协卓置业4日重庆润一江渝北农业园区项目前期定位策划思考

1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879润一江渝北农业园区项目润一江渝北农业园区项目前期定位策划思考前期定位策划思考协卓置业 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879面对一块平坦得拥有无限发挥空间的地块，协作置业对本次沟面对一块平坦得拥有无限发挥空间的地块，协作置业对本次沟通，更强调的是一种通，更强调的是一种“思考思考”，而非一次，而非一次“提案提案”思考甲方：思考甲方：从商服、市场用地，到计划变更为综合用地；从从商服、市场用

2、地，到计划变更为综合用地；从餐饮服务、专业市场，到餐饮服务、专业市场，到60%60%的商业，的商业，40%40%的住宅的住宅我们首我们首先在思考甲方，发展商的本质核心理念是什么先在思考甲方，发展商的本质核心理念是什么思考区域思考区域：现代农业园区，北部新区腹地，：现代农业园区，北部新区腹地，5 5年前的一句年前的一句“重庆向北重庆向北”，以及现在喷薄而出的两江新区，存留下来什么，以及现在喷薄而出的两江新区，存留下来什么，又带来哪些未来又带来哪些未来思考项目思考项目：6 6：4 4的商业、住宅比例，超过的商业、住宅比例，超过2020万的商业体量，万的商业体量，在此区域如何定位，如何存活与持续经营

3、，这远比住宅更有难在此区域如何定位，如何存活与持续经营，这远比住宅更有难度与挑战度与挑战 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879先从最近的热点话题说起先从最近的热点话题说起 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879两江两江新区新区 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879两江新区是什么？两江新区是什么？两江新区，中国第三个副省级新区两江新区，中

4、国第三个副省级新区。两江新区，中国经济增长第四极两江新区，中国经济增长第四极。两江新区，成渝经济带的基石两江新区，成渝经济带的基石。两江新区，东部沿海产业转移的第一平台。两江新区，东部沿海产业转移的第一平台。两江新区，开启重庆的下一个两江新区，开启重庆的下一个3030年年。两江新区，再造一个重庆城。两江新区，再造一个重庆城。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791010大功能区大功能区江北嘴：中央商务区

5、。江北嘴：中央商务区。寸滩：保税港物流功能区。寸滩：保税港物流功能区。鱼嘴、复盛：现代物流功能区。鱼嘴、复盛：现代物流功能区。北部新区：保持现状（工业和居住）。北部新区：保持现状（工业和居住）。两路组团：现代商贸服务功能区。两路组团：现代商贸服务功能区。龙兴、石船：先进制造功能区。龙兴、石船：先进制造功能区。悦来：会展功能区。悦来：会展功能区。蔡家：高技术产业功能区。蔡家：高技术产业功能区。水土、复兴：生态产业功能区。水土、复兴：生态产业功能区。木耳、古路：出口加工功能区。木耳、古路：出口加工功能区。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划

6、大全，QQ：1053527879然后，再来说说润一江渝北农业园区项目的位置然后，再来说说润一江渝北农业园区项目的位置 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879从项目用地指标进行分析，项目住宅部分可从项目用地指标进行分析，项目住宅部分可涵盖别墅、洋房、小高涵盖别墅、洋房、小高层等层等多种物业形态多种物业形态；商业；商业部分，可涵盖社区商业、集中式商业等并存的业态。部分，可涵盖社区商业、集中式商业等并存的业态。

7、区域已面市和未来项目中，也同样多种物业形态并区域已面市和未来项目中，也同样多种物业形态并存。存。因此，对于各物业形态发展趋势、未来几年中竞争形势的变化、客户组成的变化等动态研究因此，对于各物业形态发展趋势、未来几年中竞争形势的变化、客户组成的变化等动态研究至关重要、至关重要、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新城模式概念新城模式概念新城的概念源于英国，最初的主要目的是为了疏解新城的概念源于英国，最初的主要目的是为了疏解大都市人口，建设一个大都市人口，建设一个“既能生活又能工作的、平既能生活又能工作的、平

8、衡的和独立自足的新城衡的和独立自足的新城”，即新城应为其居民提供，即新城应为其居民提供商店、学校、电影院、公共交通等一切必要设施，商店、学校、电影院、公共交通等一切必要设施，并有相当数量的就业机会。之后，新城概念逐渐发并有相当数量的就业机会。之后，新城概念逐渐发展，强调新城充满机会和选择自由、交通方便、多展，强调新城充满机会和选择自由、交通方便、多样化、吸引人且有充分的物质设施。近一个世纪的样化、吸引人且有充分的物质设施。近一个世纪的时间里，世界上的一些大城市纷纷建设了自己的卫时间里，世界上的一些大城市纷纷建设了自己的卫星城。世界上一些成熟的卫星城特别强调卫星城要星城。世界上一些成熟的卫星城特

9、别强调卫星城要具备居住、工作、休憩、交通四大功能，同时还要具备居住、工作、休憩、交通四大功能，同时还要求应从人的需求出发点来建设卫星城。求应从人的需求出发点来建设卫星城。总之，新城的思想是建立在通过建设小城市来疏解总之，新城的思想是建立在通过建设小城市来疏解大城市的基础之上。新城的概念强调相对独立性，大城市的基础之上。新城的概念强调相对独立性，并对涌入大城市的人口起到一定的截流作用。并对涌入大城市的人口起到一定的截流作用。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新城与传统城市区域发展曲线对比分析新城与传统城市

10、区域发展曲线对比分析日趋没落：日趋没落：随着新区项目关注度逐渐提高，传统区项目老旧，关注度逐渐走低。timetimecognitivecognitive城市城市新城新城传统传统城区城区区域引爆区域引爆的关键性的关键性事件事件快速崛起：快速崛起：政府规划利好引导，市场放量集中，成为置业关注焦点；区域复兴：区域复兴：大规模城市重建项目进驻，原住民迁出，高支付力人群占据城市核心资源，与之相应的城市各类配套实现更新换代，老城注入新活力；初期实现：初期实现：阶段前期阶段前期- -先期项目客户入住，整体基础配套尚不完善；阶阶段中期段中期基本配套逐步完善，区域价值依然处于认知阶段；阶段后阶段后期期区域配套完

11、善快速期，城市发展进入快车道，区域价值逐渐得到认同。新城稳定：新城稳定：随着基础配套逐步落实，与人口进驻，新城规划实现，进入成熟阶段，区域价值重获稳步提升。没落阶段没落阶段重新建设及提升阶段重新建设及提升阶段快速崛起快速崛起新城发展阶段新城发展阶段趋于稳定趋于稳定 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879前期前期中期中期后期后期发展发展阶段阶段均价均价新城楼盘均价增幅新城楼盘均价增幅约需约需3 34 4年年约需约需4 4年年中期比前期楼盘中期比前期楼盘均价涨幅约均价涨幅约40%40%后期比中期楼盘均后期比中期楼

12、盘均价涨幅约价涨幅约10%10%20%20%阶段前期，更多是基础设施的配套，以及对周围资源的整合和利用，楼盘价格较低；区域目前阶段区域目前阶段3 34 4年后，进入年后，进入“阶阶段中期段中期。此时，随着交通设施的完善，大型学校开办，配套有了质的配套有了质的提升，但多属于生活必提升，但多属于生活必需设施需设施，缺乏个性，此此时楼盘开盘属于井喷期时楼盘开盘属于井喷期；少年期比婴儿期楼盘均少年期比婴儿期楼盘均价涨幅约价涨幅约40%40%约约4 4年后，即进入阶年后，即进入阶段后期段后期，大型交通设施进一步完善，不仅拥有商场、影城、个性商业街，五星级酒店、歌剧院、综合度假度假区也建立并完善，这使得同

13、期楼盘这使得同期楼盘均价比少年期上涨约均价比少年期上涨约10%10%20%20%。本项目所在区域目前处于发展前期本项目所在区域目前处于发展前期，项，项目将跨越发展目将跨越发展阶段的前阶段的前中两个中两个时期。时期。预计预计20122012年年预计预计20162016年年前期中期后期基础配套 污水处理、周围配套整合等地铁、高速路开通等道路体系完善 公共配套 中小学、医院、公园、超市等基础设施 大型、国际性学校开办，大型商业街等商场、影城、大型公园，特色商业街等高端生活配套少量星级酒店、主题公园五星级酒店，高档商场、高端娱乐设施代表楼盘楼盘较少，且均价较低楼盘出现数量突然增多，均价约比婴儿期上涨4

14、0%高品质楼盘增加，均价比少年期涨幅10%20，进一步提升区域档次 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目资源分析本项目资源分析城市规划资源城市规划资源两江新区两江新区全新的城市定位全新的城市定位区域价值的全新、区域价值的全新、持续提升持续提升不断涌进的大量高不断涌进的大量高素质人口素质人口长期可持续的行业长期可持续的行业高速发展高速发展旧城改造旧城改造未来两年未来两年200200万平万平方米以上的刚性方米以上的刚性需求需求居住格局的一次居住格局的一次洗牌洗牌北部新区北部新区早期乃至现今，早期乃至现今，

15、都仍然是重庆的都仍然是重庆的高端人群聚居区高端人群聚居区各种中高端商务、各种中高端商务、商贸、住宅的聚商贸、住宅的聚集地集地工业经工业经济济不断提升的区域知不断提升的区域知名度名度不断增加的物流、不断增加的物流、商务、商业需求商务、商业需求大量商务人流大量商务人流长期的产业支撑长期的产业支撑 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目资源分析本项目资源分析交通配套资源交通配套资源机场机场机场扩建机场扩建机场高速未来拓宽机场高速未来拓宽国际性空港国际性空港便捷的国际交通线便捷的国际交通线高速路网高速路网连接全

16、市的高速路网连接全市的高速路网“二环时代二环时代”的到来的到来轨道交通轨道交通轻轨交通使项目大区域轻轨交通使项目大区域便捷度提高便捷度提高 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目资源分析本项目资源分析其他资源其他资源规划指标规划指标4040万万方整体规模，区方整体规模，区域尚属少见域尚属少见大体量商业规划，且具备唯一性大体量商业规划，且具备唯一性造就中心先天条件造就中心先天条件产品线丰富产品线丰富发展商发展商虽无品牌，虽无品牌，但机制灵但机制灵活活前期项目具备良好口碑前期项目具备良好口碑 房商网房商网海

17、量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目整体定位前提本项目整体定位前提超越超越超越传统超越传统产品功能产品功能关键词：多功能组合引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。超越传统超越传统开发理念开发理念关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。超越同期同超越同期同区域竞争项目区域竞争项目关键词：稀缺通过创新产品和创新产业理念

18、，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同期同区域上市项目，增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879根据项目开发模式和战略，建议本项目定位为根据项目开发模式和战略，建议本项目定位为: :本项目整体定位本项目整体定位从城市定位、区域规划、地块自身条件等多方面分析，地块具备了高档居住区，未来国际商务中心、休闲娱乐中心、商业中心四大顶级城市功能。在区域中具备标志性地位的，具备40万方规模的涵盖涵盖商业中心、公寓商业中心、公寓和高尚住和高尚住宅的宅的多多功能中央社区

19、功能中央社区。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块定位：地块定位：普通居住区档次定位：档次定位：中高档物业形态定位：物业形态定位：点式高层+社区商业开发阶段：开发阶段：初期阶段主力客户定位：主力客户定位：区域以渝北为主，预计在80%以上；以首次置业刚性需求为主，预计在60%以上；年龄以26-40岁为主，预计在60%以上；消费模式以基本生活型消费为主；学历较高；多为第三产业中的职员；两口之家和有未成年子女的三口之家为主；注重交通配套；超市、医院和公交车站为其配套首选；网络成为其了解信息的主要渠道。配套定

20、位：配套定位：按照“先必需，再形象，后提升”的原则，建议在B地块商业中优先完成至少超市、药房、诊所、洗衣店、茶楼、中餐等必需的配置；并设立项目公交车站或建立业主交通车系统。丰富小区健身配套。B B地块定位地块定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879D D地块定位地块定位洋房客户定位：渝北不再占据最大比例；年龄以26-40岁为主，预计在60%以上；消费模式以享受型消费为主；家庭年收入在50万以上；学历较高；多为两江新区企业中高级职员和公务员；三口之家为主，部分三代同堂；对于配套的档次要求提高，教育资源、医疗

21、资源和购物中心将是其考虑置业的重要原因之一。别墅客户定位：渝北不再占据最大比例；工作区域覆盖较广；年龄以30-50岁为主，预计在60%以上；消费模式以享受型消费为主；家庭年收入在150万以上，学历较高；多为私企老板或两江新区企业高管或政府官员；三口之家为主，部分三代同堂；对于配套的档次要求提高，教育资源、医疗资源和购物中心将是其考虑置业的重要原因之一。地块定位：高档居住区档次定位：普通住宅中高档+高端居住高档物业形态定位：区域商业+花园洋房+别墅开发阶段：中期阶段 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879A A

22、、CC地块定位地块定位地块定位：商业中心+商务中心档次定位：高档物业形态定位：商业中心+五星级酒店+写字楼+公寓开发阶段：后期阶段 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 谁能说五年以后的这个地方不具备成为城谁能说五年以后的这个地方不具备成为城市中心的能力？市中心的能力？ 谁能说五年后这里的人们不需要这样的建谁能说五年后这里的人们不需要这样的建筑？筑？ 谁能说五年后这里的人们不需要这样的生谁能说五年后这里的人们不需要这样的生活？活？ 既然没有人能理性地说清楚五年后的城市，既然没有人能理性地说清楚五年后的城市，

23、为什么我们不能用现在的感性规划一个属为什么我们不能用现在的感性规划一个属于未来的生活？于未来的生活？我们出发的原点：我们出发的原点：？ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879“ 三里屯Village”位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，由两部分组成，共占地逾5.3万平方米，总楼面面积超过17.2万平方米。此项目由19座充满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店。“三里屯Village” 把众多国际品牌的旗舰店和环球店带到三里屯，使其成为首都北京的国际时尚中心。 房商网房商网海量房地产资

24、料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三里屯Village是一个开放式购物区，由19栋低密度的建筑组成。这里有四栋钻石型建筑，由于建筑风格、外观、建筑材料的特殊运用，使得一线品牌在拥有自己独立品牌大楼的同时，也能以三维建筑去宣示品牌形象，这是一些ShoppingMall很难提供的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879品牌形象店、专卖店、直营店集中地时尚聚会举办地北京时尚新地标 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营

25、销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建外建外SOHOSOHO位于北京市朝阳区东三环中路位于北京市朝阳区东三环中路3939号（国贸中心对面），总建筑面积约号（国贸中心对面），总建筑面积约7070万平万平方米。建外方米。建外SOHOSOHO被媒体称为北京被媒体称为北京 最时尚的最时尚的生活橱窗生活橱窗 ，由，由2020栋塔楼、栋塔楼、4 4栋别墅，栋别墅，l6 l6条小街条小街组成。组成。建外建外SOHOSOHO没有围墙没有围墙，1616条小街条小街在占地约在占地约1717万平方米的建筑群中流动，制造万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。出充满人情味的小街文化。

26、建外建外SOHOSOHO商铺众多商铺众多，其中包括星巴克旗舰，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等众多极具造型旗舰店、美克美家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。随着各座楼宇的陆续入住，风格的时尚店铺。随着各座楼宇的陆续入住，已有数百家公司进驻，已有数百家公司进驻，居住、工作、休居住、工作、休闲、消费融为一体闲、消费融为一体，建外，建外SOHOSOHO已成长已成长为繁华热闹的都市生活中心。为繁华热闹的都市生活中心。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大

27、全，QQ：1053527879建外建外SOHOSOHO所带来的不单是突破性所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京的建筑概念，更提倡一种北京新生新生代的居住模式代的居住模式。时代时代杂志上曾杂志上曾这样评价：这样评价：SOHOSOHO的生活方式能否的生活方式能否给住宅区以新的活力，众多建筑师给住宅区以新的活力，众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌，们的巨型建筑能否改变中国的面貌，这是谁都无法断言的。但这些新的这是谁都无法断言的。但这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。建筑确实影响了中国的年轻一代。中国也正在迈向一个新的时代中国也正在迈向一个新的时代 。 房商网房商网海量房地产资料下载

28、！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879我的做法就是把建外我的做法就是把建外SOHOSOHO做成开放做成开放的，把一条条街穿插到建筑中去。的，把一条条街穿插到建筑中去。 我说建外我说建外SOHOSOHO不是街区，是强调它不是街区，是强调它不是一个封闭的、单调的住宅不是一个封闭的、单调的住宅区区。它是一个有住家、有店铺、有办。它是一个有住家、有店铺、有办公的公的一个功能混合的场所一个功能混合的场所。 我想要一个建筑成为一个城市元素或我想要一个建筑成为一个城市元素或细胞。和建筑有关联，不管是什么类细胞。和建筑有关联，不管是什么类型的建筑，就必定

29、和城市有直接的关型的建筑，就必定和城市有直接的关联。建筑可以是一个房子，一座低成联。建筑可以是一个房子，一座低成本、多用途的租赁建筑，一个商业设本、多用途的租赁建筑，一个商业设施，一所剧院，或是艺术博物馆。只施，一所剧院，或是艺术博物馆。只要是建筑，不论属于哪种类型，都可要是建筑，不论属于哪种类型，都可以是城市细胞。一个是细胞的建筑也以是城市细胞。一个是细胞的建筑也许是一栋大楼，但它同样许是一栋大楼，但它同样拥有繁殖拥有繁殖成为一个城市的能力。成为一个城市的能力。山本理显山本理显 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879我们称之为面向面向未来未来的定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879这是一种全新的商业模式，完全不同这是一种全新的商业模式，完全不同于传统商业，其更强调突出的建筑和于传统商业，其更强调突出的建筑和空间的设计感，以及商家之经营特色，空间的设计感，以及商家之经营特