房产税和土地使用税征管中存在问题及建议

1、房产税和土地使用税征管中存在问题及建议在问题： 一是工程已决算，但未及时转为固定资产或调整房产账面价值。二是新建房产未按规定时限决算就投入使用，有的建设项目挂“在建工程”好几年，以未决算为由不申报纳税。三是资产重估增值后，未及时申报。四是部分行政事业单位出租房屋，向租赁方开具行政事业费收据，未按规定缴纳房产税。五是个人出租房屋大多未按规定缴纳房产税。六是应纳税房产、土地混入免税范围，把用于生产经营的房产、土地划为学校、医院等免税用房。七是纳税人新征用土地，隐瞒批准征地时间或以尚未取得相关部门的征地批复为由，不申报或拖延申报。八是隐瞒土地使用证登记面积，少申报纳税。建议：一是加强税法宣传力度，使

2、纳税人掌握房产税政策，特别是免税房产范围的界定。二是充分利用信息管税系统，加强与建设、房管、土地管理部门的联系，信息共享，掌握企业项目建设的相关资料，特别是企业土地使用方面信息，从源头上控制房产税、土地使用税的流失。三是建立纳税人房产、土地管理台账，并及时更新。四是每年开展一次房产、土地信息的普查工作，加强纳税人房产、土地使用权登记管理。五是税收管理员应加强对纳税人房产信息的搜集整理，及时掌握纳税人房地产变化情况，督促纳税人及时申报。六是税务征管软件中房产、土地信息必须及时、准确录入。二、产生问题的原因（ 一 ） 纳税人纳税意识不强1严重缺乏税法知识。随着我区经济的发展，新办企业的数量逐年增多

3、，有相当一部分企业对税法缺乏细致、透彻的了解。它们当中大多数仅仅知道自己有纳税的义务，却不知自己涉及哪些税以及该如何缴税，极个别甚至不知道有房产税这个税种。2逃避纳税责任。税法规定房产税由产权所有人缴纳。一些免税单位明明知道自己自用的房产才免纳房产税，却明知故犯，利用各种手段不缴或少缴房产税，例如不开服务业专用发票， 应按租金缴税而按原值缴税等等。在房屋租赁行为中，签订合同的甲乙双方虽然明确了租赁期间各自应承担的费用及其他相关责任，但对于应税房屋的房产税由何方负担却只字未提， 有意逃避责任。当税务机关要求一方出具房产完税证明时，双方则互相推诿，拖延时间。（ 二 ） 法规不完善，税款流失严重根据

4、条例规定，“没有房产原值作为计税依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定 ”。 随着土地价格放开和房屋造价的提高，房屋原值已经发生了翻天覆地的变化，1997年建筑物平均建设造价是1987 年造价水平的10 倍多， 因此， 亟需制定新的标准确定企业房产原值。 由于 税法 和实施细则的不完善，给基层税务机关的征管工作带来相当大的难度，导致税款流失严重。房产税、城镇土地使用税同属财产税系，房产所有人、土地使用人为纳税人，均为按年分次缴纳，两税性质和征管方式有很多的共同点，在征管过程中所暴露出一些问题同样具有相似之处。为此， 笔者将此二税一并进行了调查、研究和分析。一、房产税、城镇土地使用税征管中

5、存在的问题目前， 房产税、 城镇土地使用税在税源采集、纳税主体和计税依据的确定等方面存在一些问题，容易导致税负的不公，引起纳税人的误解和不满，影响税收机关的征管质量和纳税人诚信纳税意识提升。1 税源资料采集难。一是纳税人少申报甚至不申报。一般来说，纳税人拥有房产或使用土地应该拥有房产证和土地使用权证，但现实情况并非如此，由于各种原因，不少纳税人没有取得房产证或土地使用权证。企业日常申报计税依据， 会出现少申报的情况；有的企业增加了房地产也不报，一个计税依据申报很多年； 有的企业有多处房地产，申报时只报一处房地产，其它地方的房地产一律漏报； 个人拥有房地产大都不会主动申报，主要靠税务机关自行采集

6、，而税务机关到纳税人处实地采集税源信息时会遇到各种阻力，如： 纳税人自有房地产被告之为租赁房地产，租赁者不提供产权所有人或土地使用权拥有人的情况或提供虚假情况。 二是部门间协作配合不够。房产税、 土地使用税的征管基础工作涉及国土、房管、建设、物业管理等部门，单靠地税部门一家的努力难以见效。虽然有关政策法规明确规定，相关部门单位有向税务机关提供涉税基础信息的责任和义务， 但在实际工作中，由于尚未建立起一套较为完善、形成惯例的部门协作机制和信息共享交换平台，地税部门很难实时取得房产、土地的登记资料及变动情况。2 纳税主体确定难。税法规定，房产税纳税人为产权所有人或产权承典人， 土地使用税纳税人为拥

7、有土地使用权的单位和个人，如产权所有人、承典人或土地使用权拥有人不在房产或土地所在地的，或者产权、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由代管人或实际使用人缴纳。问题是房产或土地所在地的地理范围税法没有明确规定，税务机关对房产所有人、承典人或拥有土地使用权人是否在房产或土地所在地无法界定。从而造成房产所有人、承典人或土地使用权拥有人不在本地，而代管人或实际使用人认为应由房产所有人、承典人或土地使用权拥有人纳税的扯皮现象，导致税务机关很难确定纳税主体。3 计税依据确定难。部分企业对自建房产多年挂在建项目，让地税部门难以确定其建造价值。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，为少缴税款， 很多

8、纳税人特别是个体纳税人采取签订两份合同，一份为真实租金收入，而将减少了租金收入的虚假合同提供给税务机关。对于未取得土地使用证书的土地使用面积，税法规定由纳税人据实申报土地面积，但由于缺乏专业知识，纳税人乃至税务机关对其土地面积难确定。4 纳税意识提高难。由于地方税种类较多，对一些小税种的税法知识及法律责任宣传普及依然不足，加上日常征管不到位，管理工作欠规范，使得少数纳税人税收法律意识淡化，以为房产税、土地使用税等可以能逃则逃、能少则少。5 严格执法与维护社会稳定的关系处理难。房产自用的，房产税的计税依据为房产原值一次性减除10%至 30%后的余值。由于购置、修建的时间不同，同位置、同地段的房产

9、原值相差可能达数倍以上。如嘉陵区蚂蟥堰处，2000年时营业房价值每平方米2000 元左右， 2007年价值每平方米4000元左右， 2000 年与 2007 年同在此处购置的同面积营业房，其应纳房产税将相差一倍左右，税负的不公容易引发纳税人的不满。嘉陵城区土地使用税的税额标准由2006 年以前的每年每平方米2 元调整为20 元，导致许多中小企业难以支付土地使用税税金， 纷纷向政府反映土地使用税税额标准过高，很多企业将土地使用税申报后不缴纳形成大量欠税，如税务机关强制执行有可能导致企业无法生存，政府也将会出面干涉。土地使用税、房产税同时涉及到个人所有房地产，他们大多不愿意缴纳该两税，如强制执行可

10、能导致个体纳税人大量上访，影响社会稳定。6 协税护税网络健全难。社会化综合治税的征管体系尚未形成，从房产税、 土地使用税征管工作来看，目前的协税护税网络建设还不够健全，各相关部门协税护税的积极性和作用尚未充分调动发挥出来。如何采取委托代征、统一扣缴等多种有效方式，扩大试点范围和力度，构建一套较为完善的社会化征管体系，值得我们进一步去认真探索。二、加强房产税、土地使用税征收管理的对策笔者认为，房产税、土地使用税征收管理的加强必须依赖于法律法规的进一步完善和细化，征管精细化水平的进一步提高，协税护税网络的进一步健全。1 细化相关法律法规。明确规定房产或土地所在地的地理范围，房产所有人、 承典人或土

11、地使用权拥有人不在房产或土地所在地的地理、时间界限，同时应规定房产、土地使用人为房产税、土地使用税的代扣代缴义务人，以利于纳税主体的确定。2 完善评估方法，建立专门的评估机构。房屋价值和土地面积是房产税、土地使用税的计税依据，建立专门的评估机构，建立和完善相应的评估制度和法规，对房产进行估价、土地面积进行评估是征收房产税、土地使用税的基础。当前， 税务部门应借助现有社会上的资产评估力量，着手建立一个高水平、不以盈利为目的的财产评估机构。这样既可降低财产评估费用，又可保持评估的权威性和公正性，为房产税、土地使用税提供较为准确的计税依据。3 建立个人房地产申报制度和登记制度。税务机关要加强与房产、

12、土地、金融等部门的协作，建立工作联系制度，实现计算机联网，达到资源共享，最大限度地利用相关部门的资料，尽快建立个人财产和个人收入的申报登记制度，从而确保房产税、土地使用税课税税基的准确，防止纳税人转移税基。4 建立良好的征纳关系。税务部门应加强对税务人员税收业务知识和职业道德的教育培训，提高税务人员的综合素质，增强税务人员的为民服务意识和公仆意识；充分利用包括报刊、电台、电视台等媒体以及印发宣传材料、开展税务咨询等形式，广泛宣传征收房产税、土地使用税的意义及其内容，增强其课征的透明度，使全体公民认识并了解税收政策，增强人们的诚信纳税意识；通过开展送法上门、上门服务、开展行业代表座谈会、为纳税人

13、解决实际困难等方式，增强与纳税人的交流互动，让征管人员与纳税人成为朋友，促进征纳关系的和谐发展。5 加强动态管理和调查核实。土地使用税的地段等级和税额标准，应根据当地经济的发展状况，每一年或每几年调整一次，公平企业税负，使土地使用税真正发挥调节资源配置、提高土地使用效率的作用；充分运用现代化税收管理手段，将已普查清楚的税源底子如应税土地面积、应纳税款、土地座落地、房产原值、 租赁情况等逐户输入计算机；实行“巡查制”， 要求管理员日常加强巡查，对差异户重新输入微机管理，并明确对土地使用税、房产税税源数据库加强严格监控和维护，为加强土地使用税征收管理提供良好的条件；认真开展征收范围内所有纳税人土地

14、、房产的调查核实工作，要求纳税人提供土地使用证、房产证的复印件，填写税源信息登记表；同时，调查人员必须核实纳税人的计税依据，必要时采取实地勘测丈量、实地调查，采集相关信息，并针对采集到的基础信息进行重点比对、分析纳税人申报数据是否准确、采集录入信息是否真实可靠，认真核实，确保数据的准确性。6 充分利用信息技术。深化土地使用税、房产税覆盖式管理，达到以地管税的目标。各地国土、房管部门的信息资料比较完整、准确、详细，我们应当以他们的资料为基础，以地管税，使房产税、土地使用税管理更加细致。首先要取得国土、房管部门的配合，利用他们拥有的数据资料对全部土地进行覆盖，确定每一宗土地的土地使用证编号、使用面

15、积、土地等级、应纳税额、房屋座落、房产价值、土地使用权及房产所有人详细资料等；其次要将数据资料定期与纳税申报资料进行比对，及时发现征管漏洞；第三要及时将国土、房管等部门的有关资料及时更新到数据库内，以促进房产税、土地使用税管理水平的大幅度提高。7 强化申报严格审核。严格审核纳税人是否按要求申报缴纳税款，对未按规定申报和只申报不缴税的纳税人，采取深入调研和发送税务文书责令限期改正等形式，使纳税人依法履行纳税义务，对个别确有困难的企业按规定办理缓缴，确保税款及时足额入库。8 加强后续管理和考核。对纳入征收范围内的纳税人建立跟踪档案，随时掌握纳税人房产税、土地使用税计税依据的变化，同时建立房产税、土

16、使用税纳税人的手工登记帐本与电子征管台帐，使管理工作进一步到位。在房产税、土地使用税征期结束后对辖区内的政策执行情况开展专项抽查，以确保土地使用税、房产税政策的贯彻执行。同时，将房产税、土地使用税的信息采集、调查核实、 征收管理等工作纳入年度目标管理考核，重点考核及时性、真实性和完整性，做到工作有计划、有措施、有落实、分步实施，从而进一步调动税务干部认真履职、实施科学精细化管理的积极性。9 建立健全委托代征机制。努力构筑社会化综合治税体系，争取地方党政的支持，加强与国土、房产、 乡镇政府、街道办等的协作，通过开展委托代征、统一扣缴等方式，努力构建房产税、土地使用税社会化征管网络，不断探索房产税

17、、土地使用税科学化、精细化管理之路。贯彻国家税务总局关于开展城镇土地使用税税源清查工作的通知（国税函2008321号）（以下简称通知）文件精神，加强我市城镇土地使用税和房产税（含城市房地产税，以下两税合并简称“房土税”）征管工作，摸清我市房土税税源底数，市局决定开展房土税税源清查工作。为保证清查工作的顺利、有效开展，制定本方案。一、清查工作的目标（一）摸清全市房土税税源底数，为税收征管打牢基础；（二）完善房土税税源登记，清理各种应登记未登记、登记不实等问题；（三）及时查补房土税税收征管漏洞，并建立长效机制，切实提高征管水平。二、清查工作的范围本次清查工作的范围是全市所有房土税纳税人占用的房屋、

18、土地，主要包括房土税入库信息、税源登记信息和土地交易信息（包括企业契税完税信息和国土局的土地出、转让信息）。三、清查工作内容和步骤（一）清查内容按照通知要求，清查工作的内容包括以下三个部分：1 .房屋、土地所有权人（使用权人）信息，包括名称、证件号码、经济类型、行业；2 .土地信息，包括占用土地面积、应税面积、免税面积、土地等级、单位税额标准、年应纳税额、免税税额；3 .房屋信息，包括房屋坐落、房产原值、税务机关估值、免税原值、应税原值、年租金收入、年应纳税额、出租人证件号码。（二）清查步骤第一步，税政管理部门负责初步数据比对各税政科利用我市已建立的地方税税源监控平台，重点开展三个层次的比对：一是比对房土税源登记中各信息项目间的逻辑关系，查找填写错误的信息项目；二是将土地管理部门提供的土地普查、土地登记、土地交易和征管系统中的契税完税信息，与征管系统中的房土税税源登记信息进行比对；三是将补充完善后