工程造价全过程管理

1、昆明理工大学课程名称：工程造价全过程管理设计题目：某房地产开发项目全过程造价控制策划书学院：专业：年级：学生姓名：指导教师：日期:目录一、工程概况二、策划目的三、编制依据四、策划内容1 .投资决策与可研阶段的造价控制2 .方案设计阶段的造价控制3 .施工图设计阶段的造价控制4 .招投标阶段的造价控制5 .施工阶段的造价控制6 .竣工结算阶段的造价控制五、投资估算总表六、结论与建议参考资料一、项目概况某房地产开发项目位于昆明市郊一房地产项目，总建筑面积约为2400012平方米，占地面积2000亩，每亩土地价格为300万元，公共建筑及配套设施面积不低于3万平方米。容积率1.8,绿化率不低于45%小

2、高层住宅，底下二层（主要用作车库和设备用房），框架结构。二、策划目的全过程工程造价的控制与管理主要目的是提高企业投资效益和建筑企业的经营效果。即采用先进的科学管理方法和管理措施，有效地使用专业知识和专门技术去计划和控制资源、造价、盈利和风险。严格按照经济发展规律要求的要求前提下，努力实现企业投资效益的最大化。随着建设项目的市场经济化，工程造价的控制与管理直接影响到建设项目的投资效益。建设项目的工程造价控制与管理已不再是局限于事后结算，而逐步向前移至注重整个建设项目的全过程造价控制与管理。按照工程造价的控制与管理的思想，工程造价的控制与管理工作涉及工程项目的全过程，涉及业主承包商、工程师的利益，

3、涉及建设单位、施工单位、设计单位、咨询单位之间的关系。另外，工程造价管理是一项不确定性很强的工作，在项目实施过程中会出现许多不可预见的事项，而对这些事项，或者说风险的防范，仅仅靠投资即成本的控制是很难能做好的，需要对工程造价管理的全过程、全要素进行系统的计划与控制。全过程造价控制就是遵循工程造价运动的客观规律和特点，运用科学技术原理和经济及法律等管理手段，解决工程建设活动中的工程造价确定与控制、技术与经济、经营与管理等实际问题，力求合理使用人力、物力和财力，达到提高投资效益和经济效益的全部业务行为和组织活动。房地产开发项目具有周期长、生产要素价格变化频繁、产品单件性、固定性等特征。因此某房地产

4、开发项目全过程造价控制应贯穿于工程建设的全过程。包括建设工程的立项决策阶段、设计阶段、招阶段和施工阶段和竣工阶段。把建设工程投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，最终使该房地产运营商获得合理利润。目标比常规造价降低10%左右。根据房地产开发项目的特点，可以通过以下图示了解到伴随工程的各阶段的逐步开发，节约投资的可能性是逐步降低。每个阶段为了获得良好的经济效益和社会效益采取的造价控制措施方案显得尤为重要。只有实现每个阶段的造价控制才能真正发挥造价管理的重要性。屏彳学审,/jr;电投窗法量75-JK鼬jraiititI35*95*.I昨所思次什就校m叠邂计

5、招忤.0包通”量更./.；/2房地产项目开发投资累计和影响投资强度的曲线25*.三、编制依据1、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）2、建筑安装工程费用项目组成（建标2003206号）3、建设工程价款结算暂行办法（财建（2004）369号）4、国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283号）5、中华人民共和国设计规范、质量验收规范、设计、监理收费标准、同类工程单方造价指标6、部分价格依据：来自于昆明市价格信息库，昆明市市场价格。四、策划内容按照房地产开发流程中各阶段工程造价管理的特点，一般根据建设程序和实施周期大体将工程分为如图以下部分，同时

6、将控制的重点放在后两个阶段的实施不超出前两个阶段的规划目标，保证整个开发项目在预定的投资目标内高质量地完成。以下将每个阶段的造价控制详细介绍，为的是找出不足何需改进之处，实现经济效益和社会效益。房地产开发基本阶段的划分1、投资决策与可研阶段的造价控制对一个房地产开发项目来说，投资决策与可研阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对房地产开发项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行比较做出判断和决定的过程，项目的决策正确与否直接关系到项目建设的成败和项目建设的造价高低及投资效果的好坏。可研阶段是在投资决策前，是对房

7、地产开发项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入细致的调查，以及建设必要性和可行性全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，为项目投资决策提供可靠的科学依据。在某房地产开发项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高达80%90%而一个房地产开发项目的建设规模的大小、在各个地区的建设位置和城市或郊区的建设地点、按照哪种建设标准来建设房地产项目、选用的工艺和设备等因素都直接关系到项目的投资效益。同时在进行投资估算的时候，按照用地范围初步拟定项目规模后，选取昆明市与本项目建筑规模相当、用途相近的同类工程，进行单方造价的类比、测算。根据本工程特点，在参照同类工程的基础上，对本项目的建设费

8、用进行测算，并对可能的费用支出逐一进行分解，利用建筑指标估算法，计算出各项单方造价，经过局部微调及修正制订出本项目的单方造价指标2、方案设计阶段的造价控制设计阶段工程造价的控制是建设全过程工程造价的控制与管理的重点。设计费用量只占工程建安成本的1.5%-2%但对工程造价的影响可达75犯上。因此，把握好设计阶段的造价就是项目造价的关键。在某房地产开发项目中设计阶段要严格控制工程造价，相应的建设单位和设计单位要做出一些努力，特别是可以通过组织并开展工程设计招标和设计方案竞选；推行限额设计健全设计经济责任制；按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计。在初步设计阶段根据初步设计图纸和说明书及概算定额（

9、扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算，分析初步设计概算与批准的投资总额偏差原因，对各专业设计提出合理化建议。通过采取控制措施来达到开发项目的造价控制，设计阶段应推行限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计；严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。限额设计阶段控制工程造价的重要手段，它能有效地克服和控制“三超”现象，使设计单位加强技术与经济统一管理，贯彻“先算帮后算”，把钱用在“刀刃上”。彻底改变目前“设计过程中不算帐，设计完概算见分晓”的不良现象

10、，克服设计概预算本身的失控对工程造价的负面影响。3、施工图设计阶段的造价控制施工图设计阶段的主要工作是由设计单位在施工图设计完成后，根据施工图设计图纸、现行预算定额、费用定额以及地区设备、材料、人工、施工机械台班等预算价格编制和确定的建筑安装工程造价的文件。由于施工图设计文件是指导施工所用，已经能够准确计算工程量，故施工图预算精度较高，一般在土5%之间，可以通过提出工程的优化设计来控制工程造价。例如优化管线设计，优化材料设备选型；控制钢筋用量，使配筋尽可能经济、合理，把钢筋含量控制在80kg/m2以内；基础底板和上部的结构采取塑性结构算法，较一般的算法可节约20%的含筋量；结构计算的数据按照规

11、范的最低要求进行设计等等。总之，设计阶段的造价控制并不那么轻松，但它的确真正体现了事前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，只有当建设单位真正把控制造价的关键阶段确立在设计阶段时才能收到投资省、进度快、质量好的效果。而施工图设计阶段就是编制施工预算控制施工图设计不突破设计概算的重要措施，是编制和调整固定资产投资计划的依据，是编制标底的依据，也是承包企业投标报价的基础。通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，把控制工程造价的观念渗透到各项设计和施工技术措施中。4、招投标阶段的造价控制工程招投标阶段的造价控制是确定工程造价

12、，选择施工单位的重要环节，标低和工程量清单编制的好坏直接影响后续合同签订、施工管理、造价控制等工作。工程招投标阶段不仅是业主选择一个信誉良好的施工企业的过程，也是上承设计阶段下启施工阶段的造价控制，是工程的预期“合理价格”浮出水面的关键阶段。为此，我们在招投标阶段的造价控制应做好招标方式的选择、招标文件的编制、标底的编制、合同的签定工作。4.1 招标方式的选择将项目分为单位工程、土方工程、桩基工程、绿化景观工程、市政工程、消防工程、电梯工程等进行招标，并且根据单位工程的特点，分析招标方式是选择邀请招标或公开招标，比较具有缺点及其对单位工程的适应性，选择合理的招标方式。4.2 招标文件的编制招标

13、文件是选择施工单位、确立工程合同造价的纲领性文件，建设工程招标文件既是投标单位编制投标文件的依据，也是招标单位与未来中标单位签订工程承包合同的基础，招标文件中提出的各项要求，对整个招标工作乃至承发包双方都有约束力，同时也招标阶段投资控制的原则性文件。必要时需要针对工程项目的结构复杂程度、工期要求等特点，确定计价方式；工程量发生较大变更时，对中标单位的修正方法；暂定材料价格、暂定金额的合理估价与条款设置等进行说明。4.3标底的编制在工程项目招标阶段，确定工程标底是控制工程造价的重要手段。待招标工程的预期价格就是工程标底，是由建设单位或委托经有关部门批准的具有编制标底资格的其他单位根据设计图纸和有

14、关规范计算，并经本地工程造价管理部门核准审定的发包造价。是招标者对招标工程所需费用的自我测算和控制4.4 合同的签定在签定各施工合同过程中，采取了以下造价控制手段：充分分析合同条款中承发包双方的权利、义务和可能发生的费用明确项目实施过程中，项目的计价原则明确项目价格变动调整的方法和过程确定工程款的支付原则确定项目预付款、保留金、保修金等支付变动原则明确结算方式及取费标准5、施工阶段的造价控制在施工阶段通过优化施工方案，提高施工的技术含量以降低施工成本，达到节约投资的目的；审查合同变更手续；进行风险管理，建议建立工程保险制度，减少各种风险给业主带来的损失。第一、从合同方面进行控制，检查合同重要内

15、容：把合同中规定的目标如进度日期、合同执行的先决条件、合同的罚则等编制成表格作为合同执行过程中跟踪检查和监督的依据；编合同重要内容检查表；对合同执行过程中风险的检查，编合同技术风险检查表；对合同履行过程中的偏差进行预测和报告，设置偏差范围以及制定合同变更的流程。第二、从可能发生变更的范围应能确定，对变化的趋势及时地预测和并提出相应的措施建议。（例如通过对计划、施工、工艺、材料及设备作必要的技术经济比较论证，以挖掘节约投资，提高经济效益的能力）。第三、合同执行差异和变更原分析、合同执行差异责任分析、合同实施趋势预测及时提醒业主签订补充合同，以解决原合同未包括或遗留的问题。提出、评估及洽商索赔事项

16、。第四、参与图纸会审，加强图纸审核。参加工程例会及严格控制工程变更，如增减工程量，变更设计、更改施工顺序等，防止或减少因勘测资料不足、设计考虑不周、提高设计标准、施工安排不合理等原因导致工程变更、突破费用控制目标；非变更不可的变更，提请业主尽量提前实现，变更越早，损失越小。对隐蔽工程进行勘测记录，参加隐蔽工程验收计量，确保签证质量。首先要强调办理工程签证的及时性，一般要求自发生一周内办妥；其次对签证的描述应客观、准确，要求隐蔽项目签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况；再次必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统的签注工程量和造价。加强预见性，杜绝虚假签证的

17、发生。第四、观察施工现场，评估形象进度，以便计算和审核施工单位月度（或中期）进度款，同时注意备料款的陆续扣除以及工程保留金的预留。主要审查支付项目是否满足合同要求，各项资料、证明文件手续是否齐备，所有款项的计算与汇总是否准确无误。审核符合要求后，签发支付证书并上报业主审批。6、竣工结算阶段的造价控制工程竣工后，根据施工情况和实际材料价格调整预算，结合每月的签证、变更及工程月报，编制工程结算造价。6.1 核对合同条款。对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格进行审核，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，严格按合同约定的结算方法、计算标准、主材价格、优惠条款等进行

18、审核。6.2 落实设计变更签证。设计修改变更应由原设计单位出具变更通知单和修改图纸，设计、校审人员签字并加盖公章，经业主、监理工程师、造价工程师审查同意，重大设计变更应经原审批部门审批，否则不列入结算。6.3 工程结算审核审核竣工图纸，清理、统计工程变更联系单及现场签证，审核承发包合同等规定允许调整的其他事项，审核承包方提交的工程竣工结算书，凡未按图纸及没有造价工程师签字的施工签证一律核减；凡合同条款明确已包含的费用、属风险费包含的费用、未按合同、条款履行的违约等一律核减。若发现项目建安工作量超概预算现象，对超概预算的项目进行论证并向业主提供超概预算情况分析报告。与承包商发包人议定最终财务支付

19、账目，包括处理质量维修金，抵扣款罚金等。五、投资估算总表小高层住宅：地上9层+地下2层土地面积：2000亩=2000*666.67=1333340m2项目建筑总面积：1333340*1.8=2400012m2绿化面积（最低）：1333340*45%=600003rtf公建及配套设施面积：30000m2项目投资估算总表单位：元总建筑面积(m2)2400012占地面积:1333340投资单价最终费用序号费用名称费用标准/明细费用一土地成本1土地出让金300万/亩6000000000300万/亩60000000002土地出让契税1.3万/亩260000001.3万/亩260000003公共建设配套设

20、施250元/itf7500000185元/m25550000合计60335000006031550000一前期工程费1工程档案保证金1.2元/m22880014.401.042505612.532垃圾处理费18元/m24320021615.6637584187.923抗震审查费3元/m272000362.616264031.324消防审查费3元/m272000362.616264031.325墙体材料专项费10元/m2240001208.7020880104.406施工图设计审查费建安费*0.056%1459927.16建安费*0.049%1095699.287工程勘察审查费建安费*0.032

21、%834244.09建安费*0.028%626113.878施工安全技术服务费建安费*0.15%3910519.17建安费*0.13%2906957.27合计90685112.8278126737.90三勘察设计费1地质勘察费5元/m266667004.355800029.002规划方案费5元/m266667004.355800029.003施工图设计费15元/m23600018013.0531320156.604园林绿化设计费15元/m2900004513.057830039.15合计5833362550750253.75四房地建管费1综合开发管理费0.5元/itf12000060.4410

22、44005.222建安质量费1200001044003渣土清运管理费10元/m2133334008.7116000584施工占到费50000435005工程监理费建安费*0.8%20856102.24建安费*0.7%15652846.82合计35559508.2428444810.04五建筑安装工程费1土建配套商业1000元/m230000000870元/itf261000002土建小高层1000元/m22400012000870元/itf20880104403土建公共生活设施700元/m221000000507元/itf152100004水电工程30元/m27200036019.5元/m24

23、68002345弱点工程20元/m24800024013元/m2312001566暖:通工程15元/itf3600018012元/m228800144合计26070127802236120974六基础设施费1供水建筑面积*10元/m224000120建筑面积*8.7元/m220880104.402供电建筑面积*15元/m236000180建筑面积*13.05元/m231320156.603道路建筑面积*30%*60元/m243200216建筑面积*30%*52元/m237440187.204污水、雨水工程建筑面积*10元/m224000120建筑面积*8.7元/m220880104.405电视

24、建筑面积*5元/itf12000060建筑面积*4.35元/m210440052.206电话建筑面积*4元/itf9600048建筑面积*3.48元/m28352041.767消防建筑面积*1.5元/m23600018建筑面积*1.305元/m23132015.66合计152400762132444662.22七配套设施费1绿化12元/itf720003610.4元/m26240031.202景观小品5元/m230000153.5元/itf2100010.503庭院灯3.5元/m22100010.502.2元/itf1320006.604围墙10元/itf133334008.7元/itf116

25、000585红外线保安系统70000609006大门及入口广场20000174007门铃对讲机400/户（按20000户计算）8000000300/户（按20000户计算）6960000合计33723461.5028298406.30八管理费1管理费用一七*0.5%45056076.25一七*0.43%36918664.132监理费用建安工程费*1.2%31284153.36建安工程费*1.04%23255658.133广告宣传费用300000026100004销售费用60000005220000合计85340229.6168004322.26九预备费1不口预见的费用一七*3%270336457.49一七*2.61%224087705.53合计270336457.49224087705.53十总成本费用1总成本费用T九9366891937