房地产基础知识

1、房地产基础知识房地产基础学问 一、住房种类 【商品房】是指由房地产开辟企业开辟建设并出售、出租的房屋。 【经济适用住房】是指按照国家经济适用住房建设规划安顿建设的住所。由国家统一下达规划，用地一般采取行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费采取减半征收，出售价格采取政府指导价，按保本微利的原则决定。 【住所】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和同学宿舍）等。但不包括住所楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、休养院、旅馆等具有特地用途的房屋。 【成套住所】是指由若干卧房、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的

2、房屋。住所按套统计。两户合用一套的住所，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。 【非成套住所】 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。 二、建造结构 【钢结构】 是指承重的主要构件是用钢材料建筑的，包括悬索结构。 【钢、钢筋混凝土结构】 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建筑的。 【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建筑的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建筑的钢筋混凝土结构的建造物。 【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建筑的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建筑，柱是用钢筋混凝土建筑。 【砖木结构】是指

3、承重的主要构件是用砖、木材建筑的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建筑的。 【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 三、住所层数 【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装点性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 【地下室】是指房屋所有或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。 【假层】是指建房时建筑的，一般比较低矮的楼层。其前

4、后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 【低层住所】 指一层至三层的住所。 【多层住所】 指四层至六层的住所。 【中高层住所】 指七层至九层的住所。 【高层住所】 指十层及十层以上的住所。 四、住所面积 【房屋建造面积】是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建造面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构结实，层高2.20m以上（含2.20m）的永远性建造。 【住所建造面积】是指供人居住使用的房屋

5、建造面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。 【成套住所建造面积】 是指成套住所的建造面积总和。 【房屋使用面积】是指房屋户内所有可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 【住所使用面积】是指住所中以户（套）为单位的分户（套）门内所有可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧房、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住所使用面积按住所的内墙线计算。 【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使

6、用的行为。 【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 【房屋用地】是指房屋以及根据计划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和根据计划要求的配套设施占用的土地。 【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建造面积，包括本期新开工面积和上年开辟跨入本期连续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建造应填各层建造面积之和。 【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建造面积，不包括上期跨入报告期连续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复

7、施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开头破土创槽（地基处理或打永远桩）的日期为准。 【房屋竣工面积】是指房屋根据设计要求已所有完工，达到入住和使用条件，阅历收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建造面积总和。 【人均住所建造面积】（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住所建造面积。计算公式：人均住所建造面积（平方米/人）=住所建造面积居住人口 【人均住所使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住所使用面积。计算公式：人均住所使用面积（平方米/人）=住所使用面积居住人口 【建造面积】住所的建造面积是指建造物外墙外围所围成空间的水平面积，倘若计算多、高层住所的建造面积，

8、则是各层建造面积之和。建造面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 【使用面积】住所的使用面积，指住所各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住所使用面积，可以比较直观地反应住所的使用情况，但在住所买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特别规定：跃层式住所中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住所租金，都是按使用面积计算。 【公用面积】住所的公用面积是指住所楼内为住户出入便利、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所

9、占面积的总和。开辟商在出售商品房时计算的建造面积存在公共面积的分摊问题。 【公摊面积】商品房分摊的公用建造面积主要由两部分组成： 1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建造服务的公共用房和管理用房的建造面积； 2.各单元与楼宇公共建造空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 【共有建造面积分摊系数】整幢建造物的共有建造面积与整幢建造物的各套套内建造面积之和的比值，即为共有建造面积分摊系数。 【有用面积】它是建造面积扣除公共分摊面积后的余额。 【居住面积】住所的居住面积是指住所建造各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要

10、除去墙、柱等建造构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住所用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住所用房按建造面积计算。 【销售面积】销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建造面积（以下简称套内建造面积）与应分摊的共有建造面积之和。 【公用建造面积分摊系数】将建造物整栋的公用建造面积除以整栋楼各套套内建造面积之和，得到建造物的公用建造面积分摊系数。即公用建造面积分摊系数公用建造面积套内建造面积之和。 五、住所建设计算比例 【得房