深圳百威广告商业之见解学习教案

1、会计学1深圳百威广告商业深圳百威广告商业(shngy)之见解之见解第一页，共73页。第1页/共73页第二页，共73页。第2页/共73页第三页，共73页。第3页/共73页第四页，共73页。商业(shngy)地产(dchn)商业地产经营者消费者开发者投资者第4页/共73页第五页，共73页。商业(shngy)地产地 产第5页/共73页第六页，共73页。u土地的稀缺性、不可再生性u人民(rnmn)生活水平提高对物质消费的需求u政治因素u经济因素u区位u交通(jiotng)u商业成熟度u人口密度u消费力及消费习惯u未来升值潜力第6页/共73页第七页，共73页。u前期调研u可行性分析u市场定位u产品定位u

2、营销策略(cl)u推广实施u商业管理第7页/共73页第八页，共73页。商业(shngy)管理前期调研(dio yn)及可行性分析市场定位及产品定位营销推广商业地产前提基础保证关键第8页/共73页第九页，共73页。第9页/共73页第十页，共73页。商业地产的分类(fn li)The classification of the business real estate第10页/共73页第十一页，共73页。商业地产独体商业商业街商业裙楼集中商业独体商业建筑（会所）底商商业街独体商业街住宅底商写字楼及其他物业底商p按建筑形态(xngti)划分第11页/共73页第十二页，共73页。独体(d t)商业第1

3、2页/共73页第十三页，共73页。商业街商业街第13页/共73页第十四页，共73页。商业(shngy)裙楼第14页/共73页第十五页，共73页。商业商业形式形式总体总体体量体量建筑建筑形式形式交通交通条件条件功能功能区分区分业态业态形式形式典型典型物业物业城市级商业中心20万m2以上多个独体商业楼组成的商业街依托城市中心主干道的交通枢纽，涵盖地上、地下交通换乘，充裕停车场地外向吸引大型综合类商业，以百货、专营店为主王府井西单区域级商业中心10万m2左右23个独体商业楼组合依托城市主要干道的交通枢纽，涵盖地下、地上交通换乘，充裕停车场地外向吸引为主，周边服务为辅大型综合类商业，以百货、超市为主，

4、辅以餐饮、娱乐公主坟新世界崇光百货次区域级商业中心5万m2左右12个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位外向吸引与周边服务并举综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业万科四季花城（深）东海花园（深）珠江帝景华侨城社区级商业中心2万m2左右独体商业楼或社区底商依托城市辅路，周边社区较多，有停车位周边服务为主，外向吸引为辅社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主和平新城社区商业5000 m2左右同上依托社区道路周边服务社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主略购物中心10万m2以上单个商业楼依托城市快速干道或高速公路

5、外向吸引世纪金源p按商业(shngy)规模划分第15页/共73页第十六页，共73页。商业(shngy)的分类Commercial classification第16页/共73页第十七页，共73页。p按经营(jngyng)场地划分卖场(mi chn)店铺(dinp)第17页/共73页第十八页，共73页。卖场(mi chn)第18页/共73页第十九页，共73页。第19页/共73页第二十页，共73页。p按经营类型(lixng)划分百货超市专业市场餐饮娱乐生活(shnghu)配套第20页/共73页第二十一页，共73页。第21页/共73页第二十二页，共73页。第22页/共73页第二十三页，共73页。第2

6、3页/共73页第二十四页，共73页。第24页/共73页第二十五页，共73页。第25页/共73页第二十六页，共73页。第26页/共73页第二十七页，共73页。第27页/共73页第二十八页，共73页。第28页/共73页第二十九页，共73页。第29页/共73页第三十页，共73页。娱 乐第30页/共73页第三十一页，共73页。第31页/共73页第三十二页，共73页。p按经营档次(dn c)划分顶级(dn j)高档中高档中档中低档低档第32页/共73页第三十三页，共73页。p按经营规模划分(hu fn)超大型大型中型小型(xioxng)微型第33页/共73页第三十四页，共73页。第34页/共73页第三十

7、五页，共73页。第35页/共73页第三十六页，共73页。第36页/共73页第三十七页，共73页。第37页/共73页第三十八页，共73页。第38页/共73页第三十九页，共73页。第39页/共73页第四十页，共73页。商业(shngy)组合Business combination第40页/共73页第四十一页，共73页。商业区商务区住宅(zhzhi)社区第41页/共73页第四十二页，共73页。第42页/共73页第四十三页，共73页。商业不是(b shi)为开发商做，是为大众消费的最好的不一定是最适合的，最适合的才是最好的水到渠成，顺水推舟第43页/共73页第四十四页，共73页。第44页/共73页第四

8、十五页，共73页。商业的最大价值实现，依托于长期(chngq)持有第45页/共73页第四十六页，共73页。营销(yn xio)方式Marketing method第46页/共73页第四十七页，共73页。先租后售租售结合售后反租整体出售只租不售营销方式第47页/共73页第四十八页，共73页。形成(xngchng)一定的商业氛围 商户(shn h)入住经营 进行(jnxng)发售 第48页/共73页第四十九页，共73页。承担(chngdn)的风险相对较大.优点(yudin).保持(boch)整体形象确保整体风格和定位的前后统一实现可持续性租金回报.缺点.不能即时回笼大量资金第49页/共73页第五十

9、页，共73页。通过对租赁、销售物业的比例、时效性进行控制通过销售缓解(hun ji)资金压力对优质物业进行经营继续(jx)获取长期收益第50页/共73页第五十一页，共73页。一部分仅转让(zhunrng)使用权给商户的经营模式另一部分产权(chn qun)与使用权出售给投资者第51页/共73页第五十二页，共73页。长期(chngq)经营获得更多资金回报快速回收大量(dling)资金缓解资金压力销售(xioshu)部分与自营部分管理难以统一易造成销售物业与租赁物业两极化.优点.缺点.第52页/共73页第五十三页，共73页。租:商家(shn ji)出售(chshu)中小投资者开发商只有(zhyu)

10、对业态经营的建议权 国家明令禁止 第53页/共73页第五十四页，共73页。.优点(yudin).整体形象较好，便于后期(huq)管理收回投资(tu z)最为快捷省去销售、招商和后期管理工作.缺点.寻找整体买家的现实可能性尚需验证不利于获取最大利润第54页/共73页第五十五页，共73页。.优点.统一管理，保持商场的整体形象可监控商场之行业及商户组合可实现商场的可持续性租金回报为开发商树立良好的业界形象第55页/共73页第五十六页，共73页。前期(qinq)准备Ex- period preparation第56页/共73页第五十七页，共73页。策略的准备人员的准备场地的准备资料的准备第57页/共7

11、3页第五十八页，共73页。市场推广主题策略营销推广策略市场推广设计(shj)策略广告设计(shj)策略媒体投放策略公关策略第58页/共73页第五十九页，共73页。项目相关文件的准备项目招商推广(tugung)资料的准备各项招商工作细则的准备广告推广(tugung)工具的设计第59页/共73页第六十页，共73页。招商人员的招聘招商人员的培训招商人员的工作安排(npi)招商人员的管理第60页/共73页第六十一页，共73页。招商处外部周边的布置招商处内部(nib)的设计与布置沙盘的准备看楼通道的布置现场的布置第61页/共73页第六十二页，共73页。招商(zho shn)推广Marketing exp

12、ansion第62页/共73页第六十三页，共73页。招商处内外形象设计推广制作本项目效果图VI设计与应用(yngyng)：LOGO的设计、纸袋、纸杯、胸牌、名片等招商处现场的宣传布置方案及平面设计招商处外部景观及灯光设计展板外部围挡第63页/共73页第六十四页，共73页。推广中印刷品的准备制定项目简介进行优势(yush)分析：主要从地段、业态定位、户型、价格、环境、主力店的进驻、商业管理、宣传等多方面进行深入剖析卖点的提炼答客问（统一说辞）的制定宣传单页等的文案/设计/印刷/发放楼书的文案/设计/印刷/发放第64页/共73页第六十五页，共73页。广告的跟进与推广广告推广的方案的制定广告平面设计媒体的选择时段的确定版面的选择报价(bo ji)广告时机与内容策略的推进与掌控第65页/共73页第六十六页，共73页。广告的跟进与推广(tugung)报纸广告的类型形象广告商业广告灯箱广告、户外大型广告、路牌、道旗等的设计/制作各种软文的写作推广(tugung)配合第66页/共73页第六十七页，共73页。第67页/共73页第六十八页，共73页。商业炒作召开各种大型招商销售推广(tugung)活动： 招商推介会 商户座谈会 项目专家论证会举行