办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理

1、精品文档办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理提要：一般照明以单电源供电，照明及插座分别由配电箱分支路供电，照明支路采用单相两线制，插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护来自地产E网办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理（一）因机电设备的要害部分基本是在机房，机房管理是维修、保养、运行的重点。本大楼主要电气机房是1600kV配电室。（二）给排水系统对系统的了解：1 .给水系统消防泵房设独立生活水。由市政管网直接供水至水池，通过生活给水泵组（变频供水）向楼层供水，三层及以下楼层由市政管网直接供水。2 .排水系统F1-F14层卫生间粪便、地漏排水经wL-

2、1、wL-2、wL-3三根污水立管、由B1层排入市政排水系统由户。3 .雨水系统F14层屋面，分别经雨水口内排至yL-16雨水立管，2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作法家原创1/6精品文档由F1雨水由户管排至室外（或排至室外散水面）。另B1层坡道雨水排至地库集水池，由潜水泵提升排由。常见维修要点：1 .管道漏水修理2 .管道堵塞排堵3 .水龙头与阀门的维修4 .卫生洁具的维修5 .电热水器的常见故障及排除6 .水泵保养及维修7 .压力表的校验8 .潜水泵的检查保养9 .热交换器的运行与维修10 .生活水箱的清洗消毒（三）共用照明系统对系统的了解1 .B1车库、设备机房均采用普通日

3、光灯；水泵房采用防水型灯具；其它楼层大多采用（隔栅式日光灯）；部分区域根据需要采用白炽灯或节能灯。2 .一般照明以单电源供电，照明及插座分别由配电箱分支路供电，照明支路采用单相两线制，插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护；事故照明采用双电源末端互投，由专用的配电箱供电。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作法家原创2/6精品文档照明控制：一般房间及接待所、多功能厅采用就地控制，公用场所如应急照明、室外立面照明、路灯等采用集中控制方式均由楼宇自控的DDc控制，每层电气竖井内未设电度计量装置。常见维修要点1 .电气电路故障：断路、接触不良、漏电等故障判断和维修2 .绝缘电阻测量及损伤线

4、更换3 .配电箱的检查4 .照明灯具的维修（四）通风空调系统常见维修要点：1 .空调处理机组2 .风机盘管3 .末端控制装置4 .分体式空调机5 .双温水系统6 .加湿装置（五）供暖供冷机组对系统的了解：1 .夏季供冷、冬季供暖均采用美国顿汉布什澳化锂吸收式电力冷温水机组，具特点是节能环保。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作法家原创3/6精品文档2 .运行维护要点：真空度的管理冷剂的净化吸收液的管理冷却水的管理预防及及时处理结晶天然气系统安全管理3 .冷却塔冷却塔主要注意其水质清洁并及时补水，避免对直燃机造成损害。（六）消防设施设备对系统的了解：1 .本楼水灭火系统是由自动喷水灭

5、火系统、室内消火栓系统、B1消防水池、消防水泵机组共同组成。室外设有消防水结合器。2 .运行维护要点：自动喷洒系统气体灭火系统管道阀门电接点压力表（七）垂直交通运输系统对系统的了解：2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作法家原创4/6精品文档1 .本楼设有消防梯1台，停层站15/15,客用梯4台，停层站15/15,2 .监控管理系统、电梯的运行可以在（中控室/消防中心/远程监视运行和火灾应急控制）维护要点：1 .物业管理者应做的工作：钥匙、日常巡检维护、收集资料、按期报检、管理备品备件工具、建立使用制度等；2 .设备专业维护：（选择具备资质的分包方，按周期维保，以及建立确定应急处理办

6、法。）（八）楼宇自控系统对系统的了解：1 .本楼是以较高标准的智能化办公楼为设计和建设目的的，因此基本具有：楼宇设备自动化BAS系统消防管理自动化FAS系统安防管理自动化SAS系统（以及通讯自动化cAS系统办公自动化oAS系统）楼宇自控：消防报警与设备联动、保安监视、综合布线。（以及由入控制、防盗报警、停车场管理、智能卡）等系统的先进性、实用性、安全性、可扩充性，对维护进行统一管理提供了集中、方便的条件。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作法家原创5/6精品文档楼宇自控系统：监视：空调机组、冷却塔、水泵、送排风等设备的运行状况；监视：水池水位、环境温、湿度、设备压力等；可控制：部分设备启、停，照明系统的开关等。消防报警系统：具有火灾控测器报警和联动切换设备状态的功能。2 .运行维护的要点：结合实际正确使用设备熟悉操作系统和应用软件的构成保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录选择可靠的分包方，按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。（办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理提要：一般照明以单电源供电，照明及插座分别由配电箱分支路供电，照明支路采