金门塘村搬迁安置区建设各种模式简介613

1、金门塘村搬迁安置区建设各种模式简介一、多层联排住宅加少量高层安置建设的方案（方案一）（一）方案的规划设计简介1、金门塘安置区规划本方案金门塘安置区（以下简称安置区）规划用地约8.7万平方米，小区按东南朝向（南偏东60度）、行列式联排的布局形式，规划了270套3.5层多层联排住宅。沿中兴二路西侧规划2层独立商业建筑。在用地西侧沿望湖路布置4栋一梯两户18层的高层住宅，并设置2层商业裙楼，高层住宅规划配套地下车库。安置区规划配套了12班幼儿园，同时多层联排住宅区内规划集中场地，沿场地四周合理设置村委会办公楼、戏台、运动场地及6间祭祀庙宇等村集体公共配套设施，其他如垃圾收集点、变配电等市政公共配套均

2、按惠标和相关规范进行配置。高层停车位按每户1个，多层联排住宅按每套1个的标准进行配置。安置区规划总建筑面积约11.642万平方米，计算指标建筑面积，容积率1.25。其中，多层联排住宅首层面积8m×10m共80平方米，套型建筑面积约300平方米，共8.1万平方米；高层住宅按户套型建筑面积130平方米计算，共128套，建筑面积1.92万平方米；高层的商业裙楼建筑面积0.84万平方米；独立商业建筑面积0.96万平方米；幼儿园0.38万平方米；村委会办公楼及6间祭祀庙宇等0.40万平方米。地下车库约0.8万平方米。2、安置区配套渔业码头及海产品市场配套渔业码头及海产品市场在安置区东侧，占地约

3、2.4万平方米，用地内规划有安置区的渔业生产码头、集散广场、公共停车场、海鲜市场等，规划四栋15000平方米海鲜市场，其中两栋6000平方米作为未来发展村集体经济的产业，该市场在满足安置区内渔民日常生活、生产及经营需要后，余下用地远期规划作为我区海产品流通市场。（二）方案一安置区工程建设项目及工程投资估算一览（详见附表一）安置区工程建设项目及工程投资估算约8.76亿元。（三）采用政府全额投资并由政府部门代建完成的模式（模式一）1、安置区工程建设总投资（1）安置区建设工程总投资8.76亿元。（2）安置区用地约8.76万平方米，因该用地作为安置区，按平均挂牌地价2500元/平方米计算，政府应收而少

4、收的地价总款约2.19亿元。（3）暂不考虑用海报批费用、清表拆迁及土地盘整费用。（4）合计安置区需财政投入约10.95亿元。2、渔民购房财政总收入（1）村委办公楼、幼儿园、庙宇等作为政府为安置区建设配套的公共建筑，投资估算约0.4亿元。该部分概算不纳入财政收入概算内容。（2）面向渔民销售房产总收入面向渔民销售房产收入一览表序号项目套数面积（m2）建设成本单价（元/ m2）土地成本单价（元/ m2）销售单价（元/ m2）售价(亿元)备注1沿街独立商业96003318223055480.542高层商业裙楼84003318223055480.473多层联排住宅27081000331822305548

5、4.49每套建筑面积为300m24高层住宅128192003318223055481.07每套建筑面积为130m2合计3981182006.57注：a.建设成本单价是包括小区道路、园林绿化、围墙等配套设施和高低压、消防等设备专业后的综合单价；总概算3.863亿元分摊到可销售建筑部分（面积116420m2）后，建设成本单价约为3318元。b.土地成本单价计算方法=土地成本总价（2.19亿元）/上述四项总建筑面积（116420m2）=1881元c.商业裙楼是否参考目前该片区商业建筑市场价定价，尚未确定。（3）澳头海产品交易中心建成后可面向市场销售的商业建筑面积约为15000平方米，初步估计该片区商

6、业建筑单方售价约12000元/平方米，合计总价约为1.8亿元。 （4）合计可收入购房款约6.57亿元。3、如按模式一实施，政府财政在金门塘搬迁安置区建设工程中总投入等于10.95-6.57-1.8=2.58亿元。（四）采用市场开发，建成后政府回购再向村民销售的模式（模式二）1、在模式一各项费用基础上，应增加计算项目开发商建设期投入资金的回报率及管理成本，暂按工程总投资的12%考虑，则该部分费用为8.76x12%=1.05亿元。2、如按模式二实施，政府财政在金门塘搬迁安置区建设工程中总支出9.81亿元。二、全部采用高层整体上楼安置建设的方案（方案二）（一）方案的规划设计简介1、金门塘安置区规划本

7、方案金门塘安置区（以下简称安置区）规划用地约4.38万平方米，小区14栋一梯两户18层的高层住宅，并沿街设置2层商业裙楼，规划配套地下车库。安置区规划配套了12班幼儿园，同时合理设置村委会办公楼、戏台、运动场地及6间祭祀庙宇等村集体公共配套设施，其他如垃圾收集点、变配电等市政公共配套均按惠标和相关规范进行配置。高层停车位按每百平方米1个进行配置。安置区规划总建筑面积11.84万平方米，容积率2.2。其中，高层住宅按户套型建筑面积130平方米计算，共400套，建筑面积6.9万平方米；高层的商业裙楼建筑面积1.708万平方米；幼儿园0.38平方米；村委会办公楼及4间祭祀庙宇等0.40平方米。地下车

8、库约2.5万平方米。2、安置区配套渔业码头及海产品市场配套渔业码头及海产品市场在安置区东侧，占地约2.4万平方米，用地内规划有安置区的渔业生产码头、集散广场、公共停车场、海产品市场等，规划四栋15000平方米海鲜市场，其中两栋6000平方米作为未来发展村集体经济的产业，该市场在满足安置区内渔民日常生活、生产及经营需要后，余下用地远期规划作为我区海产品流通市场。（二）方案二安置区工程建设项目及工程投资估算一览（详见附表一）安置区工程建设项目及工程投资估算约6.66亿元。（三）采用政府全额投资并由政府部门代建完成的模式（模式三）1、安置区工程建设总投资（1）安置区建设工程总投资6.66亿元。（2）

9、安置区用地约4.38万平方米，因该用地作为安置区，按平均挂牌地价2500元/平方米计算，政府应收而少收的地价总款约1.10亿元。（3）暂不考虑用海报批费用、清表拆迁及土地盘整费用。（4）合计安置区需财政投入约7.76亿元。2、渔民购房总收入（1）村委办公楼、幼儿园、庙宇等作为政府为安置区建设配套的公共建筑，投资估算约0.34亿元。该部分概算不纳入财政收入概算内容。（2）面向渔民销售房产总收入面向渔民销售房产收入一览表序号项目套数面积（m2）建设成本单价（元/ m2）土地成本单价（元/ m2）销售单价（元/ m2）售价(亿元)备注1高层商业裙楼170803388127846660.802高层住宅

10、400690003388127846663.22每套建筑面积为130m2合计400860804.02注：a. 建设成本单价是包括小区道路、园林绿化、围墙等配套设施和高低压、消防等设备专业后的综合单价；总概算2.916亿元分摊到可销售建筑部分（面积86080m2）后，建设成本单价约为3388元。b.土地成本单价计算方法=土地成本总价（1.10亿元）/上述三项总建筑面积（86080 m2）=1278元c.商业裙楼是否参考目前该片区商业建筑市场价定价，尚未确定。（3）澳头海产品交易中心建成后可面向市场销售的商业建筑面积约为15000平方米，初步估计该片区商业建筑单方售价约12000元/平方米，合计总

11、价约为1.8亿元。 （4）合计可回收购房款约4.02亿元。3、如按模式三实施，政府财政在金门塘搬迁安置区建设工程中总投入等于7.76-4.02-1.8=1.84亿元。（四）采用市场开发，建成后政府回购后再向村民销售的模式（模式四）1、在模式三各项费用基础上，应增加计算项目开发商建设期投入资金的回报率及管理成本，暂按工程总投资的12%考虑，则该部分费用为6.66×12%=0.80亿元。2、如按模式四实施，政府财政在金门塘搬迁安置区建设工程中总支出7.46亿元。三、结论及建议：综上分析，从各方面进行比较，我局建议采用多层联排住宅加少量高层安置的建设方案，采用市场开发，建成后政府回购再向村

12、民销售的模式（模式四）进行建设。四、金门塘安置区选址需盘整用地及用海报批情况：金门塘用地协调占用用地一览表序号名称用地面积（）占用用地（）1大亚湾水产资源增殖站304422224（占用鱼塘一处）2惠阳市海洋与水产局600021233惠州市中山实业有限公司5031367154澳头镇衙前管理区10700107005惠阳市水产养殖开发公司54000540006合 计75762安置居住小区用地面积约为8.7万平方米，渔业码头用地面积约为2.4万平方米。安置居住小区和渔业码头需用海报批面积约9万平方米。五、金门塘安置区建设需配套公共及市政设施情况：金门塘现状为鱼塘及海域，周边公共及市政设施基本没有，经规

13、划研究，需配套以下设施：（一）2013年城建计划项目序号项目名称项目概况投资估算（亿元）备注1环湖路南段 该工程起于海景东路，终于望湖路，道路全长约1000米，道路红线宽度为40米。1.00 2013年城建计划土地一级开发项目（城建计划中总投资估算为0.62亿元）2中兴二路衙前段（环湖路至衙前堤坝口） 该工程起于比亚迪用地南侧环湖路，终于金门塘搬迁安置区用地南侧环湖路，道路全长约1735米，其中桥梁长度约450米，道路红线宽度为40米。1.25 2013年城建计划土地一级开发项目（城建计划中总投资估算为0.694亿元）3望湖路（起于环湖西路，止于海景东路） 该工程起于环湖西路，终于海景东路，道

14、路全长约760米，道路红线宽度为30米。0.43 2013年城建计划土地一级开发项目4海景东路（起于环湖西路，止于中兴二路） 该工程起于环湖西路，止于中兴二路，道路全长约1500米，道路红线宽度为30米。0.45 2013年城建计划土地一级开发项目5合计3.13建议由区土地储备中心加快推进以上几个项目的建设。（二）新增配套项目序号项目名称项目概况投资估算（亿元）备注1环湖路（金门塘搬迁安置区用地南侧路段） 该工程起于望湖路，终于金门塘搬迁安置区渔业码头岸线，道路全长约680米，道路红线宽度为40米。0.61拟新增市政配套项目（尚未列入城建计划）2金门塘搬迁安置区用地北侧规划道路 该工程起于望湖路，终于中兴二路，道路全长约