第十九章用益物权

1、 第一节第一节 用益物权概述用益物权概述 第二节第二节 建设用地使用权建设用地使用权 第三节第三节 土地承包经营权土地承包经营权 第四节第四节 宅基地使用权宅基地使用权 第五节第五节 地役权地役权 第六节第六节 典权典权一、用益物权的概念一、用益物权的概念 用益物权是指以使用和收益为目的，而对他人所有之物享有的占有、使用、收益的物权。我国物权法规定了四种用益物权，即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。 理论和实践中尚有：典权、居住权、矿业权等。二、用益物权的特征二、用益物权的特征：（一）用益物权是他物权、定限物权；（二）用益物权的标的物一般限于不动产；（三）用益物权是一种独立

2、的物权（地役权具有从属性和不可分性）；（四）用益物权是对物的使用价值的利用；（五）用益物权的行使一般以占有标的物为前提（消极地役权除外）。三、用益物权的意义 用益物权的意义在于解决了“所有”和“利用”之间的矛盾。即从“物的所有为中心”向“物的利用为中心”转变。 社会财富的有限性尤其是自然资源的稀缺性以及其需求的无限性，决定了需要利用物的人不可能都成为物的所有权人，而所有权人不愿失去所有权又未必能够直接利用其物创造财富。而用益物权制度可以解决此矛盾。四、用益物权的行使（一）独立行使（二）合理行使 第一百二十条 用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益

3、物权人行使权利。第一百二十一条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。五、用益物权的分类 通常依据用益物权所适用的法律，将用益物权分为普通用益物权与特别用益物权。（一）普通用益物权 即物权法规定的：建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和地役权。（二）特别用益物权 即特别法所规定的用益物权，有人称为准物权。主要有：海域使用权、矿业权（探矿权、采矿权）、取水权、捕捞权、狩猎权等。一、建设用地使用权的概念和特征一、建设用地使用权的概念和特征 根据物权法第135条的规定，建设用地使用权是指：权利人为了

4、利用土地建造建筑物、构筑物及其附属设施而依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的物权。建设用地使用权的特征：1.内容包括占有、使用和收益等综合利用。2.权利的用途是利用土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，但是不包括农业用途。3.建设用地使用权的客体，仅限于国家所有的土地，不包括对农村集体所有土地的利用。对农村集体所有土地的建设用地适用土地管理法。4.建设用地使用权的存续有期限，属于有期物权。5.建设用地使用权的变动以登记为生效要件。二、建设用地使用权的权利内容二、建设用地使用权的权利内容1.使用的权利；2.权利让与；3.权利抛弃；4.权利抵押；5.出资；6.出租、出借；7.权利推定。三、建设

5、用地使用权的取得方式三、建设用地使用权的取得方式（一）出让取得（二）划拨取得（三）让与取得四、建设用地使用权的消灭四、建设用地使用权的消灭（一）存续期限届满（二）提前收回（三）土地灭失一、土地承包经营权的概念一、土地承包经营权的概念 土地承包经营权是指以农业生产为目的，通过承包合同设立的，由土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。1.土地承包经营权的目的是农业生产2.土地承包经营权的客体是农民集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等农用地和荒地。3.主体一般是本集体经济组织的成员。4.土地承包经营权具有长期性、稳定性。

6、5.土地承包经营权具有物权的效力。三三、土地承包经营权的设立、流转和、土地承包经营权的设立、流转和继承继承（一）设立 设立土地承包经营权的要件是在发包人和承包人之间订立有效的土地承包合同。物权法第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”（二）流转 土地承包经营权的流转包括转包、出租、互换、转让、入股、抵押等方式。（三）继承 林地承包经营权和其他方式取得的土地承包经营权可以继承。四四、土地承包经营权的内容、土地承包经营权的内容（一）土地承包经营权人的权利和义务1. 承包人享有以下权利：（1）占有承包的土地、荒地等，这是承包人进行生产经营活动的前提。（2）使用承包的土地独立

7、进行生产经营活动。（3）收取承包土地的收益。（4）转让承包经营权。（5）承包地被征收的，有权依法获得相应补偿。 2.承包人的义务（1）妥善使用承包的土地等。如不得在承包土地上盖房、建窑、建坟，不准进行掠夺性经营等；而且还要求承包人根据土地的条件，合理使用土地。（2）承包人应依承包合同规定的数额向集体组织交付承包土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的收益。（3）承包人应独立承担风险。（4）承包人应当接受集体组织对于其生产经营活动的合法监督、干涉。如承包人连续两年弃耕抛荒的，发包人有权终止承包合同，收回发包的耕地。 （二）发包人的权利和义务1.发包人的权利，主要是向承包人收取依承包合同规定数额

8、的承包收益，对承包人的生产经营活动进行监督。2.发包人的义务，在于交付土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面给承包人，提供集体组织的农林设施给承包人使用，不得随意干涉承包人的生产经营活动。 发包人在承包期内不得调整、收回承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整、收回承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。五五、土地承包经营权的消灭、土地承包经营权的消灭土地承包经营权的消灭原因主要有：1.承包期限届满，没有依法继续承包的。2.土地因自然灾害而毁损灭失。3.依法收回土地。4.承包人自愿交回土地。5.土地被征收。 2008年3月，浙江金华琅琊镇上盛村实施土地流转

9、承包，把原来的小农经济转变成合作社经营。上盛村的田园果蔬合作社把上盛村和周边村里许多外出务工者和老人手中的闲置田地租赁过来，然后通过与农户签订土地流转合同，扩大了经营规模。合作社现已和100多户农户签订土地租赁合约，租赁土地约520余亩。生产面积的扩大，需要更多的劳动力，所以，村民除了每年能拿到的固定的土地流转收益外，还能在合作社当务工，每月大概能获得1000元以上的工资。 公开资料显示，在浙江实践的土地流动、组合、价格都由市场机制自行调节，政府只担当中介人的角色，并强调服务功能，及时了解土地流转意向、对接双方供需、积极招商引资、规范流转手续等，并出现了相应的市场机构。在绍兴县，土地信托服务中

10、心应运而生；在衢县，土地返租倒包、转包、租赁经营、股份合作及“土地银行”等多种流转形式纷纷出现。一、宅基地使用权的概念和特征一、宅基地使用权的概念和特征 所谓宅基地使用权，是指权利人依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利，即利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。 在20世纪60年代以前，农村居民对自己的房屋和宅基地都是享有所有权的，但从1962年农村人民公社工作条例规定，生产队范围内的土地都归生产队所有后，农村的土地都为集体所有，农村房屋所有权人对其房屋占用范围内的土地就不再享有所有权而取得宅基地使用权。宅基地使用权的特征：（一）权利主体的身份性；（二）权利客体的特定性；（三）权利取得的无

11、偿性；（四）权利享有的无期限性；（五）用途上的限制性；（六）限制流通性；（七）原始取得数量上的唯一性。二、宅基二、宅基地地使用权和建设用地使用权的使用权和建设用地使用权的差别差别第一，取得的方式不同。第二，农民只能取得一份宅基地使用权；而建设用地使用权的数量无限制。第三，农村宅基地使用权的取得原则为无偿；建设用地使用权的取得原则上为有偿。第四，权利内容不同。第五，权利主体的身份限制不同。 物权法第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。” 土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基

12、地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地总体规划并依法取得建设用的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）第十条规定：“改革和完善再记得审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。” 关于加强土地转让管理严禁超卖土地通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发

13、放土地使用证和房产证。” 我国学者对于农村宅基地能否转让的争议或探讨大多是从农村房屋买卖的角度出发的。赞同农村宅基地自由转让的学者认为，宅基地的自由流转是我国经济发展、城乡统筹进程下的必然趋势。反对农村宅基地流转的学者认为，宅基地是国家基于农民的身份而无偿分配的土地使用权，宅基地的所有权依然属于农村集体经济组织，农民个人没有权利将宅基地转让给他人，特别是城镇的居民。 由于现行法律法规对于农村宅基地转让、农村房屋买卖合同的效力等并没有一个非常明确的态度，现行规定大多模糊而原则，操作性不强，再加上理论上关于宅基地可否流转、农村房屋可否买卖的争议一直不断，导致在各地法院的司法实践中关于此类案件的裁判

14、结果大相径庭，没有统一的裁判标准。 山东省高院制定的全省民事审判工作座谈会议纪要则规定：“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”这一规定否认了农村房屋的自由流转性，其内在的原因即是关于农村宅基地使用权不可转让的认知。由于关于宅基地是否可流转的争议没有定论，导致全国各地不同法院对农村房屋买卖合同效力的认定没有统一的操作标准，各地做法相差甚远，甚至在同一法院内部不同法官的意见也不统一。一、地役权的概念和特征一、地役权的概念和特征 地役权是指为了提高自己不动产的效益，依据合同设定的，使用他人不动产的物权。地

15、役权的特征使得它区别于不动产相邻关系中的相邻权：1.地役权的性质是一项独立的他物权，具有用益物权的特征，属于从物权。2.地役权依不动产所有人或使用人间的合同约定而产生，属于意定物权。3.地役权是根据不动产所有人或使用人的需要来约定取得便利的程度，目的是提高自己不动产的效益。4.地役权的取得主要是有偿取得，按约定也可以无偿取得。二、地役权的设立二、地役权的设立 依据物权法第157条的规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。三、地役权的转让三、地役权的转让 从属性；不可分性

16、四、地役权的消灭四、地役权的消灭1.地役权的期限届满；2.供役地权利人依法解除地役权合同；3.土地灭失；4.地役权人抛弃地役权；5.设立地役权的目的无法实现。 典权是中国一项古老的传统制度。所谓典权，是指占有、使用、收益他人不动产的一种物权。占有他人不动产而享有使用收益权利的一方，为典权人；收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方，为出典人；作为典权客体的不动产，称为典物；典价为典权人为对他人不动产占有、使用、收益而付出的对价。典权是一种物权。 学界对典权的性质一直以来就存在分歧，主要有三种学说。 用益物权说 担保物权说 折衷说 典权是一种物权。用益物权说为通说。一、典权的基本模

17、式： 出典人，即不动产的所有人，将典物转移给典权人；典权人在取得典物的时候，向出典人支付典价；典价通常为典物出卖价格的50%-80%之间；典权人在取得典物之后，可以对其行使占有、使用、收益等权利。典权可以通过回赎、找贴、作绝、别卖等行为而消灭。 典权的期限，又称典期，是阻止出典人回赎典物的期限。中国的司法实践中，典权的最长期限为30年。超过30年的，应缩为30年。二、获取方式 典权的取得，有两种方式：一种为基于法律行为取得，包括依典权的设定取得和依典权的让与取得。依设定取得典权是指双方当事人达成设定典权的协议而成立典权；依让与取得典权是指典权人将典权让与他人，该他人因此让与行为而取得典权。典权取得的另一种方式为基于其他事实的取得，主要为基于继承而取得典权。三、典权的效力，主要涉及典权当事人双方的权利和义务。（一）典权人的权利包括：1.占有、使用、收益权。2.转典权，在典权存续期间，无禁止转典约定下，典权人有权不经出典人同意将典物以不高于原典价、不超过原典期条件出典于他人。这时原典权人与出典人脱离关系，受让人取得相