商业地产招商销售百问百答

1、商业地产招商（销售）百问百答1 .有专业运营商吗，是哪个？操作过那些商业项目？答：有，而且是专业的运营商，是开封*数码有限公司，它是*集团旗下的分公司。*集团是集商业地产开发、房产营销、商业运营管理、金融、旅游、物业管理为一体的大型综合性集团公司。目前，*集团正在开发运营的项目有无锡嘉饰茂居家生活广场、昆山*购物广场、桐乡香港城购物广场、嘉兴中港城购物广场、长沙*购物广场等，2010年总销售突破60亿元，实现利润5亿元。*因此成为长三角地区最专业、最有竞争力、最具社会责任感的商业地产运营商。2 .后期是统一管理吗？是否统一营业时间，是否进行统一的促销活动？答：是统一管理，统一营业时间。会不定期

2、做统一的促销活动。3 .商场是统一收银，还是各商户自行收费？答：统一收银。4 .销售前期卖场内部规划做好了吗？答：这点您可以完全放心，作为一个专业的有实力的运营商，我们当然会在销售前期就把规划做好。负一楼规划做最前沿的电玩产品和电玩体验厅。一楼经营品牌笔记本电脑，台式机手机及配件，数码相机电玩产品，小数码。二楼为电脑维修，办公设备维修。三楼为耗材产品和办公设备产品。5 .买了可以自用吗？答：可以自用。但是一定要符合商场的整体规划。6 .如果内部规划没做好，我买了是自用的，那我怎么买铺位呢？答：内部的业态分布是规划好的，您可以根据自己的经营计划买合适位置的铺位。7 .如果有些业主不按市场统一管理

3、，自行经营自己想做的产品，你们靠什么来控制？答：这个您放心！前期商场内业态分布已经规划好，自营户会跟据他们自己经营规划买合适的铺位，再说自营户买铺位也是准备长期在我们这里做生意，既然他们在我们这里买房子，就是看好我们的精品数码定位和业态分布的规划。他们不会拿自己的钱和生意开玩笑的。8 .开发商是哪里的，开发过那些楼盘？答：投资商是上海吉联和*集团，开发商是开封华祥置业发展有限公司，华祥是上海吉联在开封的分公司。9 .这是你们在开封的第一个项目吗，你们在开封还会持续开发吗？答：目前在开封是第一个项目。不过吉联和*都非常看好开封的发展前景，也正在找新项目，准备在开封做长久的发展。10 配套设施有些

4、什么？答：水，电，电话，网络。11 .有租赁税吗？如果有由谁来交？答：这个到开业时才会知道，到时看地方税局的态度。不过目前鼓楼区还都没收租赁税。而且如果收的话，也不会只针对我们一家，对所有商业用房都是一样的，会统一收费标准的。12 .你们的运营商的管理和开封目前的管理有什么不同？答：开封目前的运营都比较传统，这种传统的管理是不能适应市场的发展，而*全新的专业运营商，在全国多个城市都有成功招商运营的经验，而且后续运营得非常成功。精品数码广场是以优秀的管理服务和硬件设施，为高、新科技产品和技术提供了国内一流的交易环境，成为高、新科技企业向消费者展示、销售产品的最佳渠道。而且运营商会不定期为商户提供

5、专业培训，提高商户的经营水平和竞争能力。13 .你们的运营管理模式会不会在开封水土不服？答：不会的，我们已经在多个城市成功运营。到每一个城市发展我们都会结合当地的市场行情和消费习惯综合制定适合当地的运营管理模式。而且*作为一个大集团，投资很谨慎，每做一个项目之前都会通过专业权威的调研机构做深入的市场调研。开封这边我们也提前做了深入调研，看好这里的精品数码市场发展潜力，集团才决定到这边投资与运营。14 .施工进度怎么安排的？何时交房？何时可投入使用？答：2012年10月30日交房。预计2013年1月1号正式营业。15 .电路是双回路吗？答：是。16 .负一层做什么？答：部分停车位，部分电玩产品及

6、电玩体验厅。17 .你们招商工作不提前作，开业晚了，要影响我们拿租金的？答：我们是招商和销售同时进行的，而且已经有不少数码商户来咨询招商详情。*数码有限公司对招商的工作节点安排得很科学，有多年的招商经验。您不用担心招商工作，不15%勺租金，所以是不会影响到您的会影响你们拿租金。更何况签约时就已经给付给您18 .商场的装修费谁出？答：这些费用投资户不用交。19 .开封已经有两家数码广场了，再做数码广场市场消化得了吗？答：是的，开封目前是已经有两家数码广场，不过都是传统的管理模式，产品也没什么新颖的。随着开封经济的发展和人们消费水平的提高，经过市场调研，目前开封现有的数码市场已经满足不了人们的消费

7、需求，人们对数码产品的要求越来越精细化，对精品数码的消费欲望越来越高，我们*正好迎合市场的需求，打造开封第一个精品数码广场。我们的项目一经推广，已经有很多商家前来咨询招商细节，准备入驻开封*。20 .你们的房价比兴和科技城贵的多，如果租金低了，我们投资可不合算？答：兴和科技城是2003年开始销售的，当时的房地产整体价格都比现在低，其他物价水平和现在也都不一样，随着经济的发展，物价都在上涨。这几年房价都在上涨，您肯定不会拿前几年的房价和现在相比的。咱们*价格也是根据市场整体水平合理定价的。21 .商场租金你们会定到多少？答：尚未定好，肯定会合理定价的。22 .有没有停车位？有多少个？车位是买还是

8、租？答：有停车位。既有地上停车位又有地下停车位。地下有60个停车位，车位只租不售。23 .门面房可以经营其他行业吗？它的营业时间可以自定吗？答：必须符合商场的统一规划。24 .付款可以刷卡吗？答：可以.25 .你们不包租，日后很不好管理啊？答：我们是包租的。包租三年，年回报率分别为7%,8%9%而且签订购房合同时一次性提前返给业主15%勺租金。26 .公寓的外墙面使用权归我们业主吗？答：归开发商。1.1. 有几部电梯？有货梯吗？答：商场内是两部扶梯和两部货梯。公寓另外有单独的电梯和步梯。27 .土地使用年限？起始年月？商业和公寓一样吗？答：40年。商业和公寓是一样的。28 .商业共几层？各有多

9、少平米？答，商业共四层，地下一层，地上三层。一楼：3836平米，二楼4191平米，三楼4136平米。负一楼：2000多平米。29租金是从什么时间算？答：从商场营业开始计算。30 .租金是多长时间结算一次？答：签约时返给业主15%剩余部分从商场营业开始，每半年返一次，会提前10天到账，具体规定在经营管理协议的有详细规定。31物业管理费由谁来交？答：由商户承担。32 .物业管理费为多少？主要包括哪几项服务项目？答：目前没有具体标准，到时候会根据市场的收费水平定价，并且会报物价局核准。33 .本楼盘是由谁设计的？承建商是谁？答：设计单位是开封大建（乙级资质），承建商是开封六建（二级资质）。34 .本

10、建筑是什么风格？答：简约中式仿古风格。35你们这个项目停了很长时间，是什么原因？是因为你们资金上的问题吗？答：是停了一段时间，是由于拆迁的问题。36 .商铺交房标准是怎样的？答：毛坯房。37 .公摊面积主要包含哪些地方？公摊是多少？答：电梯，过道，步梯，公共门厅，管理房，配电室。一层公摊40%二层42%三层39%四层34%38 .建筑物的结构？商业和公寓一样吗？答：框架结构。都是一样的。39买东西讲实惠，这里做精品数码广场，租金肯定不低，同等产品价格如果定位高了客户不好接受，低了我们不赚钱？答：我们的租金肯定是按照市场的水平来定的，而且我们做的精品数码产品不一定都是最贵的，而是一种全新概念。有

11、很多产品是我们目前市场上没有的东西。40 .房屋购买后是否有保修期？答：有。按照国家对建筑物的保修期规定执行41 .周边同类物业的租金是多少？答：门面大约200-400元/平米。42 .付款方式有几种？每一种付款方式的折扣为多少？答：一次性，按揭，分期。一次96折，分期98折，按揭无折扣。43 .在哪个银行办按揭？答：工商银行。44 .贷款额度？贷款年限？贷款利率？答：可以贷50灿就是首付五成。年限最长10年，利率按照国家规定和银行具体标准执行45.贷款利率是否会随利率调整而调整？答：会。每年1月1日调整1次。46附近有物流公司吗？答：分别有宏图物流公司、新红祥物流公司、最惠物流公司、中外运物

12、流公司。47.项目的东西南北与什么相邻？答：位于省府西街33号、东临迎宾路，西临西半截街、南临迎宾小学。48这几年搞住宅投资好像比较好？答：(1)这几年开封住宅市场逐渐成熟，其投资机会已经逐渐减少，而且房产新政的出台更使住宅投机、投资行为的获利空间大大减少。中央这次调控的一系列政策，矛头主要是针对住宅的投资性需求，而商业地产的投资并没有任何限制，长期持有并获得租金回报的商业地产投资，无疑将成为地产投资的方向。(2)商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，商铺投资的稳定性要优于住宅投资。49.买受人在身份上有什么限定？答：只要是中国公民都可以。50委托他人签订合同需要准

13、备哪些证件？答：买方身份证复印件，代理人身份证原件、授权委托书。51 .签合同之前可以换户名吗？签过合同备案之前可以改名字吗？答：签合同之前更改成同一户口本内的直系亲属的姓名是可以的，其余的姓名不可以。签过合同就不可以再改名字了。52 .房屋贷款人在身份上有什么限定？答：有合法的居民身份，年龄在18岁以上法定退休年龄以下53 .贷款需要哪些证件？产生哪些费用？答：身份证户口本复印件，收入证明，连续三个月的工资收入单（税收证明），蜡姻证明（已焙提供结焙证复印件，未焙提供单身证明）产生的费用：54 .这样的价格似乎贵了一点？答：您是从哪方面感觉贵呢，（1）地段不一样嘛，咱们项目是处在老城商业中心、

14、开封人心中固有的鼓楼商圈，这可是寸土寸金的黄金地段。地段不一样价格肯定不一样的，它的升值潜力也是不一样的。（2）*是200*年开始销售的，当时的房地产整体价格都比现在低，其他物价水平和现在也都不一样，随着经济的发展，物价都在上涨。咱们*价格也是根据市场整体水平合理定价的。55保修期内外，房屋维修应该如何分别处理？答：保修期内，按照国家对建筑物保修规定执行。保修期外公共部分用公共维修基金。54户名可以未成年人的吗？答：可以的，但是必须是一次性付款。55外地人可以买吗？答：可以购买。56开盘时有预售证吗？五证齐全吗？答：肯定会有的，根据国家法律规定，没有预售证是不可以预售的。销售的时候肯定是五证齐

15、全的。57交公共维修基金吗？什么标准？答：根据政府态度执行。即使交也是开发商代收，日后也是用于共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。按有关部门规定的标准征收。58投资回报率能达到多少？答：我们实行包租服务，前三年分别是7%8%9%o59.大润发那边既有十年的包租又有三年的退租，可比你们这边合适？答：大润发那边是那样的，看来您对各个楼盘了解不少，了解得都很详细。先生能投资商铺肯定非常会理财，相信您在这方面也很专业，比我有眼光。向您这样投资专业人士比我要看得透，（1）大润发的回购已无形地流露了他们对自己产品的不自信像他们的回购没有写到合同附件里，只是一个协议，会不会有风险？根据市场经济的规律和

16、过去10年商铺回报率的分析，10年才给到10%勺回报率，是不是太低了点？就以现在的7励起点，按照回报率每年百分之一的增长，也要给到17%t算合理吧。您看现在物价飞涨，消费指数一路高涨，人民币贬值，这个回报率似乎是低了点。而且，十年，多长时间，会发生多少事啊，夜长梦多。但是，我们就不一样了，我们包租三年，三年后会根据市场当时的租金行情再和业主协商，让业主利益最大化。(2)其实业内人士都知道，开发商给的承诺越多，也就说明他的产品风险性越大，也是他们对自己产品和经营不自信，需要通过一系列的承诺来掩饰。而且他们那边也没有专业的运营商，后期管理很让人担心，而我们有专业的开发运营商-*集团已经成功开发运营

17、多个国内大型商业项目，如无锡嘉饰茂居家生活广场、昆山*购物广场、桐乡香港城购物广场、嘉兴中港城购物广场、长沙*购物广场等，商业地产是一个专业性非常强的领域，商业地产要求的是开发与经营二者比翼，必须双飞才能够获得成功。*集团既在开发前期投有资金，而且还在开封设立分部由资深运营管理人士负责开封*数码广场的后期运营。60与区域内其他同类物业相比，你们有何优势？答：有专业的开发运营商，目前开封最大的数码专业卖场，精品数码市场空缺，集团资金实力雄厚。61 .通有几路公交车？几路能到郑开大道和火车站？答：有7路、8路、10路、14路、20路、24路、28路公交路线。62 .广场周围都有那些银行？都在哪里？

18、答：周边有中国银行、工商银行、农业银行、商业银行、建设银行，还有邮政储蓄。63 .户名可以有共有人吗？答：可以。64 .整个项目占地面积多大？整体建筑面积有多少？容积率是多少？答占地面积有7512平米、建筑面积18089平米、容积率2.5.65 .开发商老板是外地人，如果哪天他走了，商场可怎么办？答：商场的运营在于专业的经营管理，“经营能力”从一定程度上比“开发能力”还要重要。*已经成功开发运营很多商业项目。所以这个担心是不必的。其实就算开发商是本地的，他又不懂运营，也不专业，也没有成功经营过商场，您觉得他是本地人这有意义吗？您可以在网上查一下*集团，它但是有专业的运营团队，在全国各地都有很多的成功案例可查，能保障你的商铺稳赚不赔，您还有什么可以担心的呢？而且开封很多开发商老板都是外地人啊，并且现在的公司都