9日延安市宜川商业项目市场研究及定位策略沟通提案

1、Page Page 1 1臻成置业 2011 10 9谨谨呈：呈：宜川商业项目市场研究及定位策略沟通提案Page Page 2 2项目使命项目使命打打造宜川三造宜川三个标杆个标杆产产品标标杆价值值提升品牌品牌标标杆杆打打造宜川集造宜川集合商贸、休闲合商贸、休闲、住宿于、住宿于一体一体的一站式消费的一站式消费新新都市综合体都市综合体都都市商业心市商业心万象城万象城本项目作为公司本项目作为公司在宜川在宜川一一个三级市场开发项目，个三级市场开发项目，必须成为代表企业开发必须成为代表企业开发水平的产品标杆。水平的产品标杆。本项目作本项目作为为3余余万方的万方的开发项目，必须成为区开发项目，必须成为区域

2、的价值标杆，以带动域的价值标杆，以带动区域土地升值。区域土地升值。本项目作为消费者和开本项目作为消费者和开发商了解企业，了解项发商了解企业，了解项目的窗口，必须成为区目的窗口，必须成为区域的形象标杆。域的形象标杆。不能就项目论项目，站在3万方的高度之上，本项目所承载的历史使命包括：Page Page 3 3开发背景：开发背景：本项目是在宜川的第一个商业综合体项目，本项目的运作要能建立起当地一个全新的商业运营模式，打破区域现有的商业筐架。所以本项目对于 地产的品牌的树立和延展起着至关重要的作用。因而，本项目所面临的核心问题是：本项目如何树立和延展企业的品牌形象？本项目如何树立和延展企业的品牌形象

3、？本项目打造的产品在区域是否能建立起地标级高度和认知？本项目打造的产品在区域是否能建立起地标级高度和认知？站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？如何变如何变“不利不利”为为“有利有利”因素，发挥地块价值的最大商业因素，发挥地块价值的最大商业价值？价值？本案重点解读本案重点解读Page Page 4 4项目开发战略项目开发战略保证两个前提，完成三个积累保证两个前提，完成三个积累所以，作为民营公司，需从开发战略上解决所以，作为民营公司，需从开发战略上解决保证两个前提保证两个前提完成三个积累完成三个积累客户积累客户积累快速回现快速回现规避

4、风险规避风险品牌积累品牌积累运营积运营积累累在实现资金的快速回笼、以稳健的策略规避开发风险的前提下，完成企业在整个宜川地区品牌、客户与模式的积累，为企业在宜川乃至陕北地区的长足发展实现关键一步。宜川市宜川市场开发的战略性项目，场开发的战略性项目，战略上需要站得更高，战略上需要站得更高，看得更远！看得更远！Page Page 5 5分析开发目标、现实情境、约束条件分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告应解决的核心问题界定本报告应解决的核心问题为解决核心问题而进行的基础分析（发展为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础）战略及定位基础）城市宏观市场分析城市宏观市场分析城市规划发展分析

5、城市规划发展分析城市微观市场分析城市微观市场分析区域商业市场分析区域商业市场分析商业综合体的发展与收益模式研究商业综合体的发展与收益模式研究 项目整体发展战略项目整体发展战略 项目整体定位项目整体定位 确定物业类型确定物业类型公寓市场公寓市场 酒店市场酒店市场商业市场商业市场总体定位商业等级商圈划定商业体量 主要服务群体商业主题建筑形式及风格功能布局建议业态分配比例建议各物业类型定位各物业类型定位 项目初步经济测算项目初步经济测算 项目地块解析项目地块解析各物业类型分各物业类型分配比例配比例空间设计报告整体思维导图报告整体思维导图Page Page 6 6基于区域、客户、竞争下基于区域、客户、

6、竞争下产品竞争力体系的构筑产品竞争力体系的构筑出发点机会点落脚点打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢宏观市场、区域发展研判宏观市场、区域发展研判项目区域发展、项目区域发展、项目可操作机会项目可操作机会区域客群、市场竞争研判区域客群、市场竞争研判开发商产品线、项目本体解析开发商产品线、项目本体解析项目市场、客群竞争机会项目市场、客群竞争机会项目适合的产品线、项目适合的产品线、树立品牌形象的机会树立品牌形象的机会报告框架报告框架Page Page 7 7报告归纳报告归纳项目核心竞争力项目核心竞争力n兼容并蓄的主题定位 以商贸、商务休闲为核心驱动的新都市综合体n永远升值的物业组合 多元

7、业态VS 县域区域明星商业大盘n永远热销的区域商业大盘密码 高性价比VS 区域级地标性核心商业圈Page Page 8 8项目汇报的目录及纲要项目汇报的目录及纲要PART 0I目标价值研判目标价值研判PART 02宏观市场分析宏观市场分析PART 03项目定位策略项目定位策略PART 04产品规划建议产品规划建议项目宏观认知项目本体分析项目核心问题界定项目SWOT分析宏观环境分析房地产行业发展区域市场分析客户需求分析整体战略定位综合市场定位商业街定位酒店定位价格定位产品整体规划建议项目整体风格建议园林及景观建议综合商业风格展示项目开发策略建议计算方案一计算方案二PART 05投资估算投资估算P

8、age Page 9 9彩虹桥滨河路北临北临建设路项目地块项目地块文体活动中心1.11.1项目本体分析项目本体分析西临西临西川河东临东临渭清路南临南临凤翅山项目坐拥宜川高尚居住区，所处地段及大环境决定了项目的城市价值及地段优势项目四至项目四至项目四至项目四至Page Page 1010项目地块分析项目地块分析A A地块地块B B地块地块西西川川河河凤翅山凤翅山县文化馆县文化馆北侧地块（北侧地块（A A地块）地块）南侧地块（南侧地块（B B地块）地块）目前为毛地，处于正在整理状态，A地块边缘较规则。北宽南窄，呈带状分布，故该地块临街面展示面较少，不便于规划北临东大街，西向临河。地势较低，整个地块

9、受地形影响较大。B地块边缘较不规则，但整个地块较为方正，北宽南窄，近似梯型分布。南靠凤翅山，西临西川河，处于一河一山的夹角地带。地势较低，整个地块受地形影响较大。需考虑到南边角落处物业设计问题。彩虹桥彩虹桥Page Page 1111A A地块地块西西川川河河凤翅山凤翅山北侧地块西、北两侧临东二环和北二环延伸线，具备较高的商业价北侧地块西、北两侧临东二环和北二环延伸线，具备较高的商业价值，但受交通噪音及粉尘影响，居住品质不高；南侧地块北侧靠近值，但受交通噪音及粉尘影响，居住品质不高；南侧地块北侧靠近一条规划路，为城市辅道，其它均不靠路，居住环境相对较好。一条规划路，为城市辅道，其它均不靠路，居

10、住环境相对较好。1 12 23 34 45 56 67 78 8县文化馆县文化馆7422253618地块周边地块周边Page Page 1212本项目位于渭清路与东大街交汇处，东大街东段，位于宜川县主城区东侧；坐拥核心商业区和石沟坪综合服务区，具有较高的城市价值和地理优势；项目所在区域位于南北与东西向交通枢纽位置；项目紧邻两大主干道，距 县城商业中心不足半公里；项目位于目前正在开发的石沟坪综合服务区东北边角地块，东南紧靠凤翅山；项目所在区域周边配套较完善，有部分市政配套正在兴建中；项目西临西川河，紧靠河滨景观带。核心商业区核心商业区东大街东大街渭清路渭清路本案本案西川河西川河凤翅山生态公园凤翅

11、山生态公园石沟坪综石沟坪综合服务区合服务区 石沟坪广场石沟坪广场老城区老城区党湾次中党湾次中心组团心组团Page Page 1313 本本案案核心商业区核心商业区石沟坪综合服务区主城区西川河西川河Page Page 1414临近两条城市南北东西主干道，拥有多条公交线路，交通通达性好n项目与县城中心距离约车程3-53-5分钟分钟；与四大街核心区距离车程5 5分钟分钟左右。n项目周边有2 2条公交线路条公交线路，其中1条可至城市中心区，其余可至城南及城北区域，公共交通便捷。n项目紧挨紧挨两条县城主干道，交通通达性十分好。本本案案核心商业区核心商业区石沟坪综合服务区主城区西川河西川河3-53-5分钟

12、车程到达县中心分钟车程到达县中心项目交通项目交通道路情况东大街东大街：连接县城与本项目的主通道；渭清路（渭清路（201201省道）：省道）：被誉为县城的“黄金腰带”，宜川对外交通的枢纽；滨河路：滨河路：城市次干道，生态景观道路，辅助区域交通；规划路规划路：暂时均未修建，未来将成区域交通的缓冲。滨河路东大街渭清路滨河路滨河路东大街东大街Page Page 1515项目周边配套项目周边配套 石沟坪广场石沟坪广场该广场是石沟坪新区中最大的一个中心广场，也是宜川县目前最大的城市广场，广场位于西川和南川两河交汇处，新建的彩虹桥和夜月桥将广场和老城区相接，位置优越。广场总占地2.2公顷，33亩，预算投资1

13、160万元。广场包括中央音乐喷泉区、公共活动区和绿地休息区，其中圆形旱地灯光音乐喷泉占地555平方米，中央高喷可喷高30米。石沟坪广场的修建，不但加快了石沟坪新区建设的步伐，更重要的是：对我们项目而言，因为其距离本项目不远，将为本项目客群提供了一个休闲、活动、游憩的好场所，同时也为项目修建了一个远距离意义上的景观客厅。可以从侧面角度很好配合本项目的形象。中央音乐喷泉区中央音乐喷泉区公共活动区公共活动区石沟坪广场规划布局图石沟坪广场规划布局图Page Page 1616凤翅山生态公园凤翅山生态公园 凤翅山位于宜川县城东0.5公里处，省道201线（即渭清公路）从凤翅山脚盘绕而过，同时国道309线（

14、即兰宜公路）从县城北侧穿过。规划公园总占地约105.7公顷（计1585.5亩）。估算该景区建成后的容量为7046人，总投资1500万元。根据功能、地形等条件，利用山石、树木、游步道等元素把统一的空间划分成若干隔具有特色的景区和景点。按照不同的功能区划，把整个景区划分为六大功能区：入口功能服务景区、民俗文化游览景区、生态休闲健身园区、山林野趣生态园区、狼沟生态游览景区和民俗文化纪念景区。我们项目以南与该公园紧紧相靠，对于打造我们项目生态景观，提升项目休闲价值具有很大的提升作用。公园的开发对于提升项目区域环境品质和服务配套条件，带动项目商业开发，打造优质购物街区，具有很大作用。Page Page

15、1717宜川县石沟坪综合服务区宜川县石沟坪综合服务区 石沟坪旅游综合服务区位于宜川县城中部，处于未来宜川县城核心位置，区位条件较好。该区范围北到仕望河，西到南川河，东南到凤翅山脚，省道201线（渭清公路）南北穿其而过，规划总用地面积32.3公顷(约484亩)。石沟坪综合服务区定位为旅游服务配套区、城市优质宜居新区。通过滨河绿带、中央景观带、城市广场以及商贸区的开发，带动该区域的自身和周围产业价值。规划总体用地布局结构为：“两轴、五区”。“两轴”指中央景观轴和滨水景观轴，中央景观轴依次由中央广场、中央绿带和城市广场组成，中分基地，连通山水，是区内主要绿化景观廊道。我们项目位于该区域的东北角，这对

16、于带动本项目休闲，娱乐，购物及餐饮起到一定作用，进而提升项目的整体商业形象，改变现有的购物，休闲商业环境。Page Page 1818区域属性界定区域属性界定一区位状况：发展较快的县城潜力板块，未来发展前景较好一区位状况：发展较快的县城潜力板块，未来发展前景较好宜川县城中部，该地西侧紧邻老城区，北接党湾新区次中心组团，东南到凤翅山脚，省道201线（渭清公路）南北绕项目而过，处于未来宜川县城核心位置，区位条件较好二配套条件：各类生活设施齐全，但现阶段规模及档次较低二配套条件：各类生活设施齐全，但现阶段规模及档次较低便利的交通及临近老城区中心的位置，促使区域内或周边配套设施已能满足区域内客户日常需

17、求，但目前而言，其规模及档次均低。三城市资源：临近资源，却不占有资源，景观优势明显三城市资源：临近资源，却不占有资源，景观优势明显区域内共有四大优势资源：党湾次中心组团党湾次中心组团、石沟坪广场石沟坪广场 、凤翅山生态公园凤翅山生态公园 ，西川西川河滨河景观带河滨河景观带，从效能上讲，滨河景观带和凤翅山生态公园对项目商业品质的提升具有决定性的作用，本案距离石沟坪广场稍远，影响次之。Page Page 1919S-C-Q基本结构界定问题的分析模型？R1R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=如何从如何从R

18、1到到R2核心问题界定核心问题界定 Page Page 2020现实情景与开发目标的对比现实情景与开发目标的对比 R1（现实情景）（现实情景）R2（开发目标）（开发目标）本报告需解决的核心问题本报告需解决的核心问题开发商为本地企业，该项目是开发商在宜川的第一个商业项目汇银广场，项目总体品质较高，带动开发商在当地树立一定品牌影响力。有自身的商业地产经验和资源，对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例，预期年投资回报率、建设招商及运营周期、回报周期等指标不明确；期望在物业价值最大化的基础上，实现最高的投资回报率；提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、租售比例、启动区及启动模式方面

19、的建议，在帮助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投资回报最大化；协助开发商确定项目总体定位，协助制定招商书等；部分商业的限高、建筑覆盖率，规划指标等已有界定在政府已确定的项目整体指标中，分析并剥离出该部分，并对其进行物业类型，组合定位即能满足最大收益，又能满足规划审批要求；对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业类型和功能组合的假设和验证；政府希望该项目作为区域核心，可在商业综合体地块中做一定大型品牌物业，满足形象要求，但未限制一定要做，且未约定项目规划内功能；项目拟建一栋酒店；尚未确定公寓是否要做，以及体量的把握，做的形式和

20、位置；宜川的公寓项目消化量不容乐观，酒店市场有一定发展潜力；希望在市场满足条件的前提下，快速回现为首要目标，调整各酒店与公寓物业体量到最利于创造利润最大化的比例，实现兼顾政府形象要求，并同时保证项目的盈利性如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求？对商业业态、体量、功能、目标客户和产品特征进行定位；Page Page 2121现实情景与开发目标的对比现实情景与开发目标的对比2 R1（现实情景）（现实情景）R2（开发目标）（开发目标）本报告需解决的核心问题本报告需解决的核心问题宜川整体商业发展层级较低，无明确的规划发展方向；项目所在区域，为目前宜川着力规划发展区域之一，商业圈已经发展

21、起来，但商业认知度不高，辐射范围小，目前多为社区型商业，分布零散。区域内虽集中多数中高档住宅，入驻率较高，但日常人气不足；项目所在区域正在规划建造多个住宅区项目；领先宜川半步的商业综合体项目；希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和企业的品牌影响力；项目在招商后短期内活起来，并保持持续经营状况好的局面；如何在正确把握宜川商业发展总体方向的前提下，对宜川商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；如何提升所在区域的人气？如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下，把握本项目的主要服务群体，留住区域内客群？如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，

22、本是否可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？Page Page 2222如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化件的前提下实现相对的投资回报最大化核心问题核心问题如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报” 的前提下，确定各物业类型及比例组合；分解问题分解问题（一）（一）如何对宜川商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影

23、响力和成功运作？如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利要求？对是否做公寓，及功能、业态、体量、目标客户和产品特征进行定位；分解问题分解问题（二）（二）分解问题分解问题（三）（三）要解决核心问题梳理要解决核心问题梳理 Page Page 2323城市发展层面：城市发展层面：项目整体将打造成宜川市场的标杆项目，成为项目整体将打造成宜川市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响宜川商业地产项目开发的新纪元！城市发展的助推剂，敲响宜川商业地产项目开发的新纪元！项目开发层面项目开发层面：打造宜川唯一都市综合体，辐射宜川及乡镇的打造宜川唯一都市综合体，辐射宜川及乡

24、镇的商业巨擘；再造宜川商业核心，强势推进宜川商业市场的更新换商业巨擘；再造宜川商业核心，强势推进宜川商业市场的更新换代！代！开发商层面：开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！健的现金流，支持项目滚动开发！项目目标项目目标 Page Page 2424商业市场调研信息商业市场调研信息路段店名面积（m2）租金平均租金（元月/ m2 ）迎宾大道晓东果行包装大全6020000元/年28迎宾大道粮油药材2815000元/年45迎宾大道顺苑食府5028000元/年47迎宾大道延发实惠饭庄7540000元/年45Pa

25、ge Page 2525商业市场调研信息商业市场调研信息路段路段店名店名面积（面积（m2）租金（元租金（元/年）年） 平均租金（元平均租金（元月月/ m2 ）渭清路莱欧佳家私（地下室）80010000010 渭清路邦太电器301200033渭清路烟酒副食店331800045Page Page 2626 基于对地块条件及区域情况的研究，我们认为本案地块具备三大核心价值：资源价值资源价值商业价值商业价值投资价值投资价值项目价值项目价值Page Page 2727环境价值：环境价值：凤翅山公园二期工程凤翅山公园二期工程与与河滨路二期改造工程河滨路二期改造工程两大景观生态板块驱两大景观生态板块驱动，促

26、使区域环境逐步提升；生活效率的下降，加速都市人群在此区域投资消费。动，促使区域环境逐步提升；生活效率的下降，加速都市人群在此区域投资消费。区域商住环境提升区域商住环境提升凤翅山公园二期工程凤翅山公园二期工程河滨路二期工程河滨路二期工程辐射带动作用休闲旅游设施兴建城市配套设施兴建生态景观价值提升居住商业氛围聚拢渐成首选渐成首选县城人群寻找新区域 置业生活效率下降人口增多交通堵塞消费拥挤飞速发展环境价值环境价值Page Page 2828奢侈品顶级时尚品牌名牌服饰餐饮、娱乐、休闲广场其它各类卖场普通门店商业价值：商业价值：本案周边商业类型繁杂、整体价值一般，但石沟坪新区的开发与本案周边商业类型繁杂

27、、整体价值一般，但石沟坪新区的开发与迎宾路和渭清路多个住宅项目的开发，使项目地块商业价值上升至全新高度迎宾路和渭清路多个住宅项目的开发，使项目地块商业价值上升至全新高度商业业态与商业价值的关系商业业态与商业价值的关系价价值值区域商业业态业态业态规划消费客群消费客群区域发展区域发展临近县城核心商业区增大人群流动性拉大县城框架推 动带 来本本案案核心商业区核心商业区石沟坪新区石沟坪新区Page Page 2929镜鉴石沟坪新区发展模式，本项目：住宿投资+消费+店铺租售投资价值：投资价值：区域商业投资均价虽然中等偏上，未来升值空间极大，且容易实区域商业投资均价虽然中等偏上，未来升值空间极大，且容易实

28、现；但在短期内出租市场不太活跃现；但在短期内出租市场不太活跃投资投资出租出租升值升值租金水平租金水平销售均价销售均价迎宾大道：41.5元/月渭清路： 29.3元/月 15000元/区域市场区域市场出租市场不活跃出租市场不活跃升值空间较大升值空间较大旅游居住居住+商业核心商业区域旅游区域本案本案投资投资消费消费休闲休闲石沟坪新区发展模式1、一期：旅游资源开发，并带动住宅市场开发；2、二期：旅游产业开发，并完善区域功能：居住办公、商业、娱乐、运动、休闲、旅游、观光等。Page Page 3030价值属性界定价值属性界定一环境价值：一环境价值：凤翅山公园和河滨路景观改造将成本案环境价值提凤翅山公园和

29、河滨路景观改造将成本案环境价值提升的双驱动升的双驱动凤翅山与河滨路两大优势景观板块的不断发展，将促使区域环境改善和功能完善；南山西水环绕山水景观的存在，将促使区域渐成潜在客户消费和投资的首选。二商业价值：旅游业为本案高端商业价值的实现带来更充足客群二商业价值：旅游业为本案高端商业价值的实现带来更充足客群石沟坪新区的开发将逐步拉动县城框架，提升区域的地域价值，并为本案地块商业价值的提升带来充足的高端消费群体。三投资价值：本案升值空间极大，但短期内出租前景不乐观三投资价值：本案升值空间极大，但短期内出租前景不乐观区域在售在租商铺销售均价较低，且空置率较高，具有较大的升值空间；项目占据的优势资源将促

30、使溢价空间较快实现；但短期内，区域出租市场将持续不活跃。Page Page 3131& 2.1 宏观环境分析& 2.2 宜川环境分析& 2.3 区域环境分析& 2.4 商业市场分析 PART 02 项目定位分析项目定位分析Page Page 3232宏观环境：宏观环境：宏观经济及区域房地产发展，赋予项目怎样的大环境？宏观经济及区域房地产发展，赋予项目怎样的大环境？2.1宏观环境分析宏观环境分析Page Page 3333政策预期将使三线城市土地有所降温 ，市场观望情绪仍然较浓。全国宏观政策全国宏观政策2011-1-14，中国人民银行决定，从2011年1月20日起

31、，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。 2011-1-26 全国 国务院推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”) 2011-2-9 全国 上调个人住房公积金贷款利率 五年期以上公积金贷款利率调至4.50%；五年期以下(含五年)公积金贷款利率调至4.00%。2011年5月1日，根据国家发改委的有关规定，从今天（5月1日）开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。 2011-6-9 全国 住建部要求各地公开保障房建设信息，1000万套保障房11月底前要开工 2011-8-10西安市关于加强房地产开发项目车位、车库租售管理通知于10日正式对外公布，首次明

32、确将车库和车位纳入房地产调控之中。 2011-7-12新“国五条”的颁布三部委要求各地三部委要求各地8 8月月1010日前报保障日前报保障房筹资情况房筹资情况2011-4-6起上调金融机构人民币存贷款基准利率。Page Page 3434调控政策调控政策新国五条新国五条国十一条国十一条新国四条新国四条新国十条新国十条地方限购令地方限购令限制购房套数，抑制投资限制购房套数，抑制投资明确二套房认定标准明确二套房认定标准提高首付，提高贷款利率提高首付，提高贷款利率加快推进房产税出台加快推进房产税出台限制第三套贷款限制第三套贷款准备金率持续上调准备金率持续上调央行加息央行加息货币政策货币政策供求关系供

33、求关系土地成本上涨土地成本上涨刚性需求增多刚性需求增多开发商降价跑量开发商降价跑量观望情绪加重观望情绪加重投资客户减少投资客户减少总体成交量下滑总体成交量下滑房价震荡不定房价震荡不定开发融资渠道管控开发融资渠道管控限购城市低迷限购城市低迷未限购城市继续看涨未限购城市继续看涨宏观调控政策未波及宜川房地产市场宏观调控政策未波及宜川房地产市场调控政策对房地产市场打压，限购政策还暂时未波及宜川。Page Page 3535国家城镇化国家城镇化土地管理法土地管理法户籍改革户籍改革石沟坪新区石沟坪新区旅游产业新区旅游产业新区两型社会两型社会农民逐渐脱离土地农民逐渐脱离土地本地农业产业化发展本地农业产业化发

34、展地方产业结构升级地方产业结构升级黄河旅游文化区建设黄河旅游文化区建设生态旅游大发展生态旅游大发展城乡一体化建设规划 四山两河建设规划 地方资源及扶持地方资源及扶持宏观趋势宏观趋势合理征收赔偿合理征收赔偿户籍政策放宽户籍政策放宽西部经济整体向前西部经济整体向前就业人口增多就业人口增多产业发展有支撑产业发展有支撑总体发展向好总体发展向好城镇人口增多城镇人口增多石沟坪新区开发旅游业提升整体经济旅游业提升整体经济第三产业持续向前第三产业持续向前宜川经济发展将长期向好宜川经济发展将长期向好生态文化资源丰富最大保障性住房规划国家和地区经济政策将对渭南市经济发展形成长期利好。Page Page 3636县

35、城区位县城区位n宜川县位于延安市东南部，东与山西省吉县相望，西与富县、洛川县接壤，南与黄龙县、韩城市毗邻，北与宝塔区、延长县相接，全县东西长76.36公里，南北宽70.32公里，土地总面积2938.5平方公里。 2 2.2宜川环境分析宜川环境分析宜川宜川宜川县Page Page 3737城市总体规划城市总体规划2005-2020宜川总体规划规划期限：近期：2005年-2010年，远期：2011年-2020年，远景：2020年以后。 城市性质定位：黄河壶口瀑布所在地，生态优美的文化旅游城市。城市形态： 规划形成“一城两心、两轴三区，五个功能组团 ”的带状布局结构和“山、城、水”相融的山水园林城市

36、形态。“两心”即以老城区为主的城镇主中心和以东北部旅游服务组团为主的城镇次中心。 “两轴”即南川河、西川河、仕望河三条河流滨河景观绿化轴带；南北大街与北关街形成“T型”城市道路骨架轴。 “三区”即城镇中心区、东部工业区和南部新区。 “五个功能组团”即老城综合功能组团、党湾次中心组团、核心绿地景观组团、工业组团和城南新区组团。规划通过加强中心城区的整体职能，强化城镇绿心和核心景观，使城区结构布局既具有稳定性，又兼顾城镇未来发展；既保持各功能区相对独立，又强化了城区中心，整体构成“襟青山，带绿水，城在林中，水在城中”的山水园林城镇形态。 城镇空间布局结构规划：县域城镇空间整体布局以宜川城区为中心，

37、沿交通干线呈“七”字形放射状分布。其中以东西向309国道沿线地带为主要发展轴，主要有英旺镇、宜川城区、秋林镇、壶口镇；其次沿渭清公路沿线地带形成县域次发展轴，主要有云岩镇；沿韩宜公路沿线的次发展轴带主要有集义镇。形成县域五个经济发展区和城镇分布区：中心城镇区、东部旅游业发展区、西部工业产业区、北部农业特色种植业区、南部林业及特色种植业发展区。Page Page 3838交通交通状况状况全县公路通车总里程已达到了1513.2公里，其中干线公路（309国道、201省道等）185.4公里，农村公1327.8公里（其中县道105.6公里，乡道199.5公里，村道1022.7公里）。二级公路224.5公

38、里，占公路总里程的比重14.8%；三级公路164.9公里，占公路总里程的比重为10.9%；四级公路728.3公里，占公路总里程的比重为48.1%；等外路395.3公里，占公路总里程的比重为26.2%，公路密度为51.5公里/百平方公里，人口网密度达到132.05公里/万人，综合网密度为4.49公里/百平方公里万人，基本形成了干线相连，通乡达村的公路网。 宜川属陕北城市群，位于陕北经济圈内宜川属陕北城市群，位于陕北经济圈内宜川位于陕西东北部，是陕西省南北向城镇发展轴上东部的重要节点。Page Page 3939社会稳定社会稳定经济增长经济增长城市化率城市化率人口红利人口红利就业增加就业增加经济增

39、长期持续支撑经济增长期持续支撑2010全年实现生产总值（GDP）132430万元，按可比价计算较上年增长12.3%。 人口红利刚性需求支撑人口红利刚性需求支撑人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下城市化进程加快刚性支撑城市化进程加快刚性支撑土地有限供给下的县城改造成为发展主题，不可逆转的城市化进程将刺激新增住房需求就业持续增加带来的需求支撑就业持续增加带来的需求支撑为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP必须保持不低于7%的经济增长率。GDP每上涨1%，增加新工作岗8090万个 宜川县宏观经济整体发展向好，人口逐年增长，城镇化进程加快刺激刚性需求经济状况分析经济状况分析第一产业增

40、加值65290万元，增长8.9%；第二产业增加值8920万元，增长7.7%；第三产业增加值58220万元，增长14.8%。一、二、三产业的比例为49.3：6.7：44.0，对经济的贡献率分别为21.6%、6.5%、71.9%。层面层面内容内容增加值增加值增长率增长率对经济贡献比率对经济贡献比率2010各产业生产总值第一产业65290万元8.9%21.6%第二产业8920万元7.7%6.5%第三产业5822014.8%71.9%Page Page 40402010年，全县实现生产总值（GDP）132430万元，是2005年47151万元的2.8倍，按可比价格计算，较2005年增长91.8%，年均

41、增长13.9%，较“十五”期间年均增长8.7%，加快5.2个百分点。人均生产总值11328元，是2005年的2.8倍。经济总量成倍增加，发展速度明显加快。2010年，全县农林牧渔林总产值达到111822万元，是2005年的4.4倍。2010年，全县粮食产量41030吨，苹果产量333949吨，肉类产量2285吨，蔬菜产量42500吨，分别是2005年的1.1倍、4.9倍、2.0倍、2.5倍。总量显著增加，发展速度明显加快 经济经济农业农业稳步发展，特色产业迅速崛起Page Page 41412010年，全县规模以上工业总产值9845万元，是2005年的2.3倍，原油产量2万吨，是2005年的1

42、.5倍。我县集义、寿峰两乡镇探明储量丰富的煤田，煤田储量23.9 亿吨，煤层气189亿立方米，北部塬区探明天然气，开发潜力巨大。 “十一五”以来，我县加大基础设施建设力度，投资规模不断扩大。“十一五”期间累计投资26.4亿元，是“十五”的4.6倍。先后建成了一批关系宜川长远发展的交通、住房、通信、能源、旅游等重点项目，基础设施条件和投资环境显著改善，制约宜川经济发展的“瓶颈”得到缓解，经济发展后劲明显增强。 投资投资工业工业平稳发展，开发潜力巨大 规模不断扩大，城乡面貌焕然一新 Page Page 42422010年，我县社会消费品零售总额完成29386万元，是2005年13020万元的2.3

43、倍，年均增长17.7%，随着城乡居民收入的快速增长，消费市场繁荣活跃，消费成为拉动经济增长的重要力量。“ “十一五”以来，宜川县加快了景区基础设施建设步伐，相继完成了蔡家窑接待中心、县川口服务中心等工程，壶口景区环境大为改善。 2010年，接待游客55万人次，门票收入3139万元，分别是2005年的2.2倍和3.4倍。消费消费旅游业旅游业市场繁荣活跃，消费环境显著改善发展强劲，壶口知名度不断提升Page Page 43432010年，宜川县财政总收入8502万元，是2005年的4.9倍，年均增长37.5%，其中地方收入6173万元，是2005年的4.3倍，年均增长35.8%。2010年，全县财

44、政总支出63373万元，是2005年的4.2倍，年均增长33%。 “十一五”期间，宜川县城乡居民收入增长较快，居民生活水平进一步提高。2010年，城镇居民人均可支配收入达到16653元，较2006年的6892元，增长1.4倍，年均增长24.7%。2010年，农民人均纯收入达到5104元，较2005年的1762元，增长1.9倍，年均增长27.7%。 财政财政居民收入居民收入收入增长迅速，财政保障水平明显提高增长较快，生活水平进一步提高Page Page 4444年度2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年城市人均GDP15155元15296元17825元21339元

45、26259元32351元38127元城市居民人均可支配收入8544元9628元10905元12662元15206元18963元22000元城市居民人均消费性支出7428元7900元8987元10098元11996元7677元7969元发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP8003000美元30004000美元40008000美元8000美元以上需求特性生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展以质量为主，质量与数量并重缓慢发展综合发展型? 2004-2009年西安市人均GDP逐年上涨，2010年

46、达到5790美元合人民币38127元。按照联合按照联合国的标准如果人均国的标准如果人均GDPGDP达到达到300030001000010000美元之间，就意味着国美元之间，就意味着国民经济达到相当实力；民经济达到相当实力；? 2010年宜川居民人均可支配收入16653元，比均增长 24.7% ，收入增长的速度要快于经济增长速度，宜川居宜川居民收入增长处于快速发展期民收入增长处于快速发展期, ,城市居民的消费能力越来越强城市居民的消费能力越来越强购买力的提升能够保障宜川房购买力的提升能够保障宜川房地产迅速发展。地产迅速发展。人均收入人均收入：县城居民人均可支配收入和人均消费支出连年持续增加，促使

47、地产市场开始县城居民人均可支配收入和人均消费支出连年持续增加，促使地产市场开始逐步向改善型需求市场过渡逐步向改善型需求市场过渡Page Page 4545房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增幅与房地产关系增幅与房地产关系小于445%58%大于8% 萎靡萎靡 停滞停滞 稳定发展稳定发展 高速发展高速发展人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系0800美元8004000美元40008000美元800010000美元 启动期启动期 快速发展期快速发展期 平稳发展期平稳发展期 减缓发展期减缓发展期Page Page 464646l 二、三产业双轮驱动的综合型县城，五大产业支撑

48、十分清晰；l 五大主导产业增加值已占全县生产总值的80%左右；旅游业旅游业制造业制造业农业农业服务业服务业主要在壶口瀑布，少量租赁或购买商品房主要在壶口瀑布，少量租赁或购买商品房 批地营建批地营建国有规划内乡镇村耕地国有规划内乡镇村耕地租赁或购买商品房租赁或购买商品房文化产业文化产业 基本在营业场馆或自有房屋基本在营业场馆或自有房屋五五大大支支撑撑产产业业办公用房解决途径办公用房解决途径宜川经济支撑产业Page Page 4747宜川未来规划未来规划城镇化水平城镇化水平到2012年，县域城镇化水平达到49%，比2008年增加10个百分点，县域城镇人口达到5万；到2020年，县域城镇化水平达到6

49、5%，比2012年增加16个百分点，县域城镇人口达到6万。县域基础设施县域基础设施建设建设到2012年，县域基础设施水平显著提高，服务功能基本完善。其中县城建成污水处理厂与垃圾填埋场，污水处理率达到80%，垃圾无害化处理率达到75%，自来水普及率达到95%，人均道路面积达到7.29平方米，人均广场面积达到0.65平方米，人均市政设施用地面积达到0.63平方米；镇（乡）建成简单、低耗的污水处理设施，生活垃圾实现统一收集处理。县域公共设施县域公共设施教育、文化、卫生、体育等公共服务设施基本完善，水平进一步提高。教育资源向县城和重点镇集中：县城有剧院和标准化文化馆一个、图书馆一个，12个乡镇各有一个

50、标准化文化站，60个中心村各有一个文化活动室和文化活动广场；全面完成12个乡镇卫生院和202个行政村卫生室基础设施建设任务；城镇体育场地人均达到1.2平方米。县域人居环境县域人居环境到2012年，县城人均公园绿地面积达到5平方米，人均住房面积达到32平方米，主要街道、沿街建筑、交通设施、广场绿地、广告牌匾等整洁美观，县城建成园林县城；镇（乡）人均公园绿地面积达到3平方米，人均住房面积达到25平方米，居住环境优美，服务功能齐全。城镇建设人均城镇建设人均用地控制目标用地控制目标到2012年，县域城镇建设用地总量力争控制在405公顷以内，人均建设用地控制在90平方米以内。管理体制管理体制初步建立起法

51、制化、社会化、民主化和信息化的新型城镇管理体制和运行机制。逐步实现城镇管理从重行政管理向重法制管理转变，从重经济管理向重社会管理转变，从重部门管理向重综合管理转变，社区管理进一步加强，现代化管理手段得到广泛应用。 Page Page 4848宜川县坚持“超常规、高速度、跨越式”发展思路，把农业发展作为全县经济的基础，同时突破局限发展旅游产业。已成为陕西省和国家生产布局中初具规模的农业生产基地和生态文化旅游产业基地。 宜川旅游资源丰富。闻名中外的黄河壶口瀑布就在宜川县境内。有国家级森林公园 ，生态旅游景区蟒头山。 世界苹果优生区之一 ，以苹果为主的农业主导产业初具规模； 1997年, 宜川县被国

52、务院批准为“对外开放县”。有历史悠久的民间文化活动，从表演艺术到造型艺术，宜川胸鼓、壶口斗鼓、民间布艺、刺绣等名扬海内外。硬实力硬实力苹果优生苹果优生区之一区之一 黄河壶口黄河壶口瀑布瀑布 旅游旅游区区山川秀美山川秀美工程建设工程建设试点县试点县 “硬实力硬实力”解析解析陕北特色文陕北特色文化县化县宜川苹果壶口瀑布陕北风土莽头山景区Page Page 4949宜川县宜川县，历史悠久，文化源远流长。古文化遗址遍布县境。主要旅游历史悠久，文化源远流长。古文化遗址遍布县境。主要旅游文化有：文化有：优越的生态环境和深厚的历史底蕴是宜川县发展的优越的生态环境和深厚的历史底蕴是宜川县发展的“软实力软实力”

53、。剪纸、布艺剪纸、布艺 黄河文化黄河文化 凤翅山公园凤翅山公园 宜川胸鼓宜川胸鼓 红色旅游文化红色旅游文化壶口斗鼓壶口斗鼓 黄土风情黄土风情特色文化特色文化 蟒头山森蟒头山森林林 公园公园 软实力软实力 在陕北文化发展史上，一直流传着“文出两川、武出三边”的说话，其中两川之一就指宜川。自古以来，黄河文化积淀浓厚，壶口神话、大禹治水、盘古“卜婚”等民间传说美妙动人，宜瓦战役史料充分；宜川胸鼓、壶口斗鼓浑然大气，剪纸、布艺、刺绣等民间艺术品惟妙惟肖。县域境内遗留有大量的文化遗产遗迹。“软实力软实力”解析解析Page Page 5050宜川县城商圈分为老城区商圈和石沟坪新区商圈，核心商圈由于传承了宜

54、川多年的发展成果，中心位置短期内不可撼动，但随着县城东南方向的发展方向，核心商圈的重心将向东偏移。宜川县城宜川县城核心商圈核心商圈本案本案石沟坪新石沟坪新区商圈区商圈商圈结构研究商圈结构研究Page Page 5151周边业态主要有：超市、服装、副食品、美发、糕点、餐饮、灯具、数码、文体用品、音像、建材、烟酒、电玩、网吧、广告、书店、酒吧、药店、通信、鞋店、箱包、雨具、干果、日化、五金、小家电等宜川业态调查宜川业态调查Page Page 5252宜川县商业租金及出租率调查：宜川县商业租金及出租率调查：商业主力租金阶段 元/平方米 元/平方米租金价格上涨较快，表明租赁市场潜力巨大。项目三年前租金

55、现租金租金增长状况商业街百货大楼超市 广场出租率调查：商业气氛不浓厚商铺空置率高，出租率约在70%左右。Page Page 5353根据臻成经验，并综合地产因素影响层面，2012年预计宜川地产市场将整体向好，震荡上行层面层面指标指标20122012年发展趋势年发展趋势对房地产影对房地产影响响经济环境经济增长国内经济增速有望保持在9%以上正货币政策稳健型货币政策新增贷款仍属较高水平，预计全年目标7万亿中性流动性、通胀流动性偏大，通胀处于较高水平，预计CPI在4%以上正政策环境限购、房贷、加息严格的调控政策将不会放松，加息会更频繁负房产税、保障房房产税试点推出，保障房加大力度负城市发展城市地位、建

56、设宜川县城价值将得到极大提升正土地市场地价地价增幅较高，高地价不断出现正房屋供应总量、结构供应较充裕，集中在外围区域中性价格价格涨幅较大消费者预期预期房价仍处于上涨阶段正潜在需求收入增加，刚需及投资保值需求仍强烈正市场研判市场研判Page Page 5454宏观环境对本案的启示宏观环境对本案的启示一政策：阶段性的高压调控和货币政策，为本案蒙上发阴影一政策：阶段性的高压调控和货币政策，为本案蒙上发阴影目前，全市房地产市场普遍处于阶段性规模开发期，虽然上有国家政策严厉调控，但是区域房地产上客量及成交量均处于历史较高水平，且在短期内这种现象还将持续。二经济：连年持续高增长，为本案开发带来更为广阔的前

57、景二经济：连年持续高增长，为本案开发带来更为广阔的前景经济的连年持续增长，带动县城快速的建设步伐，促使郊区基础设施不断完善和生活配套逐步健全，宜川几个大型市政工程的开发为本案开发带来更适宜的周边环境。三客户：人口增加和消费意愿增强，为本案提供了坚实基础三客户：人口增加和消费意愿增强，为本案提供了坚实基础县城居民数量连年不多增加，将为房地产市场带来众多潜在刚性需求客户和消费群体；而随着经济收入的增加，越来越多的人愿意投资房产。Page Page 5555宜川汇银商业广场项目建筑规划修改建议Page Page 5656项目规划修改的依据：项目规划修改的依据：商业价值与投资回报最大化：在原规划方案当

58、中，我们尽量减少销售难度较大的在原规划方案当中，我们尽量减少销售难度较大的公寓产品数量，将其转变为商业价值较大的商铺或者承担酒店的部分配套功能。公寓产品数量，将其转变为商业价值较大的商铺或者承担酒店的部分配套功能。商业运营可持续：在两种方案中，我们都建议设置超市业态，并且面积相对比较在两种方案中，我们都建议设置超市业态，并且面积相对比较大，通过超市吸引人流，完善项目的商业功能，强化项目大，通过超市吸引人流，完善项目的商业功能，强化项目“一站式购物的概念一站式购物的概念”这为后续商业的持续繁荣奠定基础。这为后续商业的持续繁荣奠定基础。后期租售相对比较容易：通过部分商业如超市的自持，开发商将在后期

59、运营上面通过部分商业如超市的自持，开发商将在后期运营上面考虑到其他商业的整体效益，因此后期租售将变得更加容易，租售的回报也会更考虑到其他商业的整体效益，因此后期租售将变得更加容易，租售的回报也会更高。高。1 1、项目规划修改建议、项目规划修改建议依据依据Page Page 5757我们在规划时充分考虑到： 1. 考虑到面积因素，不设置休闲广场，但沿河一侧，设置休闲步道和休闲设施，以获得政府和居民的认可，便于项目顺利推进。 2. 与凤翅山公园，河道景观等通盘考虑。 3. 商业单体价值与总体价值的最大化。 4. 将红线外的河道，道路等作为我们整体规划的重要利用要素。Page Page 5858A

60、区B 区我们将整个建筑划分为我们将整个建筑划分为A A、B B两个区，两个区，A A区主要包含靠近建设路的六层商业，区主要包含靠近建设路的六层商业，B B区主要包含靠区主要包含靠近渭清路的酒店及公寓。近渭清路的酒店及公寓。文化活动中心1 1、项目规划修改建议、项目规划修改建议区域划分区域划分Page Page 59592 2、项目规划修改建议、项目规划修改建议方案一方案一针对原有规划方案，我方经过讨论研究现提出以下修改建议形成方案一，针对原有规划方案，我方经过讨论研究现提出以下修改建议形成方案一，望酌情考虑：望酌情考虑：将酒店设置在靠近渭将酒店设置在靠近渭清路沿线，将公寓设置清路沿线，将公寓设置在靠近在靠近A A区商业位置