商城招商策划方案

1、页眉1 / 11商城招商策划方案第一部分：招商策略 第二部分：招商进度中的比例分配 第三部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分 招商费用预算 第六部分：各楼层商品结构定位 第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 第八部分：广告宣传策略第九部分：开业庆典第一部分：招商策略 招商策略：立足北京、面向全国、走向国际 以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的 同时，各招商部门安排出20的招商力量， 对外地（包括外 地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内 销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进 行招商。效果理想的情况下，在保证北京地区招商指标

2、的同 时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。第二部分：招商进度中的比例分配招商的前期阶段， 招商的比例计划为： 北京地区招商占60 左右；外地招商占20左右；国际招商占15左右；预留 出5的比例，作为机动或炒作。其中：北京地区招商所占比例不得超出整体的60；外地招 商、国际页眉2 / 11招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用 本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可 加大预留部分的比例 （例如10）。这样后期可通过保留精 品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推 出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 第三部分：招商付款方式一、租金交纳及优惠政

3、策有以下三种方式：1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5；第 五年租金递增6；第六年租金递增7；总体租金递增比 例不超过原租金水平的20。2、首期交纳5年租金的30，正式开业前再交齐5年租金 全款。从第六年起租金递增5；第七年递增6；第八年 递增7；总体递增比例不超过20。可签定租约合同期为20年。首期就一次性交纳5年租金。 可获得6年实际使用权的优惠 政策。从第七年起租金递增6；第八年递增7，总体递 增比例不超过20。 除享受以上优惠政策以外，还可以获挑 选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30，入驻前交齐10年租金全款。 可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期

4、为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠 政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：1、同上。2、第一段同上。页眉3 / 11首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权 的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6；第八年递增7，总体递增比例不超过20。除享受以上优 惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30，入驻前交齐10年租金全款。 可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠 政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。三、分析（

5、以均价8.5元计算）：第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05=3.761646亿元；第6年半年租金：3.761646/2=1.880823亿元；五年的贷款利息：17.91260亿元*0.07=1.253882亿元;五年租金9折损失租金：17.91260*0.1=1.79126亿元;租五送6个月损失：1.880823-1.253882=0.626941亿元；租五送一年的损失：3.761646-1.253882=2.507764亿元；租五送一 比租五打9折多损失：0.716504亿元； 租五送半年 比租五打9折少损失：1.164319亿元； 从上面的分析来看， 一次性交纳5年

6、租金免费送6个月对公 司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打页眉4 / 119折只多损失7千万，而从对商户的吸引力却大大增强。同 时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。 注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿 插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加 时运用。四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由： 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还 要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务 费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的 提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起 到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（

7、及抬高门槛），达到 自然淘汰的目的。同时，根据 现金是王 的原则，运用对我 们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出 优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升 值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性 交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分 析内容中计算出具体的数据体现。第四部分：经济分析一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格）1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算； 每层定价为： 平页眉5 / 11均租金价格

8、为：9元/川天楼层 租金价格（元/川天） 出租面积（川） 说明 应完成 利润额（亿元） 六层 未计算五层7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963四层8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180三层8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*3 1.90378二层9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166一层12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763B1层9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979B2层 未计算总计 均

9、价9元115472.04共回收五年租金费用11.29429说明：、11.29429亿元的30%为：3.38829亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*3=1.89663亿元。、第一年综合管理费：6322.0941万元。、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格）1、据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；页眉6 / 113、 平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：8.5元/ m2天楼层 租金价格（元/m天）出租面积（m）说明 应完成利润额（亿

10、元）六层 未计算五层6.0 18503.89 18503.89*6*365*3 1.21571四层7.0 20454.30 20454.30*7*365*3 1.56782三层8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180二层9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166一层12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763B1层9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979B2层 未计算总计 均价8.5元115472.04共回收五年租金费用10.65441说明：、10.65441亿元的

11、30%为：3.19632亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*3=1.89663亿元。、第一年综合管理费：6322.0941万元。、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。三、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）：页眉7 / 111、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、 平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：9元/川天楼层 租金价格（元/川天）出租面积（川） 说明 应完成利润额（亿元）六层 未计算五层7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*5 2.532

12、72四层8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633三层8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*5 3.17297二层9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609一层12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.69604B1层9.0 19175.98 19175.98*9*365*5 3.14965B2层 未计算总计 均价9元115472.04共回收五年租金费用18.82381说明：、18.82381亿元的30%为：5.64714亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*5=3.1

13、6105亿元。、第一年综合管理费：6322.0941万元。、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。页眉8 / 11四、交纳（五年）租金经济分析（保守价格）1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、 平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：8.5元/ m2天楼层 租金价格（元/m天）出租面积（m）说明 应完成利润额（亿元）六层 未计算五层6.0 18503.89 18503.89*6*365*5 2.02618四层7.0 20454.30 20454.30*7*365*5 2.61304三层

14、8.0 20454.30 20454.30*8*365*5 2.98633二层9.0 20006.66 20006.66*9*365*5 3.28609一层12 16876.91 16876.91*12*365*5 3.69604B1层9.0 19175.98 19175.98*9*365*5 3.14965B2层 未计算总计 均价8.5元115472.04共回收五年租金费用17.91260说明：、17.91260亿元的30%为：5.37378亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*5=3.16105亿元。、第一年综合管理费：6322.0941万元。页眉9 / 11、保证金（按

15、一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。第五部分：招商费用预算 招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体 购买、管理费用等项，总费用预计在3000万3600万之 间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据 实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会 进行灵活调整削减。项目 费用预算（万元） 备注广告制作300印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、 流动。媒体购买2400电视、电台、平面、户外、流动办公用品150车辆、演示用具、移动办公 人员管理400薪水、提成奖励、培训 差旅20交通、住宿、招待 外埠费用200场地、日常费用电话费用30电话、传真、网络DM费用5邮寄、夹报、散发公关活动100发布会、联谊、 合计3605分析：其中广告制作费用约占8.3；媒体购买约占66.6； 行政与管理费用约占25.1，应占比例符合