2020——收藏资料23日济源市沁园路与北海大道交汇处段庄地块项目定位报告

1、济源市沁园路与北海大道交汇处（段庄）地块项目定位报告河南合盛安福营销策划有限公司河南合盛安福营销策划有限公司二一一年五月二十三日二一一年五月二十三日LOGO审势审势 发现问题发现问题寻策寻策 项目定位项目定位谋攻谋攻 项目建议项目建议 LOGO大势大势 / / 战局战局 / / 本体本体上篇：上篇：审势审势 发现问题发现问题 LOGO Part1Part1片区片区描述描述 大势大势 宏观市场分析宏观市场分析LOGO区域概况p济源位于河南省西北部，是河南省十八个省辖市之一，总面积1931平方公里，总人口68万人。现城市人口28万人，建成区面积30平方公里p城市发展方向为向南发展，向东发展为主。p

2、本地块位于政府发展规划的重点范围之内，发展潜力很大，周边的配套也相继的发展起来。LOGO本项目本项目地块面积：地块面积：20万平方米（万平方米（300亩）亩）地块地址：位于沁园路中段与北海大道地块地址：位于沁园路中段与北海大道交汇处，建业森林半岛东侧；交汇处，建业森林半岛东侧；用地性质：目前是段庄村庄，民用地；用地性质：目前是段庄村庄，民用地；地块周边：东临规划中的珠龙河，南邻地块周边：东临规划中的珠龙河，南邻济源的母亲河北漭河，济源的母亲河北漭河，购物：丹尼斯购物：丹尼斯学校：新三中，新济渎路小学；建业小学校：新三中，新济渎路小学；建业小哈佛；哈佛；休闲：世纪酒店、两仟家汽车销售中心、休闲：

3、世纪酒店、两仟家汽车销售中心、办事：党校，军事管理区等办事：党校，军事管理区等地块概况LOGO济源市房地产投放量从济源市房地产投放量从20052005年开始至今，发展速度较快。到年开始至今，发展速度较快。到20072007年，预计投放面积是年，预计投放面积是20062006年超出两倍，尤其是是住宅方面，而年超出两倍，尤其是是住宅方面，而20082008年至年至20102010年外地开发商的介入，楼盘投放量年外地开发商的介入，楼盘投放量有了质的飞跃，说明济源房地产行业现处于一个高速发展的阶段。有了质的飞跃，说明济源房地产行业现处于一个高速发展的阶段。济源市房地产市场在稳步中健康发展；济源市房地产

4、市场在稳步中健康发展；20052005年济源房地产市场处于还处于起步阶段，但年济源房地产市场处于还处于起步阶段，但20062006年新开工面积比年新开工面积比0505年增长了年增长了172%172%，20072007年发展速度更快；前年发展速度更快；前9 9个月比个月比0606年增长了年增长了198.3%198.3%，20082008年至年至20102010年平均增长为年平均增长为160%160%；住宅的投放量增速最快，住宅的投放量增速最快，20062006年住宅投放量为年住宅投放量为20052005年的年的1.51.5倍，倍，20072007年前年前9 9个月就比个月就比20062006年增

5、长了年增长了2 2倍多；倍多；20082008年至年至20102010年平均增长约为年平均增长约为2.52.5倍；倍；3 3房地产销售市场情况良好。整体销售面积逐年增长，平均年增长率保持在房地产销售市场情况良好。整体销售面积逐年增长，平均年增长率保持在50%50%以上，以上，20102010年销售情况预计较去年形势更好年销售情况预计较去年形势更好, ,经过近几年的高速发展，目前济源房地产已经进行经过近几年的高速发展，目前济源房地产已经进行一个稳步发展期。一个稳步发展期。p从房价上来看，近两年也在快速上涨，每年的房价涨幅不均衡，从房价上来看，近两年也在快速上涨，每年的房价涨幅不均衡，200620

6、06涨涨14%14%，20072007年涨年涨26%26%，20082008年至年至20102010年平均增幅为年平均增幅为12%12%，顺应着整个行业的增长趋势。，顺应着整个行业的增长趋势。 行业概况LOGO中央政策考量启示：政策风险继续加大，投资购房和房价过快增长是调控重点。保增长和延续性目标又决定政策不会出现大幅度调整。p 在楼市调控政策密集出台背景下， 2010年10月全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，11月份仍旧持续高速上涨，调控对房价上涨影响不大。关于开展房地产市场持续专项整治的通知公积金贷款利率上调9.27新政国务院关于积极促进节约集约用地的通知公积金贷款利率下调国办关于促

7、进房地产市场康发展的若干意见10.22新政地方政府出手救市资本金比例下调物业税开征研讨二手房政策收紧清查闲置土地2007-12007-72008-72008-12009-12009-72010-72010-1国四条公积金政策收紧二套房再次收紧国十一条国十条利率上调9.29新政2007-2010年10月房地产政策变动与房地产市场走势实践表明，平抑政策出台于房地产发展的上升期，而扶持政策多出台于房地产市场下跌周期与上升的起步期。由此也可说明当前房地产市场还处在一个上升周期中。 政策概况LOGO 景气指数国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃，随着调控力度的加大，景气指数开始新一轮下滑，

8、但仍处于景气周期。2009年3月，国房景气指数下降至十年历史冰点94.74，房地产行业活跃度处历史低潮。超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。LOGO2011年房地产整体形势预判市场内在规律中央政策考量开发商现金流通货膨胀的预期房价继续维持上涨趋势，阻力凸显成交量缓步下滑，但对房价仍有支撑市场亢奋，投资需求和改善需求占主导可能转变，一线城市开始向二三线城市传导，自住需求得到政策继续扶持。政策风险持续加大，变盘可能性存在 根据当前房地产市场状况及国家各项政策的综合分析，房地产行业在一线城市已经得到较为充分的发展，土地供应量已经明显趋于萎缩，房产价格上升潜力不大，因此在今后一段时间内

9、，将处于一个横盘调整期。二三线城市房地产行业尚未得到充分的发展，市场潜力还有较大上升空间，还有5-10年的稳定发展上升期。趋势研判LOGO发展发展阶段阶段市场市场表现表现经营经营模式模式赢利赢利模式模式标志标志节点节点起步期起步期结构调整期结构调整期快速发展期快速发展期稳步发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，商业快速发展，经营档次、结构经营档次、结构发生飞跃发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完市政配套正在完善，集中市场、善，集中市场、步行街出现步行街出现由街铺、步

10、行街向集中商业发展，商业广场出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅以商经营或出租为主商铺基本市场化，商铺基本市场化，经营和销售同时存经营和销售同时存在在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入营业收入+租金租金收入收入+销售收入销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入济源商业正由快速发展阶段向结构调整期演进，经营档次、结构即将发生转变，商业市场饱和的原因是市场产业供应出现结构性问题，总体档次低。商业研判LOGO PartPart2 2周边周边项目项目 战局战局 济源济源区域市场分析区域市场分析LOGO 济源建业济源建业森林半

11、岛项目总占地约森林半岛项目总占地约142142亩，总亩，总建筑面积约建筑面积约1010万余平方米，产品类型为多层洋房和万余平方米，产品类型为多层洋房和叠加别墅，目前项目一、二期已经交房入住，现房叠加别墅，目前项目一、二期已经交房入住，现房实景呈现。实景呈现。 济源建业济源建业森林半岛整个小区引入多层次立体森林半岛整个小区引入多层次立体景观系统，湖水、溪流、树木、景石、叠泉相互依景观系统，湖水、溪流、树木、景石、叠泉相互依衬，水绿交融，衬，水绿交融，“8 8”字型环型景观主干道与水岸径字型环型景观主干道与水岸径道串联为小区景观轴线，营造出自然而又具有人文道串联为小区景观轴线，营造出自然而又具有人

12、文关怀的生活氛围。小区建筑分布错落有致，立面色关怀的生活氛围。小区建筑分布错落有致，立面色彩朴质自然、经典永恒。济源建业彩朴质自然、经典永恒。济源建业森林半岛以森林半岛以“尊贵、和谐、健康、成长、开放尊贵、和谐、健康、成长、开放”的生活理念为的生活理念为济源人民打造出了标志性的建筑精品。济源人民打造出了标志性的建筑精品。周边项目LOGO阳光花苑多层五楼以下基本售完；起价为2380；2F与4F一样；3F为2480；5F为2080；6F为2180；高层为两栋11层小高层，其中一栋已经主体封顶；均价为2580；顶层加阁楼为3078；差价为每层50元；配套房为3300元；车库为3700元；地面车库：4

13、200元/平，配套房3600元/平；地下车库3800元/平；周边项目LOGO星湖湾星湖湾 基本数据物业位置：济源北海大道与建业基本数据物业位置：济源北海大道与建业森林半岛西侧森林半岛西侧开发商：济源市北街瀚兴置业有限公司开发商：济源市北街瀚兴置业有限公司公司电话：公司电话： 6296888 62969996296888 6296999物业类型：多层及高层为主，其中两栋多物业类型：多层及高层为主，其中两栋多层为电梯洋房总栋数：层为电梯洋房总栋数： 1111栋栋交房时间：交房时间： 三年后住三年后住广告语：有一种骄傲，叫星湖湾广告语：有一种骄傲，叫星湖湾主卖点：主卖点： 双气电梯洋房，人文生态公园

14、双气电梯洋房，人文生态公园代代理公司：郑州尚正行地产代理理公司：郑州尚正行地产代理户型面积：户型面积： 复式、三室、两室，复式、三室、两室，91-24391-243均价：暂时未定出均价：暂时未定出周边项目LOGO PartPart3 3市场市场调查调查 本体本体 项目分析及价值提炼项目分析及价值提炼LOGO从产品形态的销售情况来看，从产品形态的销售情况来看，多层优于小高层，高层还有待市场慢慢接受；小高层 受地段影响较大，往往越靠近闹市区其接受程度更好一些。从户型面积的销售情况来看，从户型面积的销售情况来看，120以下面积销售基本不成问题，其中80-110面积销售 从供销总量以及供销比总体来说销

15、售形势表现最好；大面积户型销售形势有一定区域 性的不同，往往越靠近市中心，其销售形势则会越加好，其中140以上面积去化最为困 难，供销比达到1.96：1。从户型格局来看，从户型格局来看，基本还是以平层为主，客户较易接受，飘窗、凸窗、阳光室、多 阳台、全亮间设计均受到欢迎。从商铺来说，从商铺来说，整体市场不是很好。除了周边有比较好的商业氛围外，其他地段的店 铺去化比较困难，也主要以小面积店铺去化为主。市场调查分析LOGO项目SWOT分析优势（优势（Strength）劣势劣势(Weakness) 环境优势：两面沿河，营造可贵亲水环境。区位优势：周边教育资源丰富，学校、医院、公园一应俱全。地块周围没

16、有高层建筑物，视野开阔。位于城区边缘，居住形象一般。社区里面将有一部分安置房，对塑造高档社区有一定的影响项目周边目前缺乏高档次的商业配套设施 。机遇（机遇（Opportunity）威胁（威胁（Threats）济源政府大力推进城市化进程，未来去化有保障。本案所处区域属于济源住宅集中开发区域之一，建业森林半岛已经逐渐成熟，为项目的销售带来一定的带动性。市场年消化量有限，项目规模大，如何提高销售进度？国家各种强压政策下，项目如何在保证开发商最大利益的情况下，快速销售回笼资金。 LOGO职业划分：职业划分：客户定位客户定位区域划分：区域划分：来自市区的消费者来自市区的消费者新区工作的人员新区工作的人员

17、各个交乡（济源）的客户各个交乡（济源）的客户外地市人员外地市人员行政单位人士；行政单位人士；高收入企业（移动、联通公司、高收入企业（移动、联通公司、各银行、电力等能源部分）人员；各银行、电力等能源部分）人员；灰色收入者；灰色收入者；科技含量高的企业分支机构等；科技含量高的企业分支机构等；学校教职工学校教职工其他人员其他人员目标客户群目标客户群调查调查LOGO目标客户群调查目标客户群调查针对不同年龄结构的消费心理与特点，我们将做出相应的广告策略。针对不同年龄结构的消费心理与特点，我们将做出相应的广告策略。 客户细分：客户细分：1 1、年龄构成、年龄构成目标客户年龄段：目标客户年龄段：252545

18、45岁之间人士岁之间人士主力户型在主力户型在120120140140平米的户型。平米的户型。根据年龄结构，将购买层细分为根据年龄结构，将购买层细分为95-14095-140平米平米/ /户目标客户年龄层次为户目标客户年龄层次为25-3525-35岁人士岁人士120-140120-140平米平米/ /户目标客户年龄层次为户目标客户年龄层次为30-4030-40岁人士岁人士160-260160-260平米平米/ /户目标客户年龄层次为户目标客户年龄层次为35-5535-55岁人士岁人士LOGO第二目标群第二目标群有投资买家分析有投资买家分析他们一般不受地域限制，看重项目地段、环境、配套设施，看重所

19、属地块的行政规划对土地价值的提升力他们一般不受地域限制，看重项目地段、环境、配套设施，看重所属地块的行政规划对土地价值的提升力度。度。楼盘在功能之外的区位附加价值，是他们进行购买择决的砝码。楼盘在功能之外的区位附加价值，是他们进行购买择决的砝码。我们前期推广如能我们前期推广如能“造势造势”成功，将吸引众多此类消费者前来投资。成功，将吸引众多此类消费者前来投资。此类买家占项目销售比例的此类买家占项目销售比例的25%-35%25%-35%左右，户型选择一般在左右，户型选择一般在120-260120-260平米平米/ /户。户。 第三目标群第三目标群老城分流客户老城分流客户这类客户群体对居住老城区不

20、满意这类客户群体对居住老城区不满意，他们有着经济实力和购房的经验，他们一般注重工作环境与品质，讲他们有着经济实力和购房的经验，他们一般注重工作环境与品质，讲究究商务配套设施上的便捷性、整体感。但是，他们在物业管理、商务配套的服务态度上、在区域各个项目选商务配套设施上的便捷性、整体感。但是，他们在物业管理、商务配套的服务态度上、在区域各个项目选择择上更为苛刻。上更为苛刻。我们相应的在广告推广上适当将物业管理与服务细节做为一个侧重点来推广。我们相应的在广告推广上适当将物业管理与服务细节做为一个侧重点来推广。此类买家占项目销售比例的此类买家占项目销售比例的20%-30%左右，户型一般选择在左右，户型

21、一般选择在140平米平米260平米。平米。 2 2、客户构成、客户构成 第一目标群第一目标群自用居住买家分析自用居住买家分析 他们为首次置业者，他们工作在新区，文化程度相对较高，他们较大部分为年轻人，他们强劲的拼搏精神；他们为首次置业者，他们工作在新区，文化程度相对较高，他们较大部分为年轻人，他们强劲的拼搏精神； 此类买家占项目销售比例的此类买家占项目销售比例的30%-40%30%-40%左右，户型选择一般在左右，户型选择一般在90-14090-140平米平米/ /户。户。 目标客户群目标客户群调查调查LOGO项目存在的核心问题项目存在的核心问题NO1：市场年消化量有限，项目规模大，如何提高销

22、售进度？项目面临的问题：按照现实房地产的销售经验，县级市域城市的年均消化量一般在20万左右，而济源这样人口规模小的城市，年均消化量则在10-20万，单项目的年最大消化量一般在在6-10万，项目300亩的体量，则项目至少要有5年的消化期。显然，这样的销售速度，难以满足我们开发商的预期。那么，我们如何将需要5年才能完全消化的庞大体量在1-2年的时间内开发完毕？即我们如何提高销售进度？LOGO项目存在的核心问题项目存在的核心问题NO2：项目规模大，而济源市城市规模小，人口有限，如何抢占市场份额，快速销售？年平均增长率为0.76%济源总人口68.25万人15至64岁占76.24%0至14岁占17.20

23、%项目300亩，规划住宅部分人口7582人，商业部分人口约3-4万人年均入驻人口2000人以1/60每60人就有1个人是项目业主1/20每20人就有1个人是项目业主1/6每新增6人就有1个人是项目业主1/4每新增4人就有1个人是项目业主LOGONO3：如何在不断的竞争环境中，立于不败之地？任何项目的SWOT分析，都是动态的！任何项目的优劣势，都是可以转化的！立于不败之地的关键就在于，如何转化劣势，找到项目真正的最大市场竞争力！原有劣势转化为更大优势原有优势最大化绝对区隔及胜势最终结果亮剑济源市场，强势脱颖而出LOGO 充分发挥优势，扬长避短深入细致作好营销工作。并针对充分发挥优势，扬长避短深入

24、细致作好营销工作。并针对“问问题点题点”采取相应对策。采取相应对策。在实际操作过程中提出具体对策如下：在实际操作过程中提出具体对策如下：跳出周边项目国际化、豪宅、尊贵体验等推广诉求，突出自然跳出周边项目国际化、豪宅、尊贵体验等推广诉求，突出自然的、有内涵的现代亲水生活；的、有内涵的现代亲水生活；塑造高品质、高性价比市场形象；塑造高品质、高性价比市场形象；先树形象，后做推广，公司品牌、项目品牌借势互动先树形象，后做推广，公司品牌、项目品牌借势互动；区域借势，炒作区域热点。区域借势，炒作区域热点。 总结语总结语LOGO PartPart4 4项目项目定位定位 中篇：中篇：寻策寻策 项目项目地位地位

25、 LOGO思考原则思考原则跳出常规思维，跳出常规思维，跳出已有市场看市场。跳出已有市场看市场。LOGO深度洞察深度洞察发现区域空白，开辟全新市场发现区域空白，开辟全新市场创造少竞争甚至无竞争的局势创造少竞争甚至无竞争的局势LOGO宜兴城市发展与人居关系再反思宜兴城市发展与人居关系再反思一个快速国际化的城市，一个快速国际化的城市，需要怎样与时俱进的人居标杆？需要怎样与时俱进的人居标杆？在大城市的发展历程中，已充分印证了人居总跟随城市发展快速反应的过程。从自发性建筑到规划性建筑，从一般性住宅到中高档住宅，从中高档住宅到城市中央的国际公寓，又到PENTHOUSE/复式城市中央豪宅等等百花齐放的局面，

26、与时俱进的人居，已不仅仅是产品模式的变更，更是国际性观念的变革与前行。LOGO宜兴城市发展与人居关系再反思宜兴城市发展与人居关系再反思一个未来新城中央的价值巅峰区域，一个未来新城中央的价值巅峰区域，需要怎样的标识性建筑来表征地位？需要怎样的标识性建筑来表征地位？正如广州珠江新城有誉峰、凯旋新世界等豪宅典范，上海有汤臣一品、金茂滨江等标杆性建筑，济源新城中心，在城市化、繁华化的趋势中，也势必要求有足以代表城市发展的新标杆建筑。LOGO宜兴城市发展与人居关系再反思宜兴城市发展与人居关系再反思一个万众瞩目的热门区域，需要怎样的一个万众瞩目的热门区域，需要怎样的崭新形态来改写固有市场现状？崭新形态来改

27、写固有市场现状？ 正如很多地产市场所呈现的经验，当追随已经不能成为区隔市场的利器，那么创新的生活形态，才真正得以使项目脱颖而出。不必怀有市场能否接受的疑虑，而更应着眼于如何改变一个市场、如何成就一个标杆。LOGO 美国凯里森建筑设计事务所主创设计师罗斯罗夫表示，“过去那种囊括电梯公寓、花园洋房、联排和独栋别墅的复合型纯住宅开发模式已经过时了，而以住宅、商业、办公、购物为主题的复合型大盘开发模式，因其城市配套功能打造的一站式生活目的地，解决过去传统大盘只修房子没有生活的困局，足以引发大盘开发模式的二次革命。” LOGO在国际化、城市化、繁华化的不可阻挡的城市趋势下，必然呼唤新观念、新形态、新生活

28、！必然呼唤“城市综合体”的出现！大势洞察深度结论大势洞察深度结论LOGO济源缺乏能代表国际化的人居标杆！更缺乏将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。！这，就是市场空白，也就是项目的机会。LOGO能填补这种市场空白的产品形态，必然是能填补这种市场空白的产品形态，必然是城市综合体最能代表着城市化、都市化、繁华化的新形态；生活之上，流淌着浓郁的时尚、精英、国际气息；与全球高端居住同步，具有国际化视野；一眼看去，就已卓尔不群；与普通住宅有着明显不同的气质表征。

29、LOGO城市综合体城市综合体 城市综合体向来都是区域价值提升的最有力推手，它不仅能为区域平添一个坐城市综合体向来都是区域价值提升的最有力推手，它不仅能为区域平添一个坐标式的建筑，更标志着区域的全面提升。标式的建筑，更标志着区域的全面提升。LOGO结论本案300亩土地面积和区位价值，具备了成为城市综合体的先决条件LOGO 济源首席城市综合体济源首席城市综合体 区域价值区域价值形象价值产品种类价值形象价值产品种类价值项目初步定位项目初步定位LOGO PartPart5 5项目项目建议建议 下篇：下篇：谋攻谋攻 项目建议项目建议 LOGO项目案名建议项目案名建议项目命名原理 命名 SOI CKT 要

30、素可为楼盘名称命名提供科学、较为全面的思路。 合适 指商品名称对产品的功能、特征、优点的描述是否恰如其份。 独创性 商品名称是否与众不同，独一无二，是否与其他牌名相仿或容易混淆。 同一性 商品名称是否易记，是否有回忆价值。 创造力 商品名称是否能吸引人，有韵律，或有文字游戏等成分 能动价值 商品名称是否能引导人进行联想。 发展力 商品名称是否对准备开发的市场能提供合适的基调，给目标中的消费者创造一个好印象。 案名的风格可以多种多样，或言近旨远，或画龙点睛，或寓意丰富，或别具一格，但楼盘命名六要素具有普遍适用性。 一个好的案名是一个楼盘缩景观 ；一连串好的案名，构成了企业楼盘开发文化履痕。LOG

31、O案名建议案名建议项目案名建议项目案名建议银基万象城万象，汉语词语。释义为宇宙间一切事物或景象。城 ，本义：围绕都市的高墙。城,所以盛民也。说文。寓意：国际化的视野与胸襟、“四海一家”的生活观，自此传承和发扬。LOGO案名建议案名建议项目案名建议项目案名建议银基时代国际中心时代，指历史上以经济、政治、文化等状况为依据而划分的某个时期；国际，是一个非常常见的政治用语。它的直接的意思是“国家之间的”；中心，是指集中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，从而将居民的消费生活半径缩小到住宅小区周边的综合体。LOGO案名建议案名建议项目案名建议项目案名建议

32、一般而言，人口较稠密的地区称为城市，一般包括了住宅区、工业区和商业区并且具备行政管辖功能。城市的行政管辖功能可能涉及较其本身更广泛的区域，其中有居民区、街道、医院、学校、写字楼、商业卖场、广场、公园等公共设施。经典 ，指具有典范性、权威性的著作。 银基城市经典LOGO案名建议案名建议项目案名建议项目案名建议第五大道 美国第五大道.HOPSCA（豪布斯卡）一站式复合生活体系，居住、酒店商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值使它具备完整的街区特点，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。所以用第五大道做为

33、案名符合本案作为城市综合体的特征，便于项目多种物业的整体统领；其次位于城市的核心位置，所以区域、地段应该是统领一个城市综合体的主线。第五大道体现了本案区位优越，交通方便的特点，符合街区性格。再次第五大道标新立异，便于传播，便于和其他项目分开。形象定位:城市活力空间，国际生活蓝本功能定位:倡导完整生活圈，打造城市新名片LOGO案名建议案名建议项目案名建议项目案名建议第五大道 美国第五大道.HOPSCA（豪布斯卡）一站式复合生活体系，居住、酒店商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值使它具备完整的街区特点，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市

34、功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。所以用第五大道做为案名符合本案作为城市综合体的特征，便于项目多种物业的整体统领；其次位于城市的核心位置，所以区域、地段应该是统领一个城市综合体的主线。第五大道体现了本案区位优越，交通方便的特点，符合街区性格。再次第五大道标新立异，便于传播，便于和其他项目分开。LOGO项目规划建议项目规划建议配套产品拉升区域经济的重要产物 酒店休闲辐射全济源的潜力型商业一类商业沿街底商辐射周边居民的配套型商业二类商业提升济源的整体办公水平公寓写字楼住宅产品高性价比多层拉升人气电梯洋房提升生活品质退台洋房提升文化内涵舒适小高层远见未来第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段LOGO

35、星级酒店 6层多层（长期市场考验）主流业态济源商业升级（掀起城市新一轮投资热潮） 多层花园洋房（过渡产品）11层小高层（顺应城市的发展） 7层电梯房（提升产品形象）写字楼、酒店（丰富城市格局，带动商业发展）升级业态高档业态发展业态商业业态补充业态项目规划建议项目规划建议LOGO商贸区居住区购物广场酒店济源市首席大型城市综合体住宅+商业购物广场+酒店+公寓写字楼独一无二的地段无与伦比的规模史无前例的配套精雕细琢的产品项目规划建议项目规划建议LOGO项目建筑规划建议项目建筑规划建议住宅部分住宅部分位置、景观最好的地方增加花园洋房、电梯洋房位置、景观最好的地方增加花园洋房、电梯洋房花园洋房：多层，花

36、园洋房：多层，退台、入户花园等产品赠送方式，增加了户型居住功能，能够层次感丰富，提升项目整体品质。电梯洋房：电梯洋房：小高层，提升4层以下价格，降低4层以下的销售难度，从而提高项目价值，增加项目的居住品质。（普通小高层4层以下销售价格较低、销售难度较大）LOGO花园洋房：立面丰富，品质感强，居住舒适度高花园洋房适合低密度建筑，与多层相比，建安成本增加体现在立面上，增加约100元左右/，立面形象大幅提升。且从市场销售情况看，花园洋房售价却有较大幅度的提升，提升项目品质感，实现项目利润最大化。但花园洋房对景观的要求较高，建议在中心景观区建部分花园洋房。花园洋房立面特点p退台设计：逐层退台，形成多层

37、次叠加景观效果，可以增加建筑立面的层次变化。p丰富立面构图：1层花园、2层、3层、顶层借退台形式为户型增加卖点，实现户型增值。p顶层特色设计：顶层可不做复式设计，小面积，减少销售的压力。项目建筑规划建议项目建筑规划建议LOGO项目建筑规划建议项目建筑规划建议LOGO项目建筑规划建议项目建筑规划建议小高层电梯洋房：减小4层以下销售抗性，提升项目居住品质和居住舒适度与多层相比，建安成本仅仅多了12部电梯的费用（约15万元），即每户增加不到1万元，每平米增加100-150元/，但配置电梯后使生活品质和居住形象大幅提高，使居住舒适性能大幅提升，同时电梯的增加提升了四层以上住宅的售价，从而可实现项目产品

38、的增值。LOGO项目建筑规划建议项目建筑规划建议居住休闲服务综合区：涵盖住宅、星级酒店、快捷酒店、商务休闲中心等产品业态规划建议：大酒店：济源最高档星级酒店，星级酒店装修及管理模式；快捷酒店：引进中州或锦江之星等品牌快捷酒店，作为星级酒店的补充；休闲商务中心：可作为洗浴餐饮会所，一二层大型餐饮，三层及以上洗浴会所。综合区综合区体量体量不宜过大不宜过大LOGO项目建筑风格建议项目建筑风格建议现代中式建筑风格中式建筑追求人与环境的和谐共生，主张“天人合一，浑然一体”，讲究环境的平和、建筑的含蓄，追求居住环境的稳定、安全和归属感。现代中式建筑风格保留了中式住宅的神韵和精髓，又进行了必要的演化和抽象化

39、，加入了现代元素，提高了建筑的舒适度。LOGO项目建筑风格建议项目建筑风格建议建议建筑效果图建筑风格创新LOGO项目建筑风格建议项目建筑风格建议LOGO项目建筑建议项目建筑建议电梯洋房建议建筑效果图LOGO项目景观建议项目景观建议景观设计上保证建筑与景观的和谐统一，与中式建筑风格匹配；按照项目建筑风格以及项目形象定位，建议项目打造中式皇家园林景观，通过小区景观“亭台楼阁”等中式山水园林景观的塑造，以及亭、竹、墙、小品等文化符号的应用，与现代中式建筑做到和谐统一，通过景观的精细化提升景观品质感，通过休闲空间、运动设施体现景观的人性化。中式皇家园林景观LOGO亭子是盖在路旁或花园里供人休息用的建筑

40、物，面积较小，大多只有顶，没有墙，亭是中国古代文化的一种语言符号，在开封运用更为广泛，如龙亭等，亭子的应用不仅能够实现景观与建筑的和谐统一，交相呼应，更为业主提供了休闲小憩的场所。项目景观建议项目景观建议LOGO项目景观建议项目景观建议LOGO项目景观建议项目景观建议LOGO主题购物公园情趣体验、节点小广场主题购物公园情趣体验、节点小广场项目景观建议项目景观建议LOGO儿童娱乐场儿童娱乐场 / 广场喷泉广场喷泉 / 小区溪流潺潺小区溪流潺潺项目景观建议项目景观建议LOGO1、户型要求：设计单位应根据市场对户型的需求情况， 以中小户型为主， 面积控制在80-120平方米之间，户型布局上以两房两厅、精致三房为主。2、建议厨房、餐厅为亮间，部分户型配置服务阳台。3、建议卫生间全亮间设计，可以更好的通风采光，卫生间窗局部也可考虑凸 窗设计，部分户型卫生间建议干湿分离。项目户型建议项目户型建议LOGO项目户型建议户型面积研究户型面积研究三房主力户型 120140平米左右 25四房辅助户型 150180平米左右 15两房辅助户型 80120平米 左右 50复式空中别墅 200平米左右 10 LOGOu引入室外景观p多阳台设计(观景阳台+工作阳台)p顶层退台p入户花园u丰富室内空间p多功能房设计u赠送