昆山市城市研究报告PPT学习教案

1、会计学1昆山市城市研究报告昆山市城市研究报告目录目录区区 域域 概概 况况宏宏 观观 经经 济济 分分 析析区域发展状况及规划区域发展状况及规划房地产市场现状房地产市场现状昆昆 山山 特特 色色第1页/共42页 昆山地处长江三角洲，位于江苏省东南部，东邻国际大都市上海， 西接历史文化名城苏州。昆山1989年撤县设市，下辖10个镇，拥有国家 经济技术开发区、出口加工区等著名园区。境内 地势平坦，其中耕地47千公顷。市域面积921.3平方公里，其中水域面积占23.1%。 昆山属北亚热带南部季风气候区，气候温和湿润 ，四季分明，光照充足，雨量充沛。 昆山地处江南水乡，地灵人杰，钟灵毓秀，“百戏之祖”

2、昆曲发源于昆山，已被联合国列为“人类口述和非物质遗产代表作”。誉为“中国第一水乡”的千 年古镇周庄已列入联合国人类文化遗产预备名单。昆山素有江南“鱼米之乡”美称，境内有昆石、红泥、矿泉水等，尤昆石为奇；林木类有竹、松、梅、桑等，观赏型树种日渐增多，以琼花为珍；野生药用植物有百余种，数并蒂莲为贵；野生动物品种繁多，其中阳澄湖大闸蟹驰名中外。 第2页/共42页区位交通区位交通 昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。 航空航空: : 上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口港口: : 上海港（中国最大港口、距离60

3、公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。 铁路铁路: : 京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。 公路: 区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区。 第3页/共42页资料来源：国家统计信息网长三角城市群特征长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点轴网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。 目前，中国已经形成了环渤海京津翼地区、长江三角州地区和珠江三角州地区三大城市群，其中以长三角城市群地区把经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的

4、世界第六大都市圈。昆山就位于这个都市圈之中。环渤海京津翼地区环渤海京津翼地区长江三角州地长江三角州地区区珠江三角州地珠江三角州地区区昆山昆山第4页/共42页上海上海苏州苏州扬州扬州无锡无锡杭杭州州宁宁波波嘉嘉兴兴常常州州镇镇江江南通南通舟山舟山台州台州泰州泰州湖州湖州绍绍兴兴核核 心心对外窗口对外窗口 第一圈层第一圈层次级辐射中心次级辐射中心第二圈层第二圈层专业产业基地、专业市场专业产业基地、专业市场第三圈层第三圈层原材料基地原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次

5、级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。昆山昆山第5页/共42

6、页区区 域域 概概 况况宏宏 观观 经经 济济 分分 析析区域发展状况及规划区域发展状况及规划房地产市场现状房地产市场现状昆昆 山山 特特 色色第6页/共42页城市投资潜力分析城市投资潜力分析经济发展情况经济发展情况2000年-2005年昆山市的GDP一直以较高的比率保持持续的增长，尽管2004年以来的增长率呈现下降的趋势，但增长率仍然在30%左右徘徊，可见昆山市的经济发展速度飞快。 1999年-2005年间，昆山由于地理位置，受到上海和苏州的区域辐射效应，区域的二、三产业得到快速发展，尤其第三产业，而第一产业却有小幅下降。第7页/共42页 1999-2005年昆山市的固定资产投资逐年增加，用

7、于房地产业的投资也呈小幅增长的趋势。尤其2004年，政府用于房地产业的投资达到固定资产投资总额的40%；但进入2005年房地产开发规模投资有所下减。第8页/共42页 近几年，由于长三角地区经济的迅猛发展，昆山市的人口也呈逐年小幅增长，但进入2005年增长率已有所回落。第9页/共42页 自2002年至今，昆山市商品房施工面积大幅度增长，但增长率在2002年出现一次200%之后持续下滑。同时由于开发周期等主客观因素使昆山市的年竣工面积相对增长幅度较小，竣工增长率的上涨或下跌相对于施工增长率有一年左右的滞后性。第10页/共42页 近几年来，随着长三角城市群的经济飞速发展，相对2003年以前，城市居民

8、对住房的需求量有了很大程度的增加，并且目前有增长的趋势。第11页/共42页 近几年昆山市的人均住宅面积呈现大幅增长趋势，至2005年已达到37M，远远超出全国的平均水平，也超出许多一线城市。人均使用面积：全国：14.7M北京：21M上海：16M深圳：17.2M第12页/共42页 19992005年昆山市的居民收入以较大幅度持续增长，这对于该城市的房地产业的发展来说是有很大的利好性的。第13页/共42页 虽然昆山市近几年的房地产投资额随着GDP的增长迂回攀升，但由于城市地位的局限性，使地方政府对于中央政府的宏观政策的实施和本地市场的调控采取粗狂型的手腕。第14页/共42页 从2000-2005年

9、，昆山市的房地产业持续迅猛发展，但2004年开始昆山的房地产市场出现了较为严重的供大于求的状况，2005年的施工/销售为6.82大于国内的警戒线5，竣工/销售面积为1.64大于1，可见昆山未来的市场将出现大量的供应，不加抑制，供大于求的状况将继续恶化。 由右图可以看出，近几年，昆山市竣工面积和销售面积均以商品住宅为主。第15页/共42页优优势势劣劣势势GDP稳步增长居民收入居民收入逐年增长房地产开发投资规模房地产开发投资规模受控于地方政府的不定期调控人口规模人口规模小幅增长，增长率开始下滑，外来人口进入的规模和可能性较小供给规模供给规模市场可预期的未来供量较大需求规模需求规模虽涨幅不定但总体呈

10、上涨的趋势人均使用面积规模人均使用面积规模已大大超出全国平均水平，未来市场需求会受到抑制房地产投资风险房地产投资风险受控于地方政府的不定期调控供求风险供求风险市场的需求增长量远远小于市场潜在的供应增长量昆山的房地产市场还处于刚起步阶段，政府对市场走势起到绝对的支配性。昆山的房地产市场还处于刚起步阶段，政府对市场走势起到绝对的支配性。第16页/共42页区区 域域 概概 况况宏宏 观观 经经 济济 分分 析析区域发展状况及规划区域发展状况及规划房地产市场现状房地产市场现状昆昆 山山 特特 色色第17页/共42页阳澄湖休闲片区中心城片区东向运输廊片区生态观光农业片区生活新镇片区水乡旅游片区东北向货运

11、轴片区第18页/共42页中心成综合片区阳澄湖休闲片区中部生态农业片区南部水乡古镇旅游片区北部片区吴淞江工业园片区东部片区第19页/共42页千灯镇精密机械区原创型工业区电子区生物制药区电子区物流区生态科技园区发展预留区新镇中心石浦社区沿沪产业带区位图第20页/共42页植物园农业科技园公园生态农业园综合开发区休闲度假村休闲观光农业园中部生态农业片区第21页/共42页第22页/共42页 为了体现以人为本、方便高效精神，软件园内设七大功能分区: 软件研发区 软件孵化区 软件展示区 软件培训区 管理服务区 高级居住区 休闲与生态绿地等。 园区“一纵一横一环”主干道把整个软件园紧紧串联为一体。第23页/共

12、42页第24页/共42页区区 域域 概概 况况宏宏 观观 经经 济济 分分 析析区域发展状况及规划区域发展状况及规划房地产市场现状房地产市场现状昆昆 山山 特特 色色第25页/共42页 从2002年，昆山市的房地产业的施工面积迅速增加，但由于施工周期和著多因素使竣工面积增涨缓慢，而销售面积至2004年却有小幅回落，由此可以看出昆山市的房地产市场有巨大的潜在供应量，而每年200万方左右的成交量却与此形成了巨大的反差，使昆山房地产市面临未来供远远大于求的尴尬，房价下降的可能性很大。第26页/共42页第27页/共42页开发区第28页/共42页第29页/共42页第30页/共42页第31页/共42页第32页/共42页昆山市商业一级市场概况昆山市商业一级市场概况社区商铺社区商铺：是指位于住宅社区内的商用铺位，主要以经营日常生活用品及相关服务为主，通常以1-3层商业楼、建筑底层或商业用途裙楼的形式。经营一些诸如中小型超市、餐厅、酒吧、便利店、药店、幼儿园等与社区居民休戚相关的商铺。此类商铺具有投资小、风险低、容易出租转让等物点，是中小投资者首选的投资项目。第33