唐人街美食文化街项目策划报告李绅

1、奠食镰随翘翁Wffl麓I方第隹。砂CQO回飓F也!脸凹飓弱盛时BABC项目策划项目策划: :文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.51惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案目录CATALOGUE第一章、项目概述第二章、项目背景第三章、项目 区 域 概况第四章、项目影响区餐饮消费市场调研第五章、项目策划第六章、项目定位第七章、商业模式第八章、项目规划第九章、经营内容第十章、发展方案030406102127303137425355第十一章、投资估算第十二章、财务分析第十三章、风险提示与项目建议文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右

2、 2.5 页眉 2 页脚 1.5附：国内知名主题型美食商业街参考59惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案“唐人街”美食休闲文化街，是一个体现中华文化内涵、民俗传统、兼容异国风情，以弘扬天下美食为主题；集餐饮、娱乐、休闲、文化、观光旅游为一体的大型主题商业街，“唐人街”以“惠州美食名片”为定位，打造城市会客厅，成为人们向往的美食天堂。项目规划占地面积约170余亩，建筑面积总规模5万余平方米,车位1144个。“唐人街”美食休闲文化广场/街惠州市仲恺区陈江镇餐饮、娱乐、生活服务临建型商用物业砖混结构、砖木结构、钢构大棚；面积55454平方米，车位1144个;13043.5万元文档页面设置：边距：上

3、2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5第一章：项目概述项目名称:项目地址:经营范围:项目性质:建筑结构:建设规模:项目投资:惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案第二章：项目背景一、中国餐饮业发展：中国餐饮产业从一个规模小、对国民经济贡献率低的小行业，发展成为如今规模超万亿元的、具有持续高速增长力的、对社会经济和人民生活具有重要影响力的行业。据国家统计局数据显示，1978年，我国餐饮业全国零售额只有54.8亿元，经过20年的发展，到1998年增长到了2878.8亿元，是1978年的52倍，净增额为2824亿元；19982008年，只用了10年的时间，全国餐饮业零售额净

4、增额就超过万亿元，全年零售额是1978年的280倍。从餐饮业的相对规模来看，2011年，餐饮业零售额在GD林口社会消费品零售总额中所占的比例分别达到了5.0%?口13.8%。显示出餐饮业在国民经济中地位在逐步提升。同时也反应出随着我国国民收入的不断提高，对高品质餐饮消费需求的不断提长。文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案二、珠三角餐饮产业发展概况据广东省统计局统计，广东省餐饮业发展继续在全国保持前列位置，全省住宿餐饮业销售总额达到1882.45亿元，占社会消费品零售总额全省消费总额14.73%,销售同比增

5、长21.8%。按常住9500万人算，广东省人均年餐饮消费1981元。1979-2010年间，全省住宿餐饮业零售额对社会消费品零售的贡献率从5.46%上升到15%右，止匕外，餐饮业在促进就业、推动三农发展以及城乡经济统筹方面有着重要的贡献。在广东省内餐饮业发展高度集中于珠三角地区。2011年，珠三角地区九地市住宿餐饮业消费总额达到1402.57亿元，占全省消费总额的77.48%,其中广州市销售总额是515.61亿元，占全省消费总额的27.3%,人均年餐饮消费达到5063元，是全国平均水平的4倍以上，位居国内各大城市的首位。粤北及东西两翼地区12地市423.82亿元占全省俏售总额的22.5%广东餐

6、饮的特点：?食在广东，食在珠三角。?食在广州，广州市人均餐饮消费达5063元。?口味多样化，海纳百川?经营大众化?消费多样化?市场细分化?大众消费，商务消费，白领消费，家庭消费，儿童消费，旅游消费肇庆肇庆侥山侥山惠州惠州I I中中Y Y 深圳深圳/ /V V江门江门一、一、0 0港港I II I飞飞澳门澳门文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案第三章：项目区域概况,、惠州概况:惠州市地处广东省经济最发达，发展最活跃的珠江三角洲经济区范围内，改革开放以来惠州经济得到了迅速发展，已经形成了以电子、纺织、化工、机

7、械为主的支柱产业，有8000多家外资企业投资办厂，其中世界500强企业有17家。经过多年的发展，惠州已形成以外向型经济为主的多元化经济发展格局，成为中国华南地区发展最快、最具有活力和最具潜力的城市之一，一个国际现代化的石化数码城正在形成。惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。总人口为333.72万，其中户籍人口（常住人口）283.02万人，外来人口（暂住人口）50.7万人。全市现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。文档页面设置：边距：上 2.5

8、下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案惠州GD用卜广州，深圳，佛山，东莞之后排第五，经济增长速度广东第一全国第八。在经济总量上与深莞的差距逐步缩小。更重要的是惠州不是粗放型增长，而环境建设较高，连续几年评为全国文明城市，全国幸福城市（广东幸福感第一，全国前列），中国优秀旅游城市、双拥模范城市、全国园林绿化先进城市。惠州是著名的侨乡，全球约有800万的惠州华侨，同时惠州也是客属地区华侨最多的城市，惠州华侨为了在海外的生存发展，以地域、宗族、语言等方式，组织各类社团，并以社团来团结身处异地的乡亲，首尾相望、互助相亲，保留和发扬中华文化，促进海

9、外华人社会发展。惠州籍华侨华人所属团体遍及世界各侨居地，惠州是广东省的历史文化名城，全国文明城市之一，旧称惠阳地区（简称惠阳），在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”、城山色半城湖”之称，同时惠州是客家人主要的集中居住地，惠州客家人是在东江流域包括客家先民、客家人和客家后裔生活的族群,是客家民系中的一个地域群体。惠州美食三件宝：东江盐焜鸡、酿豆腐、梅菜扣肉。尤其是梅菜扣肉在海内外颇具盛名，这是东江客家人在饮食文化方面的杰作。惠州虽是客家人之乡，但随着改革开放的发展，迎来了来自全国各地的工作者、创业者，以及韩国、台湾、日本等国外投资与管理人士，外来人口达150万人之多，因此惠州也是一片创业的热土。

10、文档页面设置：边距：上 2.5 下7LSI惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案二仲恺区-陈江街道简介:仲恺高新技术产业开发区陈江街道位于惠州市西南部，邻近大亚湾、深圳、东莞，广东省中心镇。全街道地域总面积83平方公里，辖11个村、2个社区，总人口18万人，其中外来人口15万多人。陈江是惠州市各镇、街道经济社会发展的排头兵之一。陈江是经济名镇。早在2005年，陈江工业总产值就突破百亿大关，被评为全国综合实力千强镇。2009年，全街道实现地区生产总值86.2亿元，增长16.3%（同比，下同）；农业增加值1.94亿元，增长2.7%;工业总产值385.15亿元，增长20.8%;第三产业增加值6.28亿

11、元，增长17.2%。陈江第三产业繁荣兴旺，对周边辐射带动明显，被惠州市规划定位为市级公共服务次中心。惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案患州经济看仲恺，仲恺商业看陈江三仲恺区-陈江商业发展：有着雄厚工业基础的惠州市仲恺高新区，素有惠州“南出口”之称，它位于惠州市区西南部，京九铁路和广梅汕铁路在惠交汇，物流、交通十分发达，易接纳广州、深圳、香港、澳门等地区经济辐射，发展空间十分广阔；是全国53个国家级高新技术产业开发区文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案之一，十多年来始终保持30%以上的年增长速度，形成了以

12、电子信息、通信、新材料、光电一体化为主导的高新技术产业群。然而与发达的工业相比，这一区域目前的商业却明显滞后。陈江-仲恺新区商业陈江2003年规划为副市级商业中心，是惠州西南部唯一的市级商业中心;I2010年陈江正式划入仲恺高新区，开始行使市一级经济管理权限；!陈江是仲恺新区商业最发达，人流最旺盛的商业中心区域。关键词：仲恺新区居住人口60万人，2010年社会零售品总额100亿元项目有望覆盖全部仲恺新区及辐射惠城区仲恺新区JRH惠州大区:省道;高速公路第四章：项目影响区餐饮消费市场调研文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5陈江片区10惠州“唐

13、人街”美食休闲文化街策划方案惠城区餐饮业发展资料:惠州城区餐饮发达，但没有集中美食形成特色的街区，由于和惠城区的消费群体在30分钟车程内，本项目填补了这个空白,能成为仲恺区餐饮旅游的名片，因此能强化和惠城区的联系和交流。年定额以上餐饮营业额年增长率人均消费每年每人按常住人口计201015亿20%1300201118亿20%1600201222亿22%2000:、惠城区餐饮分布及口味分析:菜系家数江北轲南岸麦地下埔南坛下角上排龙丰、卷达、苗地环城西水门桥东东平南线、大尚溪、马安水口小金口需城区其他那菜那菜61611212420203 35 5S S1 132 2g2 2川菜27277 71010

14、 1 12 23 31 11 1I I自助海鲜火烟自助海鲜火烟56563 3101919H HI42 21 11 13 31 1粤菜粤菜46466 62 27 73 31 1I3 33 31 12 25 53 31 13 3喇惊g g2 21 14 41 11 1客家呆客家呆1 1 钝钝17173 334345 51 1202010106 61 17 77 77 74 412129 9东北菜东北菜22224 41 17 71 113 31 12 22 2湖北菜湖北菜2 21 11 1江浙菜江浙菜5 51 13 31 1小小隹面食隹面食萌萌2 23 31111q q3 32 23 33 33 3

15、4 44 42 21 110101 12 21 11 11 13 31 1日韩料理31311 11 112122 21 13 33 31 17 7东南亚料理东南亚料理1 11 1咖口非西餐咖口非西餐34347 71 1E E4 42 24 41 13 31 13 3雄23235 53 32 25 52 22 211 113 312 2荼餐厅荼餐厅21212 26 64 42 22 2I I1 12 21 1外卖痴置外卖痴置53537 79 911113 31 11 12 24 45 51 13 31 1貂品貂品30301 12 25 53 34 414 44 46 6素食素食1 11 1其他其

16、他59598 89 913131 11 117 71 12 24 45 52 21 11 1文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.511惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案 南线南线. .太湖溪太湖溪. .马安马安（13家）家）文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5大欣美食城 江北江北行行9家）家）事第- -环械西环械西1919窠）窠）ISHISH aLTLaLTLU U水口， 东平东平阳家）阳家）“水水2 2下中下中士拼士拼来建优来建优， 大湖溪大湖溪7 7也也. .”. .，下下埔埔3r3

17、r上推上推41疆博疆博 龙丰龙丰赛地赛地0常芳常芳河河南津作南津作/ /京）京） 演达演达南珪南珪 龙丰龙丰. .演达、演达、t案】案】12惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案三、仲恺区/陈江餐饮调研:1、仲恺区/陈江餐饮分布及口味分析：2011年仲恺及陈江餐饮菜系统计表仲恺区菜系统计端 R菜系家数餐厅名称Z-1相菜3湘聚楼松山分店Z-2湘满天卜Z-3金威鲜啤美食城（仲恺店）Z-4刍助海鲜火锅2贵州酸菜鱼（仲恺店）Z-5农家园鸭嘴鱼山庄Z-6睡1日月山庄Z-7小吃、面食1家味美食Z-8口菜4重庆麻辣烫（仲恺店）Z-9川霸王Z-10川味轩Z-11天府酒楼Z-12尧烤2松山烧烤Z-13华兹卡恩斯土

18、家风情烧烤Z-14时品1水果物语文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.513惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案5惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案2.口味的分析与排名俳名惑城区影响圈陈江仲恺1客家菜粤菜湘菜2湘菜湘菜粤菜3自助海鲜火锅川菜客家采4粤菜茶餐厅咖啡西餐5小吃面食客家采川菜6咖啡西餐潮州菜小吃面食7日韩料理小吃面食自助海鲜火锅8烘焙大排档烧烤9甜品咖啡西餐潮州菜15文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.51、消费升级，呼唤新的商业中心：仲恺新区经济的高速发展，缺乏与中高收入人群相匹

19、配的消费设施，他们不得不到惠城区消费；亟待引爆的消费力呼唤新的商业中心;3、商圈换代，呼唤新的商业中心16文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚陈江镇作为副市级商业中心，商业已经初具规模，但仍然达不到满足市一级商业中心的要求。崭新的核心商圈呼唤新的商业中心;1.5惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案惠州常住人口以客家人为主，因此客家常菜占有极大的比例陈江仲恺外来务工人员较多，因此湘菜比重大。影响圈以粤菜为主三大菜系为：家常菜、湘菜、粤菜海鲜自助火锅及茶餐厅发展势头强劲四、仲恺区/陈江餐饮业发展预期：据了解，仲恺区的商业基本上处于自发状态，档次都较低。

20、目前成型的商业项目有惠环中心市场、国通购物中心、惠台综合服务中心、大荣购物广场、金宝创业家园商业街等，仍远不能满足消费者的需求。尤其是高级白领人士的餐饮、休闲设施严重缺乏。随着惠州经济形势的持续向好、惠州外向型经济的长足发展，口岸经济链将越来越庞大。仲恺区第三产业市场有着非常大的潜力，写字楼、酒店以及大型商场等物业的需求市场必将会迅速膨胀，这也预示着惠州的商业地产开发正面临着难逢的发展良机。10川菜烘焙惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案2、城市发展，呼唤新的商业中心2010年惠州市政府明确将仲恺高新区行使市一级经管权力。同时将新区商业定位定位升级为市级商业中心，新的城市中心呼响新的商业中心；

21、五:东莞/深圳/惠州餐饮用物业租金调查:文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5面积地址租金260m2已装修常平轻轨第一站板石村商业街商铺57元/itf/月15000元/月面积地址租金448m2已装修常平世纪康城临街旺铺住宅底商45元/itf/月20000元/月面积地址租金8000m2清水东莞长安镇中心商业圈与字楼配套底商40元/itf/月320000元/月面积地址租金310m2清水东城世博广场东城大道临街门面200元/itf/月62000元/月17惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案面积地址租金.LtULJULU.*面积地址租金1088m2已

22、装修东城区市井之路住宅底商130元/itf/月141440元/月800m2清水东城东泰东元大道住宅底商85元/itf/月68000元/月II-5-5h hJ J1414i i：i iMSI-1 1: :|面积地址租金1 1-G-GI I. .I面积地址租金260m2已装修景湖湾畔商业街商铺住宅底商L L485m2清水万龙莞穗大道教育路口商业街商铺45元/itf/月11700元/月1 168元/itf/月33000元/月:，,.卜 :面积地址租金面积地址租金1 .3 3.BaBa120m2清水蛇口新一街餐饮街铺商业街商铺110元/m2/月13200元/月1100m2清水香蜜湖熙园商铺住宅底商19

23、0元/itf/月209000元/月面积地址租金3 3面积地址租金500m2已装修福田区景田路食街商业街商铺160元/itf/月80000元/月450m2已装修福田区新洲北路商业街商铺188元/itf/月85000元/月心心1 1面积1200m2清水地址惠州市卜埔大道辿一楼临街门面租金100元/itf/月120000元/月面积1100m2清水地址惠阳淡水人民路18号商业街商铺租金48元/m2/月110400元/月即1k_3lA*aF-ZZ3”一，一二11面积地址租金1面积地址租金45m2已装修水口镇中心区环城临街门面;3000m2清水博罗县龙溪镇岗湖路商业街商铺44.元/itf/月2000元/月

24、,26元/m2/月80000元/月面积地址租金面积地址租金文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.518惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案20m2惠阳淡水美食广场275元/月150m2祝鑫公寓惠用大道15元/m2/月清水商业街商铺5500元/月J清水住宅底商2300元/月附：香蜜湖美食城餐饮铺面的租金:荀铺卸积商铺地址租金日租金月租金年租金485m2深圳福田香蜜湖（新大好美食街）3.44元/itf50000元60万元340m2深圳-福田-香蜜湖（美食广场）1.96元/m220000元24万元320m2深圳-福田-香蜜湖（度假村）2.08元/it

25、f20000元24万元1300m2香蜜湖度假村1.3元/itf50700元约61力兀1311m2香蜜湖高档人气酒楼12包房约3.05元/m2120000元144万元150m2深圳-福田-香蜜湖（深圳高尔夫俱乐部练习场）4.44元/itf20000元24万元800m2深圳-福田-香蜜湖（香蜜湖商圈）约9.58元/m2230000元276万元写字楼配套200m2深圳-福田-香蜜湖（香梅路）约6元/m236000元432,000元从餐饮商家的租金调查情况来看：惠州、东莞、深圳的适于餐饮企业的物业租金从最低的20元/nf到高的280元/nf匀有，可见对于餐饮商家而言可以承受的租金成本弹性是较大的，餐饮

26、商家考虑的最关键因素还是该地区的消费人气与消费能力。六、项目SWOT分析:我们的优势：Strength1、项目地势较为平整，地形方正，有利于进行规划设计，给打造中高级餐饮基地提供便利条件。2、陈江及仲恺区具有一定的消费能力，目前没有上档次的、上规模的餐饮聚集区。普遍档次较低、环境差、接待能力弱，不能满足仲恺区百姓对于餐饮、休闲的要求。因此本案具有一定的发展优势，也是填补了市场上这方面的空白。我们的劣势：Weakness1、项目所处位置为工业区，周边以工厂为主，缺乏消费氛围。2、项目周边商业配套设施不完善。3、项目所在核心区域一陈江镇，人口规模有限，仅为18万左右，其中外来人口就占了15万人，且

27、大多数为普通产业工人消费能力有限。19文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案七、研究结论:1、餐饮行业发展前景广阔：派中国餐饮业的规模巨大，发展势头强劲，每年成两位数（大于16%以上增长。X餐饮业和旅游业的互补性加强，例如：成都宽窄巷和锦里，上海新天地都以美食成为旅游胜地，而旅游休闲客源又为美食街带来了更多的消费人气。2、发展机会分析X通过市场的现状论证，从未来项目可能辐射范围和获取消费者的容量能力分析，以陈江为核心可影响周边区域的消费人口达120万文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右

28、 2.5 页眉 2 页脚 1.5我们存在的机会：Opportunity1、随着惠莞深交通设施的完善，陈江以其显著的地理位置可以融入更大的区域性板块之中，所以陈江将迎来新的发展机遇。2、陈江及仲恺区、惠城区都尚无一个成规模、上档次、有品味的餐饮休闲集中街区，因此为本案的发展提供一定的机会。3、本案可以成为区域性的形象工程、名片工程。在这样的前提下，可以运用政府的资源，创造更好的发展机会，给本案的运作提供有利政策。我们可能受到的威胁：Threats1、由于项目所处区域为工业区，发展风险较大，招商可能会不理想，从而导致项目收益不能达到目标。2、项目核心区域一陈江镇的人口规模与消费群结构不理想，（例如

29、香蜜湖依托的是半个深圳的消费市场） 如项目不能有效开发或吸引到周边三十分钟内车程的消费者，则对入驻商家的经营会并不乐观。20惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案人，而这个区域内目前尚无大型的餐饮休闲集中的商业项目，因此本项目具有一定的唯一性。3、发展方向：X项目必须具有主题性、文化性和良好的环境规划、丰富的餐饮业态，才能吸引更多的消费者;派提升美食广场档次，填补中高端市场的空白，同时也需要兼顾中低档的消费人群，增加人气;派因仲恺区/陈江镇以外来务工人口众多，可以兼容快餐、粤菜、湘菜及川菜等菜系；X完善配套服务设施，满足消费者多方面的需求；第五章：项目策划一、策划思路：一个项目必须具有更广泛消费

30、群体的吸引力和可持续的生命力才能保证投资开发的价值回报和良性经营，我们的策划思路是提升美食街的商业功能，增加赋与项目以人文的元素和休闲观光的元素，以提升其商业价值，把项目打造成集餐饮、观光、休闲、娱乐等功能于一体的主题型餐饮商业广场。文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.521文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5WHEREYESTERDAYMEETSTOMORROW二、项目名称建议:“唐人街”22惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案美食休闲文化（广场）街F

31、OODCULTUREOFLEISURESTREETPROJECTFOODCULTUREOFLEISURESTREETPROJECT三、项目与区域的共生性与兼容性:仲恺商业的明珠、惠州美食的名片文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.523惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案历史文化名城惠州惠州一一是历史悠久的文化名城惠州一一具多元文化的包容性惠州一一800万海外客家人的侨乡惠州一一客家美食之乡惠州一一150万外来人口创业热土体现中华文化与世界相融的一一唐人街24文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1

32、.5文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案唐人街一一中华文明与悠久文化的展示平台唐人街一一展现传统与时尚，民族与世界的融合唐人街海外华人的聚居地唐人街一一中华美食的聚集地唐人街一一华人走向世界的见证四项目发展目标:25惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案仲恺商业明珠惠州美食名片我们对大欣九区“唐人街”美食休闲文化广场的打造目标：将是一个以中华美食为主题，体现中华文化内涵、民俗风情、兼容中华传统和世界风尚，集主题文化、观光游览、餐饮美食、休闲购物、文化娱乐于一体的具有区域性覆盖力、影响力、消费吸引力的新型主题

33、消费商业区项目。它将超越传统大排档云集的食街模式，既是区域的餐饮消费中心，又是地方休闲观光的名片，而且项目的商业模式将具有良好的可复制性；是惠州地区独具特色的主题型美食休闲文化广场；是仲恺区的消费新地标；是外地游客来仲恺区游玩的必到之地；是仲恺区中高档次餐饮消费与生活休闲的专属地；是居住在仲恺区外来人士进行交流和乡情聚会的根据地;五、项目的优势与特点:文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.526惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案项目的优势项目的特色27文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5惠

34、州“唐人街”美食休闲文化街策划方案附、关于唐人街：注：唐人街也被称为华埠或中国城(Chinatown),唐人街遍及世界许多地方，是华人在其他国家城市聚居的地区。唐人街的形成，是因为早期华人移居海外，成为当地的少数族群，在面对新环境时，需要同舟共济，便群居在一个地带，故此多数唐人街是华侨历史的一种见证。后来，越来越多的当地人，也经常光顾这里，他们称这里为“唐人街”，爱上了这里的中国饭菜。“唐人街”除了饮食业外，刺绣、中国古玩等也都在当地享有盛名。还有各种同乡会、影剧院等，成了富有中国民族特色的繁华街区。每逢春节，这里均耍龙灯、舞狮子，爆竹声中除旧岁，保留着中国传统的种种风俗。文档页面设置：边距：

35、上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.528惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案第六章：“唐人街”项目定位一、定位思路：商业项目的定位应遵循的与项目所处的区位、商业环境、消费群体之间的和谐统一，共生共荣的定位原则。我们计划将“唐人街”美食休闲文化广场定位为一个以美食为主题综合多种业态的主题型美食休闲文化街/广场。项目的打造将遵循文化主题性与商业适用性相结合的原则。文化主题的打造将有效提高整个项目的档次、影响力与覆盖面，而商业的适用性则体现在项目内容对地区消费需求的有效对接与不同消费人群的有效接纳上，从而保障项目经济的良性发展。仲恺区的商业明珠;惠州的美食名片；29

36、文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案陈江人的会客厅；惠莞深地区具有主题特色的美食休闲文化广预计项目的覆场;二项目定位区域:根据本项目的主题性、建设规模与经营目标,盖与影响区域如下：影响范围：车程30分钟区域覆盖区域：陈江镇、仲恺区、惠城区影响人口：120万人区域消费：餐饮22亿元主力店：中华菜系实力店、连锁餐饮名店等惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案二项目定位:1、总体定位：体验式经济已经成为当今商业的一种主流趋势，本项目将是一个是集美食、观光、休闲于一体的主题特色美食广场，可以让消费者在美食中休闲、休

37、闲中观光。将餐饮消费融入休闲观光之中，创造全新的餐饮消费模式。2、典型特色：以中华著名美食菜系为主、兼顾引入韩国、日本、东南亚美食、台湾美食、地方小食等品种；具有中华传统特色的街区型态+开放式美食休闲文化广场；3、功能定位：整个美食广场的业态总体格局以丰富的餐饮类型为主兼容娱乐、休闲等功能。力求所“服涉”的餐饮种类众多，又能展开错位竞争；既保护各家商业的自身利益，又能为消费者提供各种服务。4、经营商户定位：核心市场覆盖区域31惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案具有韩国、日本、台湾特色的餐饮名店各种地方特色小吃经营商家美容美发、保健按摩、休闲茶座、生活超市等5、消费者定位：X会馆区：惠城及仲恺

38、区观光休闲客源；仲恺区/陈江镇本地中高收入人群；仲恺区/陈江镇外来企业管理人员、白领类中高收入人群；X小吃及啤酒广场区：仲恺区/陈江的外来务工人群；第七章：“唐人街”商业模式针对传统美食街大排档集中经营、良萎不齐，开发商只管招商不管商家经营，餐饮商家自生自灭，缺乏整体品牌号召与生命力的状况。“唐人街”美食休闲文化广场的商业模式将为：在主题品牌的规划下，统一开发临建物业，对外招入餐饮商家承租物业经营，“唐人街”虽是物业招商经营但又与传统的仅征取租金和物管费的模式不一样,“唐人街”商业模式的特点:会馆+小吃档+啤酒广场建筑中式为主USINESSMODELUSINESSMODEL文档页面设置：边距：

39、上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5“唐人街”实行集中管理、统一营销、分体经营的模式惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案盈亏平衡出租美食、夜市文化氛围餐饮、休闲、娱乐用人文托起项目的可持续生命力；用观光功能拓宽项目的市场覆盖面；用文娱活动吸聚人气，保持最佳的“商业氛围”；用景致建筑提升品味与商业价值第八章：“唐人街”项目规划一、规划思路：“唐人街”的整体规划是：一个会馆区、一个休闲广场、两条主题街区，四个功能组团，合理分配商业面积，有效区隔高低消费区域，并在一个美食主题的概念下，涵盖餐饮、文化、娱乐和休闲等商业内容。33文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.

40、2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案主要业态为餐饮和休闲娱乐菜系餐饮小吃小商品（含啤酒广场）休闲娱乐综合其他服务比例：36%比例：27%比例：27%比例：10%总面积：20000m2总面积：15000m2总面积：15000m2总面积：50001tf商家数量：1525问商家数量：5080问商家数量：10-15问商家数量：10-15问商家：各大菜系美食会馆知名餐饮连锁店澳门菜台湾菜韩国菜西餐等商家：民间小吃商家糖水店烧烤扎啤商家特色小商品等商家：量贩式KTV茶座足浴保健台球商家：精品旅馆生活超巾银行网点邮政二、规划布局说明:整体“唐人街”美食休闲文

41、化广场将以“音乐啤酒广场”为中心，分别布置为四个主题组团区，将高消费区、车行区与步行区、中低消费区进行分开布置，既实现人车的分离，又实现不同消费档次人群的有效区隔，在使项目具有消费丰富性的同时又使土地容积率与价值得到最大化利用中央区域”为中华美食会馆区，以地方特色建筑与地方菜系相结合，实现景观性与功能性的统一，美食会馆全部为独栋式建筑与车文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.534惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案行线相结合，设计方便的停车位；西洋街”为联排式建筑，以中西美食、咖啡茶座、休闲娱乐项目为主，为车步综合动线，沿车行线布置店前停车位

42、；中华街”以民间小吃、特色商品为主，为步行街模式，加上各种街头小景，营造繁华氛围；音乐啤酒广场”位于项目的核心区域，除经营商家外，还将布置演艺舞台、婚庆中心等设施，音乐啤酒广场是整个项目人气汇集中中心点，也是举行各种文娱活动、节庆活动的大舞台。平面规划与建设指标经济技术指标建设用地借用公共用地总和92257m2100%11244m2103501m2道路18850m220.5%1440m220290m2行人与绿化32344m235.1%3192m235536m2建筑占地20653m222.3%020653m2停车用地20410m222.1%6612m227022m2停车位865个279m2114

43、4个地下非机动车2050itf/500个建筑面积55454m2容积率0.6文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.535惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5三、业态布局:36惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案H一西洋街美食会馆区四、主要设施建筑形式：37唐人街牌坊餐饮怵闲娱乐琮合业态美食会馆（独栋式）风味小吃档匚二!版馆，超市.银行等匚二婚庆中心或客家会馆,音乐啤酒广场I_I停车场/停车区文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5

44、页眉 2 页脚 1.5惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案啤酒广场、 中华街， 小吃档及特色商品档采用钢棚式结构。独栋式美食会馆及联排式美食休闲综合用楼， 均为低层建筑， 楼层不高于三层，采用砖混及砖木结构。预计建筑面积为40000m2：预计建筑面积为15000m2:文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.538惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案五、“唐人街”主要建筑风格:1、在广场的正中间进入大门处设一个大型的中式牌坊，美食广场主题鲜明;2、中央区主力建筑群以各地方菜系会馆为主，根据不同的菜系融入江苏、川西、云南、徽州等民居的特点。有中式建筑

45、特有的坡屋顶，屋檐、角檐、飞檐、青砖、黛瓦或粉墙，营造浓郁的唐风宋情；39文档页面设置:3、两条主题街区在设计中融入传统的街巷概念，所有建筑均以低层建筑为主，亲切、怀旧;惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案六、装饰文化元素:在“唐人街”美食休闲广场除在各个路口设立标志性的中式牌坊外，还将根据不同的街区风格，布置各种中西式民俗场景雕塑小品，以营造街区的艺术趣味性和文化性，提升整个街区的品味与格调惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案第九章：“唐人街”经营内容打造中西合璧的美食大观园文档页面设置：边距：上 2.5 下 2.2 左 2.5 右 2.5 页眉 2 页脚 1.5四个功能组团中华各大菜系美食

46、会馆韩国菜/日本菜/泰国菜等异乡美食会馆音乐啤酒广场婚庆中心或客家大会馆民俗美食小档41惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案一中华美食会馆：我国是一个餐饮文化大国，长期以来在某一地区由于地理环境、气候物产、文化传统以及民族习俗等因素的影响，形成有一定亲缘承袭关系、菜点风味相近，知名度较高，并为部分群众喜爱的地方风味著名流派称作“菜系”。其中，粤菜、川菜、鲁菜、淮扬菜、浙菜、闽菜、湘菜、徽菜享称为“八大菜系”。“会馆”是中国明清时期都市中由同乡或同业组成的团体。始设于明代前期，迄今所知最早的会馆是建于永乐年间的北京芜湖会馆。嘉靖、万历时期趋于兴盛。清代中期最多。会馆有同乡会馆、同业会馆等类型，在

47、世界各地的“唐人街”上各地会馆是海外华人相亲相近的纽带，也是“唐人街”上的一大特色。中华美食会馆的策划： 美食会馆是将具有地方建筑特色的物业形式与菜系相结合，打造神、形、食、韵相结合的新的食府，美食会馆不是同乡会，也不同于如今走高端消费的私秘会所，它既具有观赏性又具有地方特色、乡情乡味、亲民的经营氛围与特点，各具特色的地方菜系美食会馆将是“唐人街”美食广场上极具吸引力的卖点。它与特色菜的经营商家互为依托，互相促进，相得益彰。各种美食会馆可由开发商打造物业后，采取长租形式租赁于对应的美食商家经营。亦可采取由开发商出地，经营商哈建的并向开发缴纳一定的土地租赁费用的模式合作开发。个会馆区、一个广场、

48、两条主题街区物业的建筑特色与美食菜系相结合物业的实用性与观赏性、体验性相结合惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案徽派风格一一徽菜会馆潮汕风格一一潮州菜会馆客家菜会馆.的 05 52.5 下 2.243:、异乡美食会馆:“唐人街”美食广场的内容是兼容并蓄的，既有中华传统也将融入东西方的异乡美食文化，如：韩国美食、日本美食等，体现了“唐人街”的包容性、世界性，同时又能做到对周边日韩台等消费群体的对应对接。具有日本建筑特点的一日本美食会馆44国甘司马卫耳丫马叶子可可 4三百 T 里电叫里甘司工 1 号邛耳社秋生叁二百N4-文釐嗯蓟多2.2左2.5右2.5页眉用号可三号且，台湾美食会馆惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案湘派风格一湖南会馆惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案、婚庆中心:为增强“唐人街”美食广场对周边消费人气的吸聚能力，考虑到陈江及附近地区目前尚无专门的“婚庆中心”， 具有消费需求， 在项目中拟增加设计一个“婚庆中心”，内设宴会、婚庆、休闲等功能，接待规模可容100桌的宴会,建成后以出租形式，交由餐饮商家短租使用。Itt惠州“唐人街”美食休闲文化街策划方案四、百乐啤酒广场：在“唐人街”美食休闲广