美国物业管理学习教案

1、美国美国(mi u)物业管理物业管理第一页，共29页。第1页/共29页第二页，共29页。恭喜恭喜(gngx)(gngx)奥巴马当选美奥巴马当选美国物业国物业公司负责人公司负责人第2页/共29页第三页，共29页。美国总统奥巴马美国总统奥巴马 小区小区(xio q)(xio q)物业物业公司负责人，管理美国物业公司负责人，管理美国物业业主业主(yzh)(yzh)委员会委员会 美美国国会国国会议员议员 小区小区(xio (xio q)q)各楼层选出来的代各楼层选出来的代表表第3页/共29页第四页，共29页。(一一)管理机构管理机构第4页/共29页第五页，共29页。合作公寓，屋主没有产权合作公寓，屋主

2、没有产权,只有股只有股份份,根据根据(gnj)单元大小算出你占单元大小算出你占有大楼的股份比例有大楼的股份比例共有公寓，屋主拥有独立产权。共有公寓，屋主拥有独立产权。既可以既可以(ky)由私人业主自我管理由私人业主自我管理,也可以也可以(ky)委托专业物业管理企委托专业物业管理企业进行管理。业进行管理。（二）服务模式（二）服务模式第5页/共29页第六页，共29页。（二）服务模式（二）服务模式第6页/共29页第七页，共29页。计划书规定权利计划书规定权利物业物业(w y)(w y)管理费落到谁管理费落到谁的口袋？的口袋？物业物业(w y)(w y)管理费用在哪管理费用在哪里？里？谁来管理自己的物

3、业谁来管理自己的物业(w (w y)y)？第7页/共29页第八页，共29页。标准的专业化管理标准的专业化管理最显著最显著(xinzh)的特点的特点贴心的多样化服务贴心的多样化服务引导业主灵活选择引导业主灵活选择(xunz)物业服务项目和服务标准物业服务项目和服务标准完备完备(wnbi)的职业化体系的职业化体系美国物业管理实行职业经理人制度美国物业管理实行职业经理人制度体制完善管理有序体制完善管理有序政府设有专门的物业管理行政机构政府设有专门的物业管理行政机构企业经营规模庞大企业经营规模庞大内部管理模式、管理制度、管理程序都统一内部管理模式、管理制度、管理程序都统一信息技术应用广泛信息技术应用广

4、泛社区的电脑管理系统中社区的电脑管理系统中相关资料齐全相关资料齐全风险防范机制健全风险防范机制健全物业管理费一般包含房屋保险的费用物业管理费一般包含房屋保险的费用第8页/共29页第九页，共29页。第9页/共29页第十页，共29页。我国 法制不健全、法制环境较差，致使物业管理市场不规范美国 物业管理的法规详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作一、国外物业管理法制化程度一、国外物业管理法制化程度(chngd)(chngd)高高第10页/共29页第十一页，共29页。二、国外物业二、国外物业(w y)(w y) 所有权与管理所有权与管理权分离权分离我国

5、大约有三分之一的物业管理公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业美国物业管理公司与业主的关系应是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司第11页/共29页第十二页，共29页。三、国外物业管理的收费标准三、国外物业管理的收费标准(biozhn) (biozhn) 由市场形成由市场形成物业管理收费最早实行之初，采取的是政府定价。后来逐渐过渡为政府指导价我国美国各地物业管理合同对收费的规定往往要受所在地区、环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目十分复杂美国第12页/共29页第十三页，共29页。四、物业管理企业需要培养四、物业管理企业需要培养(piyng) (piyng)

6、高素质管理人才高素质管理人才我国 物业管理是一个新兴的行业，高素质管理人才还很奇缺美国 有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行职业经理人制度第13页/共29页第十四页，共29页。第14页/共29页第十五页，共29页。降低服务成本，降低服务成本，满足满足(mnz)业业主需求主需求第15页/共29页第十六页，共29页。 美国物业管理信息化建设和发达美国物业管理信息化建设和发达的专业化服务市场值得借鉴：的专业化服务市场值得借鉴： 筹建物业管理行政事务中心筹建物业管理行政事务中心通过整合通过整合(zhn h)管理资源，形管理资源，形成市局物业管理处、市物业管理行成市局物业管理处、市物业管理行政事务中

7、心、市物业管理行业协会政事务中心、市物业管理行业协会协同联动的行业管理格局。协同联动的行业管理格局。第16页/共29页第十七页，共29页。第17页/共29页第十八页，共29页。第18页/共29页第十九页，共29页。在国内，房地产物业税还在国内，房地产物业税还是一个历史不长的新税种，是一个历史不长的新税种，但在美国房地产物业税已经但在美国房地产物业税已经(y jing)征收了几十年，并征收了几十年，并且已经且已经(y jing)成为了地方成为了地方政府主要的财政收入来源。政府主要的财政收入来源。第19页/共29页第二十页，共29页。属性(shxng)不属于联邦政府征收的税种，不属于联邦政府征收的

8、税种，而是由州以下而是由州以下(yxi)政府所征收政府所征收的税，该种税是市、县和学区的税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一财政收入的主要来源之一第20页/共29页第二十一页，共29页。房地产物业税税率的制定主房地产物业税税率的制定主要依据政府预算要依据政府预算(y sun)和和支出的情况来征收支出的情况来征收房地产物业税是一种从房地产物业税是一种从价税，也就是依据住宅价税，也就是依据住宅(zhzhi)的价值而征收的价值而征收的税的税物业税物业税税率税率(shul)第21页/共29页第二十二页，共29页。房价高低与物业税未必成正比房价高低与物业税未必成正比美国美国(mi u)的房地产

9、物业税不是遏制的房地产物业税不是遏制房价的杠杆，而是地方政府解决财政收房价的杠杆，而是地方政府解决财政收入不足的手段。入不足的手段。第22页/共29页第二十三页，共29页。美国房地产物业税征收情况一览表美国房地产物业税征收情况一览表年份年份房地产税总额（亿美元）占全部税收比重（%）197762580.5198282076.11987121273.61992180375.61997218873.42002279172.92004317973.12005355972.42006359171.72007383171.4第23页/共29页第二十四页，共29页。物业税都用物业税都用在什么在什么(shn

10、me)地方地方县政府征收上来县政府征收上来(shngli)的房地产物业的房地产物业税主要用于为民众提供的公共服务支出税主要用于为民众提供的公共服务支出第24页/共29页第二十五页，共29页。第25页/共29页第二十六页，共29页。（1 1）赋予）赋予(fy)(fy)地方政府一定的税收自主权地方政府一定的税收自主权物业税法应由全国人大立法颁布，税法规定各个税收要素，物业税法应由全国人大立法颁布，税法规定各个税收要素，制定幅度制定幅度(fd)税率，地方政府在统一的幅度税率，地方政府在统一的幅度(fd)税率范围内自税率范围内自行确定适用税率。行确定适用税率。（2 2）开征统一）开征统一(tngy)(

11、tngy)规范的物业税，清理房地规范的物业税，清理房地产业产业 流转环节的税费流转环节的税费目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，随目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，随着房地产业的规范化，行业利润逐步趋于平均化，可以着房地产业的规范化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑取消土地增值税，将其纳入所得税类。考虑取消土地增值税，将其纳入所得税类。（3 3）设置科学的适用税率）设置科学的适用税率房地产税的改革要贯彻房地产税的改革要贯彻“低税率低税率”原则，税法可原则，税法可制定制定0.5%1%的弹性比例税率区间，授权市县政府根据当的弹性比例税率区间，授权市县政府根据当地经济发展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率。地经济发展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率。第26页/共29页第二十七页，共29页。（4 4）建立一套较为）建立一套较为(jio wi)(jio wi)科学完善的房地产评科学完善的房地产评税体系税体系要有专门的房地产价值评估机构要有专门的房地产价值评估机构要有专业的评税人员要有专业的评税人员要选用适宜要选用适宜(shy)的评税方法的评税方法要有透明的评税过程要有透明的评税过程（5 5）建立一套科学）建立一套科学(kxu)(kxu)的物业税管理手段和征的物业税管理手段和征管制度管制度1、要建立完