招商租金策略建议

1、“欢乐海岸”招商租金建议一：招商方向实施原则1、维护业态经营内容的平衡原则，入住商户经营内容在商业范围内得到平衡发展。2、维护商业街的统一形象原则，杜绝招进违于商场经营主题的经营商户。3、注意功能和形式的同业差异，异业互补原则，禁止盲目招进同业态相仿经营户，避免恶性竞争。4、招商顺序主力店优先，辅助店后进的原则。5、放水养鱼的招商价格原则。6、同类项目合作条件佳者优先原则。7、特殊经营招商优惠原则。二：基础租金确定：根据项目价值评价来确认租金定位价值实现表厅P因素分值价值体现度得分因素A周围环境3018特殊地理位置B规划及建筑2012体量较小C配套设施2012未完善D营销管理3015主力自持自

2、营价值体现度100%57%周围环境包括（商业位置，交通便利度，周围小区质量，周围居民素质，人流，车流，）规划及建筑包括（整体规划完成度，外观风格，建筑空间规划，停车位，主题广场，动线组织）配套设施包括（公共配套设施，无障碍设计，导向设施，安全设施，灯光设计，其他设施）营销管理（主题形象，营销策略，主力店，店内人流设计，经营管理模式，管理公司，商业管理公司，促销活动经营管理品牌控制，物业服务）按上表计算我项目的价值实现度为57%。传统的商业地产价值实现度多在60-70%。我市租金统计及分析:物业名称（元/平米/新天地步步高根据以上数据推算出“欢乐海岸”项目平均租金:“欢乐海岸”项目平均基础租金=

3、平均租金*我公司价值实现度+平均价值实现度(取中)=()%M)%=()此价格含物业管理费。不含其它能源和政府收费。三：尝试分析我项目优劣。优势：1)紧邻王仙岭森林生态公园，环境优势明显2:项目周边多个小区，弁且更多小区面临开盘，将形成旺盛人气，升值及消费潜力较大。3:项目在开发区主要公路边。交通较为便利4:项目总建3万方，如选项合理，具有一定规模优势。劣势：1:项目距传统消费区，有一定距离，地段上相对较为偏僻。2:周边待开，新开楼盘较多，新楼盘入住率不高，缺乏足够商业气氛。机会点：1:郴州市的经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，人口和收入水平不断增长，这些都为商业发展提供动力。2:项目所

4、在区域缺乏集约性消费场所，因此需要一个综合的，现代的专业的卖场，以发挥市场的集群效应和规模效应。3:传统百货零售业的竞争激烈，相对的各类专业卖场会慢慢出现，也会对我项目的招商起到推动作用。威胁点：1:项目规模不大，且总体开发周期较长，如工程迟缓，必然对招商构成较大影响。2:本区域内无同类卖场，知名度不高，辐射能力不强，将会给本项目招商带来一定困难。三：项目总体的价格策略。1制定价格策略的依据1）价格的制定按照本市相关业态平均租金，根据我项目测算基础租金，实际出租面积估算年收益制定。第一年的年收益租金约（）万。一二层总面积（）平米，实际出租面积占总面积的80%计算（）平米，按平均租金（）元天米计

5、算。总收益：（）元。取整（）万2基本的价格政策1）项目以分南区跟北区。2）项目南区以儿童业态为主，基本上公司自持自营，部分面积作为主力店的适用面积。以此带动招商以及整个项目的经营。约占20%,3）每层抽取部分面积实行租金优惠政策，以B,C，位置为主。以进一步加强项目的招商及经营效果。约占总面积的30%4）除以上之外，其余部分均采取正常租金标准及出租模式进行招商。5）项目整体租金制定标准a）制定第一年的租金作为租金基准100%b）第二年根据实际情况递增6%-10%6）商铺租金制定原则a）面积小b）接近入口，电梯，c）拥有面向广场店面。d）极其靠近中心区域。e）符合以上条件的商铺租金单位较高，相反

6、较低。7）但是因为楼层，地段，面积不同，还要细分不同区域的租金，我们可以按此为原则，计算。南区总面积（）平米，实际出租面积占总面积的80%计算（）平米，按平均租金（）元天米计算。总收益：（）元。取整（）元.首先根据楼层划分租金的范畴。1:一层，二层的层差范围在25%-40%,我项目一层按照差价30%计算，一层的基础租金（）元，二层差价按照35%计算，二层的基础租金（）元，三层差价按照40%计算，2:临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高。3:铺面在动线的关键位置，价格越高，反之越低。4:价格同面积成反比按以上原则。每层划分成A.B.C.D四类。A类为临街，临电梯，临近天井，面积较小。B类面积小

7、，临近主力动线附近。C类为边缘位置，远离电梯，远离天井等，C类为楼体最深处，弁且远离电梯，天井等。A类最高，占平均租价的150%,面积占总面积的20%,B类持平，平均租价，面积占总面积的50%,C类较差，占平均租价的60%,面积占总面积的20%,D类最差，占平均租价的50%,面积占总面积的10%二层：也按此原则划分，不过在租金的价格上递减25-40%,估算：A类面积()平米*80%=()平米面积占总面积的20%()平米*20%*()*150%*365天二()元B类面积占总面积50%()*50%*()*365=()C类面积占总面积的20%()*20%*()*60%)*365=()D类面积占总面积

8、的10%()*10%*()*50%*365=()一层合计：()元A类二层()平方*80%=()平方占20%()*20%*()*150%)*365=(B类二层占50%()*50%*()*365=()C类二层占10%()*10%*()*60%*365=()D类二层占10%()*10%*()*50%*365=()二层合计：()元总合计：()元与按平均租金总租金（）万，相差（）万余元。但按照放水养鱼的原则，培养优质客户，以期达到共同发展的原则，在后续的租金递增过程中达到收益的增长。注：客户要求面积较大，在500-1000平以上，可以适当优惠装修期或者赠送免费使用期，在租金上不与优惠。招商政策建议方案一租赁合同3年-5年一签。特殊客户，如投入较大，面积较大，（500-1000平米）可适当减免物业费，比例控制在50-40%,减免范畴控制在第一年内。协助业主办理工商等相关批文。免费提供全方位电子商务指导服务