 工具按规定的使用年限到期时， 无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。六、巡检制度1巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况， 确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。2在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在可能的情况下自行消除故障。 如条件所限一

7、时不能处理， 则必须做好临时补救措施后，报告领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。3巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。4巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。5各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各主管必须每周一次巡检本系统所有设备， 发现问题， 书面报告经理， 并应立即组织处理。七、交接班制度1 接班人员须提前10 分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。2接班人员接班时必须检查以下工作：2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备

8、运行记录表。2.2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。2.3 检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。2.5查看交接班记录中是否有上级领班及主管发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。3交班人员在下列情况时不得交班离岗：3.1接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3.2接班

9、人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时， 接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。八、值班制度1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向主管或部门经理请假，经准许后方可离开。2值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。3每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、

10、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。4须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级领班或主管。5值班人员用餐时， 必须轮换进行，必须保持值班室内 24 小时有人值班，当班人员严禁饮酒。6值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。7非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。8任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。九、材料领取制度1 1所有工具

11、、备件、材料必须经过领班或主管方可领取。2 2领取工具、材料必须填写领料单。3 3材料使用后要在工作单上填写清楚，并经领班或主管确认。4 4多余材料必须退回库房。十、机房钥匙管理制度1凡 24 小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。2. 任何人不得私自配钥匙。3凡非 24 小时值班机房，值班完成后将钥匙交24 小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4无关人员不得借用机房钥匙。5遗失钥匙须立即报告。6无人值班机房借用钥匙需登记。十一、机电设备房出入管理制度1工程部机电设备房包括范围：1.1高压配电室1.2空调机房1.3物业自控机房1.4水箱间1.5各电梯机房

12、2以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。3本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时， 应由部门经理或其指定人员陪同， 并通知当值领班开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。4 凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作， 必须要进入这些场所时，应由部门经理或主管陪同， 通知当值领班开门进入， 同时在设备房出入登记簿上认真做好记录。5 5本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时

13、通知当值人员办理验收离场手续。6 6外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。7所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。8所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。9所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。十二、故障处理制度不需要停止运行进行修理的故障，称一般故障

14、， 由主管调查与分析原因， 提出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程部经理。被迫停止运行必须进行修理的故障，称重大故障， 应及时汇报主管， 由主管组织调查分析，提出修理意见报经理批准后实施， 并且对故障做到三不放过，（即：故障原因分析不清不放过； 责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报物业经理。十三、大中修管理制度1.1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全部或大部分解体检查，称之为大修。2.2.中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要求的设备， 按实际需要进行有针对性的修理，

15、恢复设备的性能。3.3.对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程经理，说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。4.4.对设备大修必须书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。5.5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业主管必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任。十四、零维修管理制度1.1.值班员必须认真执行工作单（维修单）。2.2.在接到报修单 20 分钟内必须到达现场进行处理。3.3.遇特殊情况时，必须征得客户同意，另行约定修理时间，并在工单上注明。4.4.遇客户单元特

16、殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解。5. 5. 进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，与客人口角。6.6.值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7.7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。8.8.每周要对维修单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。十五、综合维修房屋管理制度1.1.职责工程部维修领班对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。2.2.内容2.1 做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件保存好。2.2 为了延长大楼的使用寿命， 认真执行各项维修保养计划， 使各种设

17、施设备达到正常使用标准。2.3 定期对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除， 从而保证设施设备正常使用。2.4 二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体结构不被破坏。2.5 树立安全第一的思想， 二装施工中对动火严格控制， 动火必须有动火证方可施工。2.6装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。2.7 在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导， 并采取相应措施， 防止重大事故的发生。第二节强电专业A .变配电室运行管理制度AA变配电室值班人员对设备应经常进行巡视检查，巡视检查分为定期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种。BB定期巡视，值班人员每天按现场运行规程

18、的规定时间和项目，对运行和备用的设备及周围环境进行定期检查。CC特殊巡视，对特殊情况下增加的巡视。如在设备过负荷或负荷有显著变化时， 新装、检修或停运后的设备投入运行，运行中出现可疑现象及天气时的巡视。DD夜间巡视，其目的在于发现接点过热和绝缘污秽放电情况，一般在高峰负荷期。EE巡视检查要精力集中，注意安全，不准进行其他工作。FF巡视中若发现设备有异常情况要记录在案，重大设备缺陷应立即向主管领导汇报。 无论电气设备带电与否， 未得主管领导批准， 值班人员不得擅自接近导体进行修理或维护工作。GG建立设备运行纪录，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告管理处和工程部。每班巡查内容：房内是否有异味

19、，记录电压、电流、温度、电表运行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况，发现异常，及时修理与报告。HH供电器线路操作开关部位设明显标示。停电拉闸，检修停电，挂标示牌。I I 巡视配电装置，应随手将门关上并锁好，巡视中应穿绝缘鞋。JJ配电室出入口及电缆层夹层出入口应装设挡鼠板防止小动物进入。B变配电室工作制度11工作票工作票是允许在配变电设备上工作的书面命令，根据安全条件分别使用第一、第二工作票。1.1 第一种工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电。高压室内的二次线路或照明等回路上的工作，需将高压设备停电或做安全措施。配电站的扩充工作， 需要停电做安全措施或安全距离不足需

20、装设绝缘或一经合闸就送电到工作地点设备上的工作。1.2 第二种工作票的工作为：1.2.1带电作业和在带电设备外壳上的工作。1.2.2控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上的工作。1.2.3不需要高压设备停电的二次线路上的工作。1.2.4用绝缘棒或核相器等高压回路上和带电设备外壳上工作。已投运的变配扩充工作， 只需做简单的安全措施， 向绝无触电危险的邻近有电处的工作。1.3紧急事故抢修可不填写工作票，但抢修设备上停电作业时，仍执行安全措施和工作许可。1.4工作票一式两份，书写正确清楚，不得任意涂改，若有更改由签发人盖章。1.5一个工作负责人只能持有一张工作票，并以一个电气连接部分为限。1.6一个

21、电气连接部分或一个配电装置全部停电，则有不同的工作地点，可以发一张工作票。22配电室工作许可制度执行工作许可任务，可由能够胜任操作的人员担任，工作许可人在完成施工现场的安全措施后，还应做到：2.1 工作负责人到现场再次检查安全措施，以手触试，验明无电。2.2对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项。2.3 和工作负责人在工作票上分别签名。2.4 必须完成上述工作许可手续后，工作班方可开始工作。2.5工作负责人、工作许可人任何一方不得擅自变更安全措施，不得变更有关检修设备运行结线方式，特殊需变更时，应事先取得对方同意33配电室工作监护制度3.1 3.1完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向

22、工作班所有人员交待现场安全措施带电部位和其他注意事项。监护人必须始终在工作现场，对工作班人员认真监护及时纠正违反安全的动作3.2 3.2所有工作人员（包括监护人）不许单独留在高压区内，若工作需要现场条件许可的情况下，可准许一名具有实际经验或几人同时工作，监护人须将有关安全注意事项详尽指示。3.3 3.3监护人在全部停电时可以参加工作班工作。部分停电时，安全措施绝对可靠时，方能参加工作班。监护人可根据现场安全条件，施工范围等情况，增设专人监护，专职监护人不得兼做其他工作。3.4 3.4监护人因故离开现场，应指定能胜任者临时代替。若监护人长时间离开现场应由原工作票签发人更换新监护人，两监护人做好必

23、要的交接。3.5 3.5任何人发现有违反安全规程和危及人身安全时，应向监护人提出整改意见，必要时可暂停工作，并立即报告上级。4. 配电室工作间断、转移和终结制度4.1工作间断时，工作班人员应从现场撤出，安全措施保持不动，工作票仍由负责人执存。4.2间断后继续工作，不需通过工作许可人。每日工作完毕应清扫并开放已封闭的道路，并将工作票交回值班人，次日复工应得到值班人许可，取回工作票。工作负责人必须重新检查安全措施后，才能工作。若无负责人和监护人带领，工作人员不得进入现场。4.3在未办理工作票终结手续以前，不准将施工设备合闸送电。4.4工作间断期间，若紧急需要，可将工作班全体人员已经离开的工作地点的

24、确切情况通知工作负责人，在得到明确可以送电的答复后方可执行，并应采取下列措施：（A）拆除临时遮拦，接地线和标示牌，恢复常设遮拦，摘掉“止步、高压危险”的标示。（B）所有通路必须有专人守候，以告诉工作班人员“设备已经合闸送电，不得继续工作”。守候人员在工作票未收回以前，不得离开守候地点。4.5检修工作结束，若需将设备试加工作电压，应按下列条件进行：（A）全体工作人员撤离工作地点（B）收回所有工作票，拆除临时遮拦，接地线和标志牌，恢复常设遮拦。（C）工作负责人和操作人员全面检查无误后，才可进行加压试验。（D）工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可。4.6同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作

25、地点转移工作时，全部安全措施开工前一次做完，不需再办转移手续，但负责人在转移工作地点时应清楚交代带电范围，安全措施和注意事项。4.7全部工作完毕，应清扫、整理现场，负责人应先周密检查，然后交待发现的问题、试验结果和存在问题，并与值班员共同检查设备状况，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方答复后，工作票方告终结。4.8结束的工作票，保存三个月。5. 配电室倒闸操作规定倒闸操作是项技术性较强的重要工作，操作人员必须充分了解有关电气设备相互之间的连接，运行情况以及保护整定值等情况，集中精力，谨慎操作。5.1 倒闸操作必须按照运行领导人的命令或同意后才能进行。紧急情况下（火灾、自然灾害、人身事故等）

26、才允许不经同意，先行操作，但事后尽速汇报。5.25.2倒闸操作设备必须获得各位运行现场领导人同意后进行，并应规定事故时和失去通讯联系时的操作约定。5.3倒闸操作不得在交接班时进行，尽可能在负荷最小时进行，紧急情况例外。5.4倒闸操作须在模拟盘上除表示闸刀，开关分合闸位置外，还应表示出接地线的位置和临时编号，操作完毕后在模拟盘上标明清楚。5.55.5必须遵照倒闸操作票的顺序进行，严禁凭想象、凭记忆。5.65.6变配电所内的操作范围包括下列各项5.6.1 开关、闸刀、熔丝的合上或拉开5.6.2 交直流操作回路的合上或拉开5.6.3 继电保护、自动装置的启用或停用5.6.4 临时接地线的拆除和撤出（

27、包括验、放电）5.6.5 有变压器分接头的调整5.6.6 核相、核相序及用摇表测绝缘5.6.7 保险管的挂上或取下5.7操作人员应严格遵守下列步骤：模拟盘演习安全措施立正就位核对铭牌高声唱票高声复票允许正式操作实际操作逐项勾票、记时间检查设备完成汇报6. 电气运行倒闸操作规程6.1 变电室的值班员， 必须熟悉本大厦电气设备的运行状况，必须熟悉变电室设备的操作方法。6.2电气设备倒闸操作的技术要求规定如下：送电时，先合隔离开关，后合负荷开关；停电时，先拉负荷开关，后拉隔离开关；严禁带负荷拉、合隔离开关；开关两侧的隔离开关操作顺序如下：送电时，先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关；停电时，先拉负

28、荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离开关；变压器两侧开关的操作顺序如下：停电时，先停负荷侧开关，后停电源侧开关；送电时，先合电源侧开关，后合负荷侧开关；6.3 倒闸操作中，应该注意防止通过电压互感器二次返回高压；6.4 当采用电动操作合高压开关时，应观察直流电流表的变化；合闸后电流应返回，连续操作高压开关时，应观察直流母线电压的变化。7. 电器设备的巡视检查制度7.1在变电室的高压配电装置，每班巡视两次。7.2 电器设备发生重大事故又恢复送电后，对事故范围内的设备， 应进行特殊巡视，每班不少于四次。7.3电器设备存在缺陷或过负荷时，应适当增加巡视次数，每班不少于四次。7.4巡视检查时，通过人的感觉器官

29、仔细分析，发现异常现象时，要及时处理，并作好记录。对于重大异常现象要及时报告。7.5新投入运行或大修后投入运行的设备，在 72 小时内应加强巡视，每班不少于四次，无异常情况后，可按正常周期进行巡视。8. 设备缺陷管理制度8.1 设备缺陷管理制度要求全面掌握设备的良好状态，以便及时发现设备缺陷，并尽快补缺。保证设备经常处于良好的技术状态，是确保供电系统安全运行的重要环节，也是妥善安排设备检修、校验和试验工作的重要依据。8.2 一类缺陷是紧急缺陷，凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损坏，或造成有严重影响的停电事故的缺陷称为一类缺陷，这种缺陷性质严重，情况紧急，必须立即处理。8.3 二类缺陷是

30、重要缺陷，这类缺陷设备尚可运行，但情况严重，已经影响设备出力，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行。8.4 三类缺陷是一般缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢，可以列入计划进行处理。8.5 发现一类缺陷应立即消除，并向本单位主管领导调度汇报，二类缺陷应及时安排计划消除，三类缺陷可结合定期检修有计划消除。8.6 配电室值班人员应将发现的设备缺陷填写在设备缺陷记录本内。9. 电梯机房管理制度9. 1 电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员或专门人员保管；92 机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏 5 度 40 度之间；93

31、 机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃医爆或危险物品，不准堆放其他杂物；94 机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好，在有效期内；95 电梯机房应每周打扫一次卫生；96 闲杂人员不准进入机房，若因工作需要，需要确定进入时，须经主管人员批准，并在专业人员陪同下进入机房；97 未取得特种设备操作证人员，不得随意动用，操作电梯设备；98 由专业人员依据安全操作规程规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正常运行；9. 9 电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。10. 乘梯须知10.1 注意轿厢内是否具有电梯安全检验合格标志，未经检验合格或超过检验有

32、效期的电梯不得使用；10.2 乘梯时应相互礼让，不得在轿厢内打闹，蹦跳或进行其他危害电梯安全运行的行为；10.3 应正确使用轿厢内外各按键，请勿乱按；10.4 电梯门在打开状态时请勿使用外力及物品强行阻止电梯门关闭，电梯运行中不得用手或其他物件强扒电梯门，以免发生停梯事故；10.5 请勿在轿厢内吸烟、吐痰或从事其他不文明行为，不准携带易燃易爆及腐蚀性物品乘坐电梯；10.6 学龄前儿童及其他无民事行为能力人员搭乘无人职守电梯的，应有成年人陪同；电梯运行中如发生任何意外，应利用轿厢内警铃和通讯装置与电梯维修、管理人员联系，等待救援，切勿扒门脱离以免发生危险；10.7 本梯为载客电梯，严禁载货。第三

33、节空调专业1 1空调系统运行管理规定序号项目要求1运行管理规定1、1、空调值班人员对设备应经常进行巡视检查，包括定期巡视及特殊巡视。2、2、工程部经理或主管应定期检查、指导冷冻机房的运行管理工作。空调领班每天检查一次运行及机房管理情况，对设备存在的问题能及时处理并作好记录。3、3、操作工巡视检查应集中精力，若发现设备有异常情况应记录在案，重大设备缺陷应立即向主管领导汇报，密切监视设备情况，在主管的指导下进行设备的检修或切换工作。2规章制度齐全并 1、 1、空调工应持证上岗，应具有空调专业等级证书，并能认真执行熟练掌握操作、维护保养有关设备的技能。2、 2、认真执行交接班制度、定期巡检制度、设备

34、操作规程的规定当值无违章、违纪现象的发生。3冷冻机、空调设1、 1、严格按照操作规程操作，做到冷冻机运行稳定无液击、备运行正常无重咬缸、喘震、超温、超压、泄漏等异常显现象；按时记录油大事故温、冷却水进出水温度及压力，冷媒水进出口温度及压力，吸排气温度及压力、 电压、电流等，发现异常及时处理并上报做记录。2、 2、做好设备的维护保养工作，认真做好保修期内与外包设备的保养记录，各种保养记录保存完好。3、 3、对设备使用的压力表、温度计等测量器具应定期检查，保证其灵敏可靠。4、 4、保证润滑油、冷媒、传热面的清洁，保持良好的传热效果。4电气控制系统完 1、 1、定期清除电器柜内灰尘，检查个电器元件无

35、烧损，使好其接触良好，且接线符合规范要求。2、 2、电机运行正常，无超温过流现象，接线牢固正常。3、 3、机房内照明电器等应绝缘良好，机器设备接地良好。5日常管理1、 1、机房内应有良好的事故排风设备、通风照明良好，地面、门窗设备保持干净整洁，通道畅通。2、 2、机房内不准挪作他用，不准堆放杂物及易燃、易爆物品，配备相应的灭火器具。3、 3、明火作业严格遵守劳动和消防部门规定，严格执行持证操作制度。4、 4、做好操作维修人员的业务培训工作，提高操作人员的业务应变能力。5、 5、做好冷冻机的经济运行，合理供冷，使机器始终保持良好的安全运行状态。2 2中央空调运行规程221 操作要求冷水机房是设备

36、机房，为保证大厦中央空调系统安全、正常运行，必须严格遵照操作规程进行操作。严格遵守冷水机组维护操作手册要求，保证安全生产。掌握中央空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、 构造和实际运行状况，在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内， 并做好运行记录，保证数据准确无误。发生异常情况以及设备故障应迅速查明原因、 正确处理，及时报告有关领导和部门，并认真做好记录 （内容应包括异常情况或故障发生、 过程、原因、处理方式及结果）。严格遵守设备检修记录归档制度。及时掌握外界环境温度和大厦内各部分空调负荷需求，合理调整机组、水泵等投入运行的数量及有关参数，在保证安全生产和用户需求的前提下，做到经济运

37、行。2.2 系统各主要设备对应运行方式现有中央空调系统各主要设备对应关系和管路系统的配置情况如下：2 台冷水机组、 2 台冷却泵、 2 台冷冻泵、 2 台冷却塔，正常运行操作请按如下方式对 应进行：（）（）1冷水机组 1冷却塔 1冷却泵 1冷冻泵；（） （）2冷水机组 2冷却塔 12冷却泵 2冷冻泵；2.3 运行操作步骤启动 1冷水机组正常操作：、开启 1冷水机组蒸发器及冷凝器进出水阀门；、开启 1冷却水泵进出水手动蝶阀；、开启 1冷冻水泵进出水手动蝶阀；、置 1冷却水泵选择电源选择开关于“手动”位置；、按 1 冷却水泵电源“启动按钮”，启动1冷却水泵；、置 1冷冻水泵选择电源选择开关于“手动

38、”位置；、按 1 冷冻水泵电源“启动按钮”，启动1冷冻水泵；、置冷却塔风扇系统电源选择开关于“自动”位置，风扇将自动启动运转（若置于“手动”位置，要按下电源按钮手动启动风扇系统）。在完成上述步骤后，参照冷水机组操作手册启动1冷水机组。启动 2#冷水机组参照 1#冷水机组启动步骤，相应设备编号为2#冷水机组；2#冷却泵；2#冷冻泵； 2#冷却塔；。2.4 停机操作上述冷水机组的停机操作程序： 在机组完成停机后 5 15 分钟，按照先停泵及冷却塔，再关闭各管路阀门的原则进行，具体步骤如下：、按“停止”按钮停止冷却泵、冷冻泵及冷却塔，、按“关闭”按钮关闭各电动阀，“关到位”指示灯亮。、关闭相关管路之

39、手动阀门。2.5 两台机组并联运行操作要求根据大厦中央空调现有配置状况，操作人员可采用下列几种运行方式来满足不同时期、不同负荷的空调需求，即运行：（1）开启 1#冷水机组；（2）开启 2#冷水机组；（3）开启 1#冷水机组 + 2# 冷水机组；以上运行中，冷冻泵最多只能开启2 台，非在运行中机组之冷却、冷冻水进出水阀门均必须关闭，以避免水流旁通。运行中冷水机组冷却、冷冻水进出参数应在如下范围：冷冻水进出水压差0.1-0.15 Mpa进出水温差4-5冷却水进出水压差0.1-0.15 Mpa进出水温差4-5 冷冻水出水温度小于47F(8.5 )注：冷冻水系统最大压力不得1 超过 1.3 Mpa 。

40、冷却水系统最大压力不得1 超过 0.4 Mpa 。3.空调冷水机组操作规程3.1 准备工作检查欲启动冷水机组的蒸发器及冷凝器进出水阀门是否全部开启。检查冷却水泵及冷冻水泵系统管路阀门是否全部开启。检查分水缸及集水缸上的阀门，根据空调需要决定是否开启或关闭。检查分水缸供水总管阀门及集水缸回水总管阀门是否开启。检查冷却水系统及冷冻水系统的水压力，在正常范围以内为准。非运行的冷水机组蒸发器及冷凝器出水阀门，确认检查关闭。3.2 机组启动程序要保证冷水机组油加热器提前12 小时通电，使油温保持在比冷凝温度高27.8 的标值。看冷水机组微电脑控制中心上是否显示出：“系统准备启动”。经过以上各项检查确认正

41、常后，首先启动冷冻水泵，按下冷冻水泵启动按钮，观察电流表，电流表显示稳定后，其次启动冷却水泵。启动冷却水泵， 待冷却水泵电流表显示指针稳定后（不 超出正常范围） ，启动冷水机组。启动冷水机组，按下压缩机启动开关，它会自动弹回到运行位置，当启动开关接通时，控制中心处于运行模式， 任何故障都会在显示屏上显示出来。在启动程序的头50 秒，微电脑控制中心上将显示出“系统预先润滑”，在完成50 秒钟运行之后，压缩机将启动。冷水机组启动后，要观察系统冷却水温度情况，根据温度情况，及时开启冷却塔风扇系统，以确保经济运行以及制冷效果。3.3 机组运行机组运行时应检查冷水机组油槽油位，使确认油位在油槽上下视境范

42、围以内。注意机组运转负荷情况，导流叶片开度是否正常。听机组运行的声音是否有异常声响。观察机组是否存在泄漏点及不安全隐患。做好机组运行记录（每小时将冷水机组状态记录下来）。3.4 关机程序首先停冷水机组。停冷却塔风扇系统。停冷却水泵。停冷冻水泵，为了达到经济运行并保障客户利益的情况下，要根据天气湿度情况，掌握好停冷水机组及冷冻水泵的时间差，即停冷水机组后，冷冻水泵可继续运行为客户提供空调，当冷冻水温度回升到一定温度后， 即可停泵操作。停机停泵后，对现场设备进行检查、确认正常后，做好相应记录。4. 中央空调系统水质监管规程为保证大厦空调系统设备和管道的正常运行， 延长使用寿命， 确保水质处理合同的

43、履行，制订如下规程；4.1 工程部空调运行主管为合同直接监管人，须熟悉有关合同条款及 投药、取样、化验等工作原理和工作过程， 积极配合承办人员的工作， 保存并完善监管工作。4.2 承办单位对空调水系统定期处理工作如下：每年投加粉泥剥离剂, 清除管道内粉泥、藻菌并排放清洗。每两月于膨胀水箱补加杀菌灭藻剂一次。对夏季空调系统冷冻水， 进行取样化验， 并提供水质化验报告及加药指导方案，使系统水质药剂缓蚀剂浓度保持在 500ppm。每年冷却水系统加“清洗预膜剂”对管道进行除锈处理，并清洗排放。每月两次对冷却水取样化验 （必要时增加到每周一次） 并提供水质化验报告及加药指导方案。4.3 承办单位对冷冻水

44、系统水质每月一次、对冷却水系统水质每月2 次取样化验，并于一周内提交检验告书， 交于物业空调主管， 其主要指示值须在以下范围：项目名称单位冷却水冷冻水pH 值7.0 9.07.0 9.0电导率s/cm1500 1800总硬度mg/L800 300总碱度mg/L600 400氯根mg/L300 150铁离子mg/L1.0 1.0铜离子mg/L0.1 0.1总铁mg/L1.0 1.0总铜mg/L0.1 0.1空调领班对照以上数值进行验收，化验单应与工作单一同保存，并在监督记录上做好记录，工程部主管负责监督检查。4.4若发现承办单位人员未按合同要求按期、按量、按规定程序工作，空调领班有权拒绝签收并及

45、时上报主管。4.5 工程部空调运行人员每日按承办单位提供加药指导方案进行加药及排污，并做好加药记录。4.6 集中保存的工作单及检验报告，均应在签收5 日内交主管审核签字； 于每年12 月底报工程部总主管批准后送交档案室存档。5. 生活水箱管理规定5.1每年应对生活饮用水水箱至少进行一到两次全面清洗、消毒和水质检验， 二次供水水质经卫生行政部门认定的检验机构检测合格方可使用。凡二次供水水质细菌学指标不合格者，必须进行消毒。5.2从事水箱清洗消毒的单位必须取得当地人民政府卫生行政部门的卫生许可后，方可从事清洗消毒工作。5.3 对生活水箱管水人员每年必须进行一次健康检查和卫生知识培训，合格后方可上岗

46、。5.4保持生活水箱周围环境清洁，与有毒场所或者污染源保持规定的距离。5.5水箱排水管、溢水口、透气口要做好防护，保障安全使用。5.6 生活水箱设施检修要保障水质卫生不被污染，做好消毒及安全防范工作保障生活用水卫生安全。5.7生活水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，不允许随便外借。6.6.供水管理制度6.16.1本制度使用空调水、采暖水、生活水、消防水系统。6.26.2未经批准人员不得操作相关设备及调整数据。6.36.3当日值班员必须严格执行操作规程的有关规定。6.46.4对生活水系统出现的故障，必须要报告主管经理。6.56.5对生活水箱的开启必须得到批准，方可借出钥匙。6.66.6对其它空调水、

47、消防水、必须在相关部门的配合下，进行检修、实验工作。6.76.7随时保持蓄水装置，水泵等设备的清洁、有效。7.7.供暖管理制度7.17.1认真执行公司、部门的各项规定。7.27.2严格按照运行记录表的内容填写数据。7.37.3对供暖期间发现的疑点，认真记录，随时报告。7.47.4按时巡视，如实填写运行记录，保证记录真实有效。7.57.5认真执行交接班制度，对本班发现的问题，做到不处理完不交班。7.67.6遇恶劣天气时，要增加巡视密度，适当提高供暖温度，保证大厦设备安全正常。7.77.7非本专业人员，严禁操作设备。第四节弱电专业1闭路电视信号1.1操作规范1.1.1遵守国家规定，不接收、不播放不

48、应该看的节目。1.1.2操作前应细心阅读产品说明书和使用手册，未经培训不得操作设备。1.1.3 仔细检查电压、电流、接地。1.2巡视检查每月一次设备除尘、信号传输连接是否良好，前端设备从监视器查看信号清晰度是否合格。1.3维护保养（保修期后执行）每年十月中旬光机、干放、电源器除尘。2.保安监控2.1 巡视检查（日检）各监视点图像是否正常，监视器、录像机工作是否正常。各设备无异响、异味。2.2 维护保养（保修期后执行）每年 8 月份供电线路检查，监视器除尘，操作平台检测。探头点除尘， 16 分割器、录像机、矩阵器除尘。3.消防3.1巡视检查（日检）交流电压输入220V235V，直流电压输入26V

49、 27V。直流输出电流0.4A 1A。时钟是否准确，打印机是否正常。各类显示是否正常。3.2维护保养（保修期后执行）每年 5 月主机内除尘，测试消防电话（12 个），消防广播某地下区域测试。4. 弱电维修总则4.1维修操作人员应熟练掌握各种设备性能及操作方法。4.2在维修操作时要细，防止损坏设备。4.3 未经许可，不得私自调整、检查、使用设备。5. 弱电机房信息通讯系统管理制度5.1严格执行来访人员登记制度，无关人员不得进入电话机房。5.2 电话机房门保持人走关闭上锁，相关单位技术人员施工时需有值班人员陪同监护。5.3树立良好的服务意识，加强保密性、安全性的教育。5.4做好日常记录工作，确保遇

50、突发故障处理迅速无误。5.5无线通讯设备的维护保养：5.5.1 每日巡查设备的工作状况，观察有无异常情况，认真记录，确保设备运转正常。设备定期除尘， 加强设备电源管理、 传输线路的维护， 防止由此而造成的信号中断等不良状况。确保设备机房的卫生整洁，密切注意设备的环境温度。5.6与设备厂家及相关部门保持密切联系，确保通讯线路的通畅、稳定。第四章工程部维修保养流程一、总体要求1 1工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。2 2各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。3 3维

51、修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。4 4维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。5 5专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。6 6在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。7 7一般情况下不得拖延维修保养的时间。8 8由助理跟进维修保养的落实情况。二、维修保养流程示意图经理设备经理助理库房班组（技工）抽查统 发一 出安 指排令填开写始记工录作记填审检写核查工存作档领取材料单专业主管汇报下达任务，安排材料、工具注：遇到重大设备维修保养、调试，影响营业或客人，工程部将提前通知各部门做好准备工

52、作。三、低压开关柜每日巡视维护保养规程序部位内容要求号1.清扫（擦拭）柜正面无灰尘、污迹1柜正2.检查仪表指示及运行参数仪表工作正常，电流、电压在正常范围面3.检查自行开关工作状态符合运行要求4.检查闸刀开关操作机构定位保险卡到位柜背1.观察各母线、连接点、引出线连接良好，接头点无发热变色，铝盘转2面2.检查电度表动正常四、低压开关柜年度保养规程序部内容号位1完成每日巡视保养项目2仪表校验仪表、校验电度表全面清扫灰尘整理二次线柜补齐、更换二次线接线号3检修闸刀开关检修自动开关内全面检查紧固螺栓连接点补刷相位漆4地下电缆室全面清扫、整理要求无灰尘、油质、杂物整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（

53、线）大于 2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活、无缺损件牢固，无松动颜色符合规定无垃圾、杂物，电缆排列整齐五、供电系统维修保养制度11变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。2 2察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。3 3运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。44各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。5 5变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。6 6配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40 度为宜。7 7检

54、查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。8 8配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。9 9有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。六、空调设备维护保养规程1新风柜1.1 月巡检清洗空气过滤器1 - 2次；更换破损！过滤器；检查出风口避震软连接，如有破损则更换。1.2年度保养查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换；检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀， 若出现损坏，则应用优质防锈漆重新油漆；清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则用砂皮将其磨光；检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通；检查附属阀门 ( 包括风闸 ) 是否工作正常，如有损坏，则更换；检查管系是否漏气、漏水；清洗翅片，拆卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净。检查电机绝缘电阻，相间及相地间都应大于0.5 兆欧姆。2. 冷却水塔2.12.1月巡检运转时是否有异响和振动；塔内水流及水位是否正常每周检查皮带张紧度，当标尺头距弹簧平面达1.5 毫米，应调整到尺头与弹簧头平齐。2.2半年保养检查电机、减速器及风扇联接器上的螺丝及销子是否坚固；更换齿轮