房地产公司工程管理制度

1、. .目 录第一局部 投资管理第一章 工程投资管理制度6第二章 工程建议书编制指引9第三章 工程可行性研究报告编制指引11第四章 工程立项评审决策指引19第二局部 规划设计管理 第一章 工程设计管理制度21 第二章 规划方案设计作业流程25 第三章 建筑方案设计作业流程26 第四章 景观环境设计作业流程27 第五章 规划设计指引编制要点28 第六章 规划设计任务书编制要点33 第七章 工程规划方案评审指引36 第八章 建筑单体方案评审指引38 第九章 景观设计任务书编制要点41 第十章 施工图审查根本要求44 附：工程规划设计方案简评表46 施工图审查意见表 49第三局部 工程管理第一章 工程

2、管理组织51 1.1管理组织机构51 1.2工程经理部的组织管理52第二章 经济合同管理55 2.1经济合同管理规定55 2.2工程类合同编制要点59 2.3标准格式合同内容要点61 2.4对外合同及付款签批的意见63 2.5合同付款管理程序66 附：经济合同审批表500万元以上68 经济合同审批表500万元以下69 经济合同付款审批表70 合同管理台帐71第三章 采购与招标管理72 3.1招标管理规定 72 3.2材料设备采购规定78 3.3甲供材料设备采购操作要点81 3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引83 附：招标文件审批表85 中标通知书86 投标承诺函87 履约保证金保函88 材料

3、设备采购方案表89 零星紧急采购审批单90 限价指定品牌材料设备审批表91 乙供材料设备审定表92 第四章 工程进度管理93 4.1工程进度管理规定93 4.2施工进度控制流程95 4.3施工进度控制指引97 4.4进度方案内容编制要点99第五章 工程质量与施工管理100 5.1工程施工管理规定100 5.2施工组织设计制度104 5.3技术交底及施工图会审制度108 5.4样板指路制度110 5.5工程质量现场检查内容与要求113 5.6材料设备质量技术要求管理规定115 5.7材料设备进场验收指引117 5.8质量保证资料检查要求119 5.9分部项专业工程验收检查要求121 5.10工程

4、预验收检查要点122 5.11工程竣工验收检查要点124 5.12工程技术档案X围与建档要求126 5.13工程竣工总结编制指引132 5.14工程管理奖罚制度135 附：重点监管部位质量监管方案表136 材料设备质量监管方案表137材料设备进场验收单138 甲供材料设备台帐139第六章 工程造价管理140 6.1本钱管理制度140 6.2工程设计变更管理规定143 6.3现场签证管理规定147 6.4工程本钱核算与分析指引149 6.5工程结算控制指引151 6.6工程造价管理奖罚制度154 附： 设计变更审批表155 设计变更通知单156 现场变更签证通知单157 现场变更签证费用审核单1

5、58本钱动态统计控制表159现场签证统计台帐161 设计变更统计台帐162合同统计台帐 163第七章 平安文明生产管理164 7.1平安文明生产管理制度164 7.2施工现场平安风险与环境因素识别指引168 7.3施工现场平安检查指引 170 7.4施工现场文明生产管理要点1727.5工程事故处理指引173第四局部 营销管理 第一章 组织架构与编制175 第二章 营销筹划管理176 2.1 总那么1762.2 总体筹划1772.3阶段筹划及实施1782.4市场调查与前期筹划1792.5营销筹划工作规X房地产全程筹划标准182 第三章 现场销售工作管理1923.1销售准备1923.2现场销售过程

6、193 第四章 现场销售工作规X1954.1销售准备工作1954.2销售价格管理要点1994.3销售合同X围与草拟考前须知2014.4销售面积确定操作要点2024.5销售工程设计装修考前须知204 4.6广告方案与实施操作2064.7销售过程管理要点2094.8房产价格折扣管理指引211 4.9销售收款指引214 第五章 客户效劳工作规X217 5.1客户效劳部职责217 5.2客户资料管理指引218 5.3退换房办理指引220 5.4更名办理指引 222 5.5客户按揭代办指引224 第六章 营销费用制度226. .word. .第一局部 投资管理第一章 工程投资管理制度1 总那么1.1 为

7、有效躲避工程开发风险，保证工程开发的效益和效率，公司所有拟开发工程必须经过科学论证和决策。1.2公司房地产开发工程的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业开展战略的评价和判断，投资工程的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的开展方向，在保证质量的根底上，以实现投资效益最大化为目标。2 工程投资建议2.1方案配套部负责根据拟开发工程的情况，在公司X围内组织人员，进展新工程调研，新工程的调研应包含土地背景信息、当地城市开展状况和房地产市场根本信息等。2.2方案配套部组织相关部门对相关调查信息进展经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出工程建议书。工程建议书的

8、编制应符合?工程建议书编制指引?的规定。2.3工程建议书经总经理办公会批准后，方案配套部负责组织实施工程论证工作。3 工程投资论证3.1工程论证工作必须有方案地进展，方案配套部负责制定和实施工程论证阶段的工作方案。3.2工程论证阶段的工作内容包括，但不限于：1宏观和微观投资环境分析；2专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；3工程初步定位；4资金来源方案及融资方案；5投资估算；6经营效益分析等。3.3工程论证形成的可行性研究报告必须符合?工程可行性研究报告编制指引?的规定要求，方案配套部在完成工程可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。3.4方案配套部根据总经理办公会的审查意见进展必要

9、的补充论证，进一步修订完善工程可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。3.5?工程可行性研究报告?由方案配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。4 工程投资决策4.1开发工程的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。4.2总经理办公会收到方案配套部提交的工程可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：1同意立项；2不同意立项；3推迟立项。4.3 总经理办公会要求补充论证的工程，由方案配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。4.4总经理办公会同意立项后，将工程可行性研究报告提交投

10、资决策委员会审批。4.5投资决策委员会同意立项后，方案配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理的规定执行。5 工程并购及合资合作5.1工程并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行工程建议、论证、决策程序。凡合资合作工程在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原那么上不参与。5.2方案配套部负责工程兼并和合资合作的组织工作，提出工程运作筹划方案，明确工程运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。工程运作筹划方案由投资决策委员会审议批准。5.3在工程运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理的规定执行。6 工程变更与调整6.

11、1工程运作过程中发生的工程变更，包括但不限于：开展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。6.2投资工程变更时，由方案配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制工程变动报告上报投资决策委员会审批。. .word. .第二章 工程投资管理工作流程图设定开发工程目标市场部等相关部门配合进展工程调研，提供调查资料进展市场调研相关部门参与定位、分析进展市场定位提出?工程建议书?总经理办公会审批相关部门参与可行性分析进展工程论证、可行性分析编制?工程可行性报告?，并组织相关部门讨论，根据建议进展修改总经理办公

12、会评审?工程可行性报告?总经理办公会评审通过后，方案配套部根据评审意见修改?工程可行性报告?报投资决策委员会审议审议通过后，工程立项. .word. .第三章工程建议书编制指引1 城市规划及开展简述2 工程决策背景及摘要2.1外部环境1城市开展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统规划与建立、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；2宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位；3工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。2.2内部因素1工程启动对公司未来几年开展战略的意义一般3至5年，在公司开

13、展中的地位是否核心工程；2公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3从工程投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。3 工程概况3.1宗地位置3.2宗地现状四至X围，地势比拟，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。3.3工程周边的社区配套3.4工程周边环境3.5大市政配套3.6规划控制要点总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。3.7土地价格3.8土地升值潜力初步评估3.9立即开发与作为土地储藏优缺点分析。4 法律及政策性风

14、险分析土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关工程用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关工程用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关工程地块的政府文件。5 市场分析区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况近3-5年、区域市场在市内各项指标的排名状况及开展趋势；各档次产品供给状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型、本案在区域市场内的时机；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。6 主要经营指标分析开发建立期间方案分析；购置土地的资金来源方案分析；营销

15、方案分析；本钱、费用、税务分析；赢利能力分析。7 结论和建议. .word. .第四章 工程可行性研究报告编制指引1 工程决策背景及分析1.1外部环境 1城市开展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统规划与建立、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位； 3工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.2内部因素 1工程启动对公司未来几年开展战略的意义一般3至5年，在公司开展中的地位是否核心工程； 2公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市

16、场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3从工程投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。2 工程概况2.1宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。2.2宗地现状1四至X围；2地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟；3地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程

17、开发进度的影响；5地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7地质情况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至X围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。2.3工程周边的社区配套1周边3000米X围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设

18、施状况。2宗地周边3000米外但可辐射X围内主要社区配套现状。2.4工程周边环境治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建立等。2.5大市政配套周边道路现状及规划开展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、本钱、接入的可能性。2.6规划控制要点1总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；2住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；3综合容积率、住宅容积率；4建筑密度；5控高；6绿化率等

19、。2.7土地价格土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。根据购置价格计算总地价、楼面地价。2.8土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供给、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。2.9立即开发与作为土地储藏优缺点分析。3 法律及政策性风险分析3.1工程用地取得土地使用权的法律手续现状描述3.1.1工程用地现状土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关工程用地现状的政府文件。3.1.2方案手续工程是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。3.1.3规划手续规划用地用途、有关工程用地规划的政府文件。

20、3.1.4土地手续征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关工程地块的政府文件。1工程用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。2工程用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。3政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对工程开发的影响。3.2合作方式及风险评估合作方根本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。3.3总体评价对各项法律

21、手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进展评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。4 市场分析4.1区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况近3-5年、区域市场在市内各项指标的排名状况及开展趋势。4.2区域内供给产品特征各档次产品供给状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型、本案在区域市场内的时机点和威胁点。4.3区域市场目标客层研究和市场定位各档次产品目标客层特征及辐射商圈X围、本案目标人群特征、

22、确定目标客户、市场定位。4.4整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。4.5产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。5 规划设计初步分析5.1规划设计的可行性分析规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续开展概念。6 工程及销售方案1截至工程施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。2工程方案：开竣工时间及工期方案、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。3销售方案：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售方案实现的可行性分析。7 投资收益分析7.1本钱预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类

23、型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、工程总投资等。7.2税务分析营业税及附加、所得税、土地增值税。7.3经济效益分析1工程利润率、投资回报率及主要经济指标。2工程开发各期的利润表达。3敏感性分析：本钱变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。4盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。7.4工程资金预测资金投入方案、资金回款方案、融资方案、启动资金及现金流量分析。8 综合分析与建议8.1优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯开展思路等方面论述。8.2劣势 从品牌、设计、启动速度、产品

24、品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯开展思路等方面论述。8.3时机从市场时机、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市开展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。8.4结论和建议附表1 开发本钱测算项 目投资总额万元单位本钱元/m2一、土地价款支出二、前期开发准备费三、主体建筑装饰工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、智能化系统费七、园林环境工程费八、配套设施费九、其它建立工程支出十、管理费用十一、销售费用十二、财务费用十三、各项税金十四、预备费十五、总计在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的本钱测算分别列示。附表2 投资收

25、益分析工程名称：制表人：编制单位：编制日期：项 目序号总金额万元可售面积M2单位金额元/M2备 注一、销售总收入11 多层住宅收入22 高层住宅收入33 小高层住宅收入44 公建收入55 车库收入66 其他收入7二、各项支出总额81 建造本钱9 1.1土地价款支出10 1.2前期开发准备费11 1.3主体建筑工程费12 1.4主体安装工程费13 1.5社区管网工程费14 1.6智能化系统151.7园林环境工程费161.8配套设施费17 1.9其他建立工程支出18 2.0预备费192 销售费用203 管理费用214 财务费用225 营业税金及附加23四、利润总额24减:所得税25五、净利润26六

26、、工程投资总额27七、收益率281 毛利率2292 销售利润率303 本钱利润率314 本钱净利率325 投资利润率336 投资净利率34附表3 开发各期利润预测经济指标 年 年年合 计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积m2单位利润元/m2利润万元. .word. .第五章 工程立项评审决策指引1 工程可行性评审方式和要求1.1工程立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进展，各评审委员对?工程可行性研究报告?提出书面评审意见，交由方案配套部修订完善?工程可行性研究报告?。1.3投资决策委员会做出工程立项评审的最终决

27、定。2 评审内容要点2.1工程可行性研究报告及相关附件资料的审查1所用背景资料的可靠性；2可行性论证分析的内容是否完整；3分析方法是否可行；4是否存在先入为主的“假设。2.2拟开发工程与公司房地产开展战略的符合性1所在地域选择；2开发产品的选择；3工程品牌与企业品牌的协调性；4开发工程规模；5开发工程档次；6目标客户选择。2.3投资收益及风险1风险分析是否充分；2风险躲避措施是否可行；3潜在风险对公司经营策略的影响；4投资收益测算的可信程度；5投资收益是否满足要求。2.4工程筹划的评价1工程规划分析与公司业务策略的符合性；2规划概念的创新；3工程方案及销售方案是否可行。2.5资源能力评价1开发

28、工程对近期经营方案的影响；2资金来源的可行性；3工程开发管理能力；4专业资源及解决途径的可行性。3 工程可行性评审决策会议3.1评审会方案应至少提前3天通知各与会人员，并随附?工程可行性研究报告?及相关资料。与会人员必须提前审查?工程可行性研究报告?及相关资料。3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进展沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。3.4方案配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。4 评审决策结论评审结

29、论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。. .word. .第二局部 规划设计管理第一章 工程设计管理制度1总那么1.1工程设计管理是实现顾客价值、到达公司经营目标的关键环节，涉及工程规划、建筑方案设计、施工图设计初步设计、景观设计等。1.2全面优化、规X设计管理活动流程和操作规X，确保工程设计管理和设计过程在受控状态下进展，是工程开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制本钱的重要途径。2 工程设计管理过程的一般规定2.1工程设计管理内容2.1.1总工办负责对工程设计工作进展全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：1编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；2选择符合资格要求的设计单

30、位；3配合本钱控制、实施限额设计；4参与设计过程或事后检查重要阶段的评审；5组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；6组织各设计阶段的衔接、协调；7明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进展；8工程完成后的设计总结、资料备案。2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管方案必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。2.1.3工程设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进展设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。2.2设计要求2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在

31、各阶段设计开场前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。2.2.2所有应由开发商提供的工程设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进展确认。2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。2.3设计过程跟进2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进展连续监视检查，以保证设计工作进度符合规定要求。2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要

32、求均必须形成书面文件，并存档备案。2.4设计成果2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。2.4.2根据工程的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进展审查。2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进展本钱估算或概算，施工图设计须进展本钱预算，确保在工程总本钱的控制X围内。2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进展修改，并跟踪记录。3 规划、建筑、景观方案设计3.1规划设计指引必须按照?规

33、划设计指引编制要点?进展编制，作为编制规划设计任务书的主要依据。规划设计任务书由总经理办公会审批。3.2规划设计方案必须执行?规划方案设计?作业流程及?规划方案评审指引?的规定，形成的设计成果由总经理办公会审批。3.3建筑方案设计任务书编制完成后应报总经理办公会审批。3.4建筑方案设计必须执行?建筑方案设计?作业流程及?建筑方案评审指引?的规定，形成成果后报总经理办公会审批。3.5景观环境方案设计概念方案及深入方案3.5.1工程景观环境工程各阶段本钱控制目标确定前，总工办就景观环境工程的估算或概预算报总经理办公会审查。3.5.2工程修建性详细规划方案审定后，由总工办组织编制景观环境设计总体方案

34、及景观环境概念方案设计任务书。景观环境设计总体方案及各阶段方案设计任务书必须报总经理办公会审查核准。3.5.3各阶段方案设计的设计单位选择须按照“招标管理制度进展。3.5.4设计单位提交的各阶段方案必须按?景观环境方案设计?作业流程的规定进展方案评审；方案评审会由总工办组织进展，评审委员会人员由总经理、工程副总、工程造价部、工程技术部及总工办相关人员组成，最终实施方案报总经理办公会审批。3.5.5各阶段方案审定前方可进展下一阶段设计。4 修建性详规、修建性设计总图、建筑初步设计和施工图设计4.1修建性详规设计、初步设计由总工办负责委托设计，其相关设计任务书由工程副总审批，设计成果报总经理办公会

35、审批。4.2修建立计总图、施工图设计由总工办负责委托设计，其相关设计任务书由工程副总审批。4.3景观环境深入方案审定后，由总工办编制施工图设计方案及组织景观施工图招标委托设计。 4.4出正式施工图前，总工办应组织相关业务部门进展施工图审查，并按?施工图审查根本要求?的规定执行。4.5景观环境施工图应报工程副总审批。4.6修建性详规设计、修建性设计总图、初步设计、施工图设计等的图纸资料及竣工图非景观环境类，景观环境施工图及竣工图均应及时备案。4.7工程技术部应及时掌握景观环境施工进度及安排，并定期进展景观环境现场施工检查。5 其它设计5.1其它设计包括小区总体配套建筑、景观、装修设计，局部施工图

36、设计完善工作等，由总工办负责组织完成，并必须执行前述“一般规定。5.2卖场包括与所有销售展示相关的建筑、景观、装修等方案由市场部负责委托设计，报总经理办公会审批。销售卖场及样板房的设计应注意躲避法律与市场风险。6设计更改6.1所有变更申请及变更方案的审查，均必须包括该变更可能对质量、工期、本钱的影响。6.2在施工图设计及施工过程中，所有涉及规划、建筑单体方案的原那么性变更调整，应事先告知有关的工程、造价和营销管理部门，并且报工程副总审批。6.3在景观环境概念方案或深入方案确定后，由于特殊原因需进展的局部设计调整或更改，统一由总工办组织提出设计申请，并注明修改原因及拟修改方向，一并报工程副总审批

37、。6.4除上述规定外的施工图变更外，其余变更由工程经理部根据?工程设计变更管理规定?进展处理，包括：1识别变更需要，并予以评审；2形成设计变更书面文件；3审查设计变更文件；4发布、执行变更文件。6.5最终批准的施工图变更文件，总工办必须于施工图变更文件生效7日以内，复制变更文件，通知有关的现场施工、工程造价和营销管理部门，并做好变更文件的讲解工作。. .word. .是否需要初勘委托测量/初勘测量或提供地形图/地质初勘第二章 规划方案设计作业流程总工办编制规划设计指引总经理办公会审批YesNo总工办编制规划设计任务书/招标文件总经理办公会审批通过招标选择委托设计单位设计单位设计/调整/提交规划

38、方案总工办接收方案,申请方案评审 召开方案评审会通过 No 方案配套部进展规划报批Yes. .word. .第三章 建筑方案设计作业流程总工办编制建筑方案设计任务书总经理办公会审批总工办编制设计招标文件，按照招标程序选择设计单位设计单位进展建筑方案设计/设计修改，总工办跟踪设计质量与进度总工办接收方案，进展初步审查通过NoYes申请方案评审召开方案评审会通过NoYes方案配套部进展方案报批，总工办进展下一阶段设计准备. .word. .第四章 景观环境设计作业流程总工办编制景观环境设计总体方案总经理办公会审查批准总工办编制阶段设计任务书总经理办公会审查批准招标选择设计单位总工办配合设计单位进展

39、设计接收阶段设计成果施工图设计概念设计或深入设计总工办组织评审沟通修改，审查通过进展下一阶段设计. .word. .第五章 规划设计指引编制要点1 设计意向局部1.1总体开发设想1.1.1 工程定位和开发方案表达要求：道路系统与分期开发的关系、结合工程地块价值分析的容积率分配方案、关注点设计自然环境利用等的开发思路及本钱测算、交通组织的设想等。1.1.2销售策略与开发步骤的契合性要求1.2规划设计细那么1.2.1总体规划构思表达要求：结合工程定位及开发方案进展总体规划设想、规划要点、土地评估根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的X围。1.2.2道路系统规划表达要求：路网形式、人车流

40、组织、道路分级布置、静态交通布置，以及关键技术要求，如：出入口与交通枢纽、消防车道设计等。1.2.2.1车行系统与停车规划表达要求：停车量及停车方式设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例。1.2.2.2步行系统规划表达要求：纯步行系统分布是否考虑绝对制止机动车穿行的地段，该地段应具备的区域特点、无障碍步行系统是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步行系统到达X围的要求。1.2.3绿化与景观系统规划表达要求：自然条件、用地条件分析、景观系统最大化利用分析。1.2.4配套公共效劳设施系统规划表达要求：配套工程与公共设施规划对配套与公共设施的配置种类、数量及分布的要求，以及经营的利好。1.2.

41、5竖向规划1.2.6市政设施管网综合规划1.2.7生态与节能设计表达要求：对生态环境的利用与保护的要求，根据各地区差异对雨水、太阳能及其他自然资源的利用设想。1.3建筑设计细那么表达要求：以城市背景与工程用地的分析报告为根底资料，对档次定位、主体风格、主力户型、环保节能和智能系统的实施加以说明，对建筑材料、部件产品的使用设想。建筑造型、间距、朝向、群体空间。1.4工程综合评价、规划方向及问题剖析表达要求：对工程的各地块开发价值、开发内容安排方案、规划风格进展总体分析、提出工程需要处理的重要问题及操作难点。2 客观资料局部说明：本局部为设计工作提供客观理性的背景资料。2.1城市背景分析说明：节录

42、?工程可行性研究报告?之相关内容。2.1.1城市房地产市场现状分析2.1.2主要销售对象与需求人群分析2.1.3市场潜力与隐性商机分析2.1.4当地风俗与人文分析2.1.5市民居住模式和出行方式分析表达方式：分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，防止设计师想当然。2.1.6建筑文脉分析2.2 工程用地状况分析2.2.1自然环境调查报告2.2.1.1当地气候特征表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料。风向、气温、降水、云雾和日照、空气湿度、气压等。2.2.1.2空气质量表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染情况。2.2.1.3噪声水平表达要求：噪声模拟测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模拟样本、测点定位图。2.2.1.4水文情况表达要求：资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料。1地下水位关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计