《南京市经济适用住房管理实施细则》权威解读.

1、南京市经济适用住房管理实施细则权威解读6 6 月 3030 日，南京市人民政府召开新闻发布会，公布了将于月日起实施的南京市 经济适用住房管理实施细则以下简称 经适房细则”和南京市廉租住房保障 实则细则以下简称 廉租房细则”。两部细则明确经适房、廉租房保障对象由 低保住房困难家庭扩大至低收入住房困难家庭（人均月收入为750750 元以下、人均住房建筑面积 1515 平方米以下）。据南京市房产管理局党委副书记、新闻发言人 黄长安介绍，南京符合低收入住房困难家庭条件的保障对象仅江南八区约有3 3 万户。供应对象从低保扩大到低收入虽然一字之差，但保障人群却扩大不少，那么 这部分人群究竟有多少呢？ ”黄

2、长安表示：去年底，我们进行住房调查时，预估 满足低收入住房困难家庭的江南八区大概在 6.56.5 万户，占南京市总人口的 6.8%6.8%。 但这个数字最近可能会有点变化，因为当时调查主要采取登门入户、做抽样的评 估分析。此次在建邺通过低收入家庭的试点，从试点数字上有可能低于预估的 6.56.5 万户。目前我们估计在 3 3万户左右，这只是初步分析，准确的数字要等全面 启动这项工作以后才能得出。”为了更为详尽解读两项细则内容，本报特邀南京 房管部门、民政部门有关负责人进行权威解答。上市增值部分将按一定比例交政府经适房细则”第四十二条：购买经济适用房满 5 5 年，取得房屋所有权证和 国有土地使

3、用证后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。经济适用房在 出售时，出让方应按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政 府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用房转让时不需交 纳差价。上市出售办法（含集体土地拆迁取得的经济适用房）另行制定。解读：昨天发布的南京市经济适用住房管理实施细则最显眼的，当数经适房 上市交易得到明确规定：经济适用住房满 5 5 年，取得两证后，可上市交易的条 款。南京市房改办负责人表示，我市年 20022002 20032003 年交付的经适房目前已经逐步具 备上市条件。他举例说：经适房作为政策性保障房，国家保障部分应在上市转让时予以收回，比如

4、景明佳园当初的价格是 20002000 元平方米左右，目前价位在 40004000 元平方米左右，相差 20002000 元平方米，这就是增值部分。具体按什么比例交 给政府，目前正在加紧制定当中，很快与市民见面。”明确经济适用房的供应对象经适房细则”第二十九条，明确了经济适用房供应对象从低保住房困难家庭为 主，扩大到低收入人群住房困难家庭，细则中对经适房供应对象进行了进一 步明确：一是城市低收入住房困难家庭，要求具有本市市区城市常住户口且满五年；人均 月收入标准（20082008 年度为人均 750750 元）以下；人均住房建筑面积标准（20082008 年度为人 均 1 15 5平方米）以下

5、。二是国有土地上的被拆迁家庭，要求具有本市市区城市常住户口；货币补偿金额 在当年规定的标准金额（含本数）以下；同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本 市人均可支配收入标准以下；本市及拆迁范围外他处无住房。三是集体土地上符合条件的征地拆迁家庭。经适房选址将提前考虑生活便利经适房细则”第六条：经济适用住房项目充分考虑城市基础设施和交通出行条件，合理选址布局，按年度建立经济适用住房的项目储备库。解读：黄长安表示，南京从 20022002 年开始启动经适房建设，已经分三批规划了经 适房用地约 2 2 万亩，目前第四批经适房也将启动，而选址工作正在进行。由于以 往经适房多建在较为偏僻的城郊地带，交通、购物

6、等不太方便，第四批次经适房 建设会充分考虑城市基础设施和交通出行条件，提前考虑公交场站、供电、排 水、管线等，更加合理布局，方便以后入住的居民。经适房小区物管可居民自管 经适房细则”第四十三条：已建成的经适房小区的物业服务应以政府主导、社区牵头、综合治理、政策扶持”为原则，其物业服务可采取招标方式选择，也可以 由社区居委会牵头，实行居民自我管理。解读：经济适用房小区入住的都是低收入困难群体，如何保证物业服务正常开 展是一大难题。”总结以往经验，提出了经适房小区物业服务可采取招标方式选 择，也可由社区居委会牵头，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需 要发物业服务。对于入住经适房小区家庭的

7、就业、医疗、就学等社会保障问题，也明确各区政府 要按照属地原则，加强对已入住经适房小区的后续管理。经适房小区配建 2%2%商业房，收益补贴物管经适房细则”第十条：经适房小区可按不超过总建筑面积的比例建设商业用房， 计入建设成本，房屋产权为国有，由所在地区政府负责管理，其经营收益在扣除 管理维护成本后主要用于补贴经适房小区的物业管理支出。解读：为了今后经适房的长效管理，这次细则就规定了让经适房小区商业配套收 益来补贴物管的新做法。以一个 3030 万平方米的经适房小区来计算，2%2%的比例就 是有了 6006000 0平方米的商业用房，这部分的租金收益就是物业管理的一个保障。收费卡”严控经适房建

8、设成本经适房细则”第二十三条：经适房建设实行收费卡制度，市各有关部门在收取费 用时，必须填写由市物价局核发的交费登记卡，任何单位不得以押金、保证金等 名义，变相向经适房建设单位收取费用。解读：现在经适房实行的是政府指导价，指导价由市物价局会同市房管局根据被 拆迁土地状况、建设成本和低收入家庭经济承受能力等测算确定。因此，如果经 适房建设成本提高，其售价也会水涨船高，这次规定以收费卡”的形式控制有关部门变相向经适房建设单位收取费用，就是防止经适房建设成本增加，以控制今 后的经适房售价，尽量让老百姓少出买房钱。困难企业可集资建房经适房细则”第四十六条：距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多、经

9、 济效益较差、无力实施住房分配货币化且职工平均家庭人均住房面积低于全市人 均住房面积 60%60%以下的单位，在符合城市总体规划、土地利用规划、住房建设规 划的前提下，经市政府批准，可以利用单位自有土地进行集资合作建房。 解读：单位集资建房也是经济适用房细则中划定的一种住房保障方式。集资建房 是有特定对象的，条款中已经明确。比方说现在南京市人均住房面积为32.2132.21 平方米，那么这个困难单位的职工平均家庭人均住房面积就应不超过19.3319.33 平方米平方米 32.2132.21 倉 0%0%，符合这样的条件才能集资建房。单位集资合作建房地域范围限于 东面以绕城公路，南面以绕城公路和

10、三桥连接 线，西面、北面以长江为界不含建邺区江心洲街道的环形界线以外”附：南京市低收入家庭住房保障政策一览表南空审低收入家庭件房探障政第-麓盘保障对線件申鉞那锻补貼的家莊应IT时具备F列Mh()具YT本市市起城市常性户口購吕年t低收入F瞒匸)柬庭人均月收入规标淮(2008 4氏为 困难家屣 人旳750元以下】(家庭人均隹房建筑面积征規定标卅2008年瞳为人均历平 g 以F，f呆障方式申请实物配租的城市低保家庭除必须符介租贾补 貼规定条件外，还应为兵饷F列条件Z-：低保无厨（）连续屮受城审眾低生活保障2年以上M.*低保尤什小老、低保一（二年满60岁的孤老级残疾 （工持仔中华人民共和国歿疾人证P的

11、 级 残挨人（-）特困企业中无房且持有市总匸会核发的特 邰分低枚 闲职I证的符I科职I：家庭：入、及持闲（市级以匕劳动模范人均住房建筑面枳金rr职-住房平方米以卜的：用亦家庭 （）经山政府认处的K他住房闲曲家庭.（指成年孤儿、落政户笹）符介条件的低收入住房闲斌家庭在购买商品住眉、:F住房及房屋使用权时町以川倾保障性购房补 低收入住厉贴。闲炬家庭 补貼金额按照保障面积标准9被保障家庭人均住房建筑面枳Z间的差额每人毎平方来补貼720元 标准计算.同时符介卜列条件的低收入住房用雄家庭可以巾 请购买传经济适用住房：（）具有本市市区域市常住户口11满5年$（J家庭人均月收入在规定标（2008年度为5750元）以卜：（三家庭人均住房建筑面枳在規定标准（2008年度为人均15平方*）以卜同住房芬家庭共 同居住.JC中符合申购条件的家庭在两个以I:时. 若一家