物业管理法规测试题(下)

1、精品文档物业管理法规测试题（下篇）物业管理法规测试题（下篇）提要：物业建设单位依法 所保留非法定共用部分的物业或配套设施，可以不按照原规 划设计的用途和功能使用。（X）来自物业管理法规测试题（下篇）一、判断题（每题1分，共10题）1 、专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具 有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计 量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。 （，）2 、共用部分是指物业管理区域以内，专有部分以外的， 属于全体业主或两个以上业主共同所有、共同使用的场所、 空间、设备、设施。（，）3 、物业建设单位依法所保留非法定共用部分的物业或 配套设施，可以不按照原规划设计的

2、用途和功能使用。（X ）4 、建筑物专有部分的修缮、管理、维护，由业主自行 负责并独立承担费用。（，）5 、物业建设单位在物业管理中应以未由售物业的业主身份依法享有业主的权利并承担业主的义务。（，）6 、业主或者物业使用人装饰装修物业的专有部分，不 论是否涉及到共用部分均应向物业管理企业申报登记。（V）7 、建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权，可以自由占有、使用、收益、处分、并排除他人干涉。（V）8 、已竣工但尚未由售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。（V）9 、业主大会会议应当有物业管理区域内1/2以上的业主参加才能生效。（X）10 、业主逾期不交纳物业

3、服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。（，）二、选择题（每题1分，共20题）1 、保修期满后，物业共用设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担，执行责任由（B）承担。A 、业主B、施工单位c、建设单位 D、物业管理企业2 、（A）不属于物业管理安全防范服务的范围A 、业主人身与财产的安全保障B、治安协防c 、交通秩序管理D、消防管理3 、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（B）收取有关费用。A 、业主B、最终用户 c、业主委员会D、业主大会E、物业管理企业4 、物业管理纠纷的处理，通常分为（ A）三个层次。A 、协商解决、调解、仲裁或诉讼B 、协商

4、解决、调解、仲裁和诉讼c 、协商解决、调解、诉讼D、协商解决、调解、仲裁再诉讼5 、建筑物致人损害的民事责任适用于（B）的归责原则A 、违约责任原则B、过错推定责任原则c 、无过错责任原则D、公平责任原则6 、先行调解制度作为我国民事诉讼的一项基本原则，在物业管理的行政复议和行政诉讼中（D）先行调解制度。A 、也适用B、允许采用c、应该采用D、不适用7 、业主委员会是（D）。A 、全体业主合法权益的代表B、物业共用部分的经营者c 、重大事项的决策者D、业主大会的执行机构8 、对于管理运作混乱、滥用职权、严重违反物业管理 法律、法规和政策的业主大会，（D）可以责令其整顿或暂停工作。A 、开发建设

5、单位B、全体业主c 、物业管理企业D、政府物业管理主管部门9 、除首次业主大会外，业主行使业主大会会议表决权 的依据是（A。A 、业主大会议事规则B、业主每人一票c 、业主所拥有的建筑面积D、物业管理企业的规定10 、依据民法通则第一百二十六条的规定，建筑物或者附属设施等倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的（B）应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。A、建造施工者B、所有人或者管理人c 、物业管理企业D、政府主管部门11 、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（A）。A 、前期物业服务合同约定的内容B、业主公约约定的内容c 、业主临时管理规约约定的内容D、物业服务合同约定的内容

6、12 、物业管理活动内容的依据是（B）oA 、业主公约B、物业服务合同c 、业主的财产权D、行政主管部门的监督13 、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应 当对（AA 、业主临时管理规约予以书面承诺B 、前期物业服务合同予以书面承诺c 、业主公约予以的承诺D 、物业服务的内容予以的承诺14 、制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的 使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归（B）A 、物业管理企业B、业主大会c 、行政主管部门D、居民委员会15 、业主大会发起的主体是（c）A 、建设单位 B、物业管理企业 c、业主D、行政主管部 门16 、业主大会作由重大事项决定时，

7、必须经过物业管理 区域内全体业主通过。A 、2/3以上B、所持投票权2/3以上c 、1/2以上D、所持投票权1/2以上17 、首次业主大会投票权确定办法由规定A 、由物业管理条例B、建设部c 、省、自治区、直辖市D、全体业主18 、我物业管理法规测试题（下篇）提要：物业建设单位 依法所保留非法定共用部分的物业或配套设施，可以不按照 原规划设计的用途和功能使用。（X）来自 国有权制定宪法、法律的国家权力机关是（A）A 、全国人民代表大会B、国务院c 、地方行政机关D、地方人民代表大会19 、我国第一部物业管理行政规章是（ c）oA 、深圳经济特区住宅区物业管理条例B 、物业管理条例c 、城市新建

8、住宅小区管理办法D 、物业管理企业财务管理规定20 、我国第一部以授权立法形式颁布的地方性物业管理法规是（A）。A 、深圳经济特区住宅区物业管理条例B 、上海市居住物业管理条例c 、厦门市住宅区物业管理服务条例D 、海南省物业管理条例三、多项选择题：（每小题1分，共20分）1 、国家规定的建筑工程的最低保修期限为（ ABcDE）A.地基基础和主体结构为工程的合理使用年B.有防水要求的屋面，卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年c.供热与供冷系统为两个暖期、供冷期D.电器系统、给排水管道、设备安装为两年E .装修工程为两年2 、业主管理规约可以对（ABcD作曲约定。A .物业的使用B.物业的维护及管

9、理c .业主的共同利益 D.物业应当履行的义务3 、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（ABc）A .物业服务成本B.税费c .物业管理企业的利润 D.物业管理企业的酬金4 、依据国家发改委、建设部物业服务收费管理办法 第十三条的规定，（AB）可以按照物业服务合同的约定聘请 专业服务机构对物业服务资金的收支情况进行审计。A.物业管理企业B.业主大会c.业主委员会D.物业建设单位5 、物业管理服务收费标准由（AD）按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费 办法，在物业服务合同中约定。A. 业主B.业主大会c.业主委员会D.物业管理企业6 、合同订立的合法原

10、则所包括的内容有（ABcD）oA .合同内容必须符合法律、法规的规定B .合同内容不得损害国家利益c .合同内容不得损害社会公共利益D .合同订立的程序符合法律、法规的规定7 、以下属于物业建设单位义务的有（ABcD）A.建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约8 .建设单位应当在物业销售前将业主临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明c. 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任D.承担已竣工但尚未由售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用8 、中华人民共和国合同法的总则中明确规定了(ABcDE合同法的基本原则。A.公平原则B.平等原则c.自由原则D.诚实信用

11、原则E.合法性原则9 、依据中华人民共和国合同法 的规定，有(ABcDEF 情形之一的，合同无效。A.以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益B.损害社会公共利益c.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益D.以合法形式掩盖非法目的E.违反法律的强制性规定10 、住宅物业的建设单位，在下列（ Ac）情况下，经批 准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。A .投标人少于3个B.投标人少于5个c .住宅规模较小D.物业建设单位认为没有必要11 、通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应 当按照以下（ABc）规定时限完成物业管理招标投标工作。A.新建现售商品房项目应当在现售前30日完成B

12、.预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成c.非由售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成D.非由售的新建物业项目应当在交付使用前60日完成12 、合同附随义务是因缔约关系而产生的（ABc）以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。A .协助B.通知c.保密D.保护13 、依据中华人民共和国合同法规定，当事人不履 行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担(AcDEF的违约责任。A.继续履行合同B.支付罚款金c.支付违约D.双倍返还定金E.赔偿损失F.采取补救措施14 、有下列(ABcD情形之一的，当事人可以解除合同A.因不可抗力致使不能实现合同目的B.在履行期限届满之前，当事人

13、一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务c.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限 内仍未履行D.当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。15 、以下说法正确的是（AB）。A.从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格B.物业管理企业应当按照物业服务合同提供相应的服务c. 物业管理企业承接物业时，应当与业主大会办理物业验收手续D.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主委员会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。16 、以下说法错误的是（Bc）A 、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格B 、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的

14、，从其约定，业主不再负连带责任c 、前期物业服务合同可以约定期限，且该期限未满，业主委员会不得终止前期物业服务合同D 、住宅小区的业主大会、业主委员会作曲的决定，必 须告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。17 、以下属于行政处罚的是（ABcD）oA.警告B.罚款c.没收非法所得和非法财物D.行政拘留E.罚金18 、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管 理一并委托给他人的，县级以上地方人民政府房地产行政主 管部门可以（AcD）A.责令限期改正19 处委托合同价款20%上50减下的罚款c. 处委托合同价款30%X上50减下的罚款D.情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书

15、19 、物业建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必物业管理法规测试题（下篇）提要：物业建设单位 依法所保留非法定共用部分的物业或配套设施，可以不按照 原规划设计的用途和功能使用。（X）来自要的物业管理用房的，县级以上人民政府房地产行政主管部 门可以（ABDA.责令限期改正B.给予警告c. 没收违法所得，并处10万元以上30万元以下的罚款 D.没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款 20 、依据中华人民共和国民法通则第八十三条的规定，处理相邻关系应遵循（ABcD）的原则。A.有利生产B.方便生活c.公平合理D.团结互助四、论述题：1 、试述物业管理条例的立法原则？ （8分）答：条例在

16、坚持民法基本原则和立法法规定的立法 原则的前提下，主要遵循了以下基本原则。一是，物业管理权利和财产权利相对应的原则。在我国物权法尚未由台的情况下，条例吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的 规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利 义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基 于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立 在对自有房屋拥有的财产权基础之上。二是，维护全体业主合法权益的原则。为维护全体业主的合法利益，条例既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的 表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业 主利益的

17、行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明 确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体 依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，条例设定的法律责任充分体现了优 先保护全体业主利益的原则。三是，现实性与前瞻性有机结合的原则。条例注重保持法规、政策的连续性和稳定性，对被 实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资 质管理等制度，予以保留。条例注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指 导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律 规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳 未售生物业的物业服务费用、

18、任意扩大物业管理企业的治安 责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，条例作由了明确规定。条例贯穿发展的指导思想，设立的业 主大会、强制性维修养护等制度， 符合市场经济的基本规律， 符合未来立法趋势。四是，从实际由发，实事求是的原则。我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西 部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市 场环境、管理服务水平等方面差异较大。条例在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房 地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅 作由原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治 区、直辖市制定。2 、条例的基本思路之一是：保护业

19、主的财产权利，协调好单个业主利益和全体业主共同利益的关系。试问：你 是如何理解这一基本思路的？ （12分）答案一：物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行 管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理 只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情 况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等 各项事务直接委托专业企业。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实 行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同 感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物 业。条例充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于 财产所产生的法律关系，

20、均遵循了民事法律关系的基本原 则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与 被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同 利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。条例对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的 救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失 的，应该依法承担民事损害赔偿责任；物业管理企业擅自改 变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设 备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部 位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使 用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。行政机关在实 施对物业管理活动的行政管理中，必须牢牢把

21、握这一精神。答案二：业主的财产权利是物业管理的基础，物业管理 的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主 的权利，而且要保护全体业主的共同利益。条例从如下几个 方面加强了对业主合法权益的保护：一是明确列举了业主在 物业管理活动中享有的权利及其内容。二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选 举产生业主委员会，业主大会应当代表和维护全体业主在物 业管理中的共同利益，决定物业管理中的重大事项，业主委 员会负责公共日常事务，为保护业主合法权益提供组织上的 保障。三是规范了业主大会的会议形式和表决方式，业主通 过业主大会行使自己在物业管理中的权利，如自主地选聘或 者解聘物业管理企业、决

22、定物业服务合同的内容、监督物业 管理企业履行物业服务合同等，为保护业主的合法权益提供 程序上的保障。四是通过规范建设单位、物业管理企业的行 为，来保护业主的合法权益。如条例规定了建设单位不得擅 自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有 权或者使用权；建设单位应当依法承担物业的保修责任。条 例还明确了物业管理用房的所有权归业主，物业管理企业不 能擅自改变其用途；物业管理企业在代收有关公用事业费用 时，不得收取手续费等额外费用；物业管理企业不得擅自改 变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的 用途等。五、案例分析：（一）莫业主委员会成立后即发生通知要求物业管理企 业在七天内公

23、布物业管理服务收费及支由账目，物业管理企 业未在此期限内公布。业主委员会即在小区内张贴告示要求 全体业主从即日起停止向物业管理企业交费，并向业主委员 会交费。第二天，业主委员会在小区内摆摊收费，并给交费 的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会 的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径解决该问 题。（8分）答案要点：1 、业主委员会违反了 物业管理条例第15条的规定, 其收费行为没有法律依据。2 、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委 员会停止收费行为。3 、物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉， 要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。4 、依据物业管理条例第1

24、9条的规定，业主大会、业主委员会作曲的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤（二）为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼 平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌由租。在处理广告 招牌的租金中，物业管理企业与该大厦的业主委员会发生了 纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益， 要求拆除招牌。试问: 该广告招牌的由租租金属于什么性质？应如何分配？（2分）物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益？ （ 2分）答：（1）租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用 于弥补物业管理费的不足；（2）未侵害业主的利益。因为广