房地产估价理论ppt课件

1、可比实例房地产应是估价对象的类似房地产可比实例房地产应是估价对象的类似房地产;区位相近区位相近用途一样用途一样权益性质相近权益性质相近档次相当档次相当规模相当规模相当可比实例的买卖类型应与估价目的吻合可比实例的买卖类型应与估价目的吻合;可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价钱应尽量为正常价钱。可比实例的成交价钱应尽量为正常价钱。 一致付款方式课堂练习课堂练习1 某宗房地产的成交总价为某宗房地产的成交总价为3030万元，首付款万元，首付款20%20%，余款于余款于6 6个月后一次性支付。假设月利率为个月后一次性支付。假设月利率为0.5%, 0

2、.5%, 计算在成交日期一次性付清的价钱。计算在成交日期一次性付清的价钱。 一致价钱表示单位建筑面积、套内建筑面积；建筑面积、套内建筑面积；土地单价、楼面地价；土地单价、楼面地价； 一致币种和货币单位美圆、港币与人民币之间的换算，普通采用可美圆、港币与人民币之间的换算，普通采用可比实例成交日期的汇率进展换算；比实例成交日期的汇率进展换算； 一致面积内涵： 面积价钱换算公式 一致单位面积： 面积单位换算公式1公顷公顷10000平方米平方米15亩亩1亩亩666.67平方米平方米1平方英尺平方英尺0.09290304平方米平方米1坪坪3.30579平方米平方米甲甲乙乙两宗面积过小的土地合并为一宗面积

3、适当的土地p甲、乙两宗地相邻，面积过小，运用不方便，价值不高，目前市场价钱分别为50万元、30万元；p合并后面积增大，方便利用，价值提升至120万元，增值40万元；p假设土地甲拥有者购买土地乙，土地乙最后的成交价能够为3045万元。买卖情况修正方法买卖情况修正方法关键点：关键点： 修正系数以正常价钱为基准确定！修正系数以正常价钱为基准确定！买卖情况修正方法买卖情况修正方法买卖税费修正公式课堂练习课堂练习2 某宗房地产的正常成交价钱为某宗房地产的正常成交价钱为25002500元平方米，元平方米，卖方应交纳的税费为正常成交价钱的卖方应交纳的税费为正常成交价钱的7 7，买方应，买方应交纳的税费为正常

4、成交价钱的交纳的税费为正常成交价钱的5 5。请计算卖方的。请计算卖方的实得金额和买方的实付金额。实得金额和买方的实付金额。关键点：关键点： 买卖日期调整系数应以成交日期时的价买卖日期调整系数应以成交日期时的价钱为基准来确定！钱为基准来确定！课堂练习课堂练习3 某宗房地产某宗房地产20192019年年6 6月月1 1日的市场价钱为日的市场价钱为38003800元元平方米，现需求将其调整到平方米，现需求将其调整到20192019年年1010月月1 1日。知该类日。知该类房地产房地产20192019年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的市场价钱指数分别日的市场价钱指数分别为为110.61

5、110.61、110.0110.0、109.7109.7、109.5109.5、108.9108.9、108.5108.5、108.3108.3以以20212021年年1 1月月1 1日为日为100100。请计算该房地产。请计算该房地产20192019年年1010月月1 1日的市场价钱。日的市场价钱。课堂练习课堂练习4 某宗房地产某宗房地产20192019年年6 6月月1 1日的市场价钱为日的市场价钱为25002500元元平方米，现需求将其调整到平方米，现需求将其调整到20192019年年1010月月1 1日。知该类日。知该类房地产房地产20192019年年4 4月月1 1日至日至1010月月

6、1 1日的市场价钱指数分别日的市场价钱指数分别为为99.699.6、98.798.7、97.597.5、9898、99.299.2、101.5101.5、101.8101.8均以上个月为。请计算该房地产均以上个月为。请计算该房地产20192019年年1010月月1 1日日的市场价钱。的市场价钱。课堂练习课堂练习5 评价某宗房地产评价某宗房地产20192019年年7 7月月1 1日的市场价值，选取日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为的可比实例中有个可比实例的成交日期为20192019年年1010月月1 1日、成交价钱为日、成交价钱为35003500元平方米，另获知该类房元平方米

7、，另获知该类房地产的市场价钱地产的市场价钱20192019年年6 6月月1 1日至日至20192019年年3 3月月1 1日平均日平均每月比上月上涨每月比上月上涨1.5%1.5%，20192019年年3 3月月1 1日至日至7 7月月1 1日平均日平均每月比上月上涨每月比上月上涨2 2。对该可比实例的价钱进展市场。对该可比实例的价钱进展市场情况调整。情况调整。课堂练习课堂练习6 某个可比实例某个可比实例20192019年年1 1月月3030日的价钱为日的价钱为20002000美圆美圆平方米，该类房地产以人民币为基准的价钱变动平方米，该类房地产以人民币为基准的价钱变动平均每月比上月上涨平均每月比

8、上月上涨0.2%0.2%，假设人民币与美圆的市，假设人民币与美圆的市场汇率场汇率20192019年年1 1月月3030日为日为1 1美圆美圆6.84506.8450元人民币，元人民币，20192019年年9 9月月3030日为日为1 1美圆美圆6.70506.7050元人民币。将该可元人民币。将该可比实例的价风格整到比实例的价风格整到20192019年年9 9月月3030日。日。课堂练习课堂练习7 某个可比实例某个可比实例20192019年年1 1月月3030日的价钱为日的价钱为20002000美圆美圆平方米，该类房地产以人民币为基准的价钱变动平方米，该类房地产以人民币为基准的价钱变动平均每月

9、比上月上涨平均每月比上月上涨0.3%0.3%，假设人民币与美圆的市，假设人民币与美圆的市场汇率场汇率20192019年年1 1月月3030日为日为1 1美圆美圆6.84506.8450元人民币，元人民币，20192019年年9 9月月3030日为日为1 1美圆美圆6.70506.7050元人民币。将该可元人民币。将该可比实例的价风格整到比实例的价风格整到20192019年年9 9月月3030日。日。直接比较法：以估计对象房地产情况为基准，将直接比较法：以估计对象房地产情况为基准，将可比实例房地产情况与它逐项比较、打分；可比实例房地产情况与它逐项比较、打分；间接比较法：设定一个规范，将估计对象及

10、可比间接比较法：设定一个规范，将估计对象及可比实例的房地产情况均与它逐项比较、打分。实例的房地产情况均与它逐项比较、打分。算术平均法：简单算术平均、加权算术平均中位数法众数法课堂练习1、现需评价某宗房地产2019年10月末的价钱，选取的可比实例成交价钱为2500元平方米，成交日期为2019年1月末，该类房地产自2019年7月末至2019年6月末每月价钱递增1，2019年6月末至2019年10月末平均每月比上月价钱上涨20元平方米。该可比实例在2019年10月末的价钱为多少？课堂练习2、某总房地产买卖，买方付给卖方2500元平方米，买卖税费均由买方负担。知该地域的房地产买卖，卖方按正常价钱的5交

11、纳有关税费；买方按正常价钱的3交纳有关税费，那么该宗房地产的正常成交价钱最接近于多少？课堂练习3、评价某总房地产2019年9月末的价钱，选取的可比实例成交价钱为3000元平方米，成交日期为2019年1月末，该类房地产自2019年1月末至2019年9月莫的价钱每月与上月的变动幅度为。1.5%、2.5%、0.5%、1.5、2.5%、1.0%、1.5%、1.5%、0%。那么该可比实例在2019年9月末的价钱是多少？课堂练习4、某宗地的面积为1000平方米，采用市场法进展评价。经过三宗可比实例求出的比准价钱分别为2130元平方米、2190元平方米、2220元平方米。假设赋予这三个价钱的权重分别为0.3

12、、0.4、0.3，那么采用加权算术平均法得到的比准价钱为多少？课堂练习5、对一宗年限50年的土地买卖估价，搜集了三宗土地出让年限50年的土地买卖实例作为可比实例，有关资料如下：实例实例交易价格交易价格交易情况交易情况交易日期交易日期房地产状况房地产状况A2200正常正常2019年年3月月20日日比估价对象劣比估价对象劣3%B2050正常正常2019年年12月月30日日比估价对象劣比估价对象劣8%C2380比正常价格高比正常价格高3%2019年年5月月30日日比估价对象优比估价对象优5%知从2019年11月2019年10月地价逐月上升0.5，求该宗地的市场价。课堂练习6、某总可比实例房地产2019年1月30日的价钱为500美圆平方米，该类房地产以人民币为基准的价钱变动率平均每月比上月下降0.7；假设人民币与美圆的市场汇率2019年1月30日为1美圆7 .98元人民币，2019年9月30日为1美圆 7 .95元人民币，那么将该可比实例调整为2019年9月30日的价钱约为多少？课堂练习可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格成交价格4800元平方米元平方米560美元平方美元平方米米5000平方米平方米成交日期成交日期20