土地估价师资格考试必备报告中容易出错的地方

1、土地估价报告中容易出错的地方n 土地估价报告中容易出错的地方n 封面n 1 、封面缺少关键词；n 2、封面中罗列的项目与城镇土地估价规程要求不一致；n 3、报告编号明显有问题，例如2007年出具的报告编号为2005*；n 第一部分 总述n  4、第一部分中罗列的项目与城镇土地估价规程要求不一致；n 一、估价项目名称：n 【要点】全称,一般形式为某某单位位于某某地方的土地使用权评估,包括评估目的n 5、估价项目名称不正确，没有明确估价目的和土地价格类型；n 二、委托估价方：n 【要点】说明委托方的名称n 三、受托估价方：（注意！国土资发2002237号文的新规定，现已讲评级制度改为注册

2、制度） 【要点】（1）评估机构的全称；（2）机构地址；（3）机构注册证书；4）法定代表人。n 6、不完整或者 错为国土资源部或某省厅颁发的某级 资质证书；n 四、估价目的：n 【要点】（1）为什么评估；（2）谁委托估价的；（3）应用方向。n  7、评估目的只能是一个，不能不同的评估目的共用一份报告；n 五、估价依据：n 【要点】（1）法律、法规、政策文件依据；（2）技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定；（3）委托方提供资料；（4）评估人员调查收集的资料。n 8、缺少城镇土地估价规程；n 9、估价依据中错误之一原国家土地管理局颁布的城镇土地估价规程，城镇土地估价规程由国家质量监督检

3、验检疫总局2001年11月12日发布；n 10、估价依据中错误之二国土资源部有关规定及原国家土地管理局（1996）国土（籍）字第180号土地估价报告规范格式，已更新为2002年7月1日开始实行的城镇土地估价规程附录的土地估价报告规范格式；n 11、估价依据中错误之三有关法律法规、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知，应该写明；n 12、评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的基准地价评估报告或政府公布的基准地价文件。n 13、估价依据中错误之五不应该是基准地价评估报告，而是当地政府颁布的基准地价文件；n 六、估价基准日：【要点】估价期日是估价基准面日，是一个时点。n 14、写

4、成一个时间段；n 15、缺少日、月；n 七、估价日期：【要点】估价日期是评估报告的起止时间，是一个时段。n 16、写为一个时间点，只有起点，无截止点或相反；n 八、地价定义：n 【要点】（1）估价期日；（2）土地用途；（3）开发程度；（4）土地使用年期；5、土地价格类型（所有权价格、使用权价格、抵押权价格）。n 【要点详解】 （1）叙述开发程度时要说明:a、实际开发程度和设定开发程度；b、红线内开发程度和红线外开发程度。红线内开发程度为红线内“几通”和宗地内场地平整，红线外开发程度为宗地红线外“几通”。（2）叙述土地用途时要说明：实际土地用途和设定土地用途。（3）叙述土地使用年期时要说明：已使

5、用土地使用年期和剩余土地使用年期及设定土地使用年期。 n 价格定义中常见错误：n 17、漏项、不规范； 18、不说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；n 19、不界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况，如果土地开发程度定义为“五通一平”（通路、电、水、排水、讯及场地平整），应完整阐述“五通一平”的含义；再比如估价目的是抵押贷款，因此地价定义中开发程度应按现状条件下评估,不能按设定条件评估；n 20、根据估价基准日计算出的使用年限有计算不准，或选取不当等情况；n 21、地价定义中未界定权利状况，应明确所有权价格、使用权价格、抵押权价格，而且必须说明是估价基准日的价格，例如不能

6、错写为“现实市场价格” ；n 九、估价结果：n 【要点】（1）土地面积；（2）单位面积地价；（3）总地价；（4）大写；（5）货币种类；（6）土地估价结果一览表。n 22、总地价无大写；n 23、总地价单位一般应为万元；n 24、估价结果没有注明货币种类；n 25、评估单价的单位错误，不应是元，而应是元/平方米；n 26、无估价结果一览表；n 十、需要特殊说明事项n 【要点】n （1）估价假设条件；n （2）该报告使用的限制条件；n （3）资料来源及未经实地确认的资料和估价事项；n （4）估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据；n （5）土地估价结果有效的条件和结果对外提

7、供的限制条件、要求等； n （6）其它需要说明的问题。n 27、估价假设条件不妥，例如抵押价格考虑建成或开发完成以后的价格；n 28、资料来源及未经实地确认的资料和估价事项的 说明不妥，例如规避本单位责任的资料未经核实，委托 方负责等等，估价必须建立在真实的资料基础之上。n 29、估价中未考虑的因素及一些特殊处理的方式不妥；n 30、土地估价报告的有效期理解有误；n 十一、土地估价师签名n 【要点】（1）估价机构内的2名估价师签字；（2）资格证书编号。n  31、估价师未签字；n 32、不是土地估价师签字；n 十三、土地估价机构盖章n 33、估价机构未盖章；n 34、估价机构负责人未

8、 签字n 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析n 35、第二部分中罗列的项目与城镇土地估价规程要求不一致；n 一、估价对象描述n 1、土地位置状况n 【要点】（1）位置；（2）用途；（3）四至；（4）面积；（5）土地等级；（6）地籍图号；（7）宗地号。n 36、漏项、描述过于繁琐或简单或前后不一致、内容不符n 2、土地权利状况n 【要点】（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截至估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批

9、文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列有国有土地使用权（划拨、出让）一览表。n 37、不注明待估宗地现有的权利状况，例如待估宗地为国有土地或农村集体所有土地，是国有出让土地或国有划拨土地；n 38、出让土地未 说明使用年限（起止日）和剩余年限（截至估价期日） ；n 39、未 说明是否设有他项权利；n 40、权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程；n 41、描述有术语错误或前后不一致；n 3、建筑物和地上附着物状况n 【要点】（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建

10、筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。n 42、完全没有交待地上物情况或者漏项；n 43、用语不准确；n 二、地价影响因素分析n   1、一般因素2、区域因素3、个别因素n 【要点】（1）、规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途：（2）、宗地宽度、进深；（3）、形状；（4）、面积；（5）、地形；（6）、地质；（7）、容积率、覆盖率；（8）、宗地基础设施等对估价对象地价水平产生影响的个别因素。n 上述因素要求与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应。其中对地价影响大的重要因素必须分析，与估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地

11、价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析。n 42、因素范围界定不清，未与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应；n 43、个别因素经常漏项；n 44、土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途等重要因素未 作分析；n 45、前后不一致（区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同此因素一一对应，比较修正，不能前后矛盾） ；n 第三部分 土地估价n 一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则）n 【要点】（1）、替代原则（所有方法适宜）（2）、合法原则（所有方法适宜）n （3）、需求与供给原则（所有方法适宜）（4）、预期收益原则（适合收益法）n

12、（5）、有效利用原则（剩余法最重要。如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。）n （6）、协调原则（所有方法适合）n 即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围环境的适度性。n （7）、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）n 46、漏掉合法原则；n 47、原则与所选方法无联系，如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；n 48、漏掉最适用最重要的原则，例如采用了市场比较法和基准地价系数 修正法，但没有替代原则；n 49、技术原则和工作原则不分，例如公平公正是

13、工作原则；n 二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程）n 1、估价方法选择 说明估价方法的选择依据。n 【要点】（1）分析待估宗地特点及项目的实际情况；（2）对照城镇土地估价规程的规定，选取适宜的估价方法；（3）在一项估价活动中所选方法不少于两种；（4）简述估价方法。 n 50、没有分析待估宗地特点及项目的实际情况，方法选择无 依据或不充分；n 51、方法选取不当；n 52、只选取了一种方法（表面看是两种方法实际是一种，或者实际上就是用了一种）；n （一）、市场比较法n 1、比较实例选择。 所选实例应是实际交易案例。并说明实例的具体坐落（门牌号和宗地号）n 【要点

14、】（1）、与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同一区域、同级别、且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大。根据经验不能超过25%）n （2）、与待估宗地用途应相同或相似（按用地类型细类）。如无用途相同案例，可选择用途相近。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有1-2个与待估宗地用途交易案相同的交易实例。用途不一致时应设用途修正。n （3）、与待估宗地的交易类型（价格类型）相同。交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、租赁、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的

15、修正。（除抵押评估外，一般不选择抵押实例）。n （4）、成交日期与待估宗地的估价期日应接近。最长不超过3年。n （5）、交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易（即成交价格为正常价格或可修正为正常价格）。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。n （6）、不能少于3个案例。总体上看，市场比较法可能会出现的错误：n 53、实例选择不符合要求。案例与待估宗地不在同一供需圈、价格相差太大；n 54、用途不同；n 55、交易日期相差太长；n 56、案例数量不够；n 57、交易资料的可靠性不够，交易价不可修正；n 58、非交易价格而是评估价格；n 59、案例条件描述不完善，缺土地使用者、宗地位置及门牌号

16、交易价格类型（出让价格、转让权价格、抵押价格）、价格内涵、交易时间描述等；n 60、因素选择不合理。区域因素，个别因素选择不合理或主次不分或混乱，因素选择与报告中选用基准地价的因素不一致且相差较大。n 61、因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致。n 62、比较因素说明未量化，过于笼统；n 63、确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致，可能漏项或多项，指数确定不合理；n 64、修正系数计算错误；n 65、地价指数计算错误； n 66、容积率修正系数计算错误； n 67、年期修正计算错误；n 68、计算比准地价时错误；n 69、确定地

17、价时只以其中一个比准地价为结果或计算错误；n 70、取中位数或其他求平均值计算错误；收益还原法可能会出现的错误：n 71、收益还原法公式选错；n 72、计算过程漏步骤，收益或费用确定可能漏项；n 73、收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；n 74、收益确定依据不充分；n 75、没有计算押金等衍生收益；n 76、没有考虑空置损失；n 77、年折旧费计算公式错误（年限出错，重值价取值错误）；n 78、建筑物还原利率、土地还原利率、综合还原利率的确定不合理；n 79、地价计算中年限错误；n 80、计算过程有错；n （三）剩余法n 基本公式 以剩余法评估土地价格用下列公式： VABC n 1、估算开

18、发完成后的不动产价值n 【要点】（1）待估宗地的最有效利用方式n （2）房地产市场的现状及未来变化趋势的正常性n （3）正常经营（正常条件下出卖、出租、自营等）n 2、确定开发周期和投资进度安排n 应参照类似不动产的开发过程进行确定。不能太长或者太短。n 3、 确定开发成本n 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。n 在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括（1）购地税费、（2）土地红线外正常的开发费用和红线内平整费用、（3）管理费用、（4）投资利息、（5）销售税费；n 在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。n 【要点】

19、（1）所有的成本必须是客观成本。n （2）（相对于开发商来说的）常规的成本。n 4、 计算利息n 【要点】（1）不是所有成本的利息，是指的建造成本的利息，所以销售税费不计利息n （2）包括地价款，n （3）利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，n （4）按复利计算。n （5）在实务中，如果用土地或房地产现值，则可以没有利息项。n 5、 计算利润n 【要点】（1）有几种计算方法都是正确的，一是以土地或房地产总价值的一定比例计算，二是按全部预付资本的一定比例计算。n （2）利润率是类似土地或房地产开发项目的平均利润率。n （3）利润率不能太高或者太低n 剩余法可能会出现的错误：n 81、公式选错

20、；n 82、计算过程漏步骤；n 83、预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理；n 84、费用确定可能漏项或多项；n 85、所有的成本必须是客观成本；n 86、确定开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定，不能太长或太短；n 87、利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误；n 88、利润计算时考虑了利息；n 89、利润率是类似土地或房地产开发项目的平均利润率，不能太高或者太低；n 90、未将地价还原至估价期日时的价格水平；n （四）成本逼近法n 1、确定土地取得费【要点】n （1）要对评估对象周边现状进行描述，确定评估对象的参照条件。n （2）所有取得

21、费为客观费用，而不是实际发生的费用。n （3）费用的计算要使用标准和市场行情相结合的方法，但计算标准要准明来由。n （4）土地取得费应该细列。要和当地情况一致。n （5）特别注意，费用要是合法的！摊派的费用、与国家政策相违背的不能用。n （6）所有费用是点都与估价基准日一致，不能用历史的资料。如果用，要进行时点修正。n 2、 确定土地开发费【要点】n （1）土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。n （2）红线外的土地开发费中的公用设施配套费（注意和公共设施的区别）和小区开发费要注意，不是所有的，而是必须的；比如，小区商场等就不是。n （3）宗地红线内的土地开发费一般有土

22、地平整费和小设施配套费，注意和房屋评估衔接，一般的情况下就考虑平整费用即可。n （4）土地开发程度必须与设定的开发程度一致，不然的话要修正。n （5）开发费计算的依据。n 3、 确定各项税费 【要点】n (1) 根据征地区域状况确定相关费用，不要有矛盾。如使用的是采地区的土地，却用耕地标准计算。n （2）项目要全，一般有耕地占用税、耕地开垦费；新菜地开发建设基金、征地管理费、教育基金等。n (3) 要根据周边的情况确定。即使该地块是非耕地，但只要周边都是耕地，而且该耕地适合做建设用地，也要按耕地的要求去做。n (4)有关文件名称。n 4、确定土地开发利息n 【要点】n （1）分项分段计算利息。

23、取得费、有关税费全时段计息，开发费按半时段计息。n （2）按照界定土地开发程度的从零开发假设周期。有的人把已经开发的现状部分和未开发部分分开计算，是不正确的。n （3）按贷款年利息率计息。n （4）土地开发周期超过一年，利息按复利计算。n （5）不要将利润部分计算利息。n n 5、确定土地开发利润n 【要点】n （1）是土地开发总投资的利润率，而不是年利润率。n （2）不要将利息部分计算利润。n （3）市场正常回报率，不是项目本身的。n （4）利润率不要离谱。n 6、 确定土地增值【要点】n （1）土地增值以上述各部分的总和为基础计算。不要漏掉利息和利润。 n （2）土地增值不是所谓的纯出让金

24、，也不是所谓的土地所有权收益。而是因改变用途、进行土地开发发生的价值增加。n （3）增值率不要太离谱。一般的情况下，商业要高于住宅，住宅要高于工业，和地价的差类似。n 7、价格修正与确定【要点】n （1）要有微观区位修正，微观区位是指评估对象基本条件相一致的区域。个别因素修正的比较对象是一般状况的条件。n （2）要有年期土地使用年期修正。注意是从无限年期修正到有限年期。一般情况下年期按法定年期计算，但当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。n （3）对于土地增值修正问题，规程上是这样规定的：n A、当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；n B、当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。 但是，由于上面求出的土地成本价格是一个无限年期的价格，年期修正并不仅仅体现在土地增值上，所以从原理上说，A的说法是不正确的。n （4） 土地开发程度修正必须在年期修正之前进行，而不是在之