第二部分房地产项目前期策划PPT学习教案

1、会计学1第二部分房地产项目前期策划第二部分房地产项目前期策划第1页/共41页第2页/共41页环境条件宏观环境因素宏观环境因素微观环境因素微观环境因素地区经济发展水平产业结构变化地区发展战略环境因素人口因素技术环境社会文化环境经济环境政治法律环境第3页/共41页是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉是房地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为的主要手段是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、 规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等第4页/共41页调查内容宏观环境宏观环境微观环境微观环境房地

2、产的供需状况消费者需求状况文化、风俗经济科技 政治法律中观环境中观环境竞争对手调查中介机构情况房地产企业情况该城市的规划建设第5页/共41页4.房地产市场调查的方法 n访问法 n观察法 n实验法 第6页/共41页市场调查的准备市场调查的准备市场调查的实施市场调查的实施资料处理资料处理确定市场调查的内容和目的拟定详细、周密的调查计划选择专业调查人员收集相关的信息资料设计调查问卷现场实地调查编辑整理信息资料 撰写市场调查报告 归档存储 第7页/共41页问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。6.调查问卷设计的原则第8页/共41页n创造性n程序性 n系统性 n科学性n艺术性 n符合产业政策和区域规划

3、 n符合市场需求 n符合环境条件 n符合技术先进性、经济的合理性 第9页/共41页4 4. .房地产项目目标策划的内容房地产项目目标策划的内容第10页/共41页4 4. .房地产项目目标策划模式房地产项目目标策划模式目标策划模式目标策划模式概念策划摸式概念策划摸式等值策划摸式等值策划摸式“卖点群卖点群”策划模策划模式式第11页/共41页可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。作用：第12页/共41页第13页/共41页第14页/共41页第15页

4、/共41页第16页/共41页 评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，得出总综合分值，并依此选择最优方案的方法。第17页/共41页第18页/共41页定义定义步骤步骤敏敏感感性性分分析析 通过测定一个或多个不确定性因素的变化所引起项目经济效果评价指标的变化幅度，计算项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，分析不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，并根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。 选择不确定性因素 选定分析评价指标 计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况 判定敏感性因

5、素 提出控制敏感性因素的建议 第19页/共41页定义定义步骤步骤概概率率分分析析 是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。 列出各种要考虑的不确定性因素预计各种不确定性因素可能发生的情况，即其可能出现的几种数据值或变动幅度分别确定每种情况出现的可能性，即概率，各种可能情况出现的概率之和等于1分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值计算净现值大于和等于零的累计概率盈盈亏亏平平衡衡分分析析 盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法。第20页/共41页 房地产

6、开发风险是指房地产开发项目在设计、施工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险，可将其定义为：在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的可能性。房地产开发项目风险可分为项目外风险和项目内风险。第21页/共41页 房地产开发风险是指房地产开发项目在设计、施工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险，可将其定义为：在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的可能性。房地产开发项目风险可分为项目外风险和项目内风险。第22页/共41页u项目决策风险u项目组织实施风险政府或主管部门对工程项目的过多干预；建设体制或建设法规不合理；合同条件的缺陷；承包商缺乏合作诚意；材料、设备供应商履约不力或违约；监理工程师失职；设

7、计缺陷等。第23页/共41页风险识别风险分析风险评估风险应对风险监控可行性研究阶段项目评估阶段设计阶段第24页/共41页(1)合同类型与风险分配第25页/共41页第26页/共41页第27页/共41页4 4. .风险识别的方法风险识别的方法风险识别风险识别核对表法核对表法 头脑风暴法头脑风暴法德尔菲法德尔菲法 第28页/共41页u收集数据u建立风险模型项目风险分析的过程第29页/共41页u风险事件发生可能性的分析u风险事件后果严重程度的分析项目风险分析的内容风险事件发生概率的分析方法u利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率分布u利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率第30页/共41页

8、（1）进度(工期)损失的分析风险损失分析u经济因素而增加费用的估算u风险事件对工程局部进度影响的分析第31页/共41页风险回避风险回避风险转移风险转移( (风险分配风险分配) )意外伤害险建筑工程一切险及安装工程一切险设计阶段其中，风险转移(风险分配)的常用方法通常有保险、担保、合同等方式。项目项目建设建设保险保险第32页/共41页1. 如何理解房地产项目构思的含义？项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。它是一种创造性的探索过程，是项目策划的基础和首要步骤，其实质在于挖掘企业可能捕捉到的市场机会。项目构思的好坏，不仅直接影响到整个项目策划的

9、成败，而且关系到项目策划过程的繁简、工作量的大小等。2影响房地产项目构思的环境条件有哪些方面？环境条件对项目构思的影响可分为宏观环境和微观环境两大因素： 宏观环境因素的影响宏观环境因素的影响：宏观环境对房地产项目构思的影响具有全域性，是非常重要的影响因素。在具体的房地产项目实施过程中，宏观环境因素的影响表现在：第33页/共41页第34页/共41页4何谓可行性研究？其主要内容包括哪些方面？何谓可行性研究？其主要内容包括哪些方面？（1）可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工）可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、

10、论证和评价，从而程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。（2）房地产可行性研究的内容）房地产可行性研究的内容按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详

11、细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价，其具体内容如下：性分析、实施的可能性分析和技术经济评价，其具体内容如下：1）项目）项目概况。概况。2）市场分析和需求预测。）市场分析和需求预测。3）规划方案的优选。）规划方案的优选。4）开发进度安排）开

12、发进度安排。5）项目投资估算。）项目投资估算。6）资金的筹集方案和筹资成本估算。）资金的筹集方案和筹资成本估算。7）财务评价）财务评价。8）风险分析。）风险分析。9）国民经济评价。）国民经济评价。10）结论。）结论。第35页/共41页5简述房地产开发项目成本费用的构成。简述房地产开发项目成本费用的构成。房地产开发项目成本费用由直接费和间接费两部分组成，具体构成如下。房地产开发项目成本费用由直接费和间接费两部分组成，具体构成如下。（1）直接费。）直接费。1）土地费用。包括土地出让金或征地费、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等。）土地费用。包括土地出让金或征地费、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等。2

13、）前期工程费。包括规划勘测设计费、可行性研究费、）前期工程费。包括规划勘测设计费、可行性研究费、“三通一平三通一平 ”开发费等。开发费等。3）房屋开发费。包括建安工程费、附属工程费、室外工程费、其他费用。）房屋开发费。包括建安工程费、附属工程费、室外工程费、其他费用。（2）间接费。包括管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费、税费。）间接费。包括管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费、税费。第36页/共41页6何谓敏感性分析？盈亏平衡分析？何谓敏感性分析？盈亏平衡分析？（1）敏感性分析的概念。敏感性分析（又叫敏感度分析），就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化所引起项目经济

14、效果评价指标的变化幅度，计算项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，分析不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，并根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。）敏感性分析的概念。敏感性分析（又叫敏感度分析），就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化所引起项目经济效果评价指标的变化幅度，计算项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，分析不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，并根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。（2）盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法。）盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种